寻找房企护城河之半年报里的回款率

市场下行、头部放缓、资金趋紧，随着房企半年报披露接近尾声，关于过冬、关于未来，房企们给出了或诚恳或冠冕堂皇的回答；在房住不炒的前提下，如何活下去并且活得更好，是大家面前共同的考题。不同的是，每家的护城河宽度不同、深度不一。从本期起，北京商报新北京楼市周刊推出房企半年报特别策划——寻找房企护城河，一起寻找那些可供行业品评的样本。

　　8月以来，房企年中报密集而至。在外部融资环境收紧的情况下，房企生存处境也愈发艰难。在此大背景下，销售规模已不再是房企追逐的首要目标，“促销售、抓回款”屡屡被房企高管所提及，如何“活下去”成为当下房地产行业最重要的命题。

　　冬天来了，过冬的粮草是否充足？身处行业下行期，加快回笼资金已成为房企的首要任务目标。“手中有粮，心中不慌。”今年恰好是房企的偿债高峰期，内外要素叠加，许多房企强调销售回款实际上是为了能够“活着”。而且随着房企加快资金回笼，部分市场会处于“以价换量”的局面。

　　80%已拿不出手

　　最先喊出“活下去”的是龙头房企万科，作为房地产行业的领军人物，万科董事会主席郁亮一番“只有获得回款才是真正的销售”的言论，把回款和回款率推到了台前。早在2014年，万科就放弃了销售规模考核标准，以回款为考核。在2019年中期业绩会上，万科集团副总裁、董事会秘书朱旭透露，“上半年万科的销售回款率始终保持在90%以上，处于行业领先水平”。

　　实际上，在万科喊出回款口号之前，房企关注回款率已成为趋势。今年中期业绩报告显示，包括碧桂园、保利地产在内的多家房企，回款率均实现不同程度的增长。以碧桂园为例，上半年碧桂园权益物业销售现金回笼约2659.4亿元，回款率为94.3%，较去年底的91%上升3个百分点，连续第三年年中经营性现金流净额录得正值。

　　据碧桂园总裁莫斌透露，今年碧桂园都是用权益回款来进行考核的，报告期内有7352亿元已售未结算，预计下半年权益可售货量达4820亿元。截至2019年6月底，碧桂园可动用现金余额约2228.4亿元，占总资产比例为12.8%，另有约3133亿元的银行授信额度尚未使用，营运资本充足。

　　同属于龙头房企的保利地产，今年上半年回款率也实现8个百分点的增长。半年报显示，保利地产上半年累计实现销售回笼2168亿元，回笼率较去年同期上升8个百分点至86%。

　　“手中有粮，心中不慌”，行业大佬已表现出销售回款对于企业生存发展的重要性，在其规模之下的各类中小型房企，也把“促销售、抓回款”作为首要任务目标。8月13日，在旭辉控股年中业绩发布会上，旭辉管理层宣布其上半年销售回款率同比上涨95%。据旭辉控股总裁林峰透露，“为了回款，旭辉专门成立了回款小组，以回款作为各项考核指标”。

　　在林峰看来，地产企业的“造血”能力比融资能力更重要，“现金为王”最核心的是企业自身的“造血”能力。“旭辉始终坚持有质量的销售和有利润的销售，这为企业下半年的销售提供了坚实的基础。”林峰还表示，以销定产、降低库存，提高去化、加快回款，是旭辉集团下半年的发展策略。

　　身处行业下行期，越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全经营的“护城河”。据媒体报道，7月26日富力地产发布了一份内部文件——《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。根据通知内容，2019年下半年富力地产原则上暂停拿地，要以完成项目销售目标为第一优先级，文中多次提及要“促销售、抓回款”。

　　此外，绿城中国、阳光城和华夏幸福等多家房企也强调销售回款、提高现金回流速度。半年报显示，上述3家房企今年上半年的回款率分别为88%、80.5%和62%。其中，华夏幸福62%的回款率虽未达到行业高水平，但也较去年同期上升16个百分点。

　　存粮“过冬”

　　今年以来，房企生存处境愈发艰难，从23号文出台、房地产信托收紧，到境外发债受限，房企赖以生存的信贷、信托和债券融资渠道先后被收紧。央行数据显示，截至2019年二季度末，房地产开发贷余额11.04万亿元，同比增长14.6%，增速较2018年同期减少9.6个百分点。

　　在“房住不炒”的大背景下，多家房企加速回款，意欲回笼更多的现金流，以抵御行业下行周期的风险。回款的关键在去库存，能否迅速将手里的房子卖出去，仍是房企最重要的“功课”。近期，龙头房企恒大在全国范围内打响了金九银十促销第一枪，全国532家楼盘，闪购7.8折，此外每日推出不定量特价房，所有在售项目全部9折，线上9.5折，员工推荐额外享9.8折，一次性付款享9.2折，按揭付款额外9.4折，江苏、广东、四川、重庆等楼盘全部在列。

　　据媒体报道，目前万科在天津、青岛、济南等地的部分楼盘也有促销举措。此外，一些重点城市已出现多个房企、多个项目降价促销，一线城市广州也未幸免。

　　据悉，今年是房企的偿债高峰期，在外部融资环境收紧的情况下，销售回款成为房企过冬的重要资金来源。

　　Wind数据显示，2019年全年共计有5701.27亿元房地产债券到期，其中下半年共计有2874.67亿元房地产债券到期。上半年受益于较为宽松的发债环境，1-4月的地产债净融资额均为正；但从5月开始至今，仅7月净融资额为正。截至8月23日，8月地产行业的净融资额为-146.62亿元。

　　销售“降温”

　　“强调回款是房企出于对现金流安全的考虑，外部融资环境收紧，企业整体资金链要处于一个安全的位置。”合硕机构首席分析师郭毅告诉北京商报记者，从整个市场层面来看，房企阵营的分化，也造成回款压力各有不同。如果整体业务布局在一二线城市的房企，回款压力会相对较小；业务集中布局在三四线城市的房企，就会面临相对严峻的资金状况，那么它对于回款的需求也会更大一些。

　　在郭毅看来，在当下这个时间节点，缺少经济内生驱动力、人口外流明显的城市，随着房企加快资金回笼，市场会处于“以价换量”的局面。

　　事实上，今年的房地产市场并不乐观，整体销售“降温”明显。国家统计局数据显示，上半年商品房销售额增长只有5.6%，与2018年上半年的13.2%相比，下降7.6个百分点。商品房销售面积更是呈现负增长，为-1.8%。

　　在融资趋紧、销售遇冷的市场环境下，土地成交量价同比也双双下跌近30%。数据显示，1-7月，房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月扩大1.9个百分点；土地成交价款4795亿元，下降27.6%，降幅与前6个月持平。

　　反映在市场层面，万科今年上半年拿地明显放缓，拿地金额仅为1030亿元，增速从去年的58.9%大幅降低至9.3%。除万科之外，包括保利、招商蛇口、旭辉在内的多家房企也放缓拿地节奏。

　　万科执行副总裁张旭称，“万科拿地是基于收了多少钱回来，所以没有固定的拿地计划，地价款大概是销售款的30%多，仍然坚持重点在一二线城市拿地，三四线城市不会去，还是在城市带发展”。

　　在2019年融创中期业绩会上，融创中国董事会主席孙宏斌亦表示，上半年拿的地并不多，四五月拿地就基本停了，除非是特别好的地，融创会把自己的优势转变为经营的现金流，用来降低负债，保持流动性。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，土地市场降温充分体现了当前地产企业的理性，目前企业的战略可以分为“战”和“略”。其中，“战”是指需要在项目销售方面积极做到位，进而实现更好的资金回笼；而“略”则体现为拿地方面的保守，或者说开发投资的降速。