“十一”假期一二线热点城市楼市成交平淡

　国庆期间，全国楼市成交平淡，部分一二线热点城市网签数据出现回落。北京、上海、广州等一线城市受网签数据滞后、小阳春过后市场退烧、外出旅行及回乡探亲等多重因素影响，新房和二手房成交数量均出现一定幅度下滑。

　　从全国范围看，购房者持币观望情绪较重。10月8日，个人住房贷款利率新旧政策将迎来变换时点，增加了购房者的观望程度。

　　成交平淡

　　中原地产数据显示，国庆长假全国楼市整体平稳，部分一二线热点城市网签数据出现回落。一线城市中，北京国庆长假期间新房成交183套，二手房成交48套；上海新房成交23套；广州新房成交538套；深圳新房成交358套。与2018年同期相比，上海、广州网签量出现下滑，北京基本持平，深圳出现较大增长。一线城市延续了2019年上半年小阳春后的平稳成交量。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，网签数据相对滞后，国庆期间很多城市网签系统暂停，所以数据缺失。从最近市场情况看，部分城市降温已经开始出现，多个城市的新建住宅与二手房住宅市场均出现了降价促销现象。除深圳外，大部分一二线热点城市都出现了小阳春继续退烧的现象。

　　针对北京平淡的成交，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，通过对比历史上国庆假期成交量来看，今年北京国庆期间新房、二手房网签均不乐观，主要原因是受房地产调控持续加码影响，购房者观望情绪浓厚，加之国庆期间纷纷外出旅游。

　　土地市场方面，中原地产数据显示，近期一二线城市土地成交平均溢价率跌至最近2年的最低点，土地市场底价成交成为主流。

　　观望情绪浓厚

　　58同城数据显示，“金九”期间，一线城市房价继续处在高位，但价格稳定，部分三四线城市价格出现波动。从市场供应情况看，9月全国新增挂牌房源量环比下跌0.2%，市场整体平稳，但城市分化明显。从市场整体来看，购房者观望情绪较重，近一半消费者表示持币并不急于购房。

　　58安居客房产研究院分院长张波指出，“金九”成色不足并不代表全年成交量会明显下滑，预计“银十”期间，品牌房企降价、促销仍是主旋律。其中，限价比较严格的部分二线热点城市，降价空间相对有限；部分三四线及以下城市的新房和二手房降价幅度可能会再次扩大。

　　张大伟表示，2019年以来房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。10月8日新的LPR计算利率方法的正式上线，使得最近市场再次观望。

　　易居研究院指出，一线城市采用新的利率定价机制后，利率变动其实不大，只有微小变动，进一步体现了利率稳定的导向。在首套房和二套房的利率变动方面，二线城市中首套房的利率上升幅度并不大，而二套房的利率上升幅度相对较大。横向对比看，二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市，这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。

　　麦田房产称，新政前后贷款利息变化微乎其微，对购房者几乎不会带来额外的支出压力。接下来，央行每月20日都将披露最新一期LPR利率水平，个人住房贷款利率水平仍待观察。

　　　开发商态度不一

　　针对购房者的观望情绪，开发商态度出现分化。头部房企通过“降价跑量”的方式，在“金九银十”期间推出先售后租、全员营销、员工推荐职工内购价、线上线下联动等多项促销活动快速回笼资金。

　　以中国恒大为例，公司在“金九银十”期间对旗下部分洋房、公寓、写字楼等项目实行最低折扣6折的优惠，9月公司刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录，实现合约销售金额约831.1亿元，同比增长31.9%，环比增长73.8%；实现合约销售面积约826.6万平方米，合约销售均价约10054元/平方米。

　　多数房企则选择在品质上取胜，避免单纯的“价格战”。以泰禾集团为例，公司文旅项目厦门湾为了配合销售，配套建设先于楼盘建设。

　　泰禾厦门湾相关负责人对中国证券报记者表示，先把配套设施建设好了，项目的卖点才能真实呈现出来，品质也会大幅提升。配套项目覆盖文旅、酒店、教育、医疗、商业、养老、文化等，有效实现“住假产业”闭环。有别于传统度假地产项目，“住假”地产项目可以平衡子女教育、父母养老、生活品质提升等。

　　东方今典房地产集团相关负责人表示，为了避开和一线房企之间产生“价格战”，不少中小型开发商会淡化“金九银十”的营销联动和策划。在“金九银十”期间，可以保证有客户需求的地方一定有销售人员，但不会在价格上做妥协。楼盘周围配套建设和房屋品质有竞争力，才能真正摆脱“价格战”。