调控两周年 北京楼市退烧记

北京楼市 “3·17新政”实施整整两周年。两年来，随着信贷收缩等调控落地，北京楼市降温明显，交易量下降，市场情绪日渐理性。不过，日前国家统计局和北京市统计局分别发布的最新数据显示，北京住宅开工面积、销售面积以及新建住宅价格、二手房价均出现上涨。但对于这一轮“小阳春”能否持续，业内人士表示，2019年房地产市场走势仍待观察。

调控效果明显

作为北京近年来力度最大的一轮楼市调控，“3·17新政”出台至今已有两年。两年来，根据中原地产的统计，截至3月14日，北京新房成交50643套，比此前两年（2015年3月18日-2017年3月17日）下降了48.5%。

2017年3月17日，北京升级版 “认房又认贷” 政策空降，二套房的最低首付比例提高至六成，最高贷款年限降至25年，并对企业购房实施限售，期限为三年。

信贷问题是“3·17新政”的核心内容。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，房贷是短期市场的决定因素。 “3·17新政”不仅“认房又认贷”，还大幅提高了卖一买一的换房者首付比，且房贷利率持续上浮增加了购房者成本，致使成交量大幅下降。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向北京商报记者分析称，楼市降温是符合预期的，首付和贷款的政策调整以后，尤其是“认房又认贷”的政策以后，一些购房需求势必是会被抑制的。从北京这两年的市场交易和价格来说，量价齐跌是主要的特征。

而占据着市场近九成的二手房市，也在这两年间受到影响。链家数据显示，2019年2月，北京二手房均价为59898元/平方米，较2017年3月的高点下跌11.3%。

贝壳研究院发布的报告指出，自“3·17”调控后，北京二手房市场成交明显下降。虽然后期市场有所修复，但主要是来源于首次置业者和换房者的自住需求，投资需求下降明显。2018年四季度，北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。

许小乐表示，在严厉的调控政策下，北京房地产调控已取得明显效果，成交量调整至历史中等水平。

土地供应多元化

“3·17新政”以来，北京楼市量价齐跌的背后也与土地供应的调整变化有着密切关联。尽管2017年北京土地供应量大幅增加，但到了2018年，成交宗数和成交额同比均大幅下跌。同时，全年流拍率达到10%，创2012年以来纪录。

而在相对低迷的土地市场，进入调控之后， “限竞房”、“共有产权房”成为地块成交的主要方式。以2018年为例，在成交的52宗住宅地块中，有51宗是限竞房或共有产权住房地块，仅有一宗商品房住宅地块。

中原地产首席分析师张大伟表示，此前市场曾在2018年4-8月出现过“小阳春”，但很快被限竞房井喷所影响。共有产权房和限竞房被寄望于调节市场和满足刚需。2017年北京市住建委联合北京有关部门发布的《北京市共有产权住房管理暂行法》要求，未来五年北京将完成25万套共有产权住房供地。

不过，限竞房的市场表现并不算亮眼。据张大伟介绍，到目前为止，限竞房已经入市26501套，但实际真实销售比例只有40%，网签只有20%左右。但在“房住不炒”的大背景下，张大伟表示，今后几年北京将完成大量的共有产权住房限竞房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效推动北京房地产市场平稳健康运行。

此外，集体性建设用地用做共有产权住房地块入市也在持续推进当中。北京市规划和自然资源委员会3月13日透露，全市2018年已实现集体土地租赁住房用地供应209.2公顷，完成率105%，超额完成供地任务。

随着北京市加大租赁用房保障性住房的供应，严跃进认为，类似政策影响，会体现在土地供给和房企拿地策略上。“实际上这两年类似共有产权住房和集体租赁住房等，其实都呈现了相对好的结构调整态势。后续供应势必多元化，进而也使得房地产市场呈现更多的交易结构变化。对于购房者来说，后续也可以选择此类住房，或者说是通过住房来解决住房问题。”

“小阳春”能否持续

张大伟认为，经过接近两年的连续楼市调控，随着政策进入平稳周期，市场逐渐进入低谷徘徊，预计后续市场将继续在低位运行。

不过，进入2019年，多地楼市出现回温迹象。北京市统计局公布的最新数据显示，1-2月，全市商品房新开工面积156.7万平方米，同比增长93.5%；其中，住宅新开工面积88.1万平方米，增长45.4%。而住宅销售面积达60.6万平方米，增长55%，一举扭转了此前长期处于负增长的局势。

国家统计局最新发布的2月70城房价数据也可窥探出回暖苗头。2月，北京新房价格同比上涨2.9%，二手房价格环比上涨了0.2%。

北京近期出台的增值税附加税率调整政策被视为对楼市利好。北京城六区增值税附加税税率将从12%降到6%，其他区域从10%降到5%。根据新规，据测算，在北京西城区出售一套网签价为400万元、不满两年的二手房，税率下调之后，卖房时可以少交1万多元税。

但也有分析认为，减少了小部分交易税费对市场有一定心理影响，不过，对北京楼市的直接影响并不大。

而在许小乐看来，此轮“小阳春”主要受近期季节性因素叠加政策松动预期影响。严跃进进一步分析称，政策方面是否会放松，很大程度上和商业银行贷款政策有关。如果银行的可贷资金相对多，那么接下来政策放松的可能性就很大。反过来就还是会维持现行政策。

58安居客房产研究院首席分析师张波则认为，北京2019年政策全面松绑的可能性极小，尤其是限购政策的松绑的概率最小，但不排除结合市场对政策进行适当微调。

张大伟从限竞房入市的角度进行观察，他指出，全国两会后，北京的限竞房还将大量供应，最近市场的轻微复苏将出现变化。