首套房贷利率微降 房企今年债务到期预计超5000亿

全国首套房贷款平均利率已连续两月轻微下滑。融360大数据研究院监测数据显示：2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率1.155倍，环比去年12月下降0.35%。

招商银行某房贷经理告诉《华夏时报》记者，他所在的银行在深圳地区从2018年第四季度开始个人首套房贷利率为基准利率由上浮15%降为上浮10%，至今没有变化，现在放贷速度正常。

然而，受春节、返乡置业、棚改货币化安置放缓等因素的影响，原本低迷的楼市现状，在2019年首月并没有迎来预想中的开门红。

据易居研究院监测，2019年1月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降31%，同比下降14%。一线城市新建商品住宅成交面积环比下降36%，同比增长19%；18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%，同比下降14%；18个三、四线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%，同比下降21%。

与此同时，2019年以来，华侨城等多家房企纷纷发布融资计划，额度均超过10亿元。从融资用途看，主要用于偿还到期债务。多家机构预计，2019年全年房企还债规模超过4000亿元，2020年超过5200亿元，偿债压力较大。

房贷利率维持低位

2018年年底深圳各大行便被陆续爆出利率松动，招商银行某房贷经理告诉《华夏时报》记者，他所在的银行在深圳地区从2018年第四季度开始个人首套房贷利率为基准利率由上浮15%降为上浮10%，至今没有变化，放贷速度正常。

融360大数据研究院发布最新监测数据显示，2019年1月份，全国首套房贷款平均利率为5.66%，连续两月回落。

从城市来看，1月共有7个城市首套房贷利率出现下降，较2018年12月的17个城市有所减少，多数城市从去年12月出现下降后，今年1月保持稳定。

四大一线城市中，1月上海首套房贷平均利率最低，为5.09%，广州为5.55%，深圳为5.57%，均较上月持平；但北京首套房贷款平均利率为5.43%，较上月回落0.02%，连续两月出现下降。

相比于一线城市的小幅变化，二线城市房贷利率则历经了大面积回调。以天津地区为例，多家银行下调房贷利率，首套房利率由上期的最低基准上浮15%下降到最低基准上浮5%。哈尔滨二套房贷平均利率也由去年12月份的6.45%跌至6.08%。

数据还显示，在全国35个城市533家银行中，首套房贷利率走低或持平的银行数量占比超过九成，其中，有34家银行贷款利率回调，占比6.38%；有479家银行贷款利率较上月持平，占比89.87%。

合硕机构首席分析师郭毅认为，在银行年初信贷额度相对宽松的状态下，首套房贷利率上浮的幅度持续减少，其实也是意味着商业银行希望能够更多地发掘市场的个人房贷能力。但是对于市场来说，虽然房贷利率减少对于购房成本会造成一定的下调影响，但其实并不会对整个市场需求产生更多的拉动。因为从目前来看，影响到楼市整体需求释放最核心的原因还在于二套首付比例过高以及认房又认贷的购房资格及信贷标准认定过于严格，从而造成了购房者支付能力不足而影响到购房需求。

房企加快融资步伐

2015年至2016年是房地产行业的借贷高峰期，从2018年底开始房企进入偿债高峰期。2019年也被认为是楼市回暖前最难熬的一年。前有销售业绩承压，后有偿债高峰期来临，房企纷纷借新债还旧债，余下的再充当一般运营资金。

进入2019年以来，房企密集发债，融资力度持续加大。Wind数据显示，2019年房企公司债到期规模2640亿元；企业债到期规模183亿元；非金融企业债务融资工具到期规模1037亿元；资产支持证券到期规模628亿元；海外债到期规模846亿元，总计到期规模5334亿元。截至2月18日，房企境内外发债规模已达1546.45亿元

郭毅表示，多家房企近期密集发债，同时融资成本控制在相对较低的水平上。从目前来看房企这种企业债在今年年初的时候获得监管部门的获批，所以才有了密集发债现象的存在。其实并不代表融资监管的放松，对于整个房地产行业资金的监管还是保持着相对严格的状态，但也并不意味着会堵塞房企融资的所有通道，从目前来看，这些通道也出现了宽松的可能。

实际上，在过去的1月份，房企融资金额已经开始行动。据同策研究院监测数据，1月份40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元，环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%。

继2018年9月、10月融资金额连续下滑，11月份有所回暖，12月大幅下滑后，2019年1月40家监测房企融资总额开始明显回升。

郭毅认为，从企业端来看，今年楼市的成交状况不会很乐观，尤其是三四线城市整体棚改的降温，对于整个房企业绩的实现和资金回笼都会形成一定的利空影响。所以在年初的时候房企通过发债来补充这种流动性的缺口，其实也是为了保障企业在规模化扩张的过程中保证其经营的稳健。

同时在今年部分城市土地市场进入低谷期时，部分企业可以借助市场短周期下滑的这样的状态，再做一些更深的企业发展布局的调整，在部分地区加码土地，将会为市场进入上升周期后，企业利润率的提升起到一定的帮助。