楼市进入深度调整期 融资偿债成房企续命关键

新春伊始，一轮房地产企业融资热潮在业内掀起。专家指出，房市进入深度调整期，应对偿还到期债务风险是房企融资的重要原因。

2月以来，从龙头房企到小房企，融资成为楼市的看点。

2月23日，碧桂园在2019年公开发行的58亿元公司债券状态更新为“已回复交易所意见”。而此前碧桂园一宗ABS计划也有新进展，2月20日状态变更为“已反馈”，拟发行金额12.50亿元。

2月25日，深交所披露信息显示，万科一宗ABS计划进展也顺利，状态变更为“已受理”。据悉万科-平安证券购房尾款资产支持专项计划拟发行金额为17.37亿元。

2月27日，金地集团(600383)发行2019年度第一期超短期融资券，发行金额30亿元，其中9亿元拟用于补充旗下10家子公司的营运资金，21亿元用于兑付发行人到期债券。

而在同一天，美的置业公开发行2019年第二期公司债券，发行规模不超过10亿元。

境内融资规模缩减

据国信证券(002736)信息显示，截至2月26日，2月产业债净融资较1月明显回落，具体到房地产行业，2月房地产行业净融资43亿元，较1月减少137亿元，房地产行业净融资仍然维持较弱的格局。

在ABS的发行上也并不顺利。据WIND的数据显示，1月ABS发行总数为94只，2月仅有13只，成为一年来ABS发行量最低的月份。而在去年11月及12月发行总数均过百只，随着整体规模的减少，房地产行业的ABS大幅缩减也是必然。有业内人士认为，从数量上看，ABS发行数量大幅减少。

同策研究院统计的信息显示，在1月不到半个月的时间内，已有6个房地产类的ABS被暂停。随着房企ABS到期集中兑付来临，警惕风险，关注基础资产的质量成为审核关注点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，融资跟大环境有关系，当前房地产行业受到打压，整个金融环境也不好，所以造成房企融资比较困难。另外，在处于去杠杆、去泡沫化的阶段，对于企业的审核会比较严格，而且周期拉长，通过的可能性就不高。加上，部分银行拒绝向中小型房企提供贷款，使得融资减少。房地产政策的调控，增加了融资成本，也造成了房企融资难的困境。

2月25日，银保监会副主席王兆星在国新办举行的“坚决打好防范金融风险攻坚战”新闻发布会上表示，要继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发贷和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题，要继续审慎发放开发贷款和个人按揭贷款，促进房地产金融、房地产市场平稳健康发展。

中原地产首席分析师张大伟对此表示，银保监会和央行近日密集提及防范房地产金融风险，其相关表述表明，后续房地产信贷全面宽松的可能性不大。近期，房企融资难度有所缓解，但因为房企缺血过多，目前房企融资难度依然比较大。

对此，中研普华研究员覃崇在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，房企融资难，首先需要重视国家政策转变。房地产行业的发展直接受国家政策的指导，房企要随时关注国家政策的转变，紧跟国家政策步伐，制定合理的发展战略。其次，要学会抱团取暖。企业之间互助、形成联盟，共同发展。中小型房产公司可以与大开发商合作，以大开发商的名义申请贷款，可能要容易一些，包括一些非银行机构的融资。再者，要尽可能压缩开发成本，不要做太大体量的项目。积极运营好手头的项目，使投资者认可其经营的项目是具有持续性稳定性的。此外，要拓宽融资渠道，如利用海外的一些融资平台进行融资。

海外融资近90亿美元

据中原地产研究中心统计数据显示，春节后，已经有超过25家房企发布境外融资的信息，融资计划已经接近90亿美元。其中部分企业显现多次融资，比如融创、旭辉、融信、佳兆业、龙光、华润、华夏、禹洲也均有密集融资举动。

而这是否意味着，融资环境的宽松？

覃崇认为，连续的融资，并不意味着融资环境的宽松，从另一个角度看，融资是为了应对越来越严格、要求越来越高的标准，未来可能产生的债务。从这个角度看，也许未来的融资环境更加严峻。

如果只着眼于今年，严跃进告诉记者，融资环境还是相对宽松的。尤其是银行对结构性去杠杆去得差不多以后，接下来肯定会有些较好的市场机会。同样，接下来还是判断市场周期，如果认为价格市场会有回暖迹象，一些企业还是可以适当去参与一些融资，这些融资是有保障的。但如果对市场判断不清晰的话，现在盲目融资，潜在的风险和融资成本还是会比较高的。

记者采访中获悉，虽然个别大房企的融资成本出现下降，但是中小房企的美元融资成本仍然居高不下。国瑞置业发行的1.6亿美元优先票据，票面利率达到了13.5%。而当代置业1.5亿美元债票面利率更是高达15.5%。

有业内人士表示，多数海外发债房地产企业的业务主要仍在国内，海外募集的资金仍要换回国内，同时叠加美元加息，因此，海外发债成本还是较高的。

尽管如此，依然阻挡不了国内房企海外融资的脚步。记者采访得知，发债用途主要分为四大类，即偿还贷款、资金补充、住房租赁项目建设和其他项目建设。其中，房企发债用于偿还贷款的比率最高。

张大伟分析认为，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，房企更关注资金链的安全，体现在拿地预计将更加谨慎，越来越多的房企抓紧窗口期，加快融资以应对未来的还债高峰期。

从一些企业的融资公告内容来看，债务再融资仍是房企融资的主要目的。同策研究院李见林表示，对房企来说，由于受到还债潮的集中兑付，这一轮融到的资金房企基本用于还债，眼下保命大于发展，现金流重于利润，快速回款仍然是2019年房企最紧要的事情。