房企发力境外融资“输血” 最高利率达到15.5%

进入2月，房企融资仍是看点，而且融资方式更加多样化，不仅局限于公司债、短期融资、ABS（资产证券化），还包括大量的境外融资。其中在短短5天内，房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。机构数据显示，2月房企境外融资计划近90亿美元。

不过，从金融主管部门不断点名房地产金融的态度来看，融资环境并不宽松。2019年，企业盈利能力预期下降，短期偿债压力加大，再融资渠道仍是房企要勇闯的“命门”。

境内融资收紧，房地产净融资仅为43亿

春节后，从龙头房企到小房企的融资举动仍然不断。

2月23日，碧桂园在2019年公开发行的58亿元公司债券状态更新为“已回复交易所意见”。而此前碧桂园一宗ABS计划也有新进展，2月20日状态变更为“已反馈”，拟发行金额12.50亿元。

2月25日，深交所披露信息显示，万科一宗ABS计划进展也顺利，状态变更为“已受理”。据悉万科-平安证券购房尾款资产支持专项计划拟发行金额为17.37亿元。

2月27日，金地集团发行2019年度第一期超短期融资券，发行金额30亿元，其中9亿元拟用于补充旗下10家子公司的营运资金，21亿元用于兑付发行人到期债券。

而在同一天美的置业公开发行2019年第二期公司债券，发行规模不超过10亿元。

看似融资不断，不过，境内融资规模仍在缩减。据国信证券信息显示，截至2月26日，2月产业债净融资较1月明显回落，具体到房地产行业，2月房地产行业2月净融资43亿元，较1月减少137亿元，房地产行业净融资仍然维持较弱的格局。

ABS的发行也并不顺利。据WIND的数据显示，1月ABS发行总数为94只，2月仅有13只，成为一年来ABS发行量最低的月份。而在去年11月及12月发行总数均过百只，随着整体规模的减少，房地产行业的ABS大幅缩减也是必然。有业内人士认为，从数量上看，ABS发行数量大幅减少，这或许与审核趋严有关。

据同策研究院统计的信息显示，在1月不到半个月的时间内，已有6个房地产类的ABS被暂停。随着房企ABS到期集中兑付来临，警惕风险，关注基础资产的质量成为审核关注点。

2月境外融资计划近90亿美元

在境内融资不畅的同时，更多的房企开始关注美元债发债主体的再融资能力。春节后,从2月11日至2月15日的5天内，房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。

2月21日，富力地产间接子公司发行8.25亿美元的优先票据，最高利率为8.625%。与此同时，当代置业宣布，额外发行2020年到期的2亿美元利率15.5%的绿色优先票据。此外，合景泰富集团也拟进行担保美元定息票据的国际发售，但票据的本金额、利率等尚未确定。

2月26日，华润置地发布公告称，发行3亿美元于2024年到期的3.75利息票据以及5亿美元于2029年到期的4.125利息票据。

在同一天，融信中国、弘阳地产、国瑞置业宣布发行美元优先票据，总额共7.6亿美元，其中国瑞置业公告称，发行于2022年到期的1.6亿美元优先票据，票面利率达到了13.5%。

而在2月27日，禹州地产向香港联交所申请批准发行于2024年到期的5亿美元优先票据买卖生效。

中原地产研究中心统计数据显示，春节后，已经有超过25家房企发布境外融资的信息，融资计划已经接近90亿美元。其中部分企业显现多次融资，比如融创、旭辉、融信、佳兆业、龙光、华润、华夏、禹洲也均有密集融资举动。

中原地产研究中心认为，综合来看，融资成本在6%-11%之间，融资成本相比去年有所下调。

不过，据新京报记者观察发现，虽然个别大房企的融资成本出现下降，但是中小房企的美元融资成本仍然居高不下。国瑞置业发行的1.6亿美元优先票据，票面利率达到了13.5%。而当代置业1.5亿美元债票面利率更是高达15.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从目前来看，房企对融资渴求比较大，先获得资金再考虑兑付问题，是普遍的心态。目前房企融资主要是为了提前偿债，是以获取资金为导向。但部分融资成本高，是一种潜在的负担。

融资环境或宽松？

房企出现大量利率较高的海外融资与当前形势有关。

据中原地产首席分析师张大伟分析认为，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，房企更关注资金链的安全，体现在拿地预计将更加谨慎，越来越多的房企抓紧窗口期，加快融资以应对未来的还债高峰期。

从融资公告内容来看，债务再融资仍是房企融资的主要目的。为此，房企的债务违约也成为关注点。据WIND信息显示，截至2月28日，房地产行业的违约债有6笔，34.9亿元，占比2.62%，不过，从数据来看，还远远低于制造业的41.05%。

在光大证券分析师刘琛看来，从美元债到期的规模来看，2019年至2021年存量债的到期压力较大。

2月27日，证监会主席易会满首次亮相国新办发布会时提到，要做好股票质押、债券违约、私募基金等重点领域风险的防范化解。

而在前两天，银保监会强调将继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。而央行亦表示，要加强房地产金融审慎管理。

从金融主管部门的态度来看，房企的融资环境并不会宽松。

不过，中信证券认为，尽管2月由于春节原因，预计融资增长并不会和1月一样超预期，也没有看到房地产行业的信贷投放大幅增长，但在微观层面的确看到了房企融资成本的下降，融资趋松。不少企业趁这个窗口，也在积极替换高息负债。考虑到当前地产企业发行债券供求两旺，信用利差也有收窄的迹象，预示着未来企业可支配的资金，可能比预想更好。

严跃进也认为，融资密集其实是一个相对令人振奋的信号，房企此前拿地动作比较畏缩，其实与资金方面的压力有关。从融资环境来说，总体上显现出宽松的状态，当然宽松也不是说无节制宽松。预计到了2019年第四季度，房企的资金压力才会真正缓解。