多渠道促房地产长效机制形成

每逢经济下行，往往都会采取货币政策适度宽松应对，而流动性充裕，又常常会带来楼市的繁荣。在当前宏观经济面临下行压力之际，房价表现如何备受关注。

国家统计局17日发布了今年8月份70个大中城市住宅销售价格数据，总体上看，在“房住不炒”主基调和“一城一策”调控思路的作用下，70城房价平稳运行，房价上涨城市环比上月有所减少，房价偏高的一线和二线热点城市，则继续维持低幅波动。

从房地产开发投资完成情况看，在控制资金违规流入房地产等政策影响下，同样维持平稳态势。国家统计局数据显示，1~8月全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，增速比1~7月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资62187亿元，增长14.9%，增速回落0.2个百分点。

这两组数据意味着，综合施策之下，房地产市场已趋于平稳，长效机制渐次形成。

众所周知，作为支柱产业的房地产，于中国经济过去20年快速发展功不可没，但随着高房价的负面影响日益显现，对于房地产行业的发展需要重新定位。此前，决策层定调“房住不炒”，今年7月30日召开的中央会议，更是明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

的确，一直以来房地产调控“工具化”特征明显，甚至被戏称是需时则用、不需则弃的“夜壶”。因为缺乏长效管理机制，楼市过热时，各种抑制政策迭出，一旦经济增速放缓投资乏力，则放松乃至取消各种限制措施。一些地方视之为屡试不爽的灵丹妙药，由此导致对房价刚性上涨的“信仰”，让大量社会资源涌入房地产。

现如今宏观经济面临下行压力，一些地方又希望仰仗房地产扭转局面，不过今时不同往日，一则房价已经畸高，尤其是一二线人口净流入的城市，加深了阶层固化，对于城市新住民十分不公平，还抑制了其他领域的消费。而对于三四线城市，因为人口流入较缓甚至净流出，房地产已经过剩，数据显示，2018年中国城镇居民人均住房建筑面积39平方米，已达到发达国家水平，中小城市人均数据更高。

因此，必须摆脱经济对房地产的依赖，让住房回归居住属性。近年来，建立房地产市场发展长效机制，可以说一直在践行中。

今年5月，银保监会印发涉及房地产领域融资乱象通知，整治包括表内外资金直接或变相用于土地出让金融资等。7月初，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示，约谈信托公司效果立竿见影，7月份房地产集合信托产品发行规模大幅下降。

对于至关重要的房贷利率，也将在市场化机制下形成。根据规划，今年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR（新的贷款市场报价利率）为定价基准加点形成。根据目前数据，全国范围内新发放的首套个人住房贷款利率不得低于4.85%，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，即5.45%。

值得一提的是，在部分一线城市，目前首套房利率仍有优惠，如上海部分银行执行九五折。但新LPR正式执行后，首套房贷利率的打折价将退出市场。这点稍显苛刻，在一线城市，如果是“刚需”的首套住房，若银行愿意给予一定的折扣，不必过多干预。

房地产兹事体大，长效机制建立非一朝一夕，未来应在“房住不炒”和不将房地产作为短期刺激经济手段的原则下，通过政策配合，多措并举促进房地产长效机制形成。