九江土拍一次次刷新，买房人和开发商到底谁更焦虑？

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土地好像又涨价了，房子能不涨么

昨天和一个老同学在微信上聊天，他人在外地，虽然也已经在当地置业，但是还想在九江买套房。所以一直对九江市场都在关注。看到我最近发的一些土拍价格上涨的信息，表示对买房的事情很焦虑，希望给出一个上车建议，很怕这趟车就这么无情的开走了。

互联网的发达把世界变得很小，身在外地的同学也被九江的土拍弄的满身焦虑。土拍一次次刷新，开发商总不可能赔钱卖吧，同学是这么跟我说的。

其实这个也是很多人的想法，面粉又涨价了，面包现在不吃，怕是吃不上了。

确实从九江近期土拍成交来看，地块价格频频刷新，八里湖片区楼面价已达5000左右，而濂溪区作为近期市场较冷区域，新地块楼面价也已经过了5000。看这架势，似乎紧跟八里湖片区，成交单价过万怕是分分秒秒的事。

柴桑区本月所拍的几块地，楼面价也突破了2000。而之前流拍的人民路绿豆湾地块，本月再次挂牌，起拍楼面价已经达到了5000，如果按照之前的最高60%左右的溢价率计算，预计这个地块最终楼面价会在6000到7000之间。咱也不敢多想。咱也不敢多问哪。浔阳区作为老大哥看样子也不甘寂寞，预计也要火一把。

主城区几个热点版块，房价过万似乎风雨欲来。

然而，拿地成本是影响价格的因素之一，但并不是关键因素，市场才是价格的制定者，而不是拿地成本。就像有些开发商很早以前的土地，成本只有几百元的楼面价，现在会按照5000一平卖给你么？

显然不现实，市场现在能卖10000，我当然不想只卖9000。相反，成本价高出市场价一大截，客户就会按成本价买单么？

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到底谁对土地更焦虑

土地焦虑一时之间袭击了九江买房人的内心，九江今年的土地市场算是挂了一阵风，溢价率高，抢地激烈，似乎小阳春基本坐实了。

不过，从去年年终开始，基本上各大地产公司都接受了行情平稳的预期，今年似乎没有见到喊出雄壮口号的房企了。龙头企业万科更是喊出了活下去的口号。如今的市场环境下，各自心里都明白，还是低调一点来的好，监管高压无处不在。中国人的古话在那里，道理很简单，木秀于林，风必摧之。

就像近期苏州这么作妖的，不是说没事就要调控调控。而是，不出台一个调控手段，市场又会以为监管者在划水。

除了苏州之外，九江周边几省，例如福州、武汉、合肥的土地市场都非常热闹，溢价率最高的地块是合肥肥西一地块，被正荣以11.14亿元摘得，溢价率高达144.23%。

在九江市场上土拍也是各方都关注的焦点，不仅仅是行业从业者。今年以来几次土拍都是异常的激烈，十几家房企鏖战百轮，到最后才悻悻放弃，最终获得土地的房企也就那么寥寥几家。

碧桂园要把八里湖变成自己在九江的大本营，继续深耕下去。中基作为本土巨头，似乎不做地王不开心。新进入九江市场的金科虽然项目不大，但也是抱着试下水的态度，为自己后期在九江继续拓展打个底。而一直传闻要在九江拿地的新城、旭辉等，似乎也在等待机会。

这个土地市场成为了勇敢者的游戏，一定程度可以看出房企对市场的预期，也能感受到房企们对土地的渴望。

对，就是这种渴望，造成了土地焦虑，袭击了所有买房人。

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土地市场回暖，是不是楼市回暖

正常的节奏是楼市的火热去带动土地市场的火热。我们看以往的市场经验，楼市火爆的那些年，房价每个月都在变，面对不断刷新的房价，和市场的购房热情，导致开发商在土地市场上异常乐观。

房价不断冲击新高，那么在土地价格上的预期就可以容忍的更多，当楼市最热的时候，也是土地市场最热的时候，所以我们看到的那些地王往往都是诞生在市场最热的时候。

不过随之而来的降温，就非常容易把地王丢在山顶上，高处不胜寒。

如今的全国三四线城市土地市场火热，并不是房企对未来的预期有多乐观，真实的原因也非常现实，一些开发商拿地也是为了拼规模。对，抢市场、拼规模才是目前土地焦虑的真实原因，焦虑的不仅仅是你，房企们也很焦虑。

“对开发商来说，最重要的就是拿地，尤其是在一些热门城市，有了地就有未来，拿了高价地可能会死，但没有地一定会死，归根到底还是基于对市场的预期。”

就跟玩斗地主一样，不上场你没有一点赢的机会。上了场，你虽然有可能输，但是也有很大概率可能赢。如同当年明朝谋士朱升给朱元璋的战略方针一样：“高筑墙，广积粮，缓称王。”?手中有地，心中不慌。有地，才有未来。

而扩大规模给房企带来的最直接好处就是融资成本的降低。规模越大，评级越高，发债利率也越低。就好比你拿着你的银行流水去找银行贷款，客户经理可能看了看直接就给你拒绝了；但是你老板拿着公司的千万流水去贷款，客户经理小房间VIP茶水伺候。

有土地就有机会，哪怕利润微薄，只要能够维持规模，保证公司正常运营，能够在市场中活下去就有云开见月明的时候。只要有朝一日市场回暖，又能生龙活虎。

没有土地，就没有未来。拿了高价地可能会死，但没有地一定会死，之后市场回暖也与你无关了，有时候就算赔点钱也得干啊。

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信贷政策调整，市场稳中前行

也许是因为土地市场的虚火，监管方面也怕误导楼市预期，所以调控的政策仍然毫不放松，个别城市还有趋紧的意思。

苏州作妖之后，出台了新的限售政策，连带二手房都被纳入限售的目标当中，全方位严控短期的炒作之风。

合肥在银行利率端，利率不仅没有继续下行，反而继续上浮了，据说首套房有些银行要上浮25%。

深圳那边的银行对房贷的额度也有点紧张，个别银行的支行已经暂时停接了房贷。包括青岛的房贷利率也有上行的动作，从上浮10%到上浮15%。

监管对市场异常敏感，一有风吹草动就有应对之策，整体来看，这些城市的市场仍不明朗。对于九江来说，刚需群众倒是可以好好选选房子。这不亲戚家的房子也被列入拆迁计划了嘛。

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