■本报记者 王 峥
在央行持续降准，市场资金较为充裕的背景下，本就面临偿债高峰期压力的房企，近期的融资频率持续加快。
根据同策资管最新发布的数据显示，2019年3月份，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，自2017年11月份融资达1246.18亿元以来（其中包含恒大600亿元的股权融资），首次突破1000亿元大关，环比2月份的552.88亿元大幅上涨85.25%，融资笔数也创下了历史新高。
而进入4月份，房企的融资潮仍在持续。包括恒大、融创等龙头房企均抛出了各种的发债计划。
对此，中银国际证券房地产行业分析师晋蔚表示，“房企的融资环境已显著改善”。而来自中原地产较宽泛的统计数据显示，4月上旬房企发布的融资方案，总金额已接近1000亿元。
龙头房企加速融资
4月9日，融创中国发布公告称，发行2023年10月份到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%，所得款项拟主要用于为公司现有债务再融资。融创中国称，目前票据已申请于新加坡证交所上市及报价。
而4月8日，融创中国旗下融创房地产集团，其2019年申请公开发行公司债券项目获上交所受理。据发行文件披露，融创地产本次拟发行债券期限不超过7年(含7年)，计划发行规模不超过80亿元(含80亿元)，拟分期发行，首期发行规模不超过50亿元(含50亿元)。
融创方面表示，募集资金将用于偿还融创房地产于2016年至2018年间发行的公司债券。新发行公司债券有利于更好、更有效地对公司资产负债进行匹配及管理，以及优化公司负债的期限结构。
同一天，中国恒大集团公告称，拟发行3笔合共20亿美元的优先票据。包括一笔12.5亿美元于2022年到期的9.5%优先票据；4.5亿美元于2023年到期的10.0%优先票据；以及3亿美元于2024年到期的10.5%优先票据。目前，恒大已与瑞信等公司订立购买协议。
恒大方面表示，票据所得资金将主要用于现有债务再融资及用作集团资本支出，剩余部分用作一般公司用途。
值得注意的是，据上交所披露信息显示，恒大地产集团拟申请发行200亿元公司债券，该申请已被上交所受理。本次申请发行年限不超过7年，采用无担保债券形式发行，拟分期发行，首期基础发行规模不超过100亿元，可超额配售规模不超过 100 亿元。
恒大地产集团公告中表示，本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还到期或回售公司债券、支付公司债券利息。因存在实际发行时间及发行规模存在不确定性，最终发行将依据上交所批复决定。目前恒大地产未来12个月内到期或回售的存续公司债券合计4笔，当前余额为311.45亿元。
而4月3日晚，碧桂园也发布公告称，此前宣布的公司债发行工作已于4月2日完成，最终发行规模为5.9亿元，票面利率5.03%。
房企融资成本降低
除了上述几家房企巨头，中型房企同样在4月份加速了融资步伐。
4月9日，弘阳地产公告称，拟发行3亿美元优先票据，票面利率9.95%，将于2022年到期，该票据计划于香港联交所上市发行。弘阳地产在公告中披露称，拟将所得款项净额用于为现有债务再融资及一般企业用途。可能根据市场状况变化调整其发展计划并重新分配所得款项。
同一天，当代置业发布公告表示，拟对美国境外非美籍人士所持有的未偿付2019年到期的6.875厘优先票据进行交换要约。
公告披露，根据交换要约备忘录所载条款及条件规限下，当代置业现就交换代价作出交换合资格持有人所持未偿付现有票据的要约。于公告日期，当代置业本金总额为5亿美元的现有票据尚未偿付。其预期将于4月11日前后公布不超过3亿美元的最高接纳金额。
当代置业表示，交换要约的目的是为现有票据再融资及改善本公司的债务结构，从而使本公司能够延展其债务到期状况，更稳定发展，并强化本公司的资产负债表及现金流量管理。
据悉，当代置业还宣布将发行新票据，预计于2019年4月11日(可予延长或另行修改的有关日期)或前后宣布新票据的年期及最低收益率。并于4月26日前后于新交所上市及挂牌。新票据现金所得款项净额将用于(其中包括)现有票据再融资及为收购或开发将用于日常业务过程中及用作一般企业用途的资产、不动产或个人财产或设备提供资金。
同时，4月4日，禹洲地产发布公告称，公司间接全资附属公司厦门禹洲鸿图地产开发有限公司第一期公司债券发行已于2019年4月3日完成，发行规模35亿元；新城发展也发布公告称，发行金额为2亿美元优先票据，利率为6.15%；而首开股份也在4月3日表示，拟向国家发改委申请发行总额不超过70亿元（含70亿元）企业债券；4月2日，佳兆业发布公告称，其将发行3.5亿美元2022年到期优先票据，年利率为11.25%；4月1日，中骏集团表示，发行3.5亿美元优先票据，票面利率为7.375%；而包括华侨城、华夏幸福、华远地产、宝龙地产、蓝光发展在内的房企也在4月上旬发布了各自的融资计划。
此外，4月8日，房地产中介公司我爱我家宣布，拟发行20亿境内公司债，期限不超5年，可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。我爱我家表示，募集资金拟用于偿还公司债务、补充公司流动资金。2019年度，基于经营业务开展的资金需求，我爱我爱及合并报表范围内子公司拟新增债务融资总额不超过40.84亿元。
对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从2018年四季度以来，房地产企业融资逐渐出现井喷，企业融资难度也有所缓解。而从房企的资金成本看，相比前期有所下调。
东北证券房地产行业分析师高建也指出，在融资成本方面，房企发行的产品利率大多低于他们在 2017年和2018 年发行的相同期限的产品，但仍高于2016年的发行成本。
“从融资成本看，基本告别两位数（除个别企业外），主流房企境外融资成本均在6%-8%，境内融资的公司债均在5%以内，境外融资成本也有非常明显的降低。”张大伟表示，“有些企业债的利率不到4%”。
以4月3日发行公司债券的华侨城为例，其本期债券品种一期限5年，第3年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，发行总额为25亿元，票面利率3.88%。
香港现年内最大新股融资
相比于发债融资，万科和融信则选择了配股增发的融资方式。
3月28日早间，万科披露公告，完成2.63亿股H股的私募增发，占增发后A+H总股本的2.33%。
据悉，该笔私募增发获得战略投资者、多国主权基金、全球基金的踊跃认购，簿记获得数倍超额认购。最终增发定价29.68港币，在当日股价上涨3.7%基础上仅折让5%，较30日成交均价折让3.4%。配售所得款项总额预计约为78.1亿港元，扣减所有相关成本及费用后，配售所得款项净额总额预计约为77.8亿港元。此次融资将全部用于归还境外债务，不会用于住宅开发业务。
4月7日，万科发布公告称，公司已于4月4日以每股29.68港元的价格，向不少于六名承配人，成功配发及发行总数为2.63亿股的新H股，配售净额总额约为66.5亿元。公司拟将配售所得款项净额用于偿还公司境外债务性融资。
上述交易也是今年以来香港资本市场规模最大的新股融资。
对此，标普认为，此次融资将小幅改善万科的资本结构，并有助于缓解其债务融资需求。“万科2018年利润增长率在一定程度上抵消了公司债务快速扩张带来的不利影响，从而带动其杠杆率小幅下降。但2019年万科或难以继续保持这一利润率，要想在当前BBB+评级下保持足够的缓冲空间，万科仍需要强化自身的财务管理”。
标普预计，万科将继续保持较高的资本开支和投资支出，但增幅不会太大。万科或许会将重点放在商业地产、物流、酒店式公寓等较新的业务板块，以及这些板块中万科的市场地位和经营表现。但随着万科核心的物业开发业务的增速放缓，其多元化的投资意愿也可能降低。“随着市场情绪改善以及内地住房抵押贷款条件放松，公司在2019年前两个月的销售额下降趋势应会在第二季度起开始扭转。2019年万科的销售额将小幅增长10%。2018年公司的已售未结转收入增长28%达到5310亿元。这将支撑万科在未来1年-2年实现25%左右的年收入增速”。
而4月4日，融信中国发布公布称，该公司以每股10.95元配售1.08亿股新股，股份占扩大后已发行股本的约6.27%。配股价较前一日收市价折让约7.05%。认购事项所得款项总额将约为11.826亿元。认购事项估计所得款项净额(经扣除配售事项及认购事项的所有适用成本及开支)约11.766亿元，将用作融信发展目的及作为集团的一般营运资金。
本文来源：证券日报
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