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  • 多地明确房贷利率浮动下限 平稳“换锚”中各方准备如何?

    新华社北京9月12日电 距离个人住房贷款利率正式“换锚”,不足一个月时间,各地正陆续明确当地房贷利率加点下限。平稳“换锚”的过程中,购房者如何打算?银行准备得如何?未来房贷利率又将如何变化?地方:13个省区市明确当地房贷利率加点下限自人民银行宣布将贷款市场报价利率(LPR)作为各银行新发放贷款的主要参考后,个人住房贷款定价也自然要从原来的贷款基准利率“换锚”为LPR。央行明确,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。记者从相关部门了解到,目前房贷利率“换锚”工作平稳有序,地方和金融机构正稳步推进明确LPR加点数值、系统升级改造等工作。新的房贷利率定价政策执行后,实际利率水平将较此前基本保持稳定,保障“换锚”前后平稳过渡。为保障差别化住房信贷政策有效实施,不同于普通新增贷款定价,个人住房贷款利率除了要参考LPR,还要同时受央行的房贷利率底线、当地LPR加点下限、银行浮动加点三方面因素制约。截至记者发稿前,已经有13个省区市的市场利率定价自律组织确定了当地LPR加点下限,其余地区将于月底前陆续公布。据了解,目前北京已经明确,首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点,二套房不低于105个基点。按8月20日5年期以上LPR计算,北京地区个人房贷浮动下限为5.4%,二套房浮动下限为5.9%。一位在国有大行房贷部门工作的员工告诉记者,改革前北京地区首套房是在4.9%的基准利率上上浮10%,二套房是上浮20%。照此计算,执行北京地区的加点下限后,与改革前的房贷利率水平大体一致。记者在多地走访时了解到,各地银行正在根据地方房贷利率下限调整本行利率浮动情况,较改革前利率水平均未有较大变化,且体现出因地制宜、因城施策。某国有大行江苏分行在考虑江苏房贷利率下限后,该行南京地区首套房大约在LPR基础上加80个基点,二套房加105个基点;苏州首套房则至少加120个基点,二套房加150个基点。“改革前,苏州首套房在基准利率上上浮25%,二套房上浮30%,执行加点下限后,不会对最终利率有太大影响。”该行苏州分行住房金融部人士说。“招行深圳地区房贷业务利率已经挂钩LPR,首套房和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR加30个基点和60个基点。”一名招商银行的工作人员说。值得注意的是,不论是央行要求的加点底线,还是地方确定的加点下限,都不是一成不变的。记者从相关部门了解到,未来还将根据房地产市场供需变化和LPR波动情况,对个人住房贷款利率的加点下限进行调整。购房者:多不以利率作为唯一考虑准则记者走访北京、南京、广东等地多家楼盘,并未发现有大量购房者赶在新政执行前集中购房或申请贷款的现象。“知道十一过后房贷利率可能会有变化,但从银行和中介反馈的信息看,对购房贷款整体影响不大,我其实更看重房价。”正在南京青奥公园附近看房的胡先生告诉记者。记者从多地商业银行了解到,近期前来询问房贷利率的客户很多,但是并没有出现大规模签订贷款合同的情况。“房贷定价新政出台后,房贷增量较前期变化不大,购房者是否申请房贷主要受所购房屋自身情况影响。”招商银行深圳分行一名工作人员表示。目前还有不少城市尚未明确当地利率下限。中国人民银行上海总部相关负责人表示,上海当地LPR加点下限还未确定。总的基调是在“因城施策”的原则下,保证利率定价机制顺利转换,维持上海个人住房贷款利率基本稳定。上海目前是全国房贷利率较低的城市之一。记者从两家国有银行的上海分行了解到,目前仍有购房者享受到首套房利率九五折的优惠。一旦执行新规,首套房贷的折扣利率将难以实现。上海市奉贤区地铁5号线沿线一处在售楼盘,正在看房的马先生给记者算了一笔账:100万元、期限20年、等额本息还款方式的个人房贷,按8月20日5年期以上LPR计算,相较此前基准利率九五折而言,利息会增加2.55万元。“这个影响不大,我还是会根据自己的实际需要来决定要不要买房。”融360大数据研究院分析师李万赋认为,用户目前还可在新老合同间进行选择,存在一个心理上的接受时间,考虑到LPR未来下行的市场预期较大,房贷用户在接受新的定价模式和合同签订上也会比较顺利。银行:系统合同修改即将就绪新的个人住房贷款利率政策将从10月8日起执行,目前各家银行都在紧锣密鼓地推进贷款合同修订、系统改造升级、员工培训等工作。“目前,我们正在研究房贷利率调整方式、加点数值等实施细节。”中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理黄有纲介绍,建行正加紧推进业务系统改造,并已指导分行做好LPR利率转换准备工作。“工行目前正在进行系统测试,9月中下旬可完成该系统支持房贷选择LPR定价的准备工作。”中国工商银行个人金融业务部副总经理任西明表示,工行的个人贷款管理中增加了LPR定价方式,文件将于9月中下旬对全行印发。李万赋认为,过渡期的试水工作,可以帮助银行在与用户沟通和市场测试方面做好准备,保证房贷市场平稳过渡。不过,有一些银行基层人员表示,目前过渡期内房贷利率执行的个别细节问题仍待细化。“新利率执行日期到底是以银行签约合同为准,还是以客户购房合同为准,这些细节尚未明确。”
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  • “金九”落空 中秋小长假楼市平淡收官

    中秋小长假期间,不少房企大搞促销活动,但“金九”的火热并未如期而至。中原地产研究中心统计数据显示,小长假的前两天,北京新建商品房住宅签约4套,二手房住宅网签74套;上海小长假头两天新建住宅网签分别是136套与127套;广州小长假第一天网签住宅206套;深圳前两天网签新建住宅分别是76套与89套;与2018年小长假相比,四个一线城市均有不同程度的下调。中原地产首席分析师张大伟表示,热点城市楼市开始逐渐下行,市场难以继续冲高。他认为,小长假各地楼市平淡,全国一二线城市楼市告别“金九”已成为定局。“金融数据与房地产销售及价格的历史走势有较高的一致性。”上海某房地产研究院研究员沈昕表示,今年8月,房地产金融环境较上个月小幅收紧。预计随着全面降准和定向降准的实施,后续金融环境整体上将进一步改善。但在目前房住不炒的大背景下,全面降准给房地产行业带来的增量资金较为有限。沈昕表示,央行此前明确强调要保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房。日前多家银行信用卡中心下调房地产类商户交易限额,并限制在住宅、地产中介等商户刷卡交易。按现阶段政策走向来看,年内住户部门贷款余额同比增速还将进一步回落。综合考虑这些情况,预计今年年内或明年上半年有望见到本轮周期的全国商品房年初累计销售面积同比增速最低值;年内百城二手房价格同比涨幅还将收窄,有可能进入负区间。目前,房企卖方压力明显。有业内人士透露,部分在惠州的房企集中推盘压力较大,部分房企从领导层到非营销人员全部背负卖房任务,甚至还有全员上阵卖房的现象。因此,预计在大环境难改的背景下,2019“金九银十”难再现。张大伟也表示,虽然从全国看,房价上行城市占主流,但市场已经出现了逐渐平稳的迹象,调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市,房价下行苗头已经出现。“热点城市再次开始进入卖不完时代,除了深圳相对活跃外,包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行。”
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  • 告别“金九” 房企弱化淡旺季概念

     今年楼市或许已没有“金九银十”。中国证券报记者多方了解到,  房地产企业对待“金九银十”的态度不一。以恒大、万科为代表的一线房企,近期部分楼盘推出低至6折的促销活动,另有不少房企推出先售后租、全员营销、员工推荐职工内购价、线上线下联动等促销模式。但是,更多房企并未出现大的动作,有的房企为了避开“价格战”,甚至故意弱化“金九银十”的概念。  中秋小长假成交平淡  中原地产研究中心统计数据显示,中秋小长假期间,全国楼市成交整体平淡,与2018年小长假相比,成交量均有不同程度的下滑。北京地区中秋小长假第一天,签约新建商品房住宅仅2套,二手房住宅网签仅42套。上海地区假期前两天新建住宅和二手房住宅网签套数分别是136套与127套。深圳地区假期前两天网签新建住宅和二手住宅分别是76与89套。广州地区假期第一天网签住宅合计206套。  中原地产首席  分析师张大伟分析认为,网签数据相对滞后,不代表市场真实签约。但是整体来看,全国一二线城市,楼市告别“金九”已成为定局。  针对楼市“金九”未现的原因,张大伟表示,多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象。热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。相比2018年,在2019年上半年部分区域出现了“小阳春”,但随后市场逐渐回落。从全国来看,  房价已出现逐渐平稳迹象,调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市,房价下行苗头已经出现。  张大伟表示,2017年以来,大部分热点城市楼市已经全面限价化,房地产市场已经没有淡旺季之分,楼市已经没有“金九银十”。国庆临近,部分热点项目开盘可能延迟,也使得市场热度降低。热点城市再次进入“卖不完”时代,除了深圳市场相对活跃外,北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场去化率快速下行。未来,如果  信贷政策继续收紧,市场很可能会继续降温。   部分房企弱化“金九银十”  某大型国有房企  高管对中国证券报记者表示,最近几年,受房地产政策调控影响,“金九银十”的概念已经逐渐弱化。但开发商还是习惯把重头的货值放在下半年,这种现象是由行业开发节奏和行业规律决定的。房地产行业内,只有头部极少数房企可以做到刻意平滑供货,使得每个季度的销售额看起来比较均匀。对于大部分二三线房企而言,整个下半年都是推货重点,并不是说最看重9、10月份。  针对部分房企在“金九银十”期间推出的促销活动,上述高管称,受开发节奏、推盘时间以及市场下行等多方面因素影响,不少房企会在9、10月份集中促销。有些房企甚至推出全员营销政策以及配套的APP、公众号等工具。但是,多数房企只会针对少数项目的尾盘进行打折促销。最近几年,这种促销手段的效果越来越不明显。拿地位置、项目质量、配套设施相比单纯的“价格战”更有利于项目提高周转速度。  某中型房地产集团总裁对记者表示,为了避开和一线房企之间产生“价格战”,不少中小型开发商会淡化“金九银十”的营销联动和策划。“在‘金九银十’期间,可以保证有客户需求的地方一定有我们的销售人员,但不会在价格上做妥协。”  该房企高管表示,受限购限售等调控政策影响,购房者在选择投资房产的城市时,与往年相比会有区别。目前,人口流入较多、限购政策相对宽松的二三线热点城市,房地产开发商销量相对较好。这些城市楼盘促销力度相对较小。相比之下,人口流出较多的三四线城市,以及限购政策较严厉的一线城市,项目去化效果相对较差,这些城市楼盘促销力度相对较大。
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  • 关于九江市塔岭南路历史文化街区改造项目的批前公示

    九江市塔岭南路历史文化街区改造项目的改造范围为塔岭南路及原行署大院。其中,道路起讫点为北起浔阳东路,南止庾亮南路,全长约492米;原行署大院范围为北临浔阳东路,西临修道院及能仁寺等,南至第一人民医院院墙,东邻九江学院医学院及附属医院。改造区域内有市级文物保护单位1处,为裴敬思别墅旧址;保护历史建筑6处,为行署大院东区15栋,行署大院东区24栋别墅、吴庭兰别墅、行署大院中区26栋(原法院办公楼)、塔岭南路45号别墅(王大川旧居)、同文小学旧址;建议历史建筑2处,为行署大院原市轻化工业局办公楼、行署大院中区21栋别墅;以及裴敬思别墅旧址后百年朴树2棵。此次改造各处结合实际情况进行改造设计,主要内容包含:历史建筑修复,建筑立面出新、围墙拆除及改造、弱电下埋或规整、小区雨污分流、更新完善道路、室外消防、内部管网、光纤宽带、路灯监控、门房等配套基础设施,满足居民现代生活的需要。根据《中华人民共和国城乡规划法》和《江西省城乡规划公开公示办法(试行)》的有关要求,现将以上内容予以公示,公示期限为七个工作日,为了充分征求公众意见,公示期间各利害关系人如对该项规划内容有意见或建议,请于公示发布之日起七个工作日内以书面形式报送九江市自然资源局详细规划科。公示期限:2019年9月10日至2019年9月19日联系地址:九江市自然资源局详细规划科联系电话:0792-8175127九江市自然资源局2019年9月10日
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  • 江西省上半年投资10亿元以上工业项目543个,完成投资4186.6亿元

    来源:江西日报 9月9日,记者从省工信厅获悉,今年以来,江西省深入实施工业强省战略,坚持以项目促投资、以项目促转型,加速形成工业发展新增量、新动力。据最新数据,今年上半年,全省投资10亿元以上工业项目543个,总投资达12705.9亿元,累计完成投资4186.6亿元,占总投资比重的32.9%。  以项目建设提质量增后劲,以项目建设论英雄定奖惩。今年3月,省工信厅印发了2019年全省工业“大干项目年”工作方案,着力抓好“四个一批”项目建设,即签约引进一批招商项目、摸排梳理一批储备项目、加快推动一批新开工项目、协调推进一批在建项目。今年上半年,全省投资10亿元以上工业项目中,续建项目359个,已完工或部分投产项目101个,完工率为28.1%,比去年同期提高3.4个百分点,重大项目完工速度不断加快,项目见效速度进一步加快。  及时了解项目进度,主动出击为项目建设提供各项支撑保障。今年年初,省工信厅对全省投资亿元以上工业项目和500万元以上技术改造项目进行了全面摸排梳理,建立起分区域、分产业、分领域、分属性的全省工业项目库。全省各地也分别建立各级重大项目库,定期跟踪调度项目建设进度,特别对重大工业项目,各地采取领导挂点推进的方式,明确帮扶单位和责任人,实行挂图作战、现场办公,推动项目早日开工、投产、见效。  抓大、抓新、抓优,今年我省重点实施“三百一重”重大项目,遴选出百项投资20亿元以上重大项目、百项亿元以上传统产业优化升级项目、百项亿元以上新动能项目及一批重点产业领域创新成果产业化项目,集中各类优势资源予以扶持,重点推进、重点调度,推动工业投资聚焦重大项目,提高投资效率。此外,我省充分发挥财政资金的撬动引领作用,引导工业投资向重点产业和优势产业倾斜,目前已分两批次下达省级工业转型升级专项资金7.46亿元,共支持548个项目。同时,省级工业企业技术改造扶持资金今年安排4880万元,支持45个省级重点技改项目,可带动项目投资约67.2亿元,促进企业生产工艺、技术装备和节能环保水平提升。
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  • 注意!明日起庐山景区这些路段路边停车位将全部取消!

    据庐山交警消息,为美化景区环境,更好迎接新中国成立70周年,结合庐山交通管理实际,9月16日起取消景区部分道路路边停车位,具体路段为:牯岭街全线(有滋有味路段)河西路隧道口至十五号桥(河东路图书馆至别墅村路段)大林沟路鑫缔宾馆至索道上站台路段  停车位取消后,以上路段路边禁止停车。请广大机动车驾驶员自觉遵守规定,依法规范行车、停车。对不按规定停车行为,公安机关交通管理部门将使用电子警察设备或民警手持摄像机,依法直接抓拍取证后录入违法信息管理系统,并予以处罚。庐山公安局交管大队二零一九年九月十四日
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  • 关注!濂溪区又一新盘(中辉学府)规划方案公示!

    9月11日,九江市规划局发布了《中辉学府工程设计方案的批前公示》濂溪区中辉学府项目位于位于江西省九江市,南侧为已建小区,西侧为九莲北路,北侧为学院路。项目用地面积64389. 7平方米,约96. 5846亩,用地性质为居住用地。容积率≤2.0,建筑密度≤30%,绿地率≥35%。项目总建筑面积160605.40㎡,其中计容面积122105.40㎡,不计容建筑面积38500㎡(其中地下室建筑面积37000㎡),总户数1067户。项目效果图所报规划方案的相关指标均符合规划条件和国家法律法规相关要求,经专业咨询机构日照分析,建设后基地内和基地外日照均满足国家规范要求。根据《中国人民共和国城乡规划法》和《江西省城乡规划公开公示办法(试行)》的要求,为充分征求公众意见现将以上内容公示,公示时间为七个工作日,公示期利害相关人如持有异议或其他意见,可以书面形式向九江市自然资源局建设项目规划科反馈。1、项目名称:中辉学府2、项目位置:南侧为已建小区,西侧为九莲北路,北侧为学院路3、公示时间:2019年9月11日至2019年9月20日4、联系方式:九江市自然资源局建设项目规划科5、联系方式:0792 -8175086项目总规划图日照分析图
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  • 碧桂园八里湖第四子九瓏山项目规划方案出炉!

    近日,九江市规划局发布了《关于碧桂园九瓏山项目规划设计方案的批前公示》碧桂园九瓏山项目用地位于九江市八里湖新区尚德路南侧、兴城大道东侧,地块北侧为九江党校。项目规划用地面积26100,73m。用地性质为商业、住宅用地,容积率≤2.2、建筑密度≤25%,总建筑面积77238.34m。项目效果图5月份,碧桂园以4500元/㎡的楼面价拍得的八里湖兴城大道以东、尚德路以南的地块,迄今已经过去4个月了。这块地的动态备受业内人士和广大购房者的关注,为什么大家关注这块地呢?小编认为有以下几个原因: 其一、八里湖区域现在市场火热,好的楼盘都处于供不应求的状态。可以说是九江楼市的“当红炸子鸡”。 其二、这块地区位位置极佳,西面挨着九江最美的九龙山公园,北面对着九江市委党校、市药监局。除了众多政府机关外,学校资源也在项目左右。九江小学八里湖分校、九江一中八里湖校区等。与九江市第一人民医院八里湖分院也是近在咫尺。其三、这是碧桂园集团布局九江市场的第八个项目。也是碧桂园集团布局八里湖的第四个项目。凭借着自身的强大品牌影响力,及广大的业主群体,市委党校这个项目叫好又叫座似乎顺利成章。卫星地图项目工地实景图
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  • 上庐山的朋友注意了!2019庐山国际马拉松赛事实行交通管制

    2019年9月21日上午8时30分至12时30分,庐山风景名胜区将举行国际半程马拉松比赛,为了保证赛事顺利进行,现将赛事期间交通管制通告如下:★交通管理措施★19月20日17时至9月21日13时,对南山公路进行交通管制,禁止一切车辆通行,所有上下山车辆由北山公路通行。29月18日上午8时至9月21日13时,对河南路口至山洞转盘(牯岭街)实行封闭。所有前往西线车辆由山洞转盘—河西路—香山路—河南路绕行。39月21日8时至13时所有赛道禁止一切机动车通行,禁行路段:小天池—牯岭街—环山公路全路段;活动中心—南山公路石壁全路段;大林路全段。49月20日零时至9月21日13时比赛路段沿线禁止一切机动车停放。(具体路段为:小天池-牯岭街-环山公路-老南门-南山公路石壁;活动中心-会址-芦林湖-老南门;大林路全段。)5赛事期间,过往车辆及行人必须服从现场交通管理人员指挥,确保赛事顺利进行。6以上通告内容请遵照执行,如有违反,将按照《中华人民共和国道路交通安全法》予以处罚。庐山公安局二零一九年九月十三日
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  • 柴桑区“ 一河两岸”改造提升工程:挑灯夜战抢进度 加班加点赶工

      连日来,“ 一河两岸”改造提升项目各点齐上、全线开花。工地上白天机械雷鸣,夜晚挑灯夜战,参建员工放弃休息,不畏艰难,实行“5+2”、“白+黑”、争分夺秒,为确保“ 一河两岸”改造提升项目工期进度发扬连续作战精神,全力奋战在施工一线。一河两岸桥梁工程,新城桥、程河桥已建成通车,当前正在抓紧双瑞路桥、塔南路桥的桩基础建设和人行廊桥的亭栏安装,今天晚上我们正在抓紧抢抓塔南路桥系梁建设,力争塔南路桥双瑞路桥、桩基础和项目结构本月完工,10月份完成架梁11月建成通车,人行廊桥本月完工。  一河两岸改造提升工程,总投资3亿元,全长3.3公里,主要建设任务是实施沙河城区段河道改造提升,逐步推进沙河老桥、沙河新桥、程河路桥、塔南路桥改造;实施沿河南、北路拓宽改造工程;修建临河公园;实施沿河立面提升工程等,最终达到“河畅、水清、岸绿、路通、景美、人悦”的效果。(柴桑区发布)
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  • 报告称8月房贷利率呈上升态势

    融360大数据研究院11日发布的《2019年8月中国房贷市场报告》(简称《报告》)显示,8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨3个基点;二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨2个基点,相当于在目前的5年期LPR水平上分别加了62个基点和93个基点,均远高于新政规定的利率下限。《报告》显示,首套房方面,8月份有17个城市房贷利率水平有所上涨。一线城市中,8月广州地区首套房贷款利率平均水平环比上涨4个基点,其他城市维持上月水平不变;二线城市中,苏州、无锡、沈阳、长沙四城实现三月连涨,沈阳本月涨幅高达23个基点。综合来看,与6、7月相比,8月房贷利率上涨趋势的覆盖城市数量和上涨幅度,均呈现出上升态势。融360大数据研究院监测的35个城市共533家银行分(支)行中,除停贷银行外,共有19家银行首套房利率水平仍低于4.85%,116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%。融360分析师李万斌表示,新规执行后,这些银行都必须上调房贷利率水平,进而会带来一些城市房贷利率水平的进一步上涨。从目前数据来看,上海、厦门和天津的整体房贷利率水平尚低于新规下限,面临着上涨压力。李万斌认为,目前已经有部分地区部分银行对新增房贷采取LPR方式报价,但报价方式调整对实际房贷利率的影响不大。近期,央行降低存款准备金率,将带来银行融资成本的下降。但不管是降准措施,还是LPR新报价机制的推出,最终都是期望通过银行传导可以降低贷款实际利率。政策层面明确提到不把房地产作为短期经济刺激的手段,短期来看,这轮政策主要是为了降低实体企业的融资成本,房贷利率下降的可能性不大。此外,近期LPR新报价机制、个人住房贷款新政出台,未来个人住房贷款利率将会参照LPR进行定价。李万斌称,理论上说,倘若LPR水平下降,最终会带来房贷利率水平的下降。但这只是全国统一的房贷利率最低下限水平,各省级实际执行水平还需要根据当地的房地产市场形势,进行再次加点确定当地下限,优先保证新定价机制不会给房地产市场带来大的影响。李万斌认为,整体来说,目前虽仍处在过渡期,但已经有广州、深圳、山东等地的部分银行采取了新定价机制,部分银行房贷利率实际水平和原来保持一致,即加点数值根据之前的实际房贷利率水平减当前LPR水平倒推得出;部分银行则完全依据LPR加点进行报价,但实际执行利率也和之前变化很小,多数可能是由于银行为方便管理,进行整数位加点带来的偏差,房贷利率水平将基本保持稳定,对用户利息支出不会有太大影响。《报告》预计,过渡期内,会有越来越多的银行在系统改造和合同修改完成后,开始对新增房贷使用LPR来报价。随着新定价机制的逐渐成熟,各银行普遍都会对LPR进行整数位加点,而非简单依据现有水平倒推。短期的波动不可避免,但应该都在用户的心理接受范围之内。而且,考虑到LPR未来下行的市场预期较大,房贷用户在接受新的定价模式和合同签订上会比较顺利。
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  • 政策及时“打补丁 楼市平稳将是主基调

     □ “金九银十”在此前曾多次出现,这主要是由开发商的销售逻辑和房地产的运行逻辑来决定的。  □ 在中央“房住不炒”定位不变、房地产调控持续加码、房地产金融政策缩紧、购房者预期发生变化的多重因素下,楼市平稳将是主基调。  每年的9月份、10月份,是房地产市场的传统销售旺季。今年,楼市是否会趁着市场形成的惯性,在上述两个月再度“火起来”?  “金九银十”在此前曾多次出现,这主要是由开发商的销售逻辑和房地产的运行逻辑来决定的。专家表示,一方面,接近年底,房地产公司特别是上市公司,需要一张漂亮的成绩单来为公司“贴金”。另一方面,房地产公司的降价、促销手段,也让购房者对9月、10月的市场形成期待。两者互动,使得楼市容易在这两个月呈现火爆局面。  具体对今年而言,业内人士普遍表示,在中央“房住不炒”定位不变、房地产调控持续加码、房地产金融政策缩紧、购房者预期发生变化的多重因素下,楼市平稳将是主基调。  7月30日的中央政治局会议明确提出,不将房地产作为短期刺激经济手段,再次释放了“房住不炒”信号。  限购、限售、限贷、一城一策……今年以来,各地出台房地产调控政策近400次,比去年同期涨幅明显。特别是针对一些房价抬头的城市,当地政府及时为政策“打补丁”,有效遏制了房价上涨势头。最近数据显示,70个大中城市的房价中,有20个城市二手房房价环比下降,这是不多见的。并且,这些房价下降的城市中,既有北京等一线城市,也有天津、青岛、武汉、长沙、济南等热点城市,还有不少是省会城市。这表明,随着各地政府主体责任的落实,房地产市场已更加平稳健康。  近日,央行决定于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,同时对仅在省级行政区域内经营的城商行定向降准1个百分点。很多人担心,钱会不会流进房地产市场?  其实,这种担心大可不必。中原地产首席分析师张大伟就表示,近来,多地房地产调控密集出台,房地产金融政策的收紧成为最主要特点,从中央到银保监会,密集加强对房地产金融的风险把控,从房地产按揭到房企各种融资渠道都有不同程度的收紧。  业内人士也表示,此次降准的主要目的是降低实体企业的融资成本,支持实体经济发展,降准对楼市的影响十分有限。房地产的资金“防火墙”已筑,当前房地产仍在调控高压期,监管部门会限制新释放出来的资金进入楼市。  恒大研究院院长任泽平也认为,实体与房地产之间的资金“防火墙”有效防止宽松资金流入房地产市场,降准也明确了落实“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策导向。  值得一提的是,在当前政策形势之下,房地产开发企业的资金链比较紧张,有促销回笼资金的需要。9月、10月又是传统的购房旺季,开发企业也想借这个时间加大销售量,所以供应量会增加。那么,对于确有首套购房需求或者改善性需求的刚需购房者来说,或许能够选到性价比更高的房子。(经济日报记者 亢 舒)
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  • 8月百强房企业绩增速整体放缓

    今年前8个月,全国百城宅地交易(简称“宅地”)增速下行,尤其是三四线城市宅地首现降温趋势。9月9日,上海易居房地产研究院发布《中国百城宅地成交报告》(简称“报告”),显示了上述结果。  据悉,受政策管控、市场预期等影响,今年前8个月,土地市场由凉转热再转冷。从城市结构看,一线城市的宅地交易猛增,价格最为稳定;而三四线城市受市场冷热的传导速度快,成交量已现下跌,但部分城市仍维持高位。  一线城市宅地交易猛增,价格平稳  土地市场的转冷从今年7月开始,到了8月,这一走势更为明显。报告显示,1月至8月,重点监测的全国100个城市宅地成交面积为39388万平方米,同比增长9.2%,这一增速相比1月至7月有13.8%的明显收窄。宅地价格为5546元/平方米,同比上涨14.4%。  今年前8个月的宅地市场,经历了“先抑后扬再抑”的过程。一季度,房企对于后市住宅销售预期持悲观态度,拿地并不积极,进而导致土地交易数据偏低迷。  到了今年二季度,在楼市小阳春的作用下,激发了房企拿地的热情,百城土地交易数据开始反弹。  但是,随着市场抢地行为增加,受一系列中央和地方“稳地价”政策的影响,尤其是银保监会等对信贷资金的严管,资金进入土地市场难上加难。对此,上海易居房地产研究院认为,目前宅地交易量及价格曲线也由此开始“转头”。  无论整体市场如何变化,一线城市的宅地价格和住宅一样一直领先,而且土地市场大多供不应求,交易量往往由供应量决定。  报告显示,1月至8月,全国4个一线城市的宅地成交面积为1867万平方米,同比增长45.7%。与去年下半年相比,回暖成为主要特征,这与密集供地密不可分。其中,深圳此前的宅地供应力度一直较弱,但今年6月却一次性供应了69万平方米宅地。  从地价来看,1月至8月,4个一线城市的宅地价格为14379元/平方米,同比上涨1.7%,价格最为平稳。有业内人士认为,这与一线城市的政策管控积极有效、拿地资金预审查较为严格等因素有关。  以寸土寸金的北京市场土地为例,8月29日,北京2宗住宅地块全部底价成交,预期后续住宅项目定价也有优势。  三四线城市宅地成交面积同比降7.1%  今年以来,众多的二线城市一直是土地市场的主力。中原地产研究中心统计数据显示,前8个月,共有5个城市卖地超过千亿,其中4个为二线城市。金额最高的是杭州,卖地金额达1892亿元,苏州卖地1154亿元,南京卖地1099亿元。  报告显示,1月至8月,32个二线城市宅地成交面积为23033万平方米,同比增长20.1%。从年初累计成交同比增速上看,处于历史高位。这与今年上半年各大省会城市频频亮出人才落户、购房等优惠政策不无关系,利好刺激了房企的拿地,带动了宅地交易的活跃。  从二线城市的宅地价格来看,则称得上从高位跌落。但上海易居房地产研究院认为,考虑到部分二线城市宅地价格的涨幅依然较大,未来或有积极管控的需要。  值得关注的是,与一二线城市的走势不同,三四线城市宅地市场的降温较为明显,近两个月,年初累计成交面积同比降幅持续扩大。报告显示,今年前8个月,64个三四线城市宅地成交面积为14488万平方米,同比下降7.1%。  业内人士认为,三四线城市受市场冷热的传导速度快,而三四线城市宅地的降温缘于住宅交易市场的降温,重新面临去库存的压力,从而影响了房企的资金回笼和继续购地。  不过,相比成交量下跌,三四线城市的宅地价格仍在上涨。据报告显示,今年前8个月,三四线城市宅地价格为3897元/平方米,同比上涨7.9%。  与以往相比,虽然涨幅总体相对较小,已走出地价涨幅过大的历史高位区间,但仍存在部分热点城市地价过高或过快上涨的现象。以粤港澳大湾区中的部分重点三四线城市为例,包括中山、佛山和肇庆等地,宅地交易仍相对活跃,佛山8月份拍出的宅地价格为12495元/平方米,攀上历史新高。  对于未来土地市场的走势,中原地产首席分析师张大伟认为,房企的资金压力越来越大,热点城市的土地溢价率明显下调,如果收紧的政策持续,不排除后续土地市场继续走低的可能性。  易居研究院智库中心研究总监严跃进预计,9月份的宅地交易市场将以降温为主要特征。他表示,当前稳地价的政策较多,包括拿地资金审核、设定“涨停板”等,预计后续宅地价格将进一步趋稳。此外,考虑到房企当前资金压力开始增大,拿地将会偏保守和趋于理性。
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  • 国庆后实施新政 北京首套房贷款利率不得低于5.4%

    根据央行此前的公告,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。据《中国证券报》报道,北京地区新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%),二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。北京青年报记者了解到,已经有银行按这样的定价规则确定客户房贷利率。按照央行8月20日公布的5年期LPR4.85%的水平计算,北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套是5.9%。该水平与北京当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本一致。新政以最新LPR为定价基准加点形成8月25日,央行发布公告称,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。就此,央行有关负责人曾表示,公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。长期以来,我国银行的房贷利率定价都是在央行贷款基准利率基础上乘以一定比例系数。比如,此前北京首套房贷款主流利率为基准利率4.90%上浮10%,即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%,即5.88%。有业内人士指出,这种乘法方式显现出明显弊端,当基准利率处于低位时,被乘后效应会相应变小。而现在用LPR加点的方式之后,就可以解决效应变小的问题,使计算方式更为直观。调整后房贷利率与当前水平基本相当目前,北京地区首套房贷款利率普遍为基准利率上浮10%(大概为5.39%),据《中国证券报》报道,调整后北京新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。按照最近一次公布的5年期LPR(4.85%)计算,北京首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套房是5.9%。该水平与当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本相当。公积金贷款利率暂不调整,首套房的公积金贷款利率,1-5年期仍为2.75%,6-30年期为3.25%;二套房公积金贷款利率,1-5年期为3.025%,6-30年期为3.575%。值得注意的是,此次确定的加点下限并非一成不变。业内人士介绍,会根据北京市房地产形势的变化和LPR的波动情况,指导北京地区利率定价自律机制适时适度地调整个人住房贷款利率加点的下限。多家银行准备就绪根据央行的规定,10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。当然,如果部分银行已经准备就绪,在和借款人协商一致后,可以选择按照LPR加点方式来确定贷款利率。北青报记者了解到,北京地区一些银行已经按新规确定房贷利率。据介绍,工商银行(5.550, 0.05, 0.91%)和建设银行(7.140, 0.08, 1.13%)已开展了相应的工作。工行个人金融业务部副总经理任西明向媒体介绍,目前工行主要开展了三方面工作,个人住房贷款LPR定价模式系统正在测试,9月中下旬可以完成该系统的准备工作。建行住房金融与个人信贷部副总经理黄有纲也披露了建行有关的六方面工作。目前已经研究梳理了政策的宣传素材和客户的问答题库等,完成了政策过渡期间客户答疑工作的准备。分析各地市场利率定价自律机制将发挥作用此前央行公告明确,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。未来LPR会上下浮动,房贷利率会不会一路走低?会不会因此影响房地产调控政策的实施效果?对此,多位业内人士指出,LPR会浮动,如果加点不变,确实会使房贷情况发生变化,但加点也可以浮动,也会影响房贷利率,不会使得房贷利率只能单边下行。当前房地产调控强调“因城施策”,各地情况不同,在这样的大背景下,各地的市场利率定价自律机制会发挥非常重要的作用。可以预计,如果出现个别城市因为LPR变化带来房贷利率变化,导致当地房地产市场矛盾比较紧张,那么市场利率指导就会相对频繁一些,比如一两个月就会调整一次。中国银行(3.660, 0.04, 1.10%)国际金融研究所研究员周经纬认为,未来抵押贷款利率将更加突出地反映各银行的区域货币政策和信贷战略。不同地区、不同客户和不同时期的抵押贷款利率差异将更大,更能反映城市政策。据知情人士透露,当前已有13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作,下周或将相继落地。交行金融研究中心首席金融分析师鄂永健也表示,新的抵押贷款定价规则对市场的影响有限,而且仍然是以往房地产调控政策的延续:它可以维持整体个人住房贷款利率基本保持稳定,既不下降也不会显著增加个人住房贷款利息负担。这将有助于确保房地产市场的稳定性,同时促进企业贷款利率的下降。
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  • 注意!九江老城区4个路口即将拓宽改造

    浔阳晚报获悉,九江市老城区内有4个路口将开展拓宽改造工程,目前已正式获批。  根据市发改委《关于九江市老城区路口拓宽改造工程初步设计的批复》文件,经审查完善,基本同意修改后的“老城区道路路口拓宽改造工程”初步设计并进行了批复。据悉,此次获批复的老城区路口改造工程位于4地,分别为市区十里大道与桃园路路口、浔阳东路与庐峰路路口、浔南大道与陆家垄路路口、长虹大道与馨苑山庄路口。建设规模及主要建设内容为十里大道与桃园路路口东侧的桃园路北侧车行道拓宽3米,长约100米;浔阳东路与庐峰路路口南侧的庐峰路两侧人行道位置新建非机动车道;浔南大道与陆家垄路路口北侧陆家垄路两侧车行道分别拓宽3米,长约100米;长虹大道与馨苑山庄路口中馨苑山庄道路东侧车行道拓宽3.5米,长约60米。  经核定,此次路口拓宽改造工程总概算为640.69万元。主要建设内容为拓宽改造、管线及变压器迁移、排水、交通标志标线等工程。审查意见还提出,尽可能调整拓宽非机动车道宽度并根据各路口现状路面结构优化加宽部分路面结构设计。
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  • 房贷利率换锚不换药:上涨趋势逐步蔓延

    ?在近期接踵而至的全方位楼市紧缩调控措施下,房贷利率上行趋势继续蔓延。融360大数据研究院监测的数据显示,8月份,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨3个BP(基点);二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨两个BP,相当于在目前的5年期LPR水平上分别加了62个BP和93个BP,均远高于新政规定的利率下限。??专家普遍认为,目前各行正在紧锣密鼓筹备的房贷利率“换锚”与此轮楼市调控升级开出的各种“药方”契合,在“房住不炒”格局进一步夯实、住房金融“防火墙”不断升级的背景下,近期央行“全面降准+定向降准”后续累计释放的9000亿元资金难以流入楼市,房贷利率短期内很难出现回调。??上涨趋势逐步蔓延??“与6月、7月份相比,8月份房贷利率上涨趋势蔓延,覆盖城市数量和上涨幅度均呈上升态势。”融360大数据研究院分析师李万赋表示。??从城市来看,首套房方面,8月份,17城房贷利率水平有所上涨,15城维持上月水平,仅武汉、东莞和长春3个城市的首套房贷利率水平有所下调。??一线城市中,8月份,广州首套房贷款利率平均水平环比上涨4个BP,其他城市维持上月水平不变;二线城市中,苏州、无锡、沈阳、长沙4个城市首套房贷款利率平均水平出现3个月连涨,昆明、佛山、成都、杭州也出现了两个月连涨。??从涨幅来看,8月份,沈阳涨幅最大,高达23个BP。7月份沈阳首套房贷款利率最高水平为基准上浮10%,8月份多家银行则在基准上浮15%甚至20%的水平,二套房涨至基准上浮20%到25%。涨幅排名第二的济南则在6月份下调房贷利率后一直保持平稳,近期当地各家银行进行了一轮集中上调,使其环比上涨达18个BP。除此之外,南昌、昆明、南宁3个城市8月份涨幅也在10个BP以上。??与此同时,各地的房贷政策紧缩也以多种形式显现出来。8月份,合肥多家银行二手房业务停贷。无锡的首付政策也发生变化,之前无锡首套房的主流首付比例为最低三成,而在8月份多家银行将最低首付比例上调至四成,和二套房水平一致。??“换锚”后超百家银行面临调整??房贷利率定价基准的转化,无疑是普通购房者在近期最为关注的动向之一。虽然当前房贷利率普遍高于新政规定的利率下限,但在8月份,仍有超过百家银行利率水平低于新规下限。??在融360大数据研究院监测的533家银行分(支)行中,除了停贷银行外,共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策,且都位于上海。116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%,主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。??“若9月20日LPR最新报价没有下行,这些银行都必须上调自己的房贷利率水平,进而带来大量城市房贷利率水平的进一步上涨。” 李万赋表示,这还只是全国统一规定的房贷利率下限,各省级市场利率定价自律机制在统一信贷政策基础上,还要根据当地的房地产市场形势确定辖区内的加点下限,各个地方的下限存在更多的可能性。不过短期来看,仅仅因为LPR新机制就调高各省实际房贷利率下限水平的可能性不大。??对于此次新政带来的影响,李万赋进一步分析称,LPR只是一个中性的调控工具。目前虽仍处在过渡期,但已经有广州、深圳、山东等地的部分银行采取了新定价机制,部分银行实际水平和原来保持一致,即加点数值根据之前的实际房贷利率水平减去当前LPR水平倒推得出;部分银行则完全依据LPR加点进行报价,但实际执行利率和之前相比变化很小,这多数可能是由于银行为方便管理,进行整数位加点,房贷利率水平将基本保持稳定,对用户利息支出不会有太大影响。??“预计过渡期内,会有越来越多的银行在系统改造和合同修改完成后,开始对新增房贷使用LPR报价。随着新定价机制的逐渐成熟,银行普遍都会对LPR进行整数位加点,而非简单依据现有水平倒推。短期的波动不可避免,但应该都在用户的心理接受范围之内。而且,考虑到LPR未来下行的市场预期较大,房贷用户在接受新的定价模式和签订合同时也会比较顺利。”李万赋认为。??短期内回调困难??“这一轮的房贷利率上涨趋势,各地多是由国有大型商业银行及股份制银行带头上调,其他银行跟进。从资金成本的角度来看,国有大行的资金成本往往较低,而个人住房贷款又是国有大行非常重视的个人信贷资产,上调房贷利率的内部压力和内部动力相对较小,这波调整可能更多地带有政策意味。” 李万赋表示,下半年来,中共中央对房地产市场“房住不炒”的坚定表态以及监管层密切监控房地产融资的一系列动作,都表明了坚决遏制房地产市场杠杆率进一步提升的决心。??据中原地产统计,仅在8月份,各地针对房地产的调控政策合计达60次。中原地产首席分析师张大伟表示,在近期央行降准前,监管部门已经多次针对房地产收紧政策,避免资金违规流入房地产。2019年以来,房地产金融政策的收紧成为最主要特点,房地产调控再次升级。??“7月份以来,包括银行贷款、信托贷款等在内的房地产融资渠道全面收紧。长期而言,这有利于引导贷款结构优化,使金融资源更多地向制造业领域倾斜。然而,制造业贷款体量显著低于房地产贷款,加之外需低迷,短期内制造业贷款增量难以完全弥补房地产融资放缓带来的缺口。”兴业研究认为,此次降准的重要用意之一是对冲融资“去地产化”可能引发的信用收缩风险。??“这次降准虽然降低了银行的融资成本,但不管是降准措施,还是LPR新报价机制的推出,最终都是期望通过银行传导,降低贷款实际利率。”李万赋表示,短期来看,政策主要是为了降低实体企业的融资成本,房贷利率下降的可能性不大。来源:金融时报
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  • 重磅!九江中心城区近期建设规划38个公共停车场 用地总面积22.38

    九江新闻网讯(记者 柳飘蕙)9月12日上午,九江市政府新闻办举办“壮丽70年 奋斗新时代”系列专题新闻发布会,邀请市自然资源局局长虞莉清发布近年来九江自然资源管理工作有关情况。记者从发布会获悉,市中心城区近期建设计划并规划38个公共停车场,分三年实施建设,用地总面积22.38万平方米,总停车泊位数约7790个。新闻发布会现场近年来,随着九江市民生活水平不断提高,城区机动车和驾驶人保有量持续快速増加。据调查,2011年10月市中心城区约有小汽车7万辆,2018年6月接近20万辆,年均增长率约15%。2012年,原九江市规划局曾组织编制了《九江市中心城区停车场专项规划(2012-2020)》,我市有条不紊推进停车场建设,截至2018年底,市中心城区社会公共停车场共有朝阳、浔阳楼、塔岭北路、沙子墩、毛纺厂、花果园停车场等44个,六年的时间建设了约6500个社会公共停车位。虽然停车设施建设初有成效,但机动车保有量的増长甚为迅速。停车场建设项目是民生工程,考虑到城市更新和品质提升的建设时序,为了更快更好地弥补九江市停车设施的欠账问题,市政府高度重视,拟在棚改用地、公共绿地中增加停车场,用地紧张地区考虑机械式立体停车场。同时,该局编制了《九江市中心城区公共停车场建设计划(2019-2021)》,充分考虑规划公共停车场建设的可实施性,市中心城区近期建设计划共规划38个公共停车场(其中临时停车场12个),分三年实施建设,公共停车场建设总用地面积约22.38万平方米,总停车泊位数约7790个。目前,已征求相关部门意见,该计划已经市政府批准,即将实施。来源:九江新闻网
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  • 央行降准,下半年的楼市该何去何从?

    央行降准,你的房子会涨价吗?
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  • 7月70城中有60城新房价格环比上涨 九江新房价格环比上涨0.5%

    国家统计局今日发布了2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,70个大中城市中有60城新建商品住宅价格环比上涨,九江环比上涨0.5%。从环比情况来看,7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有60个,上涨城市数量相比上月减少3个。同比来看,7月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.7%和6.7%,涨幅比上月分别回落0.7和0.9个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.2%和7.1%,涨幅比上月分别回落0.7和0.8个百分点。国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出,7月份,各地继续贯彻落实党中央、国务院部署,始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,以稳地价、稳房价、稳预期为目标,进一步落实房地产调控长效机制,房地产市场总体延续平稳态势。
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  • [专题] 信达集团2019年新品发布会暨媒体见面会

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  • 底价成交增多 土地市场进入快速退烧阶段

    ?8月以来全国土地市场进入快速退烧阶段。多家研究机构的统计数据显示,8月,全国土地市场成交量价齐跌,土地平均溢价率降至年内最低,底价成交甚至流拍的土地数量明显增加,仅8月29日一天,北京、南京、重庆、成都等城市有多宗住宅用地底价成交,南京、合肥等热点城市都有流拍发生,9月以来全国成交的土地中,底价成交的地块数量占比高达四成,土地市场降温明显。??继今年3月出现楼市小阳春后,4月开始,部分一二线城市热点城市土地市场快速升温,土地市场竞争激烈,数十家房企参与、上百轮竞价、“地王”、溢价率超过100%的现象再现。从中原地产研究中心的统计数据也可看出,今年4月至7月,全国70大中城市单月土地成交金额均在3000亿以上,溢价率也保持在两位数,4月平均溢价率最高达23.94%。自6月土地出让金和土地成交均价均达到年内最高点后,土地市场开始降温,土地出让金、土地成交均价、平均溢价率持续下降。??至8月份,土地市场快速退烧。中原地产研究中心统计数据显示,8月全国70大中城市合计土地成交金额2501亿,环比下降31%;成交土地均价7492.76元/平方米,环比下降24%;土地成交溢价率只有8%,较7月下降4.38个百分点,较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点,创年内最低。与此同时,土地流拍数量明显增加,高达72宗,为年内最多。??证券时报记者根据中国指数研究院的信息统计,仅8月29日一天,北京出让3宗土地,其中2宗住宅用地底价成交,1宗商办用地溢价率仅为1.6%;南京出让8宗综合用地(含住宅),其中4宗底价成交,1宗流拍;重庆主城区2宗住宅用地分别以底价和1%的溢价率成交;成都成交的5宗宅地中,有3宗底价成交。??对于8月土地市场快速降温的原因,中原地产首席分析师张大伟认为,7月份开始,连续出台的包括信托贷款、海外发债在内的融资收紧政策,均对房企拿地造成了一定影响,8月房企拿地明显减少,只有8家企业拿地超过50亿。??克而瑞研究中心的统计数据也显示,在当前融资紧张的环境下,房企整体拿地意愿并不强烈,8月近三成百强房企未有土地入账,融创、中海等房企显著放缓投资脚步,融创单月拿地金额较前7月均值下跌6成左右,中海拿地金额仅有1.6亿元,相对于前7个月平均超过110亿元的土地投资来说几乎可忽略不计,还有多家企业8月拿地金额不足10亿元,单月拿地销售比更是低至0.1以下。??9月以来,土地市场降温持续。从多城市土地成交情况来看,尽管仍有个别城市个别土地成交溢价率较高,但是大部分城市土地成交以底价成交为主,广州、成都、苏州、长沙等城市多宗(含住宅)土地均底价成交,其中,苏州9月4日出让2宗综合用地,1宗底价成交,1宗终止交易;成都9月3日出让的3宗综合用地(含住宅)全部底价成交;广州9月2日出让的3宗综合用地(含住宅)均以底价成交。??据中原地产研究中心统计,9月以来全国土地市场合计成交50宗土地,平均溢价率只有7%,其中,多达20宗地是底价成交,占比高达40%,刷新年内最高记录,只有19宗地的溢价率超过10%,溢价率超过50%只有2宗。??对于后续土地市场的走势,张大伟认为,融资政策收紧的背景下,9月份热点城市的土地溢价率开始明显下调,如果政策持续,不排除后续土地市场流拍再次明显增加的可能性。??易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,受中央和地方“稳地价”政策的影响,尤其是银保监会等对信贷资金的严管,使得资金进入土地市场的难度有所增加,土地市场有所降温。当前稳地价的政策较多,包括拿地资金审核、设定涨停板、增加各类约束如配建租赁住房等。政策的“组合拳”将有助于打击炒地行为,进而创造更公平的拿地环境和稳定地价。预计9月份宅地交易市场以降温为主要特征,尤其是考虑到房企当前资金压力开始增大,房企拿地会偏保守和趋于理性,后续住宅用地价格将进一步趋稳,这也有助于未来房价的稳定。??尽管房企融资环境持续收紧,企业信托、海外融资渠道受限,难免会对土地市场造成实质性冲击,但是克而瑞研究中心认为,现阶段土地市场并未重现去年下半年大范围流拍的局面,对房企而言,投资拿地上整体保持审慎的态度即可。
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  • 部分房企“花式”促销迎“金九银十”

     上市房企近期陆续发布8月销售业绩,房企之间出现分化。今年下半年以来,房地产市场整体降温,房企全年销售目标完成进度完成率不佳,项目去化率较低,去库存压力加大。不少房企9月以来推出多种促销手段迎接“金九银十”,包括首付分期付款、尾盘降价促销、房企全员营销、先售后租以及开发商垫资等促销手段层出不穷。部分龙头房企的项目最低可达6折。   8月销售额分化  克而瑞研究数据显示,8月份TOP100房企表现相对平稳,8月权益口径销售额较7月环比微降1.7%,略低于1-7月均值。其中,TOP30房企中11家销售额环比下降,其余19家环比增长。  一线梯队企业销售业绩分化较明显。碧桂园8月份单月实现归属公司股东权益的合同销售金额约468.3亿元,同比增长49.47%;归属公司股东权益的合同销售建筑面积约517万平方米,同比增长49.32%。    万科A、中国恒大8月份销售额增速均有所放缓。8月份万科A实现合同销售面积277.4万平方米,同比增长7.77%,环比下降11.52%;合同销售金额为441.3亿元,同比增长15.1%,环比下降8.42%。2019年前8月,公司累计实现合同销售面积2740.9万平方米,同比增长5.44%;实现合同销售金额4263.2亿元,同比增长9.84%。  中国恒大8月实现合约销售金额约478.2亿元,环比增长18.2%,同比增长18.8%。8月份合约销售面积约449.3万平方米,合约销售均价为每平方米1.06万元。公司前8月累计实现合约销售约3700.7亿元。按照中国恒大制定的2019年6000亿元的合约销售目标,公司前8月合计完成销售目标约61.68%。  二线梯队企业销售状况整体较好。  新城控股8月份实现合约销售245.15亿元,合约销售面积约229.39万平方米。2019年前8月,公司累计合同销售金额约1714.66亿元,同比增长24.84%;累计销售面积约1499.79万平方米,同比增长35.78%。  新增土地方面,多数企业拿地数量和拿地规模有限。以首创置业为例,公司前8月累计实现签约面积约183.9万平方米,同比增长10.9%;累计签约金额约475.3亿元,同比增长19.3%。报告期内,公司新获成都市青羊项目,规划建筑面积12万平方米。  前8月,上市房企全年销售目标完成率出现一定分化。部分房企完成率超过7成,完成进度较好。以中国海外发展为例,8月份,公司连同附属公司、合营公司及联营公司合约物业销售金额约为288.09亿港元,楼面面积约为150.29万平方米。前8月,公司累计合约物业销售约为2561.52亿港元,累计销售楼面面积约为1218.49万平方米。根据公司此前发布的2019年3500亿港元的销售目标,前8月公司完成全年度销售目标的73.2%。  部分房企前8月销售额同比增长,但相比2019年全年销售目标完成进度仍然不佳。以融创中国为例,公司8月份共实现合同销售金额约512.7亿元,同比增长27%;实现合同销售面积约351.8万平方米,合同销售均价约1.46万元/平方米。截至2019年8月底,公司累计实现合同销售金额约3065.8亿元,同比增长15%;累计合同销售面积约2101.6万平方米。按照公司2019年5500亿元销售目标,公司前8月仅完成年度销售目标的55.74%。  去库存面临压力  受全年销售进度完成率不佳、项目去化率低、去库存压力加大等因素影响,不少房企9月份以来推出多种促销手段。其中,首付分期付款、尾盘降价促销、房企全员营销、特价房、先售后租、开发商垫资等促销手段层出不穷。  促销力度较大的房企中不乏一线梯队企业身影。诸葛找房报告指出,近日恒大在全国进行打折促销优惠活动,最低达到6折。  中国证券报记者了解到,万科等多家开发商近期推出先售后租的促销方案。销售人员介绍,买房后可以签订托管协议,每月向客户返高额租金。有的楼盘打出10年回本的广告。  对于开发商降价的原因,诸葛找房指出,近几个月来新房市场成交冷淡。国家统计局数据显示,截至2019年7月,全国商品住宅销售面积77755.69万平方米,同比下降0.4%。商品住宅销售面积累计增速连续3个月下滑。同时,房企融资难度加大,海外融资进一步收紧,房企资金压力进一步凸显。趁着传统“金九银十”销售旺季的到来,部分房企希望通过降价跑量的方式快速回笼资金,缓解资金压力。  二手房市场方面,经历3-5月的“小阳春”后,成交量高位回落。而政策面坚持“房住不炒”,强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。在此背景下,购房者观望预期渐浓,入市步伐延缓。随着交易量的回落,业主降价意愿增强。  业内人士指出,不少大城市的中心城区及产业园区、环大中城市的周边三四线城市价格仍在上涨。对于房企的促销,还需观察后续市场交易情况,大幅降价的局面难以出现。
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  • 为什么越来越多的人选择在八里湖新区买房?

    2007年,一座高达200米的世界最高方尖碑,坐落于九江西郊八里湖的湖心岛上,那个时候,生活在老城区的人们,只是觉得郊区多了一个很有排面的地标,但大家怎么都不会想到,这将是一次“山雨欲来风满楼”式巨变的开端。两年后,长虹西大道和八里湖环湖路工程开工, 标志着八里湖新区的建设正式拉开大幕。当年有相当一部分的人,包括我在内,对新区的印象都是嗤之以鼻的。离市区很远,交通不便,周边还是空空如也,去一趟海韵沙滩基本等于郊游了。一个新区的开放,当然少不了房企的入驻,新的小区建设如火如荼。在当时,新盘开盘时的均价每平米仅需三、四千元。虽然便宜,但大部分的人都犹豫不决。想要吸引市民在新的地方生根发芽,配套设施必不可少。其实在新区建设的同时,相关的变化已经产生。就在新区建设的同年,市第一人民医院的总院也在八里湖畔动工了一医院向来都是市内医疗水平高水准的代名词。市儿童医院·妇幼保健院西院也在去年正式投入运营,两所医院的新院区坐落在了八里湖,也是给当地的医疗条件给予了双重保障。2010年5月,九江市文化馆更名为九江市文化艺术中心,并开始了新馆的建设,整个场馆新奇的外观和优美的线条也成为了八里湖边的新地标。除了文化艺术中心,体育中心也在新区选址落成。综合训练馆、足球公园、游泳馆、体育场一应俱全,能承办国际、国内单项体育赛事和省、市综合性运动会。2014年,九方作为九江第一家商业综合体,在长虹西大道旁盛大开业,与同类的商场比较,它的人气到现在也称得上是数一数二了。在新区的教育投入当然也是必不可少。2011年,市一中八里湖校区落成并投入使用,和老校区相比还拥有了初中部。这是八里湖新区教育资源的重要一环。同样是2014年,暑假过后,九江小学八里湖校区也迎来了“开学第一课”。到了今年的暑假期间,八里湖一小和二小也在加紧施工,现已投入使用了。加上市中心幼儿园也在八里湖拥有了新的校区,这块新生区域的教育资源已经十分完整了。交通作为连接各处的重要一环,在新区也有不少的着力点。首先当然是城区的马路,因为面积更大,路也可以修得很宽,比拥堵的老城区通畅很多。还有就是2012年5月建成通车的八里湖大桥,它是长虹西大道的向西延伸部分,跨越八里湖,对接九江长江二桥西互通,连通福银高速公路段(昌九高速公路),打开了九江中心城区西大门。如此多的项目都在八里湖新区铺展开来,已经让很多市民“路转粉”了,还有一个最大的定心丸,就是2015年市政府的搬迁。这可以显著地带动新区的发展,吸引居民在周边入住。如果大家最近有去八里湖附近转转,会发现当地的生态圈已经十分成熟了,早已不是当年刻板印象里的样子。高楼拔地、人来人往,从空空如也到熙熙攘攘,只不过花了十年时间。我很佩服在新区很荒芜时就敢买房的“傻子”,现在已有了这么宽厚的条件,大部分人终于意识到:好像可以在新区买房了。但在如今这种情况下,新区的房价自然是水涨船高,比起当年的新房开盘价,二手房的价格都是原来的两倍多,且一点都没有下降的意思,买得早基本等于及时止损了。随着城市的发展,老城区的短发愈发明显,发展新的区域早已是九江的大趋势,希望大家都能在心仪的区域拥有属于自己的房子。?
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  • 再过2天!江西一大批景区全免费,快看看你符合条件吗?

    一支粉笔,两袖微尘三尺讲台,四季耕耘老师是最可爱、最可敬的人刚开学没多久,教师节就伴随而至九月即将迎来第35个教师节为了感谢老师们的辛勤付出,特意收集了一份教师节日福利清单,用实际行动表达对老师们的满满爱意赶紧来看看吧~庐山景区福利:教师节(9月10日)当天,教师凭教师资格证可免景区大门票。地址:九江市庐山市牯岭镇江西武功山—萍乡武功山福利:2019年9月10日(共1天)教师凭本人教师资格证和身份证即可享受免萍乡武功山门票的优惠。地址:萍乡市芦溪县芦万武旅游公路江西武功山-明月山景区福利:推出教师节免票活动,凡凭教师资格证和本人身份证,在教师节当日即可享受免明月山门票优惠。地址:位于宜春市袁州区的西南方,距宜春城区25公里。江西武功山—安福武功山福利:江西武功山--安福武功山为广大教师送上节日礼遇。9月7日、9月8日两天,全国教职工凭教师资格证,可免安福武功山金顶景区门票(索道、观光车票需自费)。地址:吉安市安福县东浒寨景区福利一:9月8日—9月10日三天,可爱的老师们可凭教师资格证免东浒寨门票。福利二:9月8日—9月10日三天,转发东浒寨旅游景区官方微信公众号指定送福利的推送文章至朋友圈并附上对老师的祝福,入园前出示转发记录给工作人员,就可享受8.8元购门票福利。Ps:所领特惠门票只限当天使用。地址:九江市修水县征村乡潭坑村羊狮慕景区福利:9月7日、9月8日两天,持教师资格证即可免门票(索道、观光车票需自费)。地址:吉安市安福县泰山乡文家村寻梦龙虎山9月10日当天,凭教师资格证至《寻梦龙虎山》售票窗口购票即可享受268元买一送一的优惠并可参与当日活动赢取奖品。9月10日教师节当天,寻梦工作人员会在活动现场与广大游客进行各种趣味有奖互动,德智体美四大活动等你来!地址:鹰潭市龙虎山风景区无蚊村赣州上犹大金山漂流福利:9月13日—9月15日,教师可凭本人教师资格证享受大金山门票5折优惠,原价198元凭教师资格证只需100元。地址:赣州市上犹县梅水乡大金山风景区仙女湖景区福利:凭教师证当天游览景区免门票(需购船票)。地址:新余市渝水区天仙路中国洞都景区福利:凭教师证当天游览景区免大门票。地址:新余市分宜县洞村乡摩尔庄园福利:教师节当天凭教师资格证免费游园。地址:新余市渝水区G60(沪昆高速)新余国家农业科技园区内仙盖山福利:教师节凭教师证可免大门票(不包括景区内项目)。地址:抚州市临川区河埠乡铜鼓汤里文旅康养度假区福利:9月10日,凭教师资格证免景区门票(不含景区内消费项目)。地址:宜春市铜鼓县大塅镇隘口村万载竹山洞景区福利:9月10日,教师节凭教师资格证免票 。地址:宜春市万载县县城南马步乡洞口村境内狮子峰景区福利:教师节当天,所有教师凭教师资格证或者相关教师证件,可免费游览梅岭狮子峰景区。地址:南昌市湾里区梅岭太平镇泮溪村竹海明珠景区福利:教师节当天,所有教师凭教师资格证或者相关教师证件,可免费游览梅岭竹海明珠景区。地址:南昌市湾里区梅岭镇梅岭主峰景区神龙潭景区福利:教师节当天,所有教师凭教师资格证或者相关教师证件,可免费游览梅岭神龙潭景区。地址:南昌市湾里区太中段神龙谭紫清山景区福利:教师节当天,所有教师凭教师资格证或者相关教师证件,可免费游览梅岭紫清山景区。地址:南昌市湾里区梅岭镇紫清路西北方向尽头梦里老家景区福利:梦里老家景区特邀全国教师免费看演出,全国教师每人凭教师证免费领取【梦里老家】实景演出门票一张。领取时间:2019年9月10日领取地点:梦里老家景区售票处咨询热线:400-608-8889
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  • 九江人防要回收地下车库?真相在这里......

    来源:掌中九江随着现在汽车的保有量越来越大,车位也变的越来越紧张,在一些小区,为了充分利用地下空间,建立起了人防停车位,而根据《人民防空法》的要求,建设的人民防空地下室,产权既不属于业主也不属于开发商,产权属于国家。开发商可以将其暂时用作车位使用,但是却没有出售权。一则消息让业主忧心近日,在中体奥城国际小区,就有一则消息,让不少业主忧心忡忡。由于早年这里的部分的业主从开发商手上购买的车位属于人防车位,而就在最近,大家听说,这部分车位有可能要被人防部门收回,于是,一些业主便开始着急了。有业主表示“那买了的是要退钱吗”,还有些业主则表示,“问题是卖都卖了,这又要收回是怎么回事”。在业主群里大家议论纷纷。有些业主甚至从隔壁小区打听说,“中辉小区已经在做收回车位处理工作。”人防车位可租 不可售那么,人防部门要回收人防停车位,这事是真的吗?为此,记者也电话联系了市人防部门,对于此事,人防部门工作人员表示,并不知情,“最近,按照省里的规定,我们是在对市里面的人防工程进行检查,但是我们这次主要针对的是工程质量方面,不合格的要求整改,并没有涉及人放车位的收回。”人防工程维护管理中心一位负责人表示,不过对于人防车位归属,目前,根据我国《人民防空法》、《物权法》等相关法律法规规定,地下人防车位,归国家所有,虽然没有明确说明人防车位能不能买,但可以明确的是,人防车位无法出售但可以出租,在非战时,业主拥有使用权,缴纳管理费即可使用。九江:人防车位只允许短期租赁 一次不超过5年对于业主们反映的,隔壁小区已经在进行处理了,随后,记者也联系了业主们所说的中辉世纪城物业公司,物业公司的童经理向记者解释说,中辉世纪城目前是在小区的部分人防停车位进行调整,不过他们已经对业主做好了解释工作,并不是收回,而是将原本的合同由20年改成5年一签。“对业主来说没有什么影响,只是当初在签合同的时候,因为公司是深圳那边的,所以和业主是按深圳那边的租赁时间写的,而现在我们发现跟九江这边规定的时间不一致,所以就把一次的租赁时间改下。”根据我国的《人民防空法》、《物权法》等相关法律法规规定,人防车位不能出售但可以出租,且租期不得超过20年。不过,在各地,对于租赁时间的执行标准却不尽相同。随后,记者也查询了下,各地的地下人防停车位租赁时限。在九江,根据《九江市结合民用建筑修建防空地下室工程使用管理暂行规定》,其中第三条明确规定:依法结合民用建筑修建防空地下室是国家强制要求配套建设的人防工程,属国防工程和社会公益设施,任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室;第六条进一步明确了“只允许短期租赁,每次租赁合同期不得超过5年”。而在江苏,根据《江苏省物业管理条例》规定:物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限是不得超过三年。同样,在安徽,根据《安徽省物业管理条例》也规定,人防车位出租的,租赁期限不得超过三年。但同时,在北京、上海等地,记者查询到的人防车位租赁时限又有不同,这些地方均是一次租期可以为20年。
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  • 出行的新选择,电动小黄车它来了!

    九江近几年的变化可以说是日新月异,城市基建越来越完善,公交线路增多,覆盖面变广。道路越来越宽,开车的市民出行也更加方便,但即使发展再好的城市都会面临一个问题:堵。工作日的上午八点到九点,下午六点到七点,不论是江边四码头,还是九方快乐城,由于车流人流量过大,对于经过这些地方的市民来说,简直堵到怀疑人生。特别是坐在车上的人,一个红绿灯的时间虽然不短,但好像总是轮不上自己,这时候就只能看着骑车的人的背影而望尘莫及了。共享单车已经不是什么新鲜事了,两三公里的路程选择骑单车非常合适。但现在由于城区范围变大,上下班得跑个四五公里,不想堵在路上的话,不少人都选择骑电动车。小编最近发现,除了私人用的电动车,路上还出现了统一规格的电动小黄车。其实这并不是电动共享单车首次来到九江,之前的一款蓝绿色的共享电动车已经入驻挺久了,但因为它们大多只分布在市内的高校附近,方便学生,所以普及率不是很高。为了看看这版的电动车是什么效果,小编也亲身体验了一下。使用之前需要下载一个名为“喵走出行”的app,点进去会提示需购买9.9~39.9元的免押金卡(不退),时间从一个月到一年不等,或者选择缴纳99元的押金(可退)。通过app可以定位车辆的位置,车子只能停在指定的范围内,不然会有一定的处罚措施。相比前款的车子,这款的投放范围可以说是比较大了。图中蓝色的方框就是可停放的位置,一般都是在白色的停车线内,黄色标记是可使用的车辆,外围黄色的虚线是可以提供服务的范围,如果超出范围,车子会强行断电并报警。车子挺重,轮胎的宽度和普通的电动车没有太大差别。但是车上没有时速表,小编用地图导航测试了一下,最高速度大约在每小时20公里,骑起来很稳,整体的感觉还是比较靠谱的。到达目的地还车时,系统也会提示可还的位置,如果没有停在可停范围内,会显示无法还车。计费标准是起步价10分钟内2元(含10分钟),超出部分1元/10分钟,超出部分不足10分钟按十分钟收费。由于前三次免费,小编是第一次骑所以没有收费,图中的费用供大家参考。希望这种新车的投放能让大家出行更加方便,免受道路拥堵的困扰了。
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    上月,随着国务院和央行接连发声,“LPR”这个词火了对市场来说,央行完善“LPR”意味着什么呢?个人住房贷款定价基准“从贷款基准利率转换为LPR”后围绕着大众关心的“LPR是什么”“这对大家买房又会产生什么影响”等问题 “LPR”是由工农建中四大行带头,联合共18家有代表性的银行按每月市场化的加权报价平均得出的一个利率。“基准利率”这个词正式退出历史舞台,也没有“上浮多少倍”这个说法了,将以LPR为定价基点。非专业人士可以简单理解为LPR相当于原来央行公布的那个贷款基准利率。区别在于贷款基准利率是由央行定的。而“加点多少点”,将成为房贷合同的约定。如果合同里写是加100个点,30年贷款期都加100个点,加点是固定的,跟目前房贷利率折扣或上浮幅度一样,伴随整个贷款周期。1个“基点”是万分之一,100个基点就是1.00%。最新的长期LPR利率是4.85%,加点100,就是到5.85%。不过,大家的利率都可能会不一样。因为LPR是每月一变的,比如你是在11月初签合同,那么就参考10月20号上午九点半央行公布的最新“LPR利率”12月初的合同,就参考11月20号的,以此类推。不难发现“贷款市场报价利率(LPR)”的正式推出,不仅意味着房贷利率看“央行贷款基准利率”时代的终结更表明了自10月8日后每月新发放的商业性个人住房贷款利率将是“最近一个月LPR+各省级人行加点数+各商业银行加点数”之和且会因当月LPR的变化而变化,带有明显的“市场化”属性。 如此,在新规之下大家最关心的房贷利率到底是涨是跌,对此,官方也给出了明确的解读  央行的副行长刘国强在不久前的国新办吹风会上给出了明确表示有一点是肯定的,房贷的利率不下降!所以,对于“金九银十”何时买房这件事儿元芳,你怎么看? 更多九江买房攻略,九江房产资讯,九江楼盘最新动态,尽在网易九江房产。
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    去年年初,八里湖新区CBD生态公园等六个PPP项目正式开工。在已经建设了一年多的现在,小编来到了项目之一的CBD生态公园现场,看看如今公园的建设情况如何。生态公园位于八里湖中央商务区西南侧,长虹西大道以北,国际金融广场以东,毗邻中央商务区金融服务片区与旅游消费片区,占地面积约22公顷,其中水面12公顷。项目为展现八里湖中央商务区生态特征与城市风貌的重要观景节点,项目建成后将成为八里湖环湖风光带的重要滨水景观节点和商务人士休闲、聚会的新去处。根据设计方案,通过优化滨水岸线,完善多元功能,健全公共艺术等策略,打造更艺术、更亲水、更具魅力的滨水城市公园。结合中央商务区规划划分为静赏北段、动炫中段、净水东段和休憩南段四个主题段落,形成动静分离、功能多元、岸线多样的生态性主题公园。通过现场的照片我们可以看到,公园的整体已经比较完善,植被、道路基本成型。整个场地环境看起来十分不错,和胜利塔隔水相望,行走起来十分舒适的塑胶人行步道也已经铺设完毕。最后只需要优化一下,清理施工后的环境,相信不久之后就可以成为广大市民散步游览的好去处了。
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  • 在夜生活无处安放的今天,带你去看看赣北最美的商业街

    商业步行街,城市中最繁华的地方,也是一座城市的标签与符号。像这样的商业步行街,放眼全国可以说是不胜枚举。比如成都的宽窄巷子、武汉的楚河汉街、重庆的解放碑、哈尔滨的中央大街。这些商业步行街虽地处不同城市,但因它不仅仅满足城市人群的吃喝玩乐需求,还因扮演着城市功能服务的角色以及极具特色的氛围,犹如一块巨大的磁石,吸引着全国各地无数年轻的,躁动的,热情的人们纷至沓来。重庆解放碑解放碑位于重庆市渝中区,修建于1947年。渝中是重庆的母城,解放碑则是渝中的核心。它是重庆最繁荣的商业圈,拥有数量众多的百货公司,餐厅,酒店。(解放碑 侵删)以解放碑为中心的十字路口,包括周边的民权路、邹容路和八一路等。是重庆购物、美食和闲逛的好去处。哈尔滨中央大街中央大街地处于于哈尔滨的心脏位置,街道两旁的建筑特色鲜明,涵盖了西方建筑史上最有影响力的四大建筑流派,在这里拥有非常典型的欧洲风格,将西方几百年才形成的建筑风格集中在街内,充满了异域风情。(中央大街?侵删)且这条街道仅限行人,街里拥有国际餐厅和大型超市,受到俄罗斯风格的影响,商店里也会出售一些具有其特色的产品。成都春熙路春熙路可以说是成都最负盛名的街道之一了,它曾经名列中国商业街第三,号称百年金街。这里的辐射面积广,商店种类丰富,约有网点700家。这里人流量巨大,熙熙攘攘,热闹非凡。外地游客都会慕名而来,同样也是本地市民逛街的不二之选。(春熙路?侵删)九江大中路因为城市的发展程度和文化氛围不同,使得全国各地的商业街都展现出了它们各自的特色。说到这里,怎么能不说说自己的家乡呢?九江作为一个正在发展中的小城,虽不及上述大城市的繁华,但它的独特氛围,也足以形成一条条人间烟火气十足的商业街。大中路就是这样一条刻满记忆的街道,其拥有着六百年的历史。如今大中路的雏形建于1924年,是老城区毋庸置疑的商业中心。(曾经的大中路 侵删)随着时间的流逝和城市的发展,以万达、九方、快乐城为代表的购物中心开业运营,一定程度上冲淡了大中路步行街的人流量。加上老城区公共设施的陈旧,道路狭窄拥堵等问题,大中路的中心地位正在慢慢丧失。(如今的大中路 侵删)万达广宁商街地处浔南板块的地标→万达广场,因便利的交通体验、琳琅满目的商品、充满个性的体验娱乐,每次在这里都能体验到汹涌的人潮,各色汽车川流不息。(九江万达广场实景图)而与万达广场大商业组成万达商圈的万达广宁商街,近期为了营造更好的经营环境及客户体验,万达对广宁商街的夜景亮化进行升级改造,伴随着“星空幻境”、"时光走廊”的投入使用,浮现的是属于步行街新一轮的繁华和蝶变。(万达广宁金街夜景)当最后一缕阳光消失,地面的色彩反而丰富起来。店铺门头投射出的灯光与整条商街冷暖色调交相辉映,每条道路的上方都有横跨着的街灯,如天幕一般,构成一幅美景,颇为壮观美丽。(万达广宁金街夜景)不得不感叹,此时的九江城,正需要像这样一条极具特色的商业街,除了能收留大家无处安放的夜生活和永无止尽的购买欲望外,还能欣赏绚丽多彩的夜景。未来,每个来九江的人势必都会出现在这里,悠闲的漫步,看看这靓丽的风景,闪烁的霓虹,体验九江的风土人情。也因它的独一无二,填补九江市场的空白,吸引着不同业态商户纷纷抢先入驻。(万达广宁商街商户实景图)在商街里溜达一圈,发现除了早已营业并火爆经营的如壹家粥宴、大仓布置、渔先生等系列商户外,还有大波商家正火热装修中。(万达广宁商街经营实景)(壹家粥宴内部经营实景图)(现着力打造的潮趣街部分商户已抢先进驻装修施工中)若想搭乘万达商圈东风的创业者,在此开店值得一试。据了解,目前万达广宁商街局部围绕8月31日盛大开街,万达在外街商铺的招商和销售上均给予了优惠政策,租金范围从30-60元/㎡不等,还给出了一定期限的免租政策,这种价格及政策在目前繁华已现的浔南板块真可谓是价格洼地。有意者可致电万达广宁商街招商销售热线0792-8833333了解详情。
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  • 租金日益高涨的背景下,年轻人如何开启事业的第一步

    壹现在很多人想做生意,目的简单点就是为了赚钱。有的人做生意,是为了实现自己的梦想和人生的价值。(网络配图,侵删)毕竟碌碌无为的过一生,这不是创业者的心态。但是做生意谈何容易,起步难,难于上青天。笔者有个朋友,曾经在某知名服装品牌上班,也曾做到了区域高管的职位。本想着就这样平淡的下去了,可是内心总有不甘。抱着做熟不做生的理念,他也想自己能开个品牌服装店什么的。因为住在浔南片区,所以他先考虑了这里附近,浔南片区原来的价格还属于一个价值洼地。可是自从万达开业后,周边的小区起来之后,街铺的租金是一路看涨,有的甚至还有了高额的转让费。最后朋友只好打消了念头,这创业的想法也就胎死腹中了。出师未捷身先死,租金难倒英雄汉!其实,我这位朋友的经历代表了很多人的故事。人人都有一颗创业的心,可是却不知道从哪里下手这个事情发生在几年前,如果是发生在现在。或许我能给他一个建议。贰做生意或者开店,有的时候跟找女朋友一样。是要有一定眼光的。最好的选择,就是选择一些“潜力股”。在自己的承受范围之内,选择一个好的地段,开展自己的事业,是人人都梦想的事情。可是现实却很残酷,这样的地方真的不多。如果你有超出常人的眼光,选择一个不错的“潜力股”地段,那么生意也就成功了一半。以南昌为例,传统的商业中心集中在中山路。中山路的熙熙攘攘的客流决定了一铺难求。随着南昌城市框架的拉大,原来一个大的商业中心,也慢慢变成了每个区域都有自己的中心。(南昌红谷滩 侵删)红谷滩的商业中心,因为红谷滩万达广场的建成,周边的小区或者商铺都跟着水涨船高。南昌的朋友跟我开玩笑说,原来那周边的一碗拌粉才2块钱,现在基本都在5块以上了。(南昌红谷滩 侵删)回头来看九江,除了传统的大中路-浔阳路商圈,现在的城市商业中心也变得多元化了起来。而浔南片区作为九江的“新贵”,也是由于2017年万达广场的开业,这个区域变得宜居宜商多了。叁小编原来家住的离这不远,这里如果没记错的话,叫做八里坡。那时候都是一片片的荒山。在九江,有一段关于老地名的数字顺口溜:“一马路、二亩地、三里街、四码头、五里乡、六角石、七里湖、八里坡、九华门、十里铺、百岁坊。这其中的八里坡大致就是今天的浔南核心区—万达地块。如今站在2019年的年中,万达广场开业已经快2年了。周边的几个小区也随着万达广场的人气高涨,无论是房价还是商铺的生意,都已经今时不同往日了。据不完全统计,浔南片区按照规划,将形成20万人的超大社区。此外,万达商圈在交通、人口、教育配套、公园休闲等要素上均具备不错的优势。真可谓是,士别三日,当刮目相待。(浔南城市森林公园实景图)(浔南小学实景图)(规划中的星级酒店及公寓)肆随着万达板块的成熟,很多周边的小区都打着“万达旁”的字眼。由此可见万达的影响力。那么现在有一个位于万达版块核心的商铺开始招商了。你会抓住这难得的机会吗?小编近日来到了万达商街,一探究竟。这里的地理位置确实不错。处于濂溪区的黄金地段。附近公共交通便捷,与汽车站的距离仅在两公里之内,且连接将来的火车站南广场,站前路直达。依托万达大商业区,后面紧挨着万达华府小区,小区内拥有4000户居民。前面规划的星级酒店也正在加紧施工,这便是在此开店之根本:人流量完全无忧。商街的店铺都是两层小洋楼,很有欧美街区的范儿。小编觉得,这里很有成为“网红打卡圣地”的潜质。漂亮的建筑、充满生机的街区、琳琅满目的各种小店。听工作人员介绍,目前已经进驻了百余商户。或已开业,或在装修。这里将成为浔南核心区“夜经济”的一个重要表现。要做,就做“赣北最美的商业街”。但最重要的是万达商圈由万达广场大商业+万达广宁商街,组成这种室内+室外的商业双核驱动,在业态上有效互补,提升整体竞争力,形成强大的聚客能力。加之全国293座万达广场的开业运营奠定了万达无可比拟的商业运营实力,能够有效提高商家经营业绩。(8月10日全国第293座万达广场马鞍山开业现场)但万达商业在租金水平上呈现了差异化,与万达广场内部动辄两三百元每平米的租金水平相比,万达广宁商街的租金水平要亲民的多。(万达广宁商街经营实景)(现着力打造的潮趣街部分商户已抢先进驻装修施工中)小编了解到,目前万达广宁商街局部围绕8月31日盛大开街,万达在外街商铺的招商和销售上均给予了优惠政策,租金范围从30-60元/㎡不等,还给出了一定期限的免租政策,搭乘万达商圈东风的创业者,在此开店值得一试。好了,关于广宁商街的情况,小编就介绍到这里,有意者可致电万达广宁商街招商销售热线0792-8833333了解详情。
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  • 九江,特别野,特别低调

    策划|小易插画|价位喵编辑|堃堃
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  • 90后成为买房主力军,年轻人第一套房怎么买?

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  • 路过别错过,赣北最美商业街已经正式开街!

    也不知是从什么时候开始,四码头及其周边的人流量已经大不如前了。虽然自己还是条件反射地想到九江只是一个小城,但它如今的城市规模和之前相比已经要大得多。这种感觉就像是上一辈的九江人在某个时候忽然发现,新桥头已经不再是九江的市中心了。随着老铁桥被拆,龙开河被填,老火车站的搬离,”桥头“虽焕然一新,早已不是当年模样,但其地位正在渐渐偏离。最近几年整个城市变化之巨大,和当年比较,可谓是有过之而无不及。现在的格局,比当年的城市中心从新桥头向四码头迁移,要复杂得多。十年前,长虹西大道、八里湖环湖路和十里河整治工程开工,标志着八里湖新区的建设正式拉开大幕。十年过去,新区的发展速度和程度有目共睹。时至今日,不知道有多少人后悔没有在八里湖买套房。而当年就敢在那片土地上投资的”勇士“,其实都是有先见之明的前瞻者。五年前,万达广场开工建设,同年,周边的万达华府小区也开盘了。?彼时的浔南板块,是一个普通市民不会涉足的区域,简单来说,就是什么都没有,还是在配套设施齐全的老城区待着比较舒服。但在我看来,华府小区因为有着万达广场的招牌保障,其吸引力是比百废待兴时的八里湖要大的,这也是后来万达广场及周边人流量大的优势。两年前,万达广场顺利落成,隆重开业。大型商场的开业从来都是人气满满,亲戚朋友有不少人都去了现场,小编的朋友圈被不少当天的照片刷屏。从一片荒凉到万人空巷,万达广场做到了。最近,像这样的热闹再次上演。经过了充分的准备,8月31日,万达广宁商街的开街仪式盛大举行。主办方的领导、各家媒体、商户代表以及大量的市民都纷纷到场,整个现场门庭若市,来参与的人们络绎不绝。在精彩的表演过后进行了剪彩仪式,标志着广宁商街在此刻扬帆起航。在暖场演出结束后,整个场地的热烈氛围并没有消失。现场观众积极参与了主办方准备的各种小游戏,潮趣街寻宝、潮人大富翁等游戏的活动场地都有不少人。白天的活动结束后,更多的惊喜在晚上继续等待着热情的观众们。近期为了营造更好的经营环境及客户体验,万达对广宁商街的夜景亮化进行升级改造,伴随着“星空幻境”、"时光走廊”的投入使用,浮现的是属于步行街新一轮的繁华和蝶变。随着天色渐渐变暗,商街的街灯点亮了整个夜晚,夜幕下的演出更加精彩,舞台下的观众也更加热烈。选择在这时开街可以说是天时地利人和了,不像是当年八里湖的新区建设,大多数人对新生事物的投资都不太有把握。此时此刻,万达广场已开业两年,华府小区的居民也入住的很长时间,在这样的基础上,此处的商铺不可谓不是一种优秀的选择。商街里已经有一些早已营业并火爆经营的如壹家粥宴、大仓布置、渔先生等系列商户外,还有大波商家正火热装修中。若想搭乘万达商圈东风的创业者,在此开店值得一试。据了解,万达在外街商铺的招商和销售上均给予了优惠政策,租金范围从30-60元/㎡不等,还给出了一定期限的免租政策,这种价格及政策在目前繁华已现的浔南板块真可谓是价格洼地。有意者可致电万达广宁商街招商销售热线0792-8833333了解详情。
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  • 九江市的老城区,还有多少在你的记忆里?

    在大中路步行街还铺着水泥路的时候,想要吃一次肯德基,还得跑去大中大,那个时候无论是肯德基还是大中大,都是人山人海。大中路步行街两边的店铺还没有统一的招牌,京九批发市场的过道因为人太多一眼望不到头,耳边充斥着叫卖还价的声音,此起彼伏。小时候的我,觉得这条街道悠长又喧嚣。中间穿插着的各种小巷子,只有最轻车熟路的本地人才会知道,在哪一个巷子里藏有怎样的惊喜。它们就像是步行街里的血管,每一条都不可或缺,每一条血管里,都流淌着永远不会停止的活跃细胞。即使是在我有限的认知里,儿时从中巴车售票员的嘴里喊出的“上街”,也绝不仅仅指的是这条全长两公里的街道。它还包括了甘棠湖边的算命先生,烟水亭旁的剃头师傅,还有在路边套过的圈,打过的气球,以及起步价只需五块钱的出租车。在更早之前,早到龙开河还没有被填平,火车站还没有从新桥头搬走,那时候的新桥头也没有重修,彼时的它还是老九江的市中心。90年代火车站被停用后,它已今非昔比。原来的候车室被改造为酒店,以前的铁路线路经过改造后,成为办理货物业务以及维护机车停留处。我在后来新修的广场上放过的风筝,和在湖面上蹬过的游船一样多。就像十里转盘没有了转盘,新桥头也没有了桥,但叫法永远都不会变。就如我每次想去江边,都会经过九九商城,即使它已经换了名字,公交车的报站器里依然是“九九商城到了”,那个站台永远都是热闹的,所以一直都会有点堵。附近有我常去的唱片店,你看,到了这个年代,唱片店都成了记忆里的东西了。江边的水潮起潮落,岸上的人徘徊停留。大家看着江面上游泳的人,羡慕他们的自由和洒脱,即使货船的汽笛声有时吵得恼人,也不能妨碍他们在水里的嬉戏。我虽然不敢下水,但喜欢上桥。桥面上飞奔的车辆结合脚下颇有气势的列车,是整座桥上最婉转的合奏。当然,最有意思的还是在大桥上俯瞰轮船的来来往往,看它们伴随最后一缕夕阳驶向视线的尽头。经过了以上的经历,自以为活动范围已经很大的我,被这座城市发展的速度弄得猝不及防,老城区的一切,除了印在上面的情怀,没有什么东西是不可替代的。现在每一条新修的马路,每一座崭新的商场,以及将要动工的各种设施,在我看在是暂时的割裂,以便在将来与这座城市进行更好的融合。也许以后,在我回想现在的时候,也会像上一代人回忆过去一样,一边对从前的事物充满怀念,一边对目前的生活无比庆幸。
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  • 浔阳区将来散步的新去处!带你看看具体位置在哪

    很多九江市民都有晚上散步的习惯,一般是围绕两湖小坝,以及附近的公园,吹着夏天的晚风,甚是惬意。不久之后,浔阳区将开始建设一处新的休闲区域,方便附近的市民。最近,市自然资源局发布了《浔阳区北司路片区新建小游园项目工程设计方案批前公示》,公示时间为8月22日至8月30日。浔阳区北司路片区新建小游园项目位于九江市浔阳区北司北路东侧、北司路南侧棚改拆迁地块。占地面积3236平方米,其中绿地面积2145平方米,绿地率为66.3%。浔阳区北司路片区新建小游园项目总平面图项目建设内容包含新建园路、健身小广场、公共卫生间、绿化种植及亮化设计,以形成一个以现代疏林草地风格为主,注释九江文化精神,集可达、可游、可观、可赏、可憩于一体的复合型精品绿色游园,共同打造一个便民利民、开放简洁的社区空间。浔阳区北司路片区新建小游园项目效果图相信建成后又是城市的一道风景线,让我们拭目以待吧。
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  • 好消息!九江市鹤湖学校扩建规划方案进入批前公示阶段

    8月26日,市自然资源局发布了《关于九江市鹤湖学校扩建工程规划设计方案的批前公示》,公示时间为8月26日至9月3日。九江市鹤湖学校位于长江路东侧、南临沿堤路,用地面积46678平方米。本次扩建工程新建建筑面积约15468平方米,其中地上建筑面积约7024平方米,地下建筑面积约8443平方米。九江市鹤湖学校改造前实景图九江市鹤湖学校改造后总平面图九江市鹤湖学校改造后效果图鹤湖学校,是由新湖集团投资建设、建成后移交给政府的九江市鹤湖学校,是一所隶属于九江经济开发区管辖的公办学校。坐落在全市最大最美的住宅区——柴桑春天小区内,社区成熟,闹中居静,交通便捷,风光独好,是学生读书研习的理想场所。根据今年的鹤湖学校学区范围,龙开河路以西、长江大道以东、十里河以北、京九路以南的螺蛳墩社区和新湖社区都在其范围内。本次扩建涉及到教学用房的增加,是否会对学区范围做些调整。目前尚不知晓。不过对于开发区来说,优质学校的扩建,这是一大利好消息。
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  • 速看!新城控股九江新项目悦隽中央公园B区设计方案公示啦

    新城控股九江项目“悦隽中央公园”最近动作频频。本月刚公布案名,上周末万达城市展厅开放。这几天工程设计方案也出炉了。目前处于公示阶段。一起来看看该项目带来的新的建筑理念吧。从公布的图片中可以看出,外墙多采用玻璃结构。这种现代大都会风格也是九江目前所缺少的。无论是商业还是住宅。悦隽中央公园位于浔南大道核心地段,浔南花谷旁。项目周边配套齐全,汽车站、火车站、城市快速路四通八达。铜锣湾、万达也在周围两公里之内。大型小区新湖庐山国际、远洲九悦廷在其周围。生活设施一应俱全。这是新城控股在九江的第一个项目。九江也成为新城控股进入江西的第三个城市。也是唯一一个纯住宅项目,没有配备新城吾悦广场商业综合体。
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  • 十里转盘优质地块楼面价3361/㎡成交,海伦堡地产首入九江

    8月13日上午位于濂溪区长虹大道南侧、十里大道东侧(刘家牌棚改)DGA2019011地块由南昌海磊置业有限公司成功拍得,恭喜!地块面积:44.2436亩,成交总价:2.18亿,成交楼面价:3361/㎡。DGA2019011地块位置示意图地块编号:DGA2019011;地块位置:长虹大道南侧、十里大道东侧;出让面积:44.2436亩;土地用途:商业、住宅用地(商业建筑面积所占建筑面积比例20%)商业用地可建设服务型公寓;容积率:FAR≤2.2;建筑密度:D≤30%;绿地率:GAR≥30%;DGA2019011地块实景图DGA2019011地块所在区位交通及周边配套情况地块距离九方2公里,驾车9分钟地块距离火车站2.3公里,驾车10分钟地块距离九江汽车站3.8公里,驾车13分钟地块距离铜锣湾广场3.9公里,驾车13分钟地块距离九江市第三人民医院867米,驾车4分钟(可步行到达医院)该地块拥有濂溪区两大主要交通干线,无论是向北去向开发区、向西通往八里湖新区,还是向东去到浔阳区都十分便利。该地块位于长虹大道南侧、十里大道东侧,周边有成熟的住宅小区和医疗、教育等配套设施。交通配套:地块周围有27、22、108、105等公交线路经过。医疗配套:九江市第三人民医院、九江市第六人民医院等医疗点;教育配套:有九江市长虹小学、香域半山中心幼儿园、九江广播电视大学、江西财经学院等教育配套。其他配套:长虹农贸市场、联盛购物中心、华东市场、同方广场等。
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  • 工地实拍!八里湖一小、二小建的怎么样了?

    近日,各大媒体都发布了八里湖一小、二小的招生通知。深受广大家长关注的新的学校终于将要在9月份开门办学了!小编第一时间去到现场,拍摄下两块工地实景图片。让那些为娃读书操碎了心的家长们也吃颗定心丸。跟着小编的镜头一起来看看吧。八里湖一小位置:八里湖兴城大道以东、铁路以北(御湖苑小区后面)。面积:规划面积25411.4平方米(大约38亩)。项目开工日期:2018年8月项目竣工日期:2019年7月(网络规划图)招生范围及时间:8月10日8:30~11:30,接受水岸莲华、金鹏城等小区适龄儿童报名;14:00~17:00,接受绿地ICC、御湖苑等小区适龄儿童报名。8月11日8:30~11:30,接受东组团安置小区1期赛湖村拆迁户、怡美苑、国际湾、南组团安置小区适龄儿童报名。现租住在东组团安置小区1期赛湖村拆迁户、怡美苑、国际湾、南组团安置小区暂在八里湖新区一小借读,一年一议。可以看出,主楼等主体建筑已经完成,工地上的工人们正冒着酷暑,加紧完成辅助设施的工程。八里湖二小位置:八里湖园艺路以东、十里河南路以南。面积:规划面积16370.67平方米。项目开工日期:2018年10月22日项目竣工日期:2019年7月30日(网络规划图)招生范围及时间:8月10日为一、二年级适龄儿童报名登记:8:30~11:30,接受中航城、园艺小区、宇龙·湖畔花园等小区适龄儿童报名;14:00~17:00,接受联泰万泰城、尚海湾、民强99号院、源丰上城、人寿保险公司宿舍楼泉港小区、毛纺厂等小区适龄儿童报名。8月11日为三至六年级入学报名登记。八里湖二小的进度也很快了。主楼早已完工,现在貌似在进行草坪和围墙都外围工程的建设。两所小学的建设完成,解决了八里湖新区以长虹西大道沿线为主的众多小区的适龄儿童的教育问题。可谓是利在当代,功在千秋的大事。两所小学旁边都有很多的大型小区。例如:联泰万泰城、中航城、绿地ICC、水岸莲华、金鹏城等。相信购买了以上小区的家长们此刻的心情是很高兴的。那就赶紧准备好资料,准备报名吧!
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  • 揭露八里湖某盘快速销售背后的真相,竟然是?

    在九江,八里湖新区是置业者几乎绕不开的区域。 虽然大家嘴中一直说着,八里湖虽然环境优美,但是生活不便,结果却依然把安家置业的票投给了八里湖。 究其原因,无非是在于八里湖的前景值得期待,更主要的是八里湖是改善型置业者首选之地。 今年是八里湖新区建设十周年。十年的光阴过去,八里湖早已从原来的不毛之地,变成了现在九江的掌上明珠,九江的名片。 这一切的变化,归功于政府的基础设施建设。 从4A级景区海韵沙滩开始,一大批项目例如庐山四季花城、第一人民医院八里湖分院、九江小学八里湖小区、九江第一中学八里湖分校。主干道八里湖大道、财富大道、八里湖大桥等等。都如雨后春笋一般在八里湖这块热土上破土而出。 每一个工程项目的竣工使用,都是人流的吸引机。越来越多的九江人乃至“新九江人”都涌向了八里湖。 基础设施的完善,也吸引了更多的投资者的目光。他们纷纷落户九江,落地于八里湖。为建设这座美丽的山水之城贡献者自己的力量。 今天,我们着重讲讲八里湖的“人居先行者”碧桂园集团和联发集团。 从2017年的碧桂园“江州府”开始,国内龙头房企碧桂园就开始扎根于八里湖新区。那时选择八里湖作为大本营,还是需要一点勇气和魄力的。 从江州府开始到天璞再到今日八里湖的“销冠”浔阳府,碧桂园是一个脚印接着一个脚印,走的非常扎实。 日前,碧桂园的新项目“九珑山”也已经开始动工。意味着浔阳府之后接力的接班人也已经落定。再加上濂溪区的九玺与天玺,已经瑞昌的新项目。碧桂园已在九江布局了八个项目。 今天小编就着重介绍下八里湖的明星销冠:碧桂园联发浔阳府。在了解项目之前,先来聊聊案名。 前段时间国内一些城市开始了整治洋地名的专项行动。温州某小区原名为曼哈顿,最后改成了曼哈屯。 活生生的从纽约上东区拉到了铁岭的既视感。 而九江也不乏一些洋名的楼盘。这里小编就不点名了。而纵观碧桂园在九江的项目案名,都充满了满满的传统文化底蕴。 从最早的“天澜“、到“江州府”、“天璞”、“九玺”、“天玺”、“浔阳府”、“九珑山”。每一个案名要么是汉字中的经典,要么就是和九江本地有关。 “浔阳府”是九江的古称,是九江的对外的名片。很多外地朋友可能听过浔阳,但不一定听过九江。 “浔阳府”落户在八里湖,其实在小编看来,那是代表着二千多年的老浔阳已经走向了八里湖时代。未来八里湖就是九江对外的颜值担当。所以不得不佩服碧桂园的操盘手们对中国传统文化的执着偏爱。 当然,提到浔阳府,除了碧桂园之外,还得说下另一个合作伙伴。联发集团。联发也是中式传统的文化挚爱者。 从联发的君领天玺、君领朝阳、君领朝阳、君领兰溪、君悦湖、君悦江山等等一系列案名来看,联发可谓和碧桂园是志同道合。所以才有了两家在八里湖合作的两个项目。 也许有些读者看到这里,会有些嗤之以鼻,其实案名某种程度上决定了定位。如果两家操盘风格完全不一样的公司,能够融合在一起吗?而只有观点思路的相近的公司,合作在一起那才是发挥了1+1大于2的功效。 而碧桂园联发浔阳府正是这样的一个天作之合。 两家开发企业都选择了深耕八里湖,这就给了广大置业者一种信心。开发项目陆续不断,老的业主的口碑也为新项目带来了可观的转化。而浔阳府良好的区位优势,联发物业的加持,这些都是碧桂园联发浔阳府畅销的原因。 近日,浔阳府的22#楼洋房,户型在142平,均价在11000/平的新推房源,采用了微信线上选房,居然卖完了。 一套房子在150万左右,竟然分分秒秒售罄了。小编摸了摸自己的口袋,真的,你无法想象九江有钱人的程度,真的是深不可测。 市场就是最真实的表现,置业者花的都是真金白银。他们都是用钱在投票。 他们的选择,我想不只是简单的认可浔阳府所在的八里湖区域外,可以用追捧来形容。 他们的选择,还是对项目的极大认可。也是对碧桂园和联发品牌的信任。 真的,不要再说八里湖生活不方便这个话题了,真的很方便的时候,可能八里湖的价格又不可同日而语了。 近日,小编看到一组全国城市房价排名,九江大约排在全国300多个城市的第120多名。这里说的涵盖县区所有的均价。而九江GDP排名大约在百名左右。而GDP落后于九江的近邻吉安房价也超过了九江。赣州那就更不用说。 所以看到这里,作为八里湖的优等生,浔阳府畅销走红也就是顺利成章的事了。
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  • 八里湖又一新地破土动工,案名已定,快来看看是哪里

    5月份,碧桂园以4500元/㎡的楼面价拍得的八里湖兴城大道以东、尚德路以南的地块,迄今已经过去快三个月了。这块地的动态备受业内人士和广大购房者的关注。为什么大家关注这块地呢?小编认为有以下几个原因:  其一、八里湖区域现在市场火热,好的楼盘都处于供不应求的状态。可以说是九江楼市的“当红炸子鸡”。  其二、这块地区位位置极佳,西面挨着九江最美的九龙山公园,北面对着九江市委党校、市药监局。除了众多政府机关外,学校资源也在项目左右。九江小学八里湖分校、九江一中八里湖校区等。与九江市第一人民医院八里湖分院也是近在咫尺。(地块卫星图片)其三、这是碧桂园集团布局九江市场的第八个项目。也是碧桂园集团布局八里湖的第四个项目。凭借着自身的强大品牌影响力,及广大的业主群体,市委党校这个项目叫好又叫座似乎顺利成章。(碧桂园联发浔阳府实景)带着大家的关注,小编亲临一线现场,看看这块热土中的热土情况怎么样了? 冒着30多度的高温,小编骑着小毛驴一路杀向八里湖。现在的八里湖确实不同往日了,车水马龙,建筑层出不穷。到处都是建设的迹象,一幅兴兴向荣的景象。 (八里湖实景图)对于如何看待八里湖的房子,有个段子说九江人似乎只有两种。一种是买得起,一种是买不起。虽然有点直白,但是大意说的也是在行。对于八里湖区域,九江人真的是可以用溺爱来形容。小编有外地朋友来了九江,除了常规的庐山一日游之外,八里湖也是必须打卡的地方。 有多少爱可以重来,又有多少城市能够拥有这样的湖景呢? 好了。闲话少说。小编从办公室(开发区)出来,大约20分钟的毛驴时间,开车可能还更快点。就到了这块新地。(九瓏山实景)围挡已经立了起来,清清楚楚的写着:九瓏山。有时候你真的佩服开发商朋友,他们对汉字的再造本事不亚于仓颉。我想取这个名字一是靠近九龙公园吧。再者龍也代表了贵气。 工地项目已有施工车辆进场,土地正在平整之中。来一波现场图吧。 (项目实地)(项目实地)(项目实地)据小编小道消息获知,九珑山预计新年前后会入市。有意向此项目的朋友,可以持续关注网易房产九江站,小编将会及时跟进。
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  • 浅谈各地年度GDP与房价的关系

    在今年的1月21日,国家统计局公布了2018年的中国国内生产总值,高达90.03万亿元。相较于2017年实现了6.6%的稳步增长。同时稳步增长的还有全国各地的房价。当然,增长是绝大多数,也会有一些城市略有下降。小编在此结合了一些城市的GDP总量,通过省会和省会之间的房价,非省会发展程度相当的城市之间的房价,浅聊一些想法。GDP总量在此仅为房价的一个参考条件,有不同的意见欢迎讨论。一线城市不论是GDP总量还是房价,由于其地位和地理的特殊性,普通地区都与之相差甚远,我们就让他们去“神仙打架”,所以其不在我们的讨论范围内。我们先来看看我省的省会南昌与周边省会的数据对比:江西作为一个在国内存在感不高的省份,去年的GDP总量仅排全国第16位。但由于省会南昌近年来城市开发的不断扩张,发展十分迅速,地价也是地域性的水涨船高,其房价不输邻省湖南的省会长沙市。说到江西没存在感这事,其实也不是空穴来风了,全国人民都知道英雄城南昌,知道瓷都景德镇,知道不识真面目的庐山,但多数都不知道它们是在江西,小编作为一个九江人,还真是挺为家乡忿忿不平呢。我最近也有去过几次南昌,相比于前几年,的确有日新月异的感觉。希望南昌能带头为江西多争取一些存在感吧。再来看看我们省内,九江和赣州素来都在争论,谁才是仅次于省会老大哥的城市。九江作为江西的北大门,位于江西、湖南、湖北、安徽交界处,又被称为三江之口,七省通衢,长江十大港口城市,中国十大魅力城市。赣州则是省内面积最大、人口和下辖县市最多的地级市,同时是省域副中心城市。拥有三个国家级经济技术开发区和全省唯一的综合保税区。如果我们只看以上表格里的数据,赣州凭借其人口的优势,在GDP总量上略胜九江一筹。也正是因为其人口众多,对住房的需求量大,房价也较九江稍高一些。我们再次把视野放宽到省级,结合省内外发展程度相当的城市进行对比。其实这个“发展程度”是小编的一个既定印象,在数据上看,大部分都和我的印象里差不多,但由于江西的整体发展程度与省外有一定差距,所以在年度GDP总量上,与人口数量差不多的城市进行比较,省内外的数据可以看出明显不同。当然,如前文所述,地方的发展水平仅为房价的一个参考,我们还要考虑其地理位置、人口数量以及对房子的需求程度。在此基础上,综合了各种条件,我们可以看到,中部地区虽然发展程度各不相同,但房价却是旗鼓相当了。最后希望大家能够客观看待房价,理性买房,坚持房子是用来住的原则,刚需用房才是可持续发展。(部分图片来自网络)
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  • 好消息,濂溪区南山学校改扩建项目规划设计方案出炉了

    7月30日九江市规划局发布了《关于濂溪区南山学校改扩建项目规划设计方案的批前公示》濂溪区南山学校位于动力机厂宿舍区以北。项目用地面积7868.13平方米,约11.80亩,其中新建建筑占地面积955.6平米,已建建筑占地面积609.50平米。改扩建项目拟拆除学校原有1栋二层行政办公楼和1栋4层教学楼,新建1栋4层教学楼和1栋5层综合楼,新建建筑面积约4500平方米。(鸟瞰图)(规划总图)所报规划方案的相关指标均符合国家法律法规相关要求,经专业咨询机构日照分析,建设后基地内和基地外日照均满足国家规范要求。根据《中华人民共和国城乡规划法》和《江西省城乡规划公开公示办法(试行)》的要求,为充分征求公众意见现将以上内容公示,公示时间为七个工作日,公示期间利害相关人如持有异议或其他意见,可以书面形式向九江市自然资源局建设项目规划科反馈。
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  • “双子塔”再现九江,八里湖又添百米高楼

    7月30日九江市规划局发布了《关于九江市食品大厦新建项目工程设计方案的批前公示》九江市食品大厦项目位于位于九江市八里湖新区,基地位于兴业大道以东,长虹西大道以北。 (项目效果图)本项目用地性质为商务(可兼容商业)用地,规划总占地面积8.369亩(5579.5平方米),架构高度125米,总建筑面积47883.2平米规划条件:容积率不大于7.5,建筑密度不大于55%。 (项目总规划图) (项目效果图)根据《中华人民共和国城乡规划法》和《江西省城乡规划公开公示办法(试行)》的有关要求,为充分征求公众意见现以上内容进行公示,公示时间为七个工作日。公示期间利害相关人如持有异议或其他意见。可以书面形式向九江市自然资源局建设项目规划科反馈。                                 特此公示公示时间:2019年7月30日-2019年8月7日九江市自然资源局建设单位:九江博莱房地产开发有限公司
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  • 每个成年人的崩溃都是从早上开始的

    十五年走路上学,让你每天多睡一小时!
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  • 哭着不够首付的亲们,可能你已经在淘宝买了一套房

    提起淘宝,很多人都在上面买买买,像双十一什么的,更是剁手。作为马爸爸旗下的购物网站,他们真的是把消费者研究的透透的。你没有现金没关系,可以用花呗,花呗完了可以用借呗。真的是“防不胜防”啊!有考虑过在淘宝上一共花了多少钱么?近日,淘宝出了一款简约卡通画面游戏”淘宝人生“,充满趣味性的挑战,自由打造个性化人物形象,简而言之有点好玩。最关键的就是除了玩游戏之外,还有更扎心的操作!打开淘宝软件搜索淘宝人生,能快速到达游戏界面,点击成就选项,就能看到加入淘宝的具体天数,以及在淘宝花费的所有金额啦!于是,小编打开了自己淘宝人生......贫穷的气息扑面而来:这个新的玩法,在小编的朋友圈里也是受到了欢迎,于是大家纷纷截图留念,来感受一波小编朋友圈大佬的消费能力!这些消费金额简直惊人,消费金额最高的那位,平均客单价也就400多,平时不经意的买买买,累积起来数字还是蛮有份量的!不少人表示:我都不知道自己这么有钱过!上图选的是相对消费金额较高的,更多人可能是几万或十几万,你也可以去看看你的淘宝人生成就,或者家里人的,可能会有意想不到的收获呢!那些哭着不够首付的亲们,是不是就这么花掉了呢?以九江现在均价8000,总价100万,首付30%来说,是不是首付就这么没了?来评论区,说说你都花了多少?推荐阅读(点击蓝字阅读往期精彩内容)每个成年人的崩溃都是从早上开始的!200亩“浔南花谷”7月底即将开放,浔南片区如今已是沧海桑田
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  • 楼市虐我千百遍,开盘依旧像初恋—柴桑区新增256套房源!

    柴桑区又有两个项目新拿预售!
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  • 对话50万瑞昌人:人的一生该选择怎样的“生活中芯”?

    7月20日,我们为50万瑞昌人升级“生活中芯”!
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房企新闻

  • 谁是利润之王?谁的负债高企?

    在行业集中度越来越高的形势下,房企需要加大去化、控制拿地成本、储备资金,方有可能在激烈的竞争中胜出。而从房企2018全年销售完成情况来看,龙头房企依然保持增速,集中度持续提升。而龙头房企已不再是仅仅指销售上拔得头筹,财务稳健、杠杆低、基本面扎实成为业内进一步追求的目标。3~4月份房企陆续发布2018年年报,《每日经济新闻》记者特别选取22家代表性上市房企,从收入、净利润、ROE、销售毛利率、现金流状况多个维度进行深入剖析。中海、恒大、碧桂园和万科的净利润在2018年均超300亿元,分别以393亿元、373亿元、346亿元及337亿元占据榜单前四的位置。多数房企资产负债率在75%到85%之间,中海的负债率最低,不到60%。净利润,是指企业扣除所得税和少数股东损益后,归属于母公司股东的净利润。试算公式为:持续经营净利润+非持续经营净利润+其他特殊项。净资产收益率(ROE),也叫权益净利率、净值报酬率,是净利润与平均净资产的百分比,反映公司所有者权益的投资回报率。在本次统计的样本房企中,新城控股以超过40%的ROE领先融创中国、碧桂园、万科等一大批龙头房企。4月初,上交所就新城控股2018年年报发出问询函,16个问题直指公司利润、资金往来、未来发展的可持续性等多方面疑问。其最核心的疑问在于,新城是否存在对利润的调节?近日新城控股以一份43页、长达3万字的公告,回复上交所此前发出的关于公司2018年年报问询函中的16问。销售毛利率一定程度上反映房企产品的盈利能力,在市场竞争日益激烈的情况下,雅居乐与华润置地的毛利率仍超过40%,而包括中海、中国金茂、万科在内的多家房企的销售毛利也超过了30%。
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  • 楼市告别“黄金时代” 房企坚持“现金为王”

    ?3~4月,是房企2018年年报集中发布期。年报可以看作是上市公司业绩的生命线,可如实地反映房企的运营情况,同时,也往往会披露房企未来的发展方向或目标。??作为资金密集型行业,资金链对于房企而言至关重要。2019年,房地产企业的债务将迎来到期高峰。但是随着去年融资渠道的收紧,诸多房企在境内的发债受到了影响,而境外发债的成本进一步走高。如果回款与投资未能及时跟上,未来3年间,房企的资金面显然会面临更大的压力。??《每日经济新闻》记者通过对部分典型上市房企年报的研讯,分析2019年房企偿债潮的成因以及高息债“救急”的后果,试图提供一个行业的观察视角,厘清在短债密集到期之时,房企的应对、处置方式以及后续的影响。??这是房地产行业最好的时代,或许也是最坏的时代。在经历了跌宕起伏的楼市行情之后,不少房企为2018年交出了一张“都挺好”的答卷,在盈利与规模上都上了一个台阶。??在过去的这一年,由于市场环境的变化,一些激进的房企在调控与融资的重压下,也短暂地面临了资金的“阵痛”——与之随行的是净负债率的居高不下和可能面临的净利润率下滑。因而多数遇到危机的房企,不得不通过引入战投、变卖资产等方式来渡过难关。??冰与火之间,折射出房地产行业当下的发展趋势。2019年,很多房企开始把资金安全放置于首位,在抓紧回款、促进销售等方面狠下功夫,将“现金为王”当作第一信条。??“现金为王”的考量??对于房地产这个资金密集型的行业来说,现金流的重要性不言而喻,尤其是在行业整体下行的背景下更是如此。??当下,行业整体的负债率已经涨至高位。Wind数据显示,A股上市的131家房企中,2018年第三季报负债合计7.89万亿元,较2017年年底的6.6万亿元,增长19.5%。??另一个方面,房地产行业的净利润率出现了一定程度的下调。据中原地产研究中心数据,76家已经发布2018年年报的房企中,A股房企净利润率平均为11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。??负债率高企而利润率走低,诸多房企采取了相应的措施,比如,更加强调“现金为王”。在万科2018年的业绩推介会上,针对公司负债有所上升的问题,万科首席财务官孙嘉提出,万科的运营模式是现金为王、现金流为基础的管理模式,公司自始至终希望保持稳健的负债水平。??据《每日经济新闻》记者了解,一些大型房企在今年开年之后即开始了“抢收计划”与“去库存计划”,其背后都显示出以现金流为基础的目标导向。??典型的如泰禾,在开年之后就发起了“1号抢收计划”,最终带来10000组来访,实现单月认购50亿元,为这家资金链紧张的房企减轻了一定的压力。??另一家龙头房企也在梳理各个城市公司去化较差、投资收益率较低的项目,发起了“去库存”的计划,并定期考核各个一线公司的完成情况。“对于未来,我们已经很谨慎了。”一名此房企的内部人士告诉《每日经济新闻》记者。??“过去几年,货值驱动下,不少房企规模快速增长的同时,库存也剧增。减少库存,快速回笼资金是每家房企都在努力干的事情,资金链紧张的会显得更加迫切。”明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强分析认为。??而在另一个衡量房企投资力度的指标上,基本面也正在向着更稳健的方向发展。在此前行业加杠杆的大背景下,多数房企经营活动所产生的现金流净额均为负数,而今年有不少房企这一指标均已回正,例如万科、泰禾等。??有关机构的数据也指出,2018年百强企业经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元,相比上年提升显著。??窗口期融资的危与机??虽然房地产市场的基本面没有变化,但今年以来融资方面对于房企发债仍然有所放开。克而瑞数据显示,今年3月,85家典型房企的融资总额为1204.7亿元,环比上升18.5%,同比增长13.7%。??融资成本上也处于较低的水平。3月份主流房企的境外融资成本在6%到8%之间,境内发债成本多在5%以内;单月来看,2019年3月房企境外债券融资成本6.77%,达到2018年下半年以来的最低值。??这意味着,无论是从规模还是成本两个指标来看,目前都是发债的一个窗口期,尤其是在大量短债即将到期的情况下,许多房企发债的主要目的都是“借新还旧”。??例如,恒大于4月15日公布的增发10亿美元优先票据,恒大即表示增发10亿美元债券目的是为现有债务再融资及用作资本支出,剩余部分用作一般公司用途。??又如,3月1日,雅居乐公告,已于2月28日发行于2022年到期、5亿美元、利率6.7%的优先票据,所得款项用于为若干现有负债再融资。??协纵策略管理集团创始人黄立冲向《每日经济新闻》记者分析指出,对于很多房企而言,在这个窗口期发债不是“选择”而是“必须”,因为此前发过很多美元债如今没有足够资金偿还,所以趁市场氛围还可以的时候继续发债。??一名承接房企发债业务的人士也指出,目前发债是一个比较好的时机,利率方面有一些空间,“当然一些资金需求比较强烈的房企,利率稍高点也能接受”。??但是在楼市企稳的背景下,如果其他的经营指标没有进行合格的管控,高息债对整体资金链的风险仍不得不警惕。“高息债本身就已经代表债权人注意到这个企业的风险了,因而才会寻求高利息。”一名不愿具名的地产分析师指出。??因而在这种背景下,频密发债的企业仍应该在回款与销售计划上发力,毕竟这是最不需要成本的资金。“加速回笼资金、短平快地去库存,这是比较稳妥的做法。”上述分析师表示。
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  • 国瑞置业:土储1670万平米 2019年稳中求进高质量增长

    ?3月28日,国瑞置业公布了2018年年度业绩公告,2018年1-12月,公司实现营业收入66.13亿元,纯利15.69亿元,每股基本盈利22.70分。得益于出色的管控水平,公司保持着毛利率39%,净利润率24%的良好成绩,均处于行业较好水平。虽然受调控政策、融资成本上行、结算周期等因素影响,公司营收和净利润指标不及预期,但公司合约销售金额、投资物业收入和土地储备等方面仍然表现强势,尤其是合约销售额,达到219亿元创历史新高,同比增长47%。??值得一提的是,公司持有型物业收入较上年有较大增长,实现租金收入5.1亿元,同步增长涨64%,作为国瑞置业发展的重要一翼,持有型物业良好的成长性,使得公司既可以通过开发型物业实现较高收益和现金回流,又能通过持有型物业带来稳定收益和升值空间。??董事会建议年末派息每股5.64港仙,派息总金额达人民币2.2亿元,在股东周年大会上获批方可实施。??合约销售同比增长47%??一线及周边城市表现亮丽??2018 年,伴随着“房住不炒”理念的深入和调控的持续深化,全国商品房销售增速继续放缓,报告期内国瑞置业顺应形势变化,采取灵活的策略推进销售快速增长,全年合约销售额达人民币219亿,同比增长47%;销售面积共约130万平米,同比增长43%;销售均价约16,800元/平米,同比升3%。据统计,2018年国瑞置业在全国17个城市有在售项目30多个,集中在京津冀、长三角、珠三角及粤港澳大湾区中的一线城市和热点二线城市,按区域贡献看,京津冀区域贡献率占比约六成,长三角及珠三角的贡献率分别约为20%。国瑞置业旗下北京佑安府、北京国瑞熙墅、苏州国瑞熙墅、永清国瑞生态城、铜仁国瑞生态城、佛山国华新都、海口国瑞城、崇明国瑞·瀛台、汕头国瑞园等销售型物业销售良好,其中北京国瑞·福瑞园,开盘即售罄,销售火爆。??由于预售证发放受到调控的影响,2018年末北京项目入市的项目热销,已锁定待结转销售额约为250亿元,为公司2019年的业绩提供了充分的保障。公司预计2019年,合约销售额同比增长超过30%。根据公司2019年一季度业绩快报,期内公司实现签约销售总额约人民币76.57亿元,同比增长276.6%。为整年业绩实现良好开局。??租金收入增长64%??积极推进北京深圳旧改??作为国瑞置业发展战略的重要一翼,持有型物业能够为公司提供长期稳定的回报。国瑞置业近年来租金收入稳步增长,报告期内,集团总租金收入为5.1亿元,较去年同期增长64.4%。除了写字楼等成熟物业租金逐年的自然增长,2018年北京哈德门中心新投入运营,贡献租金收入1.5亿元。??截止2018年,国瑞置业投资性物业估值总额近200亿元。公司在北京、深圳等7个重点城市核心地段拥有11个投资物业,总规划面积约96.45万平米,其中北京运营面积占比约为62.8%。其中,国瑞购物中心位于北京核心商业区之一的崇文门商圈,是该区域知名的时尚集聚地,哈德门广场与国瑞购物中心相毗邻,曾获得中国百城建筑新地标项目。??在租金保持连年稳步增长的同时,公司还在北京、汕头、潮州以及深圳共拥有约1067万平开发面积的以及土地及旧改项目,随着这些项目的推进,将进一步增厚公司的业绩回报。??在粤港澳大湾区的地理核心深圳,公司在龙岗西坑社区推进城市更新项目,项目规划建筑面积约3百万平方米。目前公司已完成西坑社区内土地权属、常住人口、建筑物信息等普查工作,并已完成区域内产业研究、城市更新规划研究方案和意愿征集。一期项目范围53万平方米,规划建筑面积约120万平方米。项目已于2018年12月取得龙岗区政府领导小组会批准,同月完成计划公告,获准纳入《二零一八龙岗区城市更新计划第九批计划》完成立项,后续将启动其他单元的立项工作。??公司在北京祈年大街的一级土地开发项目在2017年9月开始推进,据悉该地块位于北京中心区祈年大街西侧,距离天安门广场一公里以内。项目规划建筑面积约47.43万平方米,由五幅土地组成。截止2018年12月,祈西项目1号地已完成协议转让,4号地已完成拆迁并取得房管部门确认完成结案,5号地居民拆迁业已完成,剩余两户事业单位待拆。总体拆迁量已完成93%。??由于参与旧改的地理位置极为优越,一级开发及旧改项目将为公司带来可观的收益,手握大量一线城市核心土地资源的国瑞置业价值亟待重估。??土地储备达1670万平米??预计总货值逾人民币1300亿??在土地储备上,国瑞置业积极拓展融资渠道,采用多样化拿地策略,立足京津冀、长三角、珠三角三大核心城市群,重点关注一带一路沿线的中心城市,为未来的业务发展奠定坚实的基础。截至2018年年底,公司土储主要分布京津冀、长三角,及泛珠三角地区,主要分布在核心的一二线城市。2018年国瑞置业通过招拍挂新增3幅地块,分别是位于北京、无锡和贵州铜仁,总建面为211.20万平方米,其中贵州铜仁项目土储达187.2万平方米。国瑞置业还通过收并购方式在京津冀、粤港澳大湾区及“一带一路”区域新增9个合作项目。截止2018年12月31日,公司土地储备总规划面积达1673.23万平米,同比增长97%,平均土地成本约为2800元/平米,对应的潜在货值超过人民币1,300亿。??2019年,国瑞置业预计新增可售资源可超过500亿。国瑞置业纯新盘项目有北京国风长安、北京山屿湖、佛山西樵国瑞华庭、无锡茂瑞府、海口云龙项目等,新盘总可售资源可达160亿。考虑到公司2018年有大部分未结转收入,将在2019年及以后直接确认收入和利润。充足的预收款项很大程度上对公司未来的业绩增长,提供了强有力的支撑。??一线城市由于持续的虹吸效应,新增人口的需求依然存在,资源聚集优势明显,加上库存较低,新增土地供应有限,因此对于房地产的强劲需求会长期存在。未来,国瑞置业将把握机会,除了“招拍挂”已经之外,利用多元化的土地获取方式,通过合作并购等多种渠道,不断增加优质的土地储备,以较快速度完成销售的跨越式增长。??利润率持续处于行业较好水平 未来瞄准城镇化??国瑞置业的毛利率水平多年来都位于行业较好位置,出色的毛利率表现得益于优质的管控水平和营销管理的持续优化,2018年,公司实现毛利率39%,归属股东净利润率达到15%,均持续处于行业较好水平。??值得一提的是,公司的杠杆比率大幅改善。截止2018年12月31日,公司净资本负债率同比下降55个百分点。报告期内,国瑞置业获得多个行业内奖项,在中房协2019中国房地产开发企业500强中名列第91位,荣获中国房地产上市公司百强第69位,经营绩效5强,克而瑞2019年一季度中国房地产企业销售百强第66位,并获得证券时报2018“金翼奖”最具成长港股通公司。??在对行业的趋势判断上,国瑞置业认为,国内房地产产业有三方面需求,首先是总书记提出的实施乡村振兴战略,新时代的美丽乡村新农村建设将解决农民的人居环境和住房需求。第二,保障房、公租房将解决一、二线城市中低收入人群的住房需求。第三,随着新型城镇化的快速发展,返乡置业的需求日益凸显,在热点城市周边,将分享城市化红利。因此,可以预见未来十年,中国房地产市场仍然存在较大发展空间。??这一观点与国家发改委于2019年4月8日公示的《2019年新型城镇化建设重点任务》具有极高的契合度。本次城镇化目标的设定,明确提出要“推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展”、“实现常住人口和户籍人口城镇化率提高1个百分点以上”。此外,文件还提出要加大城镇化推进力度,分层放松落户制度。2019年重点任务在人口落户实施措施、租赁住房落户方面有所改变。首先,城镇就业的农业转移人口落户方面2019年的措施按照城市常住人口数量级划分逐步取消落户限制,取消落户限制的范围进一步加大。其次,2019年超大特大城市落户积分政策向社保缴纳年限和居住年限分数倾斜,此项政策调整在一定程度上放松了超大特大城市落户的难度,鼓励长期工作和居住人群落户。第三,重点任务明确提出允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户,给予租赁住房的常住人口更加宽松的落户政策。??有机构认为,未来城市发展将更加分化,优质的资本和企业可以获得更多参与城镇化发展的机会。布局优质区域和具备成功城镇化开发经验的开发商或将在2019年的城镇化发展趋势下在销售、土地和资金资源方面更具竞争优势。??在房地产行业发展的新阶段,国瑞置业将积极探索与村集体进行合作开发,实现乡村居民与企业共赢,同时将传统房地产开发与智慧制造相结合,打造智慧新城。国瑞置业也将顺应租赁并举的政策,重点围绕一线城市选址,探索租赁住房业务。??未来,国瑞置业将坚持区域深耕策略,采取积极灵活的销售政策,以不断改善的产品结构和优秀的产品品质吸引更多客户,大力促进销售的同时加强销售回款的力度,重点调整债务结构,降低融资成本,提升核心竞争力,保证未来业绩的可持续增长。
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  • 恒大许家印:如何稳坐"利润王"

    尽管房地产市场调控加码、行业迎来拐点,但是恒大依然以净利润超700亿元的数据刷新行业纪录,远超其他房企。??"恒大的多元化产业布局已全面完成,形成'以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技为龙头'的产业格局,正式由一家地产企业成功转型为多元化综合型企业。未来五年内,我们不会再涉足其他大产业。"中国恒大主席许家印在业绩发布会上表示。??3月26日,中国恒大(03333.HK)在香港举行2018年业绩发布会,披露2018年净利润722.1亿元,同比增106.4%;核心净利润783.2亿元,同比增93.3%,均创行业有史以来最高纪录。??过去的2018年,房企上演收缩与整合戏码,恒大再一次交出了让投资人满意的"年度成绩单"。??瞄准万亿规模市场取得这样的成绩,得益于恒大超前的土储战略布局、前瞻性的战略转型、较低价格的土储成本以及提前偿还永续债有着必然的联系。??自2012年起,许家印曾多次在公开场合讲过一句话:"越是市场不好的时候,越能展现恒大的功底。"??的确,让恒大能够成为为数不多并且业绩逆市大增的房企之一,这其中前瞻性的战略转型尤为关键。??自2017年实施战略转型以来,恒大在保持规模适度增长的同时,重点注重增长质量。而如今,恒大各项利润指标同时大幅增长,最能体现其高质量发展。??据年报显示,恒大2018年核心净利润同比增93.3%至783.2亿元,核心利润率增3.8个百分点至16.8%;净利润同比增106.4%至722.1亿元,净利率增4.2个百分点至15.5%;毛利润同比增50.5%至1689.5亿元,毛利率增0.1个百分点至36.2%。从恒大去年盈利能力持续大幅提升,实现高质量增长来看,战略转型已获得了成效。??除此之外,恒大的多元化布局可望从今年起迅速成为其业绩的新引擎。??此次,关于恒大在产业选择上,许家印还强调:"一定是非常大的产业。恒大先进入了粮油、乳业、矿泉水产业,但经过探索,我们发现一年销售几亿、几十亿的产业体量,跟恒大年销售6000亿的规模是不匹配的。??经过前9年的调研和探索,恒大进入了旅游产业。"??在文旅板块,恒大瞄准行业痛点,打造了全球唯一的大型童话神话乐园"恒大童世界"和全球最大的大型温泉水乐园"恒大水世界",都是填补行业空白的拳头产品。??目前,恒大已布局15个恒大童世界,预计2021年起陆续实现开业。恒大水世界也预计未来2-3年在全国布局20-30个。??同时,恒大在大健康板块着重打造填补中国空白的养生养老拳头产品"恒大养生谷",目前已布局12个,今年计划再新增15个,预计会员消费额将突破100亿元,未来三年计划实现布局50个以上,预计2021年陆续开业。作为美国哈佛大学附属教学医院布莱根医院在境外的唯一附属医院,博鳌恒大国际医院也已正式开业。??多元化产业布局??虽说已经登上了名副其实的"利润王宝座",但可以看出恒大并不仅仅局限于地产业务。诚然,更多布局早在九年前就已经悄然实施了。??在谈及多元化产业布局时,许家印坦言:"9年前,我们就开始对公司未来发展、多元化产业进行大量调研。我们先进入了旅游产业,接下来进入大健康产业,最近又进入新能源汽车产业,并且决心和投入力度都比较大。"??由此可以观察出,恒大从很早就开始布局和选择要布局的产业,而非一时的决策。??对于汽车产业同样如此,许家印强调:"我们认为汽车产业可能5-10年是几万亿的规模,在全世界是几十万亿的大产业。新能源汽车替代燃油车的大方向已经非常清楚,欧洲许多国家对禁售燃油车都有了明确时间表,未来新能源汽车的市场是非常巨大的。"??值得一提的是,恒大通过入股广汇集团,入主瑞典新能源车企NEVS、卡耐公司,荷兰e-Traction,以及与世界顶级豪车制造商Koenigsegg组建合资公司,构建起集整车研发制造、动力电池、轮毂电机电控、销售渠道网络为一体的世界最先进的完备新能源汽车产业链闭环,计划三年内实现50万-100万辆的产能建设,首款电动汽车将于6月在天津基地投产。??但在选定产业之后,对于恒大来说有几个问题要解决。尤其像新能源汽车高端制造业,对恒大来说,缺了几个方面:首先,缺汽车整车制造的基础,解决的手段是并购收购瑞典世界一流公司,借助于世界顶级的瑞典整车制造的技术。第二,制约新能源汽车发展的瓶颈是电池,按照大产业,恒大要么不做,要做就要做大做强做成功,电池问题是制约企业发展的一个瓶颈,所以恒大又下决心收购了一家电池公司。另一个瓶颈是电机,又收购了荷兰的一家公司,轮毂电机未来是新能源汽车发展的方向。在基地上,要求生产线必须是世界最先进的生产线,不能像仓库。最后,恒大高科技集团在研发智慧充电,社区停车场的智慧充电,解决了充电的电价问题。??"恒大既然选定新能源汽车这么大战略市场,恒大进入,要做好企业必须是产品品质一流,必须是拥有世界顶级整车制造企业。我对这个产业非常看好,布局步子迈得非常的扎实,决心非常大,相信一定能够成功。"许家印表示。??临近发布会结束,许家印对现场的媒体打趣说道:"我们对汽车产业还是很有信心的,我干了十年的车间主任,还是有制造业基本功的。"??未来,恒大是否还将刷新更多新纪录,也让我们拭目以待吧。
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  • 滨江集团销售额850亿冲“千亿”失利 全国化进程缓慢九成营收依赖

    ?浙系领军房企滨江集团(002244.SZ)“千亿”目标落空。日前,滨江集团发布的2018年年报显示,滨江集团2018年实现销售额850.1亿,未完成千亿销售目标。??在“无缘”千亿的同时,长江商报记者发现,起家于杭州的滨江集团全国化进程缓慢,业务发展高度依赖杭州,该地区营收191.78亿,贡献90.83%营收,2017年这一数字为93.23%。与此同时,滨江集团归属于母公司的净利12.17亿元,比上年同期下降28.89%,净负债率增至98.06%。??值得注意的是,虽然其2018年销售额未达千亿,但是滨江集团年报显示,其2019年继续冲击1000亿销售目标。??今年再提“千亿”销售目标??2018年,滨江集团与“千亿”失之交臂。年报显示,2018年公司实现营业收入211.15亿元,与上年同期相比增长53.3%;实现净利润12.17亿元,同比下降28.89%;销售额850.1亿元,同比增长38.23%。??2018年底,滨江集团总资产875.52亿元,归属于上市公司股东的净资产152.61亿元,分别比上年同期增长45.33%和6.88%。??与此同时,滨江集团的负债明显攀升。年报显示,截至2018年底,滨江集团有息负债261.29亿元,资产负债率为77.94%,有息负债占公司净资产的比率为1.35,净负债率为98.06%。??事实上,2016年底,滨江集团净负债率为-14%;2017年底,净负债率为-4%。自2017年始,滨江集团改变“保守”做法,采取了适度增加负债。2018年底,净负债率增至98.06%。“随着公司规模的扩张,公司有息负债占净资产的比率有所上升,但仍处于行业较低水平。”滨江集团在年报中强调。??截至2018年底,滨江集团负债总额682.38亿元,其中预收款项为252.47亿元,扣除预收款项的资产负债率为49.1%。有息负债构成中,有息流动负债为53.8亿元,有息流动负债占有息负债的比例为20.59%,远低于货币资金,短期偿债压力小。??值得注意的是,滨江集团经营活动产生的现金流量净额为-139.4亿元,与上年同期相比下滑506.44%。滨江集团表示,主要是报告期内经营活动现金流出较上期增加较多所致。??2018年与“千亿”失之交臂后,2019年,滨江集团再提“千亿”销售目标。年报提出,2019年销售目标1000亿元,按与2018年持平的原则新增土地储备;继续扩大写字楼、商铺、长租公寓等投资性房地产规模。??营收依赖杭州一地??作为从杭州起步的浙系房企,滨江集团的拿地方向一直聚焦长三角,尤其以杭州为核心,向周边辐射。据克尔瑞数据,滨江集团位列2018年杭州市场销售第一。数据还显示,2018年滨江集团在浙江的拿地金额比例高达95.07%。??长江商报记者梳理财报发现,起家于杭州的滨江集团全国化进程缓慢,其杭州的营收占总营收的比重为90.83%,业务发展存高度依赖,而这一数据在2017年为93.23%。??土储方面,截至2018年末,滨江集团新增土地储备项目26个,新增土地面积176.93万平方米,计容建筑面积346.97万平方米,土地款总额496.43亿元,平均楼面价1.43万元/平方米。??近日,其又在杭州竞得一地块,该地块位于上城区望江单元,总规划建筑面积为11.5万平方米,滨江集团以总价52亿元、封顶溢价率30%+自持22%的代价竞得,并以超50000元/平方米的实际楼面价成为杭州实际意义上宅地的“单价地王”。??对于2019年的区域布局,滨江集团原则依然是聚焦杭州、深耕浙江,同时辐射华东、关注粤港澳和中西部。把资源重点向杭州以及有前景的区域倾斜,“有前景的区域”定义为适应滨江风格,人口净流入且经济发达的城市和区域,比如南京、苏州、成都、武汉。今年,滨江集团拟积极进入这些城市。
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  • 上市公司董秘年薪深圳平均超百万,万科朱旭高居榜首

    目前,A股上市公司年报披露过半。从已经披露的情况来看,上市公司董秘们的平均薪酬达到了66.19万元,比去年同期增加了将近6万元。其中,万科A(000002.SZ)董秘以849.2万元的高薪暂居榜首,高出第二名整整260万,由此笑傲整个董秘圈。董秘薪酬赶超董事长从数据横向对比来看,2017年,具有可比性的3311家上市公司董秘平均薪酬为55.01万元,2016年具有可比性的3309家上市公司董秘平均薪酬为49.68万元,2015年具有可比性的2987家上市公司董秘平均薪酬为46.91万元,2014年具有可比性的2806家上市公司董秘平均薪酬为42.95的万元。总的来说,近5年来上市公司董秘薪酬平均水平的增速与归母净利润均值的同比增速趋势相同,甚至工资增长的速度落后于净利润的增速。尽管董秘薪酬的均值在66万左右,但总有一些是平均别人的以及被平均的。在已经披露的1454家上市公司中,223位董秘薪酬超百万,其中,19位董秘薪酬超过300万元。而50万~100万(不包括100万)之间的董秘为509位。722位董秘年薪不超过50万,占比为一半。可见,董秘这个岗位的薪酬跨度之大。分行业来看,金融、房地产业董秘的薪酬依然大幅领先其他行业。房地产行业董秘平均薪酬108.17万元;金融行业董秘的平均薪酬为182.14万元。其中,高喊“活下去”的万科,其董秘朱旭以849.2万元的高薪排行第一,笑傲董秘圈,2017年朱旭的税前报酬为821.5万元。事实上,近5年来,在董秘薪酬排行榜的榜首位置,万科董秘和泛海控股的董秘几乎轮流坐庄。年报显示:朱旭现任公司副总裁、董事会秘书,兼任深交所第十届上市委员会委员,中国上市公司协会第二届董事会秘书委员会常务委员,中国税务学会理事。2016年加入万科, 加入万科之前,曾任职于深圳市国家税务局,国民技术和广田集团,多次荣获新财富金牌董秘,百佳董秘称号。那么,近850万元的高薪是处于何等竞争力?一个参照系是与万科同处深圳,被称之为日赚3亿元的中国平安,其董事长马明哲曾经被外界认为高薪,然而,他去年的税前薪酬为885.6万元,基本上与万科董秘旗鼓相当。而同期,万科每天净赚不足亿元,不到中国平安的1/3。然而,朱旭的收入并不仅仅这850万元,除了税前薪酬外,万科每年会在年报中披露上一年度的董监高经济利润奖金,据万科2018年年报,董秘朱旭的奖金为税后571万元。也就是说,万科董秘去年收获了849万元的税前薪酬以及571万元的税后奖金,即便考虑税收因素,其税后收入至少超千万。在薪水超300万的19位董秘中,12家身处金融业,其中,7位来自券商、4位来自银行,1家来自保险。其中,7家券商董秘平均薪酬415.24万元。尽管去年证券行业身处严冬,但董秘们却实现了收入增加,只是,增幅小了些。2017年,这7家券商董秘平均薪酬增加了18%,而2018年只增加了1%,从每家的实际情况来看,中信建投、海通证券和华泰证券的董秘收入同比有所减少,而东方证券的董秘薪酬大幅提升了63%。从地域上看,北上广董秘的薪酬领跑全国,其中,在深圳的上市公司做董秘是最幸福的事情,其薪酬的平均水平甩出北上广几条街,Wind数据显示:深圳董秘平均薪酬最高,为109.55万元,北京排第二,为86.26万元,上海83.82万元,而广州的董秘平均薪酬就只有68.88万元。光荣与压力董秘,对外负责信披、投资者关系管理,对内要保障上市公司规范化运作等事宜,是上市公司与证券交易所之间的指定联络人,然而,这种上传下达的活计,做得好就是两头风光,做不好就是两头受气,最重要的,是遇到一位严格遵守《证券法》、《上市公司信息披露管理办法》等相关规定的董事长,董秘就会轻松很多。4月9日人福医药(600079.SH)董事长王学海在参加世界健康博览会时表示:“人福医药各业务板块将考虑分拆上市,目前计划已初步成型。其中,现有上市公司体内将独立保存麻醉药物板块,两性业务板块将在港交所上市,旗下创新药研发类子公司希望在科创板上市。”这一消息直接使得人福医药股价在上午低位震荡后直线上扬,由微跌猛冲到上涨4.07%。当天人福医药董秘紧急辟谣,公告称公司目前无各业务板块分拆上市的具体计划或安排。3月19日,珠海中富公告称,收到证监会《行政处罚决定书》,对珠海中富的实际控制人、总经理和董秘均作出罚款处罚,案由是隐瞒关联交易,其中,只有董秘韩惠明作出申辩,认为自己不知情、受指派实施。但证监会认为,这些理由并非法定免责事由。韩惠明的前任陈立上,同样也是收到了证监会的《行政处罚决定书》,违规原因是公司临时信息披露对相关财务数据存在误导性陈述以及临时信息披露存在虚假记载。同样在3月19日晚间,利源精制(002501.SZ)的两位时任董秘同时被深交所给予公开谴责的处分,实属罕见,深交所列出了利源精制违规信披的十条“罪状”,外界将其戏称为,利源精制把信披做成了“错题集”!正是因为这种特殊的存在境遇,董秘成了一个高流动的岗位,据第一财经记者不完全统计,仅在3月份这个上市公司年报披露的旺季,沪深两市也有45家上市公司的董秘因为各种原因辞职。3月29日晚间,奥马电器(002668.SZ)公告称公司董秘宁芳琦因个人原因辞职, 距离这位90后董秘上任才3月有余,去年12月7日,宁芳琦正式上任奥马电器董秘,当时,正处于公司高管集体辞职期,包括董事、副董事长、董秘、财务总监、证代、独立董事在内高管集体辞职。宁芳琦任职期间,奥马电器还陆续出现了募集资金被强制划转、全资孙公司管理的“钱包金融”平台出现兑付危机、业绩变脸、控股股东新增股份被冻结等各种“糟心事”。
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  • 泰禾年报业绩亮眼:财务指标改善显著 收入利润持续增长

    4月12日晚间,泰禾集团(000732)同时发布2018年年度报告及2019年第一季度报告,在刚刚过去的一年和今年一季度,泰禾各项财务指标进一步向好,债务结构继续优化,其中,集团资产规模稳步扩大,收入利润持续增长,盈利能力进一步提高。特别值得一提的是,泰禾经营性现金流净额在持续大幅增加,到2018年底增长至近140亿元,到2019年一季度又有提升,而2018年和2019年一季度合计销售商品收到的现金更高达630亿元。分析人士认为,泰禾手握更多现金流,一方面说明回款率稳步提升,另一方面也显示出销售势头良好、自身造血能力稳步增强。这意味着泰禾的抗风险能力在显著提升。资产规模稳步扩大,抗风险能力强泰禾集团总资产继2017年首次突破2000亿之后,在2018年继续攀升至2431.4亿元,同比增长17.8%。泰禾年报显示,公司净资产318.9亿元,同比增长27%,归母净资产184.6亿元,同比增长14.6%。业内人士认为,资产规模的稳步扩大,标志着泰禾持续稳健发展与壮大,与行业地位更加匹配;面对行业周期性和波动性,抗风险能力持续增强。此外,公司资产规模增长值的30%为销售回款,说明今年销售回款对资产规模壮大起到重要作用。年报显示,2018年,泰禾待开工土地面积408.85万平米,计容建面460.76万平米,在建项目58个,计容建筑面积1489.16万平米,在售项目70个。目前泰禾在全国29个城市拥有90余个项目,2018年又新增廊坊、中山两座城市。泰禾在地产行业里有着最清晰、最坚决的战略布局:只去一、二线,不去三四线,即便前者有结构性调控,后者有短期利好,亦不动摇。利润总额增长近7成,毛利率近三年最高,盈利能力持续提高2018年,泰禾实现营业收入309.8亿元,同比上涨27.3%;利润总额50.8亿元,同比上涨69.6%;净利润39.1亿元,同比上涨67.6%;归母净利润:25.5亿元,同比上涨20.2%;EBITDA为60.2亿元,同比上涨54.06%。分析人士认为,收入和利润的增长意味着泰禾结转项目在增多,同时盈利能力也在持续提高。值得注意的是,泰禾2019年一季度收入利润除维持了2018年的增速外,投资收益也提供了巨大的利润贡献——这意味着泰禾的盈利渠道得到进一步拓宽,未来盈利能力或将继续快速提升。2018年,泰禾实现毛利率30.36%,同比上涨2.73个百分点,为近三年最高水平。实现净利率12.62%,同比上涨3.03个百分点;基本每股收益为2.0626元,同比上涨20.8%;净资产收益率为14.47%,同比上涨3.71个百分点。泰禾不断增强的盈利能力源于强大的产品力。在区域上坚守和深耕一二线城市的同时,泰禾在产品层面坚持做精品的战略更为业界认可。泰禾打造的新中式精装院落,已成为行业的现象级文化符号,“谈豪宅必谈中式,谈中式必谈泰禾”更是业内共识。分析人士认为,伴随购房者对泰禾的品牌溢价认同度不断提升,其未来盈利能力将继续释放。2018年泰禾在北京区域和华东区域毛利水平增长明显,也再次体现了集中一二线布局战略获得的成效。经营性现金流净额持续大幅增加,造血能力稳步增长特别值得注意的是,泰禾的经营性现金流净额一直在持续大幅增加。到2018年底,泰禾经营性现金流净额达到139.3亿元,到2019年一季度末又有增长。在此之前,这一指标在2017年末为-125.5亿元,2018年三季度末刚刚由负转正至1.6亿元。经营性现金流净额的持续大幅增加,一方面反映泰禾回款率稳步提升,进入稳健增长期,另一方面也显示出泰禾的现金流安全可控,自身造血能力稳步增强。负债水平稳步下降,偿债能力显著改善年报显示,截至2018年末,泰禾资产负债率同比下降0.95个百分点,净负债率同比大幅下降90.15个百分点,负债水平持续稳步下降。至2019年一季度末,净负债率又同比继续大幅下降105.69个百分点,短期债务规模整体也保持持续下降趋势。有息负债规模得到进一步控制,一季度环比减少100亿有息负债;净资产规模持续增加,公司财务安全性显著提升。泰禾短期债务规模也在持续下降,进一步优化了债务结构,偿债风险降低,偿债能力显著改善。与此同时,泰禾的融资能力也在进一步增强。2018年,泰禾与上海银行签署了战略合作协议,获得上海银行200亿元综合授信额度,与光大信托签署了战略合作框架协议,获得光大信托200亿元综合授信额度。截至2018年末,集团尚未使用的银行授信额度约1043.68亿元。在房地产行业融资监管加强、融资成本大幅提升的市场大环境下,泰禾集团拥有充足的尚未使用银行授信额度、以及较低的融资成本,这既体现了金融机构对泰禾充分的认可和信任,也为泰禾未来进一步发展壮大提供强大的推动力量。
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  • 房企多元化 玩“跟风”还是创新

    近年来,房企多元化布局成风,但多元之路前景固然美好,实际上却布满荆棘。房企2018年报季渐近尾声,这期间受到市场普遍关注的,除了各大房企业绩的好与坏,还有对地产发展方向的探讨。随着房地产行业集中度不断增加,竞争愈发激烈,头部房企们纷纷表示,在注重规模增速与发展质量的同时,多元化业务布局已成为企业关注的重中之重。自2013年起,以万科为代表的众多房企开始拥抱多元化,“去地产化”口号不时响起。先有万达集团董事长王健林斥资近千亿元带领万达集团进军文化旅游产业,保利发展宣布全面布局养老产业,后有碧桂园、雅居乐等拆分物业公司赴港上市,恒大开启造车之路……一时间,房地产行业风起云涌。最为直观的表现便是,近年来,房企更名已经俨然成为一股“潮流”,包括万科房地产、保利房地产、恒大地产、远洋地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾10家房企都去掉了名字中的“地产”二字。多元化趋势如今,随着地产调控不断加码,市场分化加剧,房地产企业又走到了一个十字路口。在刚刚结束的年报季中,“多元化”一词再度变得炙手可热。业绩会上,碧桂园宣布进军机器人产业和乡村振兴领域;恒大始终钟爱新能源汽车领域;融创中国高调布局文旅业务,致力于成为“中国家庭美好生活整合服务商”;越秀地产在养老项目上的布局也有声有色……中房研协发布的最新数据显示,多年下来,房企多元化业务有增无减。2018年,在TOP30房企中,70%发布了多元化战略;TOP100房企中,97%布局了多元化业务。2018年,房企的多元化投资已接近千亿元,和2014年相比翻了7倍。关于房企寻求多元化业务布局的原因,易居企业集团执行总裁张燕认为,有些是因为主业强大,做到一定程度顺势而为,看到了天花板。有的企业则是先天具有多元化布局的优势和基因,当主业进行到一定程度之后,多元化布局优势就会显现。“房企多元化,轻重并举才是企业发展的大趋势。”正荣产业副总裁肖春和在接受《国际金融报》记者采访时表示,企业如果仅仅是停留在房产开发和销售的阶段,不停地“买”和“卖”,从收益的持续性和稳定性来讲,远不如商业、物业管理等其他行业。纵观一些发达地区的成熟房企,在历经了前面的开发销售阶段之后,大都会转而投资持有型资产或其他行业。雷声大,雨点小?不过,虽然历经多年,但到目前为止,从真正意义上完全实现多元化转型的内地房企,却少之又少。且从盈利状况和产业发展来看,多元化产业虽劲头十足,却与主业差之甚远。因此,业内出现了不少质疑声音:所谓的多元化转型,会不会变成“雷声大,雨点小”?《国际金融报》记者查阅年报发现,TOP35房企营业收入构成中,地产开发业务依然是主要贡献者,多元化业务收入占比普遍未超过10%,尤其是收入超千亿的龙头房企,多元化业务贡献占比更低。例如,转型已多年,“多元化”口号喊得最为响亮的万科,在2976.8亿元的营业收入中,租金收入、物业服务和其他业务收入总和为130.59亿元,占比4.4%。出乎意料的是,就在其他众多房企纷纷响应号召,积极探索多元化布局时,万科于今年的业绩会上突然提出“回归基本盘”的策略。“我们的地产业务已经这么赚钱了,大家不要指望还能找到更赚钱的业务。” 万科集团董事长郁亮在业绩会上坦言。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《国际金融报》记者分析称,房地产行业周期性特别明显,如今虽进入下行周期,但行业大趋势仍然向好。基于此种情况,房企为了在一定程度上规避政策风险、处置闲余资金,通常会选择将资金向房地产相关行业靠拢,如物业、文旅、商管等,但为了防止过度消耗资金,初期的转型力度并不会太大,一旦楼市利好,还是要将重点放到房地产开发上来。严跃进认为,房企之所以谨慎对待多元化发展,一方面因为多数行业的收益并不如房地产业,多元化反而不划算;另一方面,专业度不匹配,房企要转向房地产以外的行业势必阻力重重。同策研究院总监张宏伟也向《国际金融报》记者表示,目前来看多数房企的多元化业务收益并不高,甚至有不少处于亏损状态,这其实也是无奈之举。因为房企的根本还是在拿地开发上,而诸如商管、物管等众多周边产业的完善,恰恰可以在一定程度上帮助企业获取拿地优势、降低开发成本。不过,肖春和对此并不认同。对于收入占比较低的原因,他表示,房地产行业本身就是重资产行业,产出虽高,但投入也多、风险更大。相比之下,众多房企所涉足的文旅、教育、管理等轻资产业务,看似收入占比低,事实上其投入产出比不见得比房地产开发行业低,并且一旦发展成熟,能为企业带来持续性收益,因此才会受到一众房企的追捧。物业成主阵地隔行如隔山,即便是明确表示要进行多元化的房企,对待转型也始终慎之又慎。作为房地产下游产业,物业管理成为大多数房企多元化布局的第一站。2014年6月,彩生活登陆港股,成为国内首个分拆上市的物业服务企业,敲开资本市场的大门。公司挂牌首日颇受追捧,开盘以4港元成交,募集资金约10亿港元,首日估值达到46亿港元。旭辉早在2017年地产业务规模冲破千亿之时,便将触角伸向商业、物业、长租、教育等多个方向,以积极寻找新的业务增长点,并多次宣称将旗下五大房地产相关业务分拆上市的计划。2018年12月,物业公司——永升生活服务便成为集团旗下第一家房地产开发以外的上市公司。至此,内地房企中已有11家在港交所主板上市的物业公司。此前不久,继碧桂园服务、绿城服务等上市之后,新城旗下新城悦与佳兆业旗下物业公司也先后赴港上市。相较人们对于房企“闷声发大财”的赚钱印象,物业赚“辛苦钱”的方式并不轻松,“但如果这个时期企业能够上市,未来活下来的概率就能大大提升,进而才有后期瓜分市场的资格。”58安居客首席分析师张波分析指出。事实证明,这些物业公司上市之后的表现,也大都不负集团“重望”。更有甚者,如绿城服务,股价在分拆上市之后一路飘红,不觉间,其市值竟已远超“母体”绿城中国。截至4月11日收盘,绿城中国总市值为175亿港元,而绿城服务总市值已达197亿港元,比前者高出12.6%。对于物业作为房企多元化第一站的原因,一位房地产企业职业经理人分析称,物业管理除了做外拓、拿新的管理面积,更重要的是可以衍生和孵化出其他多元化的方向,而且是未来发展的主流产业,例如人工智能、大数据、区块链等方面,都可能给企业带来很大的想象空间。
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  • 世联行掏出十年“最囧”成绩单 去地产化能否一举扭转颓势

    在众多房地产龙头都公布2018年成绩单的时候,作为房地产综合服务提供商的深圳世联行地产顾问股份有限公司(以下简称“世联行”)也提交了2018年的成绩单。该如何点评这份成绩单?简单来说,这是公司上市十年以来最差的一份成绩单。无论是营业收入还是净利润都出现不同程度的下滑,其中最受关注的业务——长租公寓给出的数据是营业收入为4亿元,同比增长95%。看似很“风光”,可投资者最关心的还是净利润到底有多少?这块业务是否实现盈利?此外,世联行日前发布公告称,公司将更名为“深圳世联行集团股份有限公司”,旨在去地产化“,将回归轻服务行业。但如此一改,真的就能够扭转世联行当前的颓势?就此类相关问题,《投资者网》联系世联行董秘,公司层面并未做出任何回应。长租公寓还在“战略型亏损”根据世联行2018年年报数据显示,公司的营业收入为75亿元,同比下降8%;归属上市公司股东的净利润4亿元,同比下降59%,基本每股收益为0.22元,同比下降55%。这是世联行自2009年上市以来,首次出现营业收入和净利润双双下滑的情况。针对这一现象,世联行表示,主要由于交易服务板块受到金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策、市场转冷等因素的影响。谈及世联行的服务板块,其中受影响最大的业务就是交易服务板块,这一板块包括代理服务业务、互联网+业务和顾问策划业务。这一业务在2018年创下的营业收入是53亿元,同比下降19%,占总营收的71%。具体来看,代理服务业务的营业收入33亿元,同比下降12%;互联网+业务营业收入为17亿元,同比下降29%;顾问策划业务营业收入为2.6亿元,同比下降20%。不过,世联行备受关注的还有一个业务——资产运营板块,主要包含公寓业务和工商资产运营业务,即以红璞公寓为主的长租公寓,和以世联空间为主的共享办公业务。从数据上来看是很美好的,世联行去年公寓业务应收入为4亿元,同比增长95%;世联空间的营业收入为1.9亿元,同比增长118%。那么,长租公寓给公司带来的净利润到底是多少?就此世联行在网上业绩说明会上称:“目前公司长租公寓业务还尚未盈利,属于公司业务发展的战略型亏损。在公寓业务立项时,公寓的平均租期是12年,预计需要5年的回收期。”更名显示去地产化意图世联行日前还发布公告称,因地产顾问已不能涵盖世联行现有服务业务,董事会同意拟将公司中文名称由原“深圳世联行地产顾问股份有限公司”变更为“深圳世联行集团股份有限公司”,世联行将集成服务于基于不动产的客户多种需求。这是公司上市以来第二次改名,曾在2014年1月10日由“世联行地产”更名为“世联行”。此次去地产化的世联行将“地产顾问股份有限公司”更名“集团股份有限公司”,增加了商业运营、物业服务、酒店管理、装修服务、金融、长租公寓等业务,朝着多元化进行扩张。但地产交易服务仍是其主业,这一板块的业绩还是要看整体市场行情。这一变化,令投资者疑惑,在主业不变的情况下,世联行的更名能否扭转企业发展态势?就此,世联行在2018年年报中表示,公司2019年将依托综合型业务,坚持轻资产模式运营,提升能力,来应对市场的不确定性。世联行董事长陈劲松在网上业绩说明会中表示,世联行前期“重金”布局的红璞公寓、世联空间等长租公寓项目是公司的战略选择,这一部分投入在2018年已基本完成,为2019年、2020年轻资产托管打下了重要的基础,未来这部分业务将进入到由“重”转“轻”的阶段。更名+由重转轻,这样的转型措施将会给世联行带来怎样的变化?又是否会改善世联行的业绩情况?对此,《投资者网》将会持续关注。
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  • 超级房企的“独角兽”计划

    万科谋变穷则通,通则变,变则久。进入楼市的白银时代,发生改变的不仅仅是房价。之前靠单一业务纵横捭阖的房企,正在从单纯的“开发商”角色向更广阔的领域拓展。这些新业务有的已体形庞大,现金流充沛,具备了分拆的条件。关于物业板块的分拆,中海、保利等都已走在前头。4月11日,万科否认万科物业分拆上市的传闻,但这并非空穴来风,郁亮其实对其寄予不同的厚望:“万科物业若仅以物业名义上市,我认为对它是低估了。”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。碧桂园已分拆教育、物业上市;而恒大,则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。下一个再造“独角兽”的超级房企,或许是万科也未可知。导读近期,郁亮对记者表示,“万科物业若仅以物业名义上市,我认为对它是低估了,”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。短短6年多的时间,中国开发商就不再仅仅是“开发商”,而是变成了拥有多元业务与服务的城市运营商,甚至深入制造业。“与城市50%以上的人产生关联”,不仅是万科的口号,也是其他大型开发商的远景。买房租房、购物娱乐、物流仓储、上学就医,乃至新能源汽车、智能机器人,都能看到他们的logo。这些新业务有的已体形庞大,现金流充沛,具备了分拆的条件。如万科物业营收已近百亿,华润商业租金近百亿,但它们仍委身于集团的整体之中,在资本市场以开发为主线的估值体系下,价值未得体现。去年业绩会上,万科董事会主席郁亮曾说,万科希望能培育出几只“独角兽”;近期,他对21世纪经济报道记者表示,分拆上市规则或将很快变化,届时万科的估值会更容易些。他没有说出来的“秘密”是,若分拆上市成行,万科物业很可能将是第一个;而大万科的估值,将不止于现在的3000亿,可能奔向万亿。4月11日,万科否认了万科物业即将IPO的消息;不过,结合近期分拆上市政策破冰的传闻,万科物业上市或许不是空穴来风。万科物业上市之辨4月11日,据彭博社报道,万科旗下的物业管理公司万科物业拟于香港IPO,规模为10亿美元。在多家房企的物业服务已分拆上市之际,作为国内最大、最优质的物业公司的万科物业,却迟迟没有上市。根据万科财报,物业服务是万科的主营业务之一,2009年万科物业在财务上与万科集团独立,并于2015年启动完全市场化战略。2018年,万科实现物业服务营业收入98亿元,同比增长33%。这是国内首家营收近百亿的物业公司。2018年7月,万科物业以首次公开募股定价方式购买戴德梁行4.9%的股份,成为其第四大战略股东。在万科看来,这是物业对接国际市场的标志。据21世纪经济报道记者查阅,万科物业业务布局已涵盖住宅物业、商企物业服务、开发商服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大板块。在目前的最新业务划分中,万科把多业务、发展比较成熟的业务单元叫BG,包括传统四大区域和物业,可见其重要性。4月11日,万科回复称,物业暂无上市计划。“传闻说规模10亿美金,对于一个营收百亿的公司来说,不是太少了吗?”一位接近万科的人士表示。“我怕资本引导坏了,刻意让物业板块与资本市场保持距离。”在去年12月14日的媒体交流会上,万科董事会主席郁亮称。他认为,一两百、两三百亿的市值对万科贡献不大。物业板块未来有潜力达到千亿元市值,希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。而在近期,他又对记者表示,“万科物业若仅以物业名义上市,我认为对它是低估了,”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。此前,营收不及万科物业的中海、保利、碧桂园、奥园、雅居乐等房企旗下的物业,均已分拆上市。其中中海物业更是以介绍名义上市,未涉融资。万科物业的生意逻辑,在万科物业首席执行官朱保全的阐述中,确实不同于其他大部分公司。他认为,物业的核心是通过物业管理服务,让资产得以保值增值。与此同时,业主愿意付出同等的物管费,从而实现产权所有者与管理者的共赢。这一模式可以规模化扩张,通过大数据和物联网的方式实现。巨头的分拆与重估尽管万科否认了物业即将IPO,但在近期科创板和分拆上市政策调整之际,主业为房地产的集团公司分拆资产上市预期强烈。长期以来,A股地产商只有开发业务,但现在,他们大部分都已多元化。主业加多元化,将会形成一个生态系统,一个上市公司群,是地产巨头们的统一路径。以碧桂园为例,过去三年,公司已分拆教育、物业上市;而恒大,则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。鉴于A股公司分拆资产境内上市的限制,他们的这些分拆平台大多位于香港、美国或新三板。然而,4月9日,21世纪经济报道从接近监管层的投行人士处获悉,监管层正在研究讨论对A股公司分拆上市的政策进行松绑。年初,科创板相关意见第十五条也提出,“达到一定规模的上市公司,可以依法分拆其业务独立、符合条件的子公司在科创板上市。 ”接近交易所的人士表示,上市公司分拆资产境内上市,确实在探讨中。除科创板外,也在研究分拆子公司在主板、中小板和创业板独立上市可能性。这对规模已很庞大的开发商多元业务显然是利好。从营业收入来看,万科物业营收近百亿,华润置地的租金收入也逼近百亿,这是比较稳定的现金流模式,具备分拆的可能性。此前,华润也曾提出分拆商业地产上市,预估市值在千亿级别。万科在2018年财报中指出,未来要建立6个千亿级别的业务,才能再造一个万科;恒大主席许家印说,只有新能源汽车、大健康这样的市场规模万亿的大产业,才和恒大的主业匹配。显然,做惯了大生意的开发商,都希望“再造”同样大的自己。“分拆新业务上市可以让母公司的估值得到提升,母公司股东也可分享分拆资产的净利,同时新业务独立,借助资本的力量可以做大做强。”深圳一位券商人士分析。万科执行副总裁孙嘉认为,不同的收入模式,资本市场给的估值也不一样。在香港住宅开发PE是四五倍,商业地产是十四倍,物业服务能给三四十倍。“今天对万科不能只是用简单的规模、收入、利润去衡量”,郁亮说,资本市场对房企的评价和估值体系也应该有变化。不过,对于分拆上市,是否意味着房地产再融资的放开?会否被视为房地产调控放松的信号?多位分析人士认为,分拆住宅开发、商业地产之类房地产上市,可能很难被允许;截至目前,中国恒大分拆地产业务、重组深深房A已近两年,迟迟未获通过。若以科技、新能源、服务之类资产分拆,或可被通过。但在监管部门的政策出来前,什么都是不确定的。总体来说,正如碧桂园CFO 伍碧君所说,2019年的融资环境对大部分头部房企来说是“相对友好的”,融资成本下降,他们的资金压力相对2018年没有那么大了。
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  • 长租公寓如何盈利仍是必考题

    随着行业重新洗牌,包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中,长租公寓企业要想走得更远,必须要解决标准化和盈利模式问题长期来看,租赁人群占比不断提升这一趋势不会改变,2019年住房租赁需求会持续增加租金贷、甲醛门、资金链断裂……2018年可以说是长租公寓行业最动荡的一年,一系列“黑天鹅”事件也将资本对行业的热情降到了冰点。不过,随着负面消息逐渐消化,以及利好政策逐步明确,春节过后长租公寓再次迎来融资热潮。专家表示,随着行业重新洗牌,包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中,长租公寓企业要想走得更远,必须要解决标准化和盈利模式问题。近日,长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资,此轮融资由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投,春华资本跟投。同时,CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。此轮融资结束后,蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。蛋壳公寓的融资并不是孤例。2月21日,窝趣公寓宣布完成近2亿元B轮融资;3月11日,集中式长租公寓品牌魔方生活服务集团宣布获得1.5亿美元D轮融资……魔方生活服务集团CEO柳佳称,本轮融资资金将用于进一步提升品牌影响力,优化运营管理,完善IT系统和会员体系,以及项目并购和轻资产拓展。与此同时,各大开发商也明确将继续加码长租公寓。龙湖集团3月25日发布的2018年年报显示,该集团长租公寓品牌冠寓已开业项目实现租金收入4.27亿元,同比增长961.4%。龙湖集团CEO邵明晓表示,冠寓在去年已开业超过5.3万间,今年按照规划将累计开业近10万间,到2020年会达到20亿元以上收入。此外,万科发布2018年年度业绩报告,在住宅租赁方面,万科将继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。截至报告披露日,万科集团长租公寓业务已覆盖35座主要城市,累计开业超过6万间。种种迹象表明,各方仍然看好长租公寓的市场前景,也愿意投入更多财力、精力抢夺这一市场。“长期来看,租赁人群占比不断提升这一趋势不会改变,2019年住房租赁需求会持续增加。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。值得注意的是,当前长租公寓仍面临不少“成长的烦恼”。在黑猫投诉平台上,长租公寓成为2018年房产领域消费投诉重灾区,消费者对租房价格及服务投诉量占比较高。此外,消费者反映的主要问题还包括了居住环境室内甲醛超标严重、装修材料质量堪忧、误导租客与网贷平台签订租房贷款合同、以租客的信用换取资金并存在资金挪用等。在产品口碑堪忧的同时,目前尚无企业能给出清晰的盈利模式。同策咨询研究总监张宏伟表示,在资本追逐下的长租公寓行业,短期靠拼规模,长期还得拼盈利,能否在预期时间内扭亏为盈最为关键。未来拿房成本会越来越高,这将进一步压缩盈利空间,企业的运营能力也将面临更大考验。业内人士认为,集中式长租公寓中,环境氛围、室内配套、公共区域已经成为行业标配,如何才能进一步与租户绑定,增加黏性是运营商们需要进一步思索的事情。
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  • 发力文旅综合 华侨城扬州再落一子

    投资动作频频的华侨城扩张再提速。4月11日,华侨城召开发布会披露了扬州华侨城文旅综合项目的相关情况。据华侨城集团内部人士透露,去年全年,华侨城落地的大型文旅项目共15个,而今年以来,截至目前投资项目数量就有16个,文旅综合类占比超70%。在业内看来,近年来华侨城确实进入了快速扩张期,但在这一阶段,华侨城也会面临诸多难题,包括人才梯队、管理制度能否跟上,各区域项目如何配合等。据项目负责人介绍,扬州华侨城文旅综合项目位于蜀冈-瘦西湖风景名胜区以北,规划占地4.5平方公里,是目前华侨城在江苏省内待开发文旅项目中规模最大的,涵盖文创、旅游、商业、居住等业态,以家庭型、全龄段娱乐度假需求为重点,预计2021年建成营业。北京商报记者梳理发现,今年以来,华侨城接连宣布了多个投资新计划,仅3月就有包括南海旅游岛、东莞文旅特色小镇等项目披露了相关信息,扩张脚步不断提速。有专家表示,近年来,华侨城频繁布局新的项目,势必需要大量的资金流和庞大规模的人才梯队作支撑。据扬州华侨城事业发展有限公司副总经理庄志亮介绍,扬州华侨城将形成1000人左右的员工团队,而这放在整个华侨城集团内部来看体量并不算最大。“如何在短时间内补充人才短板,并能根据体量的不断扩大随时调整管理机制,是华侨城必须要跨过的坎,只有解决这些问题,华侨城才能构建起完善的内控体系。”有专家表示。其实,今年1月初,华侨城A就曾发布公告称,随着业务的扩张、公司层级的增多,与国资委各局室等上级单位的专项工作职责对接缺位等管理问题逐步显现,尤其对各经营指标不佳的企业整合管理,需有专门职能部门进行综合统筹、专项负责,因此增设企业管理部负责以上职能。而调整后,华侨城A本部拥有11个职能部门。而此举也被业内看作华侨城从内部为快速扩张铺路的一个缩影。华侨城集团相关负责人告诉北京商报记者,目前华侨城已经实行了“战区制”的管控模式,实施组织构架变革和市场化选人用人,推行断崖式考核和市场化激励机制等。对于华侨城的资金链压力,北京联合大学旅游产业经济研究所所长张金山则相对乐观,他认为,华侨城属于大型旅游央企,在投资项目时应该存在企业风险剥离机制,且部分项目可能只起到领头作用,所以目前看来,资金方面的问题和风险不会很大,“目前华侨城提出的‘文化+旅游+城镇化’转型战略,可以视为对原‘旅游+地产’模式的包装升级,即从原本比较单一的住宅地产开发,转向大举拓展综合地产项目。但随着该公司的落子逐渐向二三四线城市下沉,当地市场能否支撑华侨城的文旅城镇大项目,还有待进一步观察”。
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  • 华润置地中海地产等央企入局,优客工场们迎来搅局者?

    联合办公行业面临洗牌优胜劣汰之际,又不断有新军加入,它们会是“搅局者”吗?地产央企——华润置地近日推出旗下美好办公品牌——润联行,并计划2019年在北京推出三家门店,分别是润联行?西堤;润联行?长安和润联行?优士阁,三处涉及工位近两千。自2016年美国联合办公巨头WeWork 在上海开设中国大陆首家门店以来,联合办公一直是写字楼市场的热门话题,在资本助推之下获得爆发式增长,随着更多类型的参与者加入,这个行业的竞争也愈演愈烈。国际地产服务商——第一太平戴维斯近日报告称,成立于北京的联合办公品牌优客工场,在完成了碎片空间、洪泰创新空间、无界空间、微度联合创业社、爱特众创以及方糖小镇等并购后,目前已成为全国项目数量最多的联合办公品牌(截至2018 年末占据43% 的市场份额)。国内联合办公来源:第一太平戴维斯上海和北京是目前国内最大的联合办公市场,2018年门店数量占比分别达到32.5% 和32%。目前上海和北京核心区位的联合办公供应量已几近饱和,预计未来新开门店将拓展至非核心商务区及二线城市。这个赛道的竞争者也越来越多。近一两年来,除专业运营商和初创公司以外,许多房地产开发商也纷纷建立联合办公品牌,欲在联合办公市场分一杯羹,如SOHO中国的“SOHO 3Q”——龙湖地产的“一展空间”,凯德集团的“C3”,佳兆业的“创享界”等。截至目前,SOHO中国在北京、上海、杭州、深圳等核心地段已有30个SOHO3Q中心,约3万个工位。第一太平戴维斯华北区商业楼宇部董事林硕对第一财经表示,老牌地产企业从未远离过联合办公产品的赛道,WeWork刚进入国内市场时,远洋地产就一直以合作伙伴的身份协助其拓展市场,其他传统地产品牌也在最近几年有过或浅或深的市场尝试,通过这两年联合办公市场的飞速发展成长,有部分试水成功的开发商已经不再局限于跟大的联合办公品牌合作,而是深度参与产品研发并创建自己的品牌。“从长远来看,拥有更加充裕资金背景的传统房企在多年深耕国内市场的经验加持下,是非常有机会创造出不输于国际品牌的联合办公产品,进而可能影响到整个行业的商业格局及未来走向。”林硕说。国家联合办公来源:第一太平戴维斯多家央企类地产企业也陆续加入这个战局。除前述华润置地外,中海地产2016年推出了OFFICEZIP,中粮地产则推出了COFCO FANTASY,与专业运营商下相比,这些企业的共同特点就是利用自有物业来操盘联合办公空间,可减少融资和租金压力。这些地产类央企纷纷加入联合办公的赛道,是一种顺应潮流的主动选择,还是对当前传统商办物业增长乏力的被迫变革?易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示,从目前房地产开发商自建的共享办公模式看,其对于写字楼市场的业务开拓是有创新的。总体上看,此类企业后续发展的机会更多,很多企业也希望通过改造,来实现既有物业的溢价水平。“从联合办公等操作模式看,这些央企类地产企业后续的优势比较明显。第一开发商拥有较多的资源,也有较多的资金进行管控。第二是开发商本身在商办领域急需突破,联合办公目前也是一个较好的点。开发商加入此类行业,也是当前对于商办物业投资策略的调整。”严跃进说。房地产开发企业自建联合办公品牌,自有物业将是其最大的底牌,尤其是一些央企类房地产开发商,像华润置地、中海地产等,商办类物业体量更是庞大。近几年,华润置地创立了“销售物业+投资物业+X”的商业模式,摆脱传统房地产开发商定位,逐步转型成为“城市综合投资开发运营商”。目前,华润置地在整个华北拥有近百万体量的写字楼及园区。而运营OFFICEZIP的中海商务,旗下五大甲级写字系列产品遍布全球20多个经济活跃城市,持有运营并处于建设中的甲级写字楼突破70座,经营面积逾600万平方米。在林硕看来,与联合办公专业运营商相比,这些传统地产企业自建联合办公有几点劣势:空间运营大数据的积累;对用户需求的深层次理解及服务经验;超大体量联合办公定制型产品经验不足。而优势则主要集中在成本控制、资金雄厚、对国内政策及市场的熟悉程度、政府关系方面。一般而言,虽然联合办公对业主方来说是一个机遇,但却会打乱优质甲级写字楼内的租户结构,意味着更高的租户流动率,租户组合也更为复杂。在甲级写字楼内引入联合办公,对原有租户格局的冲击势必要提前进行测算。值得关注的是,如果这些写字楼原本就是开发商自己持有,选取其中一部分楼层搭建联合办公空间,吸纳初创企业和成长型企业,而原有传统办公空间定位成熟型企业,两个区域的营运管理均是一家,两者之间的协调自然将更为通畅,而非互相冲击和削弱。华润置地的做法显然是考虑到了这一点。华润置地此次推出两条产品线,即高端商务产品“中心系”和美好办公产品“润联行”。“中心系”产品将占据城市区域核心,以高端的商务硬件标准,为企业营造良好的办公氛围,同时提升区域商务形象。而润联行产品则将以其灵活便捷的商务业态植入中心系产品中。简单来说,就是在中心系物业写字楼中,部分楼层加入润联行,将两种办公空间形式,在大物业空间中进行融合,以满足不同办公需求的人群。林硕对第一财经表示,联合办公产品是对现有市场传统租赁产品的重要补充,由于市场主流开发商在产品设计,空间利用,建造成本以及对租户需求的理解等重要领域均有经验积累,因此更加容易创造出优秀的联合办公产品。“另外由于联合办公产品同其他房地产产品一样是不断升级迭代的,当前选择开始研发此类产品的开发商非常具有前瞻性,并有相当的优势及潜力在将来引领联合办公市场的发展,也可以形容是一种积极的创造和变革。”林硕说。严跃进也认为,对于联合办公来说,更重要的应该是集合创业资源和办公资源,从这个角度看,若是做出差异性,那么其可以打造全方位的创业环境,这是传统写字楼市场没有的功能。未来更容易形成创业企业租赁共享办公的现象,其对于原有写字楼大客户的租客管理冲击比较小,因为两类产品对应了不同的客户需求。当前经济下行压力增大,对于前两年狂飙突进的联合办公行业来说,生存压力也日益凸显。一直被认为财大气粗的地产企业自创联合办公品牌,会对当前联合办公行业的走向和趋势产生什么样的影响?林硕认为,联合办公行业由于之前几年在国内的群雄会战,大家为了争夺地盘经常不惜成本地疯狂签约,每一份合同的租期通常为8-10年。因此租金给付的压力非常巨大,如果资金不足将深陷困境。目前,各品牌产品同质化严重,竞争加剧,在这一轮竞争中缺少持续发展潜力的品牌将被并购,甚至倒下。“当前的经济形势所带来的行业洗牌就是一个优胜劣汰的过程,推动着传统品牌去创新升级,增强品牌的差异化、服务的多元化、运营的精细化,相信通过激烈竞争生存下来的品牌将带领整个行业迈向更成熟的阶段。”林硕称。
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  • 融资门槛未变 房企发债融资成本显著降低

    “近来市场整体融资环境变好,房企通过发债、银行开发贷等可获得大量资金。”某大型信托公司地产项目经理李洋(化名)告诉中国证券报记者。据统计,3月房企融资持续升温,40家典型上市房企完成融资总额突破1000亿元;融资成本也有所下降,主流房企境外融资成本为6%-8%。业内人士透露,尽管目前房企融资环境出现改善,但针对房企的融资门槛并没有降低,预计未来财务实力较弱的小型开发商仍将面临较高融资风险。融资规模显著上升中原地产研究中心统计数据显示,4月以来,房企密集发布融资计划接近1000亿元。9日,融创中国控股有限公司公告称,拟发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据,年利率7.95%。8日,中国恒大集团公告称,拟发行3笔合计20亿美元的优先票据。同日,我爱我家宣布,拟发行20亿境内公司债,期限不超5年。此外,1日,民生信托与房地产百强企业蓝光发展在北京签署战略合作协议。事实上,自春节以来,房企融资就在提速。同策研究院的数据显示,3月房企融资笔数、融资额度均创下近年来新高。其中,40家典型上市房企完成融资共计1024.2亿元,自2017年11月融资达1246.18亿元以来(其中包含恒大600亿元的股权融资),首次突破1000亿元,环比2月大幅上涨85.25%。“最近明显感觉项目增多,经常加班。”华南某信托公司地产信托业务人士李想(化名)坦言。同策研究院数据显示,3月40家房企通过信托贷款融资总额达158.64亿元,环比上月32.91亿元大幅上升382.04%。中国证券报记者还了解到,目前市场对地产行业的预期有所改善,地产信托产品销售火爆。融资成本下降除房企融资规模明显上升以外,房企融资成本也有所下降。华远地产于3月27日发行的一笔5亿元短期融资券,利率仅为3.94%。3月26日,上海世茂股份有限公司公告称,2019年度第一期短期融资券于3月22日发行完毕,发行总额为10亿元,票面年利率为3.67%。公开资料显示,一些中型房企的发债利率降至6%左右。据中原地产统计,房企融资成本基本告别两位数(个别企业除外),境内融资的公司债均在5%以内,主流房企境外融资成本均在6%-8%,境外融资成本明显降低。中国证券报记者从多家信托公司了解到,房企通过信托融资的成本也略有下降。“房企融资成本从去年底今年初的10%以上降至8%左右。”李洋说。李想则表示,目前公司地产融资成本约为10%,比去年底降低约0.5-1个百分点。“虽然信托融资成本没有显著变化,但房企会跟我们讲价。他们认为,通过银行等渠道融资的情况改善,信托的成本也应降一降。”某中型信托公司业务人士王烨告诉中国证券报记者。李洋认为,房企融资活跃,与近期大量房地产信托项目陆续到期不无关系。王烨则表示,房企融资规模上升主要有两方面原因:房企预期改善,不少房企追加投入,带来融资需求;融资环境宽松,资金成本下降,房企融资渠道更为通畅。融资门槛未降低“融资门槛一直未降,这是各家信托公司坚守的底线。”王烨透露。某城商行对公业务人士告诉中国证券报记者,其所在公司对房企放贷的审核标准一直没有降低。“我们的融资门槛没有降低,目前只为一些大型房企提供融资。尽管房企融资渠道增多,但大型房企的融资需求一直有,无需通过降低门槛吸引业务,合规与安全是第一位的。”李洋坦言。中国证券报记者了解到,2018年以来,各家信托公司纷纷提高融资门槛。王烨称,2018年以来公司便对地产业务保持谨慎,一些激进的房地产企业坚决不碰,哪怕这些房企的排名或经营业绩靠前。2018年年中,公司提高了风控门槛:年初时,公司还为房企百强提供融资;下半年,基本只做房企前50强业务。在融资门槛并没有降低的情况下,中小房企的融资依旧困难。穆迪最新发布的报告预计,一些评级为B及以下、财务实力较弱的小型开发商将比其他受评开发商面临更高的再融资风险。
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  • 49家房企去年营收逾9200亿元 平均每家赚23亿元

    ■本报记者 王丽新沪深两市上市公司2018年业绩正进入集中披露期。据iFinD统计数据显示,A股49家上市房企营业收入总计为9219亿元,同比上涨22%;归属于母公司股东的净利润合计1128亿元,同比增长25%,即平均每家上市公司约赚23亿元,平均每家比去年多赚4.5亿元。值得一提的是,在上述49家上市房企归属于母公司股东的净利润方面,34家同比上涨,15家同比下滑,仅2家亏损。《证券日报》记者根据iFinD统计数据发现,在这49家上市房企中,归属于母公司股东的净利润处于增长状态的企业接近七成,总体来看,随着销售规模的增长,房企归属于母公司股东的净利润总体呈上涨趋势。有分析师向《证券日报》记者表示,受结转周期影响,2018年的盈利水平主要是由过去两三年开发的项目决定,而得益于楼市2015年至2017年销售火爆,大型房企销售均处于“量价齐升”阶段,高质量可结算货值充沛,不少企业毛利率有所上行,房企利润增幅高于营收增幅。近七成房企净利润上涨从2018年年报数据来看,不同梯队房企净利增长速度不同。据《证券日报》根据iFinD统计,2018年度,上述49家房企,平均每家每年归属于母公司股东的净利润为23亿元,2017年度则为18.5亿元。具体来看,归属于母公司股东的净利润超过10亿元的企业有18家,占比为37%,同比上升2个百分点;1亿元-10亿元之间的则为20家,占比约为41%;近七成房企净利润实现了同比上涨,亏损企业明显减少。值得一提的是,截至目前,A股房地产板块归属于母公司股东的净利润最高者为万科,达338亿元,同比上涨21%。万科、招商蛇口、华侨城和新城控股这4家房企归属于母公司股东的净利润均超过100亿元。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,地产行业集中度进一步提升,大中型房企保持了稳定的利润增幅,部分中型企业净利润增速有所提升,不少中小企业净利润则偏低,甚至今年已经出现卖项目缓解资金紧张的现象。另据《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,2018年房地产行业集中度持续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。但房地产板块整体销售增速已经出现放缓迹象,2018年,500强房地产开发企业存货周转率、流动资产周转率等重要运营指标总体处于近6年里较低水平。相较以前的强调开工速度、预售速度,去化问题已成为影响企业周转速度的重要因素。盈利能力待考事实上,上述49家上市房企近两年来归属于母公司股东的净利润总额稳中上升,由904亿元上升至1128亿元。据《2017上市房企毛利率排行TOP50》显示,2017年行业毛利率排行榜前30强房企毛利率基本突破30%,前10强房企毛利率半数超过40%。目前来看,2018年房企盈利能力也在平稳上升。但分析认为,这两年房企整体毛利率较高,是建立在前期土地成本相对较低的条件下,尤其是2015年前所拿土地价格,对比其售价而言成本优势明显。但对于上市房企来说,压力还在后市。目前来看,2016年行业销售回款大好、但补库存力度较弱;2017年,行业销售依旧创新高,但受限签、按揭贷放款周期拉长等各种因素限制,销售回款下滑;2018年,多数房企都注重现金流指标,因此有些企业销售回款率提升明显,但仍有部分房企销售回款在70%上下徘徊,其中甚至包括千亿元量级的房企。2018年,尤其对上市企业的管理层来说,融资渠道受阻,多数房企用遍了融资工具,仍难以得到大量低成本融资,因此有些房企出现了几个月没有拿地的情况,土地储备的不足,将对今年下半年和明年上半年销售情况造成影响,甚至某些房企在某些城市会出现断货现象。房企现金流压力之外,是毛利率短暂回调之后的整体下滑趋势。2016年,全国地王频现,这些项目正陆续入市变现,受结转周期影响,这奠定了中长期毛利率的下行趋势。有房企高管曾向《证券日报》记者表示,从2016年开始,部分房企拿地开始激进,这会反映在2020年-2021年的收益上,届时融资成本若无法降下来,利润指标将会相对难看。
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  • 房企融资环境显著改善 10天内已筹钱近千亿元

    ■本报记者 王 峥在央行持续降准,市场资金较为充裕的背景下,本就面临偿债高峰期压力的房企,近期的融资频率持续加快。根据同策资管最新发布的数据显示,2019年3月份,40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元,自2017年11月份融资达1246.18亿元以来(其中包含恒大600亿元的股权融资),首次突破1000亿元大关,环比2月份的552.88亿元大幅上涨85.25%,融资笔数也创下了历史新高。而进入4月份,房企的融资潮仍在持续。包括恒大、融创等龙头房企均抛出了各种的发债计划。对此,中银国际证券房地产行业分析师晋蔚表示,“房企的融资环境已显著改善”。而来自中原地产较宽泛的统计数据显示,4月上旬房企发布的融资方案,总金额已接近1000亿元。龙头房企加速融资4月9日,融创中国发布公告称,发行2023年10月份到期的7.5亿美元优先票据,年利率7.95%,所得款项拟主要用于为公司现有债务再融资。融创中国称,目前票据已申请于新加坡证交所上市及报价。而4月8日,融创中国旗下融创房地产集团,其2019年申请公开发行公司债券项目获上交所受理。据发行文件披露,融创地产本次拟发行债券期限不超过7年(含7年),计划发行规模不超过80亿元(含80亿元),拟分期发行,首期发行规模不超过50亿元(含50亿元)。融创方面表示,募集资金将用于偿还融创房地产于2016年至2018年间发行的公司债券。新发行公司债券有利于更好、更有效地对公司资产负债进行匹配及管理,以及优化公司负债的期限结构。同一天,中国恒大集团公告称,拟发行3笔合共20亿美元的优先票据。包括一笔12.5亿美元于2022年到期的9.5%优先票据;4.5亿美元于2023年到期的10.0%优先票据;以及3亿美元于2024年到期的10.5%优先票据。目前,恒大已与瑞信等公司订立购买协议。恒大方面表示,票据所得资金将主要用于现有债务再融资及用作集团资本支出,剩余部分用作一般公司用途。值得注意的是,据上交所披露信息显示,恒大地产集团拟申请发行200亿元公司债券,该申请已被上交所受理。本次申请发行年限不超过7年,采用无担保债券形式发行,拟分期发行,首期基础发行规模不超过100亿元,可超额配售规模不超过 100 亿元。恒大地产集团公告中表示,本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还到期或回售公司债券、支付公司债券利息。因存在实际发行时间及发行规模存在不确定性,最终发行将依据上交所批复决定。目前恒大地产未来12个月内到期或回售的存续公司债券合计4笔,当前余额为311.45亿元。而4月3日晚,碧桂园也发布公告称,此前宣布的公司债发行工作已于4月2日完成,最终发行规模为5.9亿元,票面利率5.03%。房企融资成本降低除了上述几家房企巨头,中型房企同样在4月份加速了融资步伐。4月9日,弘阳地产公告称,拟发行3亿美元优先票据,票面利率9.95%,将于2022年到期,该票据计划于香港联交所上市发行。弘阳地产在公告中披露称,拟将所得款项净额用于为现有债务再融资及一般企业用途。可能根据市场状况变化调整其发展计划并重新分配所得款项。同一天,当代置业发布公告表示,拟对美国境外非美籍人士所持有的未偿付2019年到期的6.875厘优先票据进行交换要约。公告披露,根据交换要约备忘录所载条款及条件规限下,当代置业现就交换代价作出交换合资格持有人所持未偿付现有票据的要约。于公告日期,当代置业本金总额为5亿美元的现有票据尚未偿付。其预期将于4月11日前后公布不超过3亿美元的最高接纳金额。当代置业表示,交换要约的目的是为现有票据再融资及改善本公司的债务结构,从而使本公司能够延展其债务到期状况,更稳定发展,并强化本公司的资产负债表及现金流量管理。据悉,当代置业还宣布将发行新票据,预计于2019年4月11日(可予延长或另行修改的有关日期)或前后宣布新票据的年期及最低收益率。并于4月26日前后于新交所上市及挂牌。新票据现金所得款项净额将用于(其中包括)现有票据再融资及为收购或开发将用于日常业务过程中及用作一般企业用途的资产、不动产或个人财产或设备提供资金。同时,4月4日,禹洲地产发布公告称,公司间接全资附属公司厦门禹洲鸿图地产开发有限公司第一期公司债券发行已于2019年4月3日完成,发行规模35亿元;新城发展也发布公告称,发行金额为2亿美元优先票据,利率为6.15%;而首开股份也在4月3日表示,拟向国家发改委申请发行总额不超过70亿元(含70亿元)企业债券;4月2日,佳兆业发布公告称,其将发行3.5亿美元2022年到期优先票据,年利率为11.25%;4月1日,中骏集团表示,发行3.5亿美元优先票据,票面利率为7.375%;而包括华侨城、华夏幸福、华远地产、宝龙地产、蓝光发展在内的房企也在4月上旬发布了各自的融资计划。此外,4月8日,房地产中介公司我爱我家宣布,拟发行20亿境内公司债,期限不超5年,可以为单一期限品种,也可以为多种期限的混合品种。我爱我家表示,募集资金拟用于偿还公司债务、补充公司流动资金。2019年度,基于经营业务开展的资金需求,我爱我爱及合并报表范围内子公司拟新增债务融资总额不超过40.84亿元。对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,从2018年四季度以来,房地产企业融资逐渐出现井喷,企业融资难度也有所缓解。而从房企的资金成本看,相比前期有所下调。东北证券房地产行业分析师高建也指出,在融资成本方面,房企发行的产品利率大多低于他们在 2017年和2018 年发行的相同期限的产品,但仍高于2016年的发行成本。“从融资成本看,基本告别两位数(除个别企业外),主流房企境外融资成本均在6%-8%,境内融资的公司债均在5%以内,境外融资成本也有非常明显的降低。”张大伟表示,“有些企业债的利率不到4%”。以4月3日发行公司债券的华侨城为例,其本期债券品种一期限5年,第3年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权,发行总额为25亿元,票面利率3.88%。香港现年内最大新股融资相比于发债融资,万科和融信则选择了配股增发的融资方式。3月28日早间,万科披露公告,完成2.63亿股H股的私募增发,占增发后A+H总股本的2.33%。据悉,该笔私募增发获得战略投资者、多国主权基金、全球基金的踊跃认购,簿记获得数倍超额认购。最终增发定价29.68港币,在当日股价上涨3.7%基础上仅折让5%,较30日成交均价折让3.4%。配售所得款项总额预计约为78.1亿港元,扣减所有相关成本及费用后,配售所得款项净额总额预计约为77.8亿港元。此次融资将全部用于归还境外债务,不会用于住宅开发业务。4月7日,万科发布公告称,公司已于4月4日以每股29.68港元的价格,向不少于六名承配人,成功配发及发行总数为2.63亿股的新H股,配售净额总额约为66.5亿元。公司拟将配售所得款项净额用于偿还公司境外债务性融资。上述交易也是今年以来香港资本市场规模最大的新股融资。对此,标普认为,此次融资将小幅改善万科的资本结构,并有助于缓解其债务融资需求。“万科2018年利润增长率在一定程度上抵消了公司债务快速扩张带来的不利影响,从而带动其杠杆率小幅下降。但2019年万科或难以继续保持这一利润率,要想在当前BBB+评级下保持足够的缓冲空间,万科仍需要强化自身的财务管理”。标普预计,万科将继续保持较高的资本开支和投资支出,但增幅不会太大。万科或许会将重点放在商业地产、物流、酒店式公寓等较新的业务板块,以及这些板块中万科的市场地位和经营表现。但随着万科核心的物业开发业务的增速放缓,其多元化的投资意愿也可能降低。“随着市场情绪改善以及内地住房抵押贷款条件放松,公司在2019年前两个月的销售额下降趋势应会在第二季度起开始扭转。2019年万科的销售额将小幅增长10%。2018年公司的已售未结转收入增长28%达到5310亿元。这将支撑万科在未来1年-2年实现25%左右的年收入增速”。而4月4日,融信中国发布公布称,该公司以每股10.95元配售1.08亿股新股,股份占扩大后已发行股本的约6.27%。配股价较前一日收市价折让约7.05%。认购事项所得款项总额将约为11.826亿元。认购事项估计所得款项净额(经扣除配售事项及认购事项的所有适用成本及开支)约11.766亿元,将用作融信发展目的及作为集团的一般营运资金。
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  • 销售竞争加剧 房企“抢收”提前至一季度

    刚进入4月,一则“以热血战极限”的海报已刷遍了多个平台,这便是阳光城的“抢收计划”。“早在年初,董事长兼总裁朱荣斌就表示‘开年即决战”。但这个动作主要还是加快销售,没有打折促销。”阳光城方面向《每日经济新闻》记者表示,“抢收计划”是内部的常规营销动作,是为自我激励。实际上,除阳光城以外,今年已经有多家房企发起了类似的“抢收”行动。如今年2月发起“1号抢收计划”的泰禾,用降价促销和高佣金广征经纪人,创造单周破15亿元的认购数据。同月,恒大也宣布“全国690个项目打折”,其所有在售住宅项目全部9折、商铺8折;并且在建项目入市速度加快,仅3月份就开盘24个项目。实际上,“抢收”并非地产圈的新鲜事,不过有的房企加快抢收是为了自我激励,也有的房企却是源于业绩下滑。首季度TOP3销售下滑 竞争加剧房企“抢跑”克而瑞数据显示,今年一季度TOP3房企全口径销售金额同比下降近13%。对此克而瑞表示,一方面因为去年一季度3家龙头房企业绩基数较高,月均销售超500亿元;但另一方面也因为,TOP3房企自2018年已进行了提质控速的战略发展转向。在TOP3房企之外,TOP4~20规模的房企更不敢懈怠,诸多房企在开年后就猛启“抢收”计划,也由此一季度累计业绩同比增长达13.8%。但值得注意的是,各梯队房企在目前的市场行情下,竞争依然激烈。克而瑞指出,今年3月份,房地产市场整体销售表现比前两月明显有所起色,一二线城市明显升温,但大部分三四线城市仍然延续调整,销售较为低迷。TOP100房企3月份的销售规模同比增长,单月环比增速也远高于去年同期。但一季度整体业绩规模仍略有下滑。《每日经济新闻》记者对比近两年一季度销售额也发现,部分房企出现有不同程度的下滑。克尔瑞数据显示,泰禾2018年第一季度销售额为328亿元,而2019年第一季度仅为256.1亿元。泰禾的“一号抢收计划”正是在首月销售数据不理想的背景下推出的。抢收提前至一季度 房企2019年谨慎快跑58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,一般来说房企的“抢收”都会集中在四季度,但今年的“抢收”提前到了一季度就开始启动。为何会这样?在张波看来,2019年全国经济有不确定性,不同城市楼市的表现也有所不同,一季度部分城市出现了楼市政策“微放松”,市场有所回暖,是抢收出货的窗口期。“抢收行动是房企基于市场基本面的判断,针对未来不确定性做出的‘优选策略’,不少房企通过折扣的方式来拉动销售提升,也取得了不错的效果。”张波表示。但也正是提前“抢收”,体现出房企对2019年市场的警惕。《每日经济新闻》记者留意到,今年大多数房企制定的2019年业绩目标都相对谨慎,目标增长率普遍在20%左右(2018年业绩目标增速普遍在30%~50%)。“在目前的市场形势下,房企高杠杆经营、高增长模式注定不可持续,龙头房企如碧桂园、恒大、万科2018年已纷纷表示将由高速增长转向有质量增长。规模房企主动进行战略调整,对2019年的业绩目标预期整体较低也属正常。”张波认为,房企2019年的销售节奏会紧跟不同城市的市场变化而调整,同时抓紧出货,争取更大主动权是众多房企的不二选择。
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  • 一二线楼市持续回暖 房企卖房抢收“活在当下”

    导读流动性的宽松和“因城施策”的地方微调,是这轮复苏的根本性支撑;不同于往年,2019年的楼市回暖,主要局限于一二线部分城市,尤其是四个一线城市。3月份楼市从底部轻微的反弹,看起来在4月份将继续,回暖和复苏,成为这一段时间以来的关键词。流动性的宽松和“因城施策”的地方微调,是这轮复苏的根本性支撑;不同于往年,2019年的楼市回暖,主要局限于一二线部分城市,尤其是四个一线城市。刚从去年的“钱紧”和冬天的寒冷中缓过劲来的开发商们,一点也不敢过于兴奋。他们普遍在做的事是抓紧销售的窗口期,快速抢客去化,回笼现金。泰禾、恒大是其中促销最为彪悍的。“手里钱多的,就再去拿点地。”华南一家大型开发商人士说,这是近期土地市场也开始热原因;不少地方政府,也趁机集中推地,想卖个好价钱。“窗口期”的不定期出现,在窗口期内加紧卖房、买地、融资,可能成为2019年的新常态,因为机会可能稍纵即逝。没有人再敢像2017、2018年那样乐观,全年来看,包括万科、融创在内的大型开发商态度谨慎。“活在当下”,是开发商、地方土地部门、买房人、银行券商们的普遍心态。“温度回升”刚刚过去的清明节再次检验了这个春天的楼市热度,3月份的春意持续。中原数据显示,清明节前两天,广州新建住宅网签分别是197套与143套;北京看房量相比3月下半月有所减少,但依然处于高位,其他一线和部分二线城市也处于相对较高水平。如厦门等城市,个别项目开盘需求量也比前期有明显上升。回溯3月份,上海中原地产的统计数据显示,当月北京、上海、广州、深圳等一线城市一二手房销售出现显著增长。其中,一手房(含动迁配套房)方面,上海3月成交135.42万平方米,同比增长33.85%,深圳3月成交30.47万平方米,同比增长49.14%。中原指出,很多之前价格下调的城市都因为信贷相对宽松,出现购房者怕踏空的心理而加紧购房,主要出现在北京、上海、广州、杭州、厦门等城市。3月6日,杭州中国铁建西湖国际城262套高层房源,平均中签率低至1.5%;3月18日,南京河西的绿地华侨城海珀滨江、升龙天汇分别加推186套房源和323套房源,销售均价3.5万元/平方米,近万人报名登记;同日,位于北京海淀的山屿湖首期开盘192套,当天售完。一二线温度回升,与供应增加也有关系,上海3月入市面积为78.8万平方米,环比增加194%,同比增加100%;北京入市也保持高位,3月北京供应商品房住宅3707套,多个限竞房入市带来了销量。二手房方面,3月份,北京网签量为16051套,成交量是2018年5月后的最高值;上海网签量约2.6万套,创29个月以来的新高。从主流房企3月业绩来看,也比1、2月出现了明显增长。4月2日,万科披露,3月份公司实现合同销售金额573.7亿元,同比增长13.2%,环比上升32.9%;中国恒大公告称,3月份公司实现合约销售金额约549亿元,同比增长11.2%,环比大增155%,达到2月销售额的2.5倍,成为单月销售额增幅最高的房企之一。“四巨头”之一的融创中国4月7日晚公告,2019年3月,集团实现合同销售金额约人民币376.4亿元,同比增长22%,环比暴增106%。扩大范围来看,据克而瑞统计,标杆房企3月单月销售额均有明显上涨,50家主流房企单月销售金额共7410亿元,同比增长21%,环比增长74%。百强房企3月份的销售规模同比也呈正增长。中指研究院指出,一季度受到春节影响,房企整体销售业绩通常会呈现1、2月份相对低,3月份环比增长现象,2019年2月同比下降较多,主要是销售时间短,春节返乡置业降温等因素,对三四线布局的房企影响略高,3月同比环比均大幅增长,主要是传统回暖节点、房企加快推盘,抢收一季度业绩有关。中原地产首席分析师张大伟认为,从趋势看,4-6月,全国热点城市的市场活跃度会有所提高,特别是之前调整过价格的城市。“活在当下”中国房地产市场的大幅调整,除了2008年,就属2018年四季度最为“凶险”,至今,许多房企营销负责人提起去年11月的市场,仍然心存余悸。“仿佛一夜之间,买房的人就消失了”、“钱非常紧”。没有客户和钱,成为一些人心中的痛和怕。多位开发商人士互相探讨后认为,不能对本轮复苏抱有太大期望;万科董事会主席郁亮指出,“不能期待市场反弹”。因为宏观经济、货币政策、市场调控的不确定性仍在,并且有迹象显示,调控带来的影响和变化间隔越来越短,房企全年都可以随时融资、买地、卖房的时代将一去不返。今年房地产紧抓“市场窗口期抢收”显得格外重要。今年1月份,在南方媒体见面会上,龙湖集团副总裁胡若翔称,2019年城市分化会进一步加剧,每个城市政策力度也不一样,因此要加强对不同城市市场窗口期预判,“强化弹性供货,做到有质量增长”。在3月26日的万科业绩会上,首席运营官张旭也多次表示,“2019年的每一天都是卖房的好日子,万科将随行就市,能卖就卖,坚决不留库存。”往年一季度被认为是房地产行业季节性销售淡季,但因为今年“窗口期抢收”的判断,诸多房企加大了促销力度,“抢跑”回笼资金,“活在当下”。最明显的莫过于恒大。据悉,今年3月份,恒大所有在售项目,包括住宅、公寓以及写字楼,均可有9折优惠(受备案价影响价格除外),商铺8折优惠。促销使得恒大以单月510亿元的权益销售金额在行业内居首。恒大将全员营销运用到了极致。4月份,仍然可以在朋友圈看到恒大全国的多个项目在推广、优惠。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,恒大在多次市场降温时都有降价促销的做法,这体现了其对于市场的灵活把握。类似地,泰禾也在一季度实行“壹号抢收计划”,其一季度在北京区域加大了营销力度,通过加大楼盘促销力度,完成了超过100亿元的销售额。上海中原地产市场分析师卢文曦表示,企业主动去营造营销的环境,会对销售产生一定的积极影响。他认为,当前有能力“出货”的房企,普遍以加快资金回笼为首要目标,毕竟在当前环境下,很难去判断未来的市场走势。对缺钱的担心和“窗口期”的认识,让大部分房企抓住降准带来的流动性宽松机会,加大融资力度。2、3月以来,房企融资不断井喷。同策研究院数据显示,3月,40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元,环比大幅上涨85.25%,同比大幅上涨63%。自2017年11月融资达1246.18亿以来(其中包含恒大600亿元的股权融资),首次突破1000亿大关,创16个月新高。
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  • 房企3月圈钱超千亿,七成资金来自国内

    一手圈钱,一手买地,开发商的戏码多年未变。房地产融资进入3月份以来暖意频现。据同策资管数据,2019年3月,40家典型上市房企完成融资总额共1024.2亿元,环比上涨85.25%,创16个月新高,自2017年11月的1246.18亿以来首次突破1000亿大关。过去三个月,房企融资市场可谓跌宕起伏。开年1月份,40家典型房企融资环比大幅上升335.23%至790亿元。狂欢之后,2月份融资总额又降至552.88亿元。如今,3月“暖意”让债务压顶的房企可暂喘一口气。而背后的逻辑也显而易见。多位业内专家对第一财经表示,楼市经历调整之后,稳预期的重要性不言而喻,如果房企资金链断裂,不仅涉及房地产行业稳定问题,还关系整个系统的金融安全。但房企融资环境是否有放松趋势,还需后续观察。融资小高潮房企近来发债动作频频。4月9日,融创中国(01918.HK)公告称,发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据,年利率7.95%。前一日,据上证所披露信息,融创拟申请发行80亿元公司债券,申请已获得上证所受理。不仅如此,4月8日,中国恒大(03333.HK)公告称,发行3笔合共20亿美元的优先票据。包括12.5亿美元于2022年到期的9.5%优先票据;4.5亿美元于2023年到期的10.0%优先票据;以及3亿美元于2024年到期的10.5%优先票据。同日,据上证所披露,恒大拟申请发行不超过200亿元(含200亿)公司债券。目前债券项目状态显示为“已受理”。经过2018年史上最长周期资金困局,融资能力渐渐成为房企生存的另一命门。甚至有业内人士称,圈内打招呼的方式已经从“拿了多少地”变成“融了多少钱”。而实际上,近日房企频繁融资的趋势自3月就已凸显。经历2月戏剧性回落后,房企融资在3月迎来数据面上的向好。据同策资管数据,2019年3月,40家典型上市房企完成融资总额共1024.2亿元,自2017年11月融资达1246.18亿以来(其中包含恒大600亿元的股权融资),首次突破1000亿大关。从融资渠道看,公司债、信托贷款、境内银行贷款、创新型融资方式等均有显著提升。其中,创新型融资方式融资总额324.9亿元,较上月大幅上涨464.84%,最大笔金额来自招商蛇口发行的150亿元可交换债券,其次是金地集团发行的30亿元超短期融资券。对当下融资表现,易居研究院智库中心研究总监告诉第一财经,房企融资确实有所回暖。同策咨询研究中心总监张宏伟同样认为,融资环境确实政策面上宽松了,起码比去年四季度松了很多。而更深层次的原因在于行业稳定发展的需要。一位不愿具名的业内专家表示,如果房企资金链断裂,不仅涉及房地产行业稳定问题,还关系整个系统的金融安全。楼市经历调整之后,稳预期的重要性已不言而喻,金融政策适度宽松,有利于房地产市场平稳发展。值得注意的是,过去一个月,房企股权融资绝对值占比双升。3月份,40家上市房企实现股权融资总额39.05亿元,占总融资金额比重3.81%,其中有38.24亿元来自房企出售项目公司股权。对此,同策研究院研究员朱莉莉认为,对于资质等条件受限的房企,出售项目公司股权进行融资虽可能是下下策,但也不失为一种变通渠道。融资成本下降3月份,房企融资还有一显著变量,即外币融资总额明显下降。该月,房企融资以人民币为主,美元次之、港元第三。外币融资总额272.51亿元,占比26.53%,环比上月357.71亿元下降23.81%。也就是说,有超七成热钱来自国内市场。而2月份,房企融资则是以美元为主,人民币次之、港元第三。放眼至整个2018年,房企利用外币发行公司债约1585.56亿元,占公司债发行总规模的57.04%,同比2017年增长一倍有余。以往房企融资额度的提升主要因海外渠道的货币流入。但3月份融资总额大幅上涨,但外币融资总额明显缩水,说明绝大多数热钱都来自于国内市场。因此同策研究认为,不管从国内市场政策触底回温考虑,还是从成本方面考虑,房企融资应抓住时机“舍远取近”,主攻国内市场,积极拓展国内融资渠道。此外,房企融资成本在3月份也有所下降,约在3%-7%之间。2月份,房企融资成本约在4%-10%之间。在已披露数据中,融资成本最低的是招商蛇口发行的150亿元可交换债券,票面利率0.1%;最高的是华夏幸福境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外发行5.3亿美元的高级无抵押定息债券,票面利率为8.625%。对此,同策研究认为,境外融资的房企短期内仍处于美元加息通道,境外融资成本仍较高。而从SHIBOR走势可看出,国内市场的利率走势还是平稳为主,因此房企融资成本总体才能有所下滑。催热土地市场资金面紧张有所缓解的情况下,房企在土地市场动作频频。进入3月份,不少热点二线城市的土拍市场表现异常“活跃”,吸引众多头部房企来前竞拍,高溢价成交地块也频繁出现。同策研究院监测数据显示,截至3月31日,3月份全国300个城市建设用地共成交1432宗,比上月增加83宗,比去年同期减少831宗;成交金额2827亿元,环比增长35.74%,同比下降11.26%。未来,房企融资的暖意是否有望延续?张宏伟告诉第一财经,当前融资回暖局面应该还会持续。房地产行业资金面的压力还是比较大,目前刚出现宽松趋势,未来持续两三个季度甚至到年底,应该没问题。但同时,严跃进认为,对房地产金融风险的管控依然存在,融资宽松并不代表会让风险蔓延,整体仍是谨慎态势。值得注意的是,在这场求金之战中,并非所有房企均是向好的态势。穆迪预计,一些B评级、财务实力较弱的小型开发商因融资渠道较窄,与大型开发商相比将面临更高的再融资风险。由于运营环境困难,投资者和银行可能会保持谨慎态度。此外,穆迪表示,受需求减弱(尤其是三四线城市) 影响,中国未来12个月全国房地产合约销售增长可能继续放缓。鉴于再融资需求较高,房地产行业流动性依然疲弱。未来12个月将有约397亿美元的境内债券和173亿美元的境外债券到期或可回售。
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  • 一季度土地均价环比上涨17%,开发商火线补仓

    沉寂多时的房企在土地市场开始变得活跃。今年3月以来,多个二线城市土地市场渐现暖意,开发商逐渐找回了拿地的热情。包括杭州、南京、广州、无锡、南昌、南充等城市密集推地,吸引了越来越多房企的关注。4月8日,南昌推出三块土地,分别来自西湖区、青云谱区和青山湖区。起始总价约为9.32亿元,最终,三宗土地总成交价为16.68亿元。其中,融创以8.83亿元竞得青云谱地块,溢价率76.97%;阳光城分别以2.72亿元和5.14亿元摘得西湖区地块和青山湖地块,溢价率分别为44.09%和110.49%。资金情况有所好转使得有着规模发展需求的房企再度开启土地补仓战,土地市场的角逐日趋激烈。二线城市土地溢价率走高“刚刚我才看完地,公司为了扩大规模,还在不停进入新的城市,我们也需要更多的出差。”4月2日下午5点,在银川出差的一位TOP5房企土地投资总监杨超(化名)在电话中告诉记者。杨超坦言,过去一个月,他几乎每周都在中国的西北城市出差。看地与拿地,是他们土地拓展的重要工作。去年,因为市场环境收紧,很多公司都未完成拿地指标。而今年开始,他所在的公司,正在悄然潜伏进入更多的城市。与之相对应的,是近期许多二三线城市的密集推地。南京是第一个出现在公众视野的城市,3月29日,今年春节后南京首批土地出让落槌。当天南京市国土资源局共挂出7幅地块,最终均顺利出让,当日揽金共计120.79亿元。其中,最受瞩目的是NO.2019G01地块被包括融创、雅居乐、栖霞、电建等房企报名参拍。经过120轮竞拍后,最终四川房企新希望以53.2亿元总价拿下,楼面地价达到22628元/平方米,溢价率28.81%,这是新希望进入南京的首个项目。4月1日,广州出让4块宅地、1块商务用地、1块工业用地,总起拍价近66亿元,总体量超71万平方米。最终,6宗地块总揽金近87亿元,中海、龙光、电建、恒大均落子。4月2日,杭州主城区出让4宗地块,含1宗宅地、1宗商住地、1宗租赁宅地和1宗商业地。4宗地块总出让面积9.14万平方米,总起价43.76亿元,最终收金56.66亿元,包括金地、阳光城等房企拿地。4月3日,无锡出让3宗住宅土地,吸引了近60家房企参与竞拍,最高溢价率达79.39%,融创获得2宗,另外还有一宗需要摇号。此前,像无锡这样的长三角三线城市,已经很久没有出现如此盛大的土地拍卖画面。有关机构数据显示,一季度300个城市住宅用地成交楼面价均价为4179元/平方米,同比上涨4.9%,较去年四季度上涨17%,平均溢价率为14.6%,较去年四季度上涨8.1个百分点。中原地产首席分析师张大伟认为,2018年土地市场因为持续的调控为明显降温,部分企业拿地较少,而在最近降准、市场出现复苏迹象的情况下,房企再次进入土地市场。特别是部分热点城市,土地市场最近明显开始活跃,溢价率上升迅速。压抑之后爆发“3月份开始很多热点城市销售都出现了抬头,大家拿地也明显热情了很多。去年我们的拿地都是很谨慎的,但是公司也需要发展,发现市场开始活跃后,我们也开始更多地看地。”一位TOP30房企副总裁告诉第一财经记者。”在上述副总裁看来,二线城市土地溢价增加,一方面是开发商对于中国经济和城镇化进程的长期看好,另外一方面,则是开发商的补仓需求。去年,由于销售和资金的限制,企业拿地数量明显减少。土地市场已经进入下行周期,流拍情况较多。“去年很多政府也在找我们谈,希望我们托底,害怕土地也卖不出去。”杨超告诉记者。有关机构监测数据显示,2018年,Top50房企拿地总金额16763亿元,同比下降25.5%,拿地总面积43168.1万平方米,同比下降19.7%,拿地均价4409元/平方米,同比下降7.2%。阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在不久前的业绩会上说:“因为去年下半年市场下行,我们收缩了很大的投资规模,最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标,加上2018年的出货消耗比较大,导致年底的土储较年初基本没有变化。”2018年5月,阳光城针对市场可能出现下行,开始收缩投资节奏,7月当机立断踩刹车,所有经过投资决策的项目重新进行评价。克而瑞统计发现,截止至2018年第四季度,一、二线城市的溢价率已经跌破10%,大部分地块均以底价成交;而平均溢价率曾经超过50%的三四线城市溢价率也回落至18%,整体土地市场的竞拍激烈程度不比往年。标普指出,在资金紧张的情况下,许多开发商去年减少了土地的购买,2018年主要评级开发商土地支出比例降至合同销售额的23%,为6年来最低。可以说,去年几乎是土地的拍卖小年。随着市场的变化,为了规模的开发商也正在积极补仓。以融创中国为例,根据克而瑞统计,2019年第一季度融创中国新增土地货值1428.9亿,位居房企第一。同样积极拿地的还有阳光城,2019年3月,阳光城共计获得7个土地项目,新增计容面积107.35万平方米。阳光城需按权益承担对价款90.74亿元。据诸葛找房数据中心监测,2019年3月六城土地收入过百亿,3月天津市土地出让收金261亿元位居榜首,杭州市以181亿元位居第二,重庆市收金163亿元紧随其后。本月二线城市依旧是榜单主力,部分二线城市土地成交火热,如合肥本月主城区推出6宗热点地块,溢价率高达98.68%。张大伟表示,全国多城市土地成交2019年开年处于调整,虽然一二线城市调控政策严格,对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。市场竞争更趋激烈今年1月,在成都工作的80后李丹(化名)把自己在成都的房子卖掉,准备腾出购房指标重新买一套新房。“卖房过后其实是有担忧的,看到市场交易活跃可是一直没有合适我的新房,我很快就重新置换了一套更好的二手房。”李丹在电话中告诉记者。去年成都楼市曾一度冷淡,新房二手房交易均不活跃。不过,从今年开始,这个市场却有所转机。春节后,成都武侯金茂府拿到3万/平方米的预售价格,突破此前当地政府的2万/平方米左右的限价,被预示着市场变化的一个信号。不只是成都,其他城市同样悄然变化。“3月开始杭州市场的带客数量就开始增加,我们预计第二季度市场会慢慢微调,下半年开始销售可能会好转。”一位在杭州负责营销的地产高管告诉记者。一个数据可以佐证杭州的交易活跃程度。杭州透明售房网数据显示,2018年3月,杭州二手房挂牌量仅2.5万套,2019年3月,杭州二手房挂牌量已经接近7万套,且仍处于增加趋势中。4月8日,国家发展改革委公布近日印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》,指出从加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态等共6个大方面共22个小点促进新型城镇化进程。进一步加大户籍制度改革,并放宽城市落户政策。这意味着,将有更多的人口涌入城市,对于楼市的中长期提供了稳定的支持。显然,无论是主动还是被动,开发商都在选择补仓。主动者,已经发现楼市交易活跃迹象,希望借此周期进一步发展。被动者,手上没地,急需拿到项目满足公司运营。旭辉董事长林中判断,房地产市场进入“平稳增长、低频波动、震荡上升”的新增长周期。禹洲地产创始人及董事局主席林龙安在不久前的业绩会上表示: “公司楼盘大部分都在一二线城市,是限价最明显的区域,所以把有一部分(货值)挪到2019年。世茂房地产副主席许世坛则表达了担忧:“我们监控了几十块土地,很多土地已经是地王价,甚至超过去年、前年的最高值。去年10月份开始很多土地的地价都有10%甚至20%的下滑,但这个月已经全部涨回去了。”他承认3月以来土地市场竞争的激烈程度:“我记得我们在市场最热的时候,投100块地可能只能拿到10到15块,当下可能连10块都拿不到。”
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  • 高估值诱惑 那些徘徊于A股门外的房企

    自2007年宣布回归A股以来,“屡败屡战”的富力地产至今仍徘徊在IPO的大门之外。??4月2日,富力地产发布公告称,将于5月30日召开股东会议,申请批准延长在中国境内首次公开发行A股股票并上市等具体事宜的有效期。证监会官网显示,截至4月4日,富力地产在“上交所主板首次公开发行股票申报企业”一栏中排名第63位。??除了富力,近年来在港上市(H股)的内地房企纷纷回A已是不争的事实,但受制于IPO暂停、金融危机、房地产调控等诸多因素影响,成功回A者寥寥无几。??时代周报记者梳理发现,2018年9月,首创置业在经历14年长跑后,最终向证监会申请撤回建议A股发行申请;2019年2月,在A股IPO排队逾三年的万达商管遭“中止审查”;2019年3月,中国恒大与深深房A的建议重组交易协议有效期再度延期,这是两家企业自2016年9月宣布重组以来,第五次将协议有效期延长。??易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,目前A股市场对房地产行业还是一个去杠杆、去泡沫的政策导向,尤其是2018年房地产市场严格监管的基调下,回A股就更加困难。??高估值诱惑??“赴港上市”,曾一度被国内房企视为在资本市场的最佳路径。但如今,局势已然改变。??“A股估值再怎么不好,都比港股要好”,富力地产董事长李思廉曾直言公司回归看中的就是A股市场的高估值。房地产与金融资深评论人黄立冲也告诉时代周报记者,A股对于地产企业的高估值,将对其债务结构产生较大改善,尤其对重资产房企日后的发展有积极作用。??以常用来评估企业股价水平是否合理的“市盈率(P/E)”指标为例,乐居财经发布的《2018中国上市房企市盈率榜TOP100》显示,百家上市房企平均市盈率为9.7倍,其中A股平均市盈率为12.4倍,H股平均市盈率为7.07倍,低于行业平均水平。另银河证券数据显示,截至2019年3月22日,当前A股房地产板块市盈率为11.3倍,港股为7.8倍。A股地产板块、港股地产板块PE的历史均值(2006―2019年)分别为24.4倍、8.6倍。??估值分化背后,在于评价标准的不同。“同样是地产股,港股看重盈利,A股市场更看重企业销售金额、销售面积等规模指标,所以业绩好的股票容易上涨。”严跃进告诉时代周报记者。西南地产研报也指出,港股更看重价值,A股有博弈逻辑,会思考标的后面筹码的强弱和意图问题。??那么,如果上述房企成功回A,其估值将会发生怎样的变化呢?以万达商管为例,在2016年9月13日最后的交易日里,万达商管收盘价为52.5港元/股,总市值为2376.8亿港元,市盈率为6.67。据《华尔街日报》报道,万达集团预计万达商管回A后在内地市场的市盈率将达到20倍之多,而这也就意味着,其股票未来总市值将达到5000亿元到6000亿元人民币。??再看恒大。据澎湃新闻报道,中国恒大拟通过内部重组将体系内房地产业务整合进入恒大地产,并以此为主体引进战略投资者,未来通过借壳深深房登陆A股。而国泰君安研报显示,在引入第三轮战略投资者后,恒大地产估值已达4251.9亿元,折合成则超5000亿港元,高于母公司中国恒大的总市值(3366.20亿港元,截至2019年4月4日收盘)。??“估值越高,股权融资成本就越低。一般情况下,在A股上市对提升股东价值更有利。”深圳市物业管理行业协会副秘书长刘双乐表示。严跃进也告诉时代周报记者,目前国内个人普通投资者投资港股有限制,投资A股则没限制,几乎人人都可以开户,所以A股资金规模很大,融资优势也很明显。??IPO门外的徘徊者??面对估值与融资红利,房企回归A股仍要面临私有化、拆解架构、国内上市排队等一系列繁琐过程,需要耗费大量的人力、财力、物力。这使得他们还处在“等风来”的阶段。??内地房企回A股的典型代表是首创置业。据悉,首创置业在2004年、2007年、2009年、2010年、2012年及2013年均曾有过回归A股的尝试,但都未获成功。其中2004年是囿于财务及证监会放缓新股发行节奏等因素,回A股申请被证监会驳回;2008年则是受全球金融危机的影响,以及国内A股市场IPO大门紧闭;2013年,由于监管政策继续收紧,证监会将大批IPO申请终止审查企业名单公布,首创回A股梦想再次“破碎”;2018年9月,首创置业最终向证监会申请撤回建议A股发行申请。??无独有偶,早在2007年就宣布要回A股的富力地产,截至目前,其回A股之路仍未有准确时间表。2007年,富力回A股计划因资本市场环境变动被拖延;2008年5月,富力重新向A股市场发起冲刺,最后受累于地产调控而以失败告终;2010年及2012年,富力均为回A股进行过努力,但都因终止审查而搁浅;2019年4月2日,富力发布公告称,将申请批准延长申请在中国境内首次公开发行A股股票并上市等具体事宜的有效期。??深圳一家国企副总裁告诉时代周报记者,此前华南一家大型房企所有回A股手续都已办妥,但监管层经综合考虑迟迟没有签名同意,回A股事宜便一拖再拖。??“上述房企难回A股,其关键因素并非外界所说的负债过高,而是目前政策不支持。”房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者,房企能否回A股市场,跟资本市场无关。
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  • 房企三个新趋势日渐清晰 2019年布局浮出水面

    近日,上市房企年报密集发布,房企业绩普遍上涨乏力,行业的“黄金时代”正在渐行渐远。从去年就喊着要“活下去”的房企们其实也是在各自蓄力,多元突围。无论是从规模扩张转向高质量增长,还是积极寻找新的业务增长点,房地产行业未来的发展趋势正在显露端倪。“活下去”。龙头房企万科在去年作出了房地产行业转折已经到来的判断。虽然万科发出的声音略显夸张,但随着我国房地产调控长效机制不断完善,房地产行业的“黄金时代”正在渐行渐远。近日密集发布的上市房企年报显示,多数房企在营收、利润方面业绩理想,但销售额增幅在逐步告别高增长,进入中速增长。在行业集中度不断提高、行业增速放缓的情况下,聚焦主业、精细化运营、提升品质、多元化布局成为各大房企角力的关键词。行业集中度不断上升千亿元房企数量达到30家2018年,房地产交易规模再创新高,万科、恒大、碧桂园全年销售额纷纷突破6000亿元、5500亿元、5000亿元大关。但在调控政策从紧的环境下,房企普遍出现业绩上涨乏力现象。年报显示,2018年万科销售额同比增长14.5%,恒大合约销售额增长10.1%,增速同比均有所放缓。虽然2018年碧桂园权益销售额增长高达31.25%,但与其2017年合同销售额78.3%的增速相比亦大幅放缓。克而瑞研究员朱一鸣分析说,2018年以来万科销售规模增速放缓,同比业绩增幅较其2016年、2017年40%和45%的水平有显著下降。与2018年TOP100房企35%左右的行业平均增速也有一定差距。相较于万科,2018年,恒大主动深化战略转型,由“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变,从高速增长转向适度增长,近两年销售额复合增长率稳定在10%左右。在增速放缓的同时,房地产行业的集中度不断提升。由中国房地产业协会发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,随着“因城施策”逐步贯彻实施,各城市市场分化愈加显著。在企业方面,百强房企市场集中度继续提升,年内千亿元房企数量达到30家,创历史新高。龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势,快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局,保证业绩的稳定性。中小房企则因地域限制,业绩出现较大分化。报告指出,2018年龙头房企继续发挥规模优势,房地产行业集中度持续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。前百强房企销售规模增长28.94%,前50强房企销售规模占全行业51.95%。在货值集中度方面,51%的土地被排名前十位企业购得。龙头房企的优势并不局限于住宅开发,正慢慢向长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域扩展。同时,有部分企业因各种原因主动开始淡出房地产开发行业,谋求转型。速度可以慢质量一定要高房屋产品力将成企业竞争主方向在高集中度、增长放缓时代中,房企更需向精细化运营要效益。数据显示,2018年500强房地产开发企业存货周转率为0.13,较2017年出现较大降幅;整体流动资产周转率为0.13,同比下降;总资产周转率为0.11,降幅较小。三大运营指标总体处于近6年来较低水平。随着去库存任务基本完成,市场销售情况整体趋冷。虽然整体去化率在回落,但具体到个案,表现差异很大。地段依然是核心因素,部分热门板块认筹比依然高企。只要提供被认可的商品,购买力依然存在。为此,高周转的标杆性企业主动提出提质控速,房企拿地变得更加稳健,拿地销售比出现一定程度下降。“2018年,房企特别是龙头房企的增长速度比2016年和2017年都有所下调。但是,从增长质量上来说,比前几年有了一定程度的提高。房屋本身产品力将成为2019年企业竞争的主要方向。”中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱说。丁祖昱表示,随着消费者日趋成熟,买房考虑更加全面,对产品品质有了更高的要求。去化率普遍下降,倒逼房企更加关注楼盘质量,研究提供更为合理的产品结构。在此情况下,房企纷纷加强内功修炼,聚焦产品升级,以客户需求为导向,追求产品力提升,向高质房企发展。同时,近两年房企开始重视向管理要效益,内部管理和运营趋于精细化。房企愈加追求人均效能,通过剔除人员冗余或重新竞争上岗,优化用工结构,降低人员成本,并预备适应行业换挡期内企业战略调整下的未来用人需求。此外,实行员工激励,加入跟投、股权激励的企业越来越多。虽然房企人员结构调整尚有争议,但从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强。“现在房地产领域在营销过程中数字化运用得比较好,但在建造过程中的数字化仍比较落后。未来,要使房地产设计、建造、运营全过程实现数字化覆盖,才能达成从粗放型发展走向高质量发展的目标。”中国房地产业协会会长冯俊说。房企争相“不务正业”文化与科技赋能成为产业转型选择机器人、新能源汽车、健康养生、文化旅游……这些原本与房地产开发关系不大的产业,如今都被房企视为未来业绩的重要增长点。今年初,融创围绕“地产+”美好生活,全新布局四大战略板块,融创地产、融创服务、融创文旅与融创文化。“未来,在坚持以地产为核心主业的基础上,融创将继续提升服务,布局文旅与文化,致力于成为中国家庭美好生活整合服务商。”在日前举行的融创文旅品牌发布会上,融创中国行政总裁汪孟德宣布企业正式启动全新战略升级。在融创看来,文旅板块将成为企业未来新的价值增长点,力争未来3年到5年内打造成在行业内具有竞争力的品牌。汪孟德指出,公司将坚持长期运营策略,持续提升文旅产品与客户服务。截至目前,融创文旅在全国布局了10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇,其中涵盖了39个乐园、24个商业,以及近70家星级酒店。碧桂园则将自己的未来定义为全周期竞争力、高科技综合性企业,地产、农业、机器人成为其目前的3大重点发展方向。碧桂园机器人公司成立了机器人和相关核心技术的研发和制造部门,未来将通过技术研发、产品研发、生态整合、场景应用等几方面打造机器人全产业链。在地产主业高质量增长的同时,恒大多元化产业发展也在稳步推进。恒大集团董事局主席许家印此前宣布,恒大多元产业布局已经全面完成,形成了以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头的产业格局,未来5年内恒大不会再涉足其他领域。专家表示,随着房地产行业增速放缓,文化与科技赋能成为产业转型、实现可持续发展的重要方向。未来,大型房企竞争的重心将进一步从规模扩张向高质量增长转变。
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  • 物业公司对规模的追逐永无止境

    大多数开发商没有想到,又脏又累、利润从毛钱为单位抠出来的物业管理行业,会成为资本市场的宠儿,开发商稳定现金流的压舱石之一。算上最新上市的奥园健康,不算A股,仅在港上市的物业管理公司就有12家。2014年4月,彩生活准备作为物业第一股上市时,总管理面积只有1.26亿平方米左右。近五年过去,彩生活2018年度业绩公告显示,集团的管理面积已达11.22亿平方米。11.22亿平方米是什么概念?彩生活执行董事兼行政总裁唐学斌对着一众来自香港的分析师说,是香港所有物业管理面积的两倍。彩生活已经是中国最大的物业管理公司,放眼全球,恐怕也难有同行规模能与之比肩。排在彩生活之后的,是万科物业,据其官网资料显示,截至2018年12月底,万科物业合同面积突破5.3亿平方米,服务480万户家庭,超1584万人口。即便是佛系的中海物业,2018年度管理的建筑面积也由1.28亿平方米增加至1.41亿平方米。回看那些上市的物业公司招股书,募资净得金额的大头,无一不是去收购合并,扩大规模——例如最新上市的两家,奥园健康能筹集到的资金净额的62%将用于收购或投资第三方物业公司,来扩大商业运营规模及填充物业管理服务组合;滨江服务将所得款项净额的35%用以收购物业公司或物业管理相关业务的公司。过去一年,大手笔收购的物业公司就有雅生活服务、南都物业、碧桂园服务等。物业管理的规模争夺的白热化程度,并不逊色于开发商在销售规模上的热衷度。其根本在于,无论是走对物的管理路线,还是要做人的服务,规模都是基础,只有规模扩大,物业管理面积扩大收费基础增厚,物业公司服务的人群数量变多,增值服务才能扩大入口和流量。问题的关键在于,物业管理领域有没有一条数学方程式,在追求盈利最大化的路上,有没有关于规模的最优解。笔者向彩生活请教,但唐学斌给出的答案是,没有。彩生活定下的目标是,到2020年,管理面积达20亿平方米。他说,物业管理的规模没有边界,没有最舒服的状态,规模是越大越好。但规模一旦扩展到足够大,管理难题怎么解决,规模不经济的问题怎么解决?以彩生活为例,截止至2018年底,彩生活聘用驻场人员超过56000名,但2017年底驻场人员还不足39000名,仅仅一年,随着公司管理规模增长,便增加了17000名驻场员工。再加上社保入税,物业公司的成本迅猛上涨。唐学斌认可许多行业会出现规模不经济的现象,原因在于管理成本越来越高,但他也表示互联网时代物业行业已走出这个怪圈。“我们的办法是,把管理系统搭建成平台,彩生活旗下几千个项目,但会计和出纳不需要几千个,平台把出纳的活把都干了,实现了无现金的支出。但未来还是希望组织机构更扁平化,如公司一个平台有500个财务人员,3年后希望能压缩到50个。”这也侧面佐证,作为劳动密集型行业,广泛应用互联网技术建设管理系统、平台,优化人员、提高效率,是物业公司减少成本,增厚利润的必要动作。至于白热化的规模竞争背景下,如果才能提高规模,则是新的难题。可以肯定的是,当收购成本越来越高,交易越来越难时,收购已不是一门好生意。这时平台增长的出路应在小股操盘合作、品牌输出等途径上。在成熟至斯的房地产开发领域中,开发商也是经过了近二十年的高速发展,经过了求规模求周转路上的意外事件,才认识到管理系统的失控,开始生出慢下来的反思意识。但这也并不意味着要开发商们要收缩规模。或许,待物业公司的平台系统搭建完善,管理能力完全匹配上管理规模后,这个由房地产开发衍生出的行业,能一改其劳动密集的面容,把规模变成流量入口,在估值和利润表现上都闯出新天。
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  • 长租公寓行业步入“洗牌期” 资本助力头部企业加速扩张

    经过几年的“野蛮生长”,长租公寓行业正进入“洗牌期”。业内人士预计,未来房屋租赁机构将日趋专业化和规模化,市场集中度亦将随之不断提升。克而瑞副总裁张兆娟日前在“第三届地新引力峰会”上表示,2017年开始,长租公寓市场上资本蜂拥而至,收购一栋楼往往是四五家公司在竞价。2018年,行业遭遇了“甲醛门”“租金贷”,以及部分租赁机构资金链断裂跑路等问题后,四季度开始遇冷,不少企业开始暂缓布局长租公寓领域。2019年一季度开始,租赁行业开始复苏。“经过了两三年的洗牌,市场开始回归理性,经过大浪淘沙留下来的企业正推动行业健康发展。”魔方生活服务集团CEO柳佳认为,2018年长租公寓行业过热。“就像人发烧一样,体温高会将病毒杀死,留下健康的细胞,人体免疫力也会增强。”她认为,“行业中急功近利的企业、不扎实做公寓的企业被淘汰掉,剩下来的就是推动行业健康发展的主力。”根据易居克而瑞发布的《2019房地产多元投资领域全景报告》,我国住房租赁市场总规模预计达15510亿元,其中北上广深一线城市合计达5565亿元,占比35.9%。中航信托信托业务部总经理李晓梅分析认为,“虽然目前住房租赁市场发展不健全、不成熟,但在北上广深等热点城市,租房仍是有不少年轻人的首选。随着消费升级和年轻人居住理念的改变,租房逐渐将替代买房。同时,从合租房、群租房,转向独立的、有品质的公寓产品,也将成为都市年轻人的生活方式。”从资本的动向来看,国际投资机构也在“用脚投票”,投资瞄准行业头部企业。日前,加拿大魁北克储蓄投资集团(CDPQ)宣布战略投资魔方生活服务集团,为其D轮融资1.5亿美元。CDPQ亚太区私募股权投资总经理林明安表示,作为长期投资管理机构,CDPQ将为魔方的未来项目拓展提供资金保障和战略支持。柳佳称,魔方此次融资将主要用于完善IT系统和会员体系,进行项目并购及轻资产拓展,打造高效、便捷、智慧的公寓管理协作平台,为行业赋能。易居企业集团CEO丁祖昱认为,房地产多元化并不好做,房企前30强基本都布局了长租公寓行业,但很多企业都参与了一年之后回归“老本行”。“原来动辄进账几亿元,审批数百万元都觉得是小事情,进入长租行业后,开发商每天都要和100元、200元打交道,习惯改不了。”一家已布局长租公寓行业的标杆房企负责人告诉记者,从开发投资领域转做经营长租公寓的实践中,他遭遇了很多困扰。“政策的变化、盈利模式不确定、培育期过长、缺乏团队人才,这都是我们碰到的困扰。我们布局的方向要进行重新审视和思考。”“魔方已针对房地产开发企业、建筑商、物业持有者等探索出加盟、托管、合资等多种灵活的合作模式,共同开展长租公寓项目的管理和运营。”柳佳透露魔方已开始加速轻资产战略,除了在原有租赁经营领域继续发展之外,魔方还将加大在管理体系上的投入,为更多公寓企业、资产所有方提供运营服务,从而成为行业服务商。“魔方将输出和共享IT系统、团队、培训服务和金融服务等,将资源向整个行业开放。”
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  • 大佬主动降速 房企微调规模论

    又是一年年报季。在2018年房企各梯队门槛提升、千亿阵营再扩容背后,房企整体销售增速趋缓也渐成业界共识。而面对新一年不甚明朗的市场环境,龙头房企更是未对新一年业绩增长提出更高要求:TOP 3房企万科、恒大和碧桂园中,仅有恒大喊出2019年销售目标为6000亿元,另外两家均未公开销售目标。众多即将迈入千亿的中等规模房企,对于销售目标也不再盲目求大,如首创置业、九龙仓等房企也将新一年度销售目标予以下调。龙头房企的降速“示范”,被外界解读为“规模让位安全,意在求稳”,既是基于对整体市场的前景预测,也有对企业规模与效益并重的综合考量。不过值得注意的是,“唯规模论”的时代并未完全过去, 龙头房企的降速虽足以反映房地产行业的大势以及众多规模房企的主流选择,但对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言,业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。多位行业专家均指出,尽管地产老大们大多开始慢跑,但中小房企若想乘势超车依旧艰难。增速放缓克而瑞研究中心数据显示,尽管2018年规模房企全年累计销售增速仍保持在35%的较高水平,但实际上自2018年下半年以来,随着市场下滑,行业规模增速已然放缓。截至2018年12月末,TOP 100房企的单月业绩同比增速从7月近60%的高位回落至21%左右。头部房企的降速似乎更具行业意义,碧桂园、恒大及万科三巨头的销售金额及销售面积均已放缓。据北京商报记者梳理,碧桂园2018年实现归属于公司股东权益的合同销售额及销售面积分别为5018.8亿元、5416万平方米,同比分别增长31.25%和23.06%(2017同期各为78.3%、61.9%);万科2018年合同销售额和销售面积分别为6069.5亿元、4037.7万平方米,同比分别增长14.5%和12.3%(2017同期各为45.3%、30%);恒大2018年实现合同销售额和销售面积分别为5513.4亿元、 5243.5万平方米,同比分别增长10.1%和4.25%(2017同期各为34.2%、12.6%)。另据媒体测算,恒大2018年在销售金额及面积上的增速几乎为近五年最低水平。除了接连披露的业绩印证销售增速放缓外,就新年度销售目标的制定,龙头房企管理层在各自2018年业绩发布会上的公开表态也值得玩味。习惯在年报业绩发布会抛出新年度目标、年中再行上调预期的碧桂园,继2018年不设定合约销售目标后,2019年销售再度不设限;恒大则喊出了“2019年集团合约销售目标为6000亿元”的目标,成为房企三巨头之中唯一一家明确新年度销售计划的房企,新目标较“2018年5500亿元”的销售目标上升9%;2018年业绩表现依旧上佳的万科,也未明言今年的最新销售计划,仅透露2019年的回款目标为6000亿元,该数据较去年的回款目标减少300亿元。此外,位居2018年房企销售排行榜第四位、规模角逐路上狂奔多年的融创中国,也决心“慢”下来,要把自己做得更安全。2018年业绩发布会上,在被现场媒体问及“是否想要进入行业前三争老大”时,融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌回应称,“融创不想做第一已经很多年了”。孙宏斌还表示,2019年市场依旧不乐观,调控政策大幅度放松的可能性不大,稳房价还是核心诉求。“所以,今年我们还是要小心一点。”克而瑞研究中心还预测称,千亿房企的数量在2018年达到30家之后,未来规模的扩容进程将放缓。2019年中国房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡,百强房企的业绩规模增速也将从近两年的40%左右回落至20%-30%。求稳的共识在业内人士看来,一众房企主动降速背后,更多凝聚的是求稳的共识。合硕机构首席分析师郭毅直言,这一共识的达成,一是企业为把控自身运营风险,二是基于房地产形势的综合考量。郭毅分析称,从全国房企来看,前几年大都注重规模化与高周转,但在高周转助力企业规模极大提升背后,其实也暴露了很多问题。第一是企业经营风险的问题,房地产行业因自身周期性较强且开发周期长,导致房企在面临市场调控变化的时候,很难及时、有效地做出相应调整,而局部政策却能在短期内作用于市场,并形成影响。“房企长的开发周期与短的调控政策之间,可能会面临一个巨大的矛盾,这个矛盾会放大房企的经营风险。”企业管理半径拉长导致的短板问题凸显,被郭毅视为房企决意降速控风险的第二点考量。郭毅认为,从企业管理半径来看,随着其管理规模的不断扩大以及管理半径的不断拉长,房企管理层面问题出现的几率与频次都在无形中加大。“伴随着房企快步跑,如工程、质量、销售环节中可能存在的各类违规问题等,都会对企业品牌形成伤害。”另一方面,郭毅表示,从宏观层面来看,“房住不炒”的理念以及住建部“三稳”的提出,都意味着未来相当长一段时间内,房地产行业不再具备高收益、高利润的条件,所以对于房企来说,相对稳健的发展策略才是可持续的常态,也是一种相对安全的选择。同策研究院首席分析师张宏伟也指出,在2018年宏观经济增速放缓、房地产市场持续调整的大背景下,房企降速背后则反映出对市场下行预期走高以及房企资金面承压现状未解。张宏伟称,最近一两年整个宏观经济包括房地产市场的走势,尤其是从今年来讲,形势依旧不容乐观,房企仍须谨慎面对。来自同策研究院方面的数据显示,从整体融资规模来看,2018年全年同策研究院追踪监测的40家典型上市房企完成融资金额共计6034.67亿元,同比2017年的6890.24亿元减少了12.42%,整体融资规模呈现出略有收紧的现象。另据资料,2018年四季度以来,房企融资闸门开启,房企各项计划开始井喷,3月房企融资规模已超2500亿元。但专家提示,当前房企融资难度虽较此前有所缓解,但资金安全仍是房企关注焦点中的焦点。2019年大部分企业将更加关注经营风险,严防因前期债务集中进入兑付期,而导致企业资金链紧绷甚至断裂,从而导致企业陷入信用危机。超车艰难降速似乎更是龙头房企才有资本玩的游戏,中小型房企实则仍在蓄力狂奔。“不同梯队的房企基于自身发展状况,肯定会做出不同的选择。龙头房企可能会以降速求稳,来保障企业运营的安全。特别是在调控周期下,降速能够平稳地熨平政策、行业及市场所带来的企业风险。但之于中小型房企,还是要在规模化的这个赛道上,奋力地往前奔跑,必须要取得一个相对领先的优势,才能在未来的市场竞争中占据一席之地。”郭毅如是分析道。并指出,中小型房企当前仍处于“不进则退”的发展状态,如果不能往前走,就可能被淘汰。不过,包括郭毅在内的多位行业专家均指出,尽管地产老大们大多开始慢跑,但中小房企若想乘势超车,依旧艰难。一方面在于头部房企的规模化优势已经形成,且头部房企在进一步夯实房地产开发业务之外,也结合产业链条进行了多元化布局。而超车艰难的另一面,则是因为谋求超越须借助更高的杠杆、面对更大的市场风险。而从当前房地产行业监管以及资金杠杆控制情况来看,中小型房企还不“够格”。“也就是说,头部房企既在脚踏实地地做好当下,也在瞄准‘诗与远方’的一个未来。相对来说,其大多处于经营稳健的状况,如果企业自身不出问题的话,其规模化的优势被超越的可能性并不大。”由此,郭毅表示,对于中小型房企来说,当前最重要的是甩开竞争对手,然后及时跻身于一线房企行列。就“当规模退居二线,2019年房企重心应该放在哪里”的问题,郭毅称,房企首先要把利润率做高;其次要在地产行业增量空间逐渐见顶过程中,更多地进行战略化布局,并把全新的领域作扎实,实现相对较好的盈利状况,由此才能在未来的竞争中占得先机。“比如说现在大家都在做的养老、文旅、长租公寓等,在这些房地产主业之外的细分领域,能够做得又快又好又挣钱,这个是最重要的。”
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业内动态

  • 【中辉御龙湾】蝶变未来,辉耀九江|快乐城&万达广场中辉城市展厅

    千年浔城,世界九江,中辉12载匠心,为盛世交响而来。2019年9月15日,快乐城&万达广场中辉城市展厅风华绽放。现场人潮涌动,气氛热烈,客户、媒体和嘉宾,齐聚一堂,共襄盛会。12载匠心再出发?点亮九江理想人居时代瞬息万变,唯有初心不变者方能坚守匠心。从浔阳区老城到柴桑高铁新区,再到八里湖,最后又回归濂溪区;从公园一号、阳光国际、中辉世纪城、中辉凯旋城、中辉国际到如今的中辉御龙湾&中辉学府。中辉12载始终秉承“诚信为本、用户至上、创建精品、服务大众”经营原则,为九江匠著了一座又一座经典人居作品。在来宾们的见证下,信达集团(原中辉集团)领导和嘉宾们共同参与快乐城&万达广场双城市展厅的剪彩仪式,现场礼花绚烂绽放、掌声欢呼声阵阵响起,信达集团新中式高端臻品风华绽放,点亮九江理想人居。走进盛世中辉共鉴品牌宏图城市展厅开放仪式结束后,热情高涨的市民们纷纷涌入城市展厅,一睹中辉新中式臻品风采。独特的城市展厅设计,细致的接洽服务,贴心的人文关怀,神秘的礼品互动,吸引了广大市民的目光。一时间,城市展厅内人声沸腾、来宾们络绎不绝。领航盛世九江共谱时代华章信达集团此次主推两大新中式高端精品项目,首先以前瞻性的眼光拿下两块宝地(一块是八里湖城央中轴之上,一块是濂溪城芯腹地),然后深挖千年九江文化资源,站在九江城市发展的快车道上,将产品迭代和九江城市升级高度结合,重新定于九江人居新标准。中辉御龙湾位于八里湖黄金中轴,雄踞政商双核,荟聚市政、教育、商业、公园、医疗、休闲等精粹资源,匠心精制12.6万方新中式板楼精筑,城央罕见2.2低密纯居住区,主推106-120㎡奢阔三房,成就八里湖畔奢配人居生活。中辉学府雄踞浔南城央核芯,于千年文脉、学府林立之地,融汇东方建筑智慧和现代建筑手法,匠心启筑16万方纯板楼精筑,城央2.0低密人居盛境,主推97-109㎡花园美宅,打造更具美学更具温情的新中式生活。未来,信达集团将继续秉承“诚信致远,使命必达”的核心价值观,于千年九江之境纳地域人文精粹,以现代化功能为基础、以东方传统美学为标杆,倾力为盛世九江打造人居巨著,谱写新时代华章。
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  • 今天,九江媒体大咖齐聚在这里,只为见证信达集团的这一盛事

     刚刚过去的教师节,让整个浔城还弥漫着烂漫的气息。而即将迎来的中秋佳节,又让这份浪漫多了一点团圆喜庆的意味。在这一良辰时节之际,九江媒体的大咖们齐聚一堂,共叙情谊,只为见证信达集团的这一盛事。 是什么样的魅力,又是什么样的盛举? 谜底终于在今日9月12日的上午解开了。原来是信达集团双子新盘(中辉御龙湾、中辉学府)的联袂发布会,也是信达集团吉祥物“中小辉”的见面会。 上午10点,信达集团新品发布会暨媒体见面会在信华建国酒店四楼宴会厅如约召开。现场气氛热烈,欢声笑语。真可谓是“每逢喜事精神爽”。 在一片期待声中,信达集团执行总裁林松炳先生首先致辞,他简短回顾了信达集团的前身“江西中辉投资集团”在浔12年的澎湃历史。从浔阳区的公园一号起步,到濂溪区的中辉世纪城、再到柴桑区的中辉国际,以及今天和大家见面的八里湖新区的中辉御龙湾。一年一个脚印,一步一步向前。中辉地产已经布局了九江所有区域,可谓是“大满贯”。林总也谦虚的表示,中辉的发展离不开广大业主的厚爱和媒体界的支持。 至此,中辉地产(信达集团)已经在九江成功开发了100多万方的项目,服务了千万浔城用户。 当一个企业已经做到行业佼佼者的时候,他们思考的更多是的企业的价值观和使命感。产品只是一个载体,为广大业主传递积极向上的生活价值则是中辉人持之以恒追求的目标。 于是,前段时间刷爆九江人朋友圈的“灵珠转世”之谜,也解开了谜底。这是信达集团品牌战略的又一次升级。吉祥物”中小辉“应运而生。他活泼可爱、积极向上、又充满着极强的使命感。发布会上,信达集团营销经理游少琴向在座的媒体朋友们隆重介绍了这个可爱的小萌物。看着这蓝色的“中小辉“,你似乎能够看到信达集团更高的追求,更大的目标。 回归到产品本身,这次见面会最重要的就是向九江市民推荐中辉的两座新产品:中辉御龙湾和中辉学府。秉承着中辉地产一贯的优良基因,这两个项目从拿地开始就备受关注。好的区位优势,再加上中辉地产在九江的优质口碑,成功是顺理成章的事情。 中辉御龙湾雄踞八里湖城央中轴——八里湖大道,荟聚市政、教育、商业、公园、医疗、休闲等优质资源,凝聚东方传统建筑精粹,筑就大道封面资产,匠心精制12.6万方新中式板楼精筑,城央罕见2.2低密纯居住区,高到60米大尺度楼间距,成就八里湖畔奢配人居生活。 中辉学府雄踞浔南城央核芯,于千年文脉、学府林立之地,融汇东方建筑智慧和现代建筑手法,匠心启筑16万方纯板楼精筑,城央2.0低密人居、高达58米大尺度楼间距,承启有天有地有院落的东方盛境,打造更具美学更具温情的新中式生活。  看着上面精美的词语,是不是对这两个项目非常的期待呢?想要一睹他们的庐山真面目的话,那么请移步到万达、快乐城城市展厅,一探究竟吧。 会议的最后,中辉地产背后的力量也分分亮相,展示了他们的绝活。首推的就是中辉地产的物业合作方—绿城物业。相信九江广大置业者对于绿城物业这个品牌一点都不陌生。在大家的眼中,绿城就是高品质的代名词。目前绿城在九江服务的项目,毫无意外的几乎都是当地区域的优质楼盘。所谓:“买房一阵子,物业一辈子“。有了绿城这样的优质物业进驻,相信对中辉的新项目也是力量的加持。让更多的中辉准业主们在家门口享受到顶尖一流的服务。 活动的最后,信达集团领导与嘉宾们一起启幕了中辉御龙湾和中辉学府的启动仪式,为此次媒体见面会画上了圆满的句号。 诚信致远,使命必达!12年的风雨兼程,12年的砥砺前行。信达人将秉承着这一宗旨,继续为下一个12年创造更多的人居产品,为更多的九江市民带去信达人的问候!  
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  • 诚信致远,使命必达|信达集团新品发布暨媒体见面会成功举办!

    诗经有言,七月流火,九月授衣。古龙有写,九月鹰飞,善于牧猎。无论是天气的变化,还是原野的驰骋,都使得九月让人充满期待。步履·新征程2019年9月12日上午10点,信达集团新品发布暨媒体见面会在九江信华建国酒店四楼宴会厅正式举行,现场高朋满座、大咖云集,新老朋友们相谈甚欢、其乐融融。随着媒体见面会正式开始,信达集团执行总裁林松炳首先致辞,江西中辉投资集团于2007年入浔,并于今年正式更名为“信达集团”,12年来坚守品质和匠心,得到了九江媒体朋友们及社会各界的大力支持,在此对你们表达我衷心的感谢,并对你们的到来表示热烈的欢迎。揭晓·新形象前几天刷爆九江人朋友圈的灵珠转世之谜,随着一段活泼可爱的童声从天而降,谜底终于揭晓。原来,大家传言的“灵珠转世,秘临浔阳“,是托生于信达集团吉祥物中小辉横空出世。随后,信达集团营销经理游少琴对中小辉的由来、寓意和未来进行了详细解读,让我们对这个活泼可爱又有着强烈使命感的中小辉有了全面了解。辉耀·新时代在世界重回东方,我们重拾大国自信的当下,信达集团12载厚积薄发,我们有责任、也有能力拿出更好的作品,回应和引领世界正东方时代下的九江人居革新浪潮。南昌世联营销总监肖志青对信达集团12载品牌成长之路进行了回顾,并对新时代下信达的使命及产品战略、新项目的核心价值进行了解读。无贵脉不落子,无巨著不推新。2019年信达集团大手笔拿下两块宝地,一块是八里湖城央中轴之上,一块是濂溪城芯腹地,并顺势推出新中式高端精品——中辉御龙湾和中辉学府。中辉御龙湾雄踞城央中轴——八里湖大道,荟聚市政、教育、商业、公园、医疗、休闲等精粹资源,凝聚东方传统建筑精粹,筑就大道封面资产,匠心精制12.6万方新中式板楼精筑,城央罕见2.2低密纯居住区,高到60米大尺度楼间距,成就八里湖畔奢配人居生活。中辉学府雄踞浔南城央核芯,于千年文脉、学府林立之地,融汇东方建筑智慧和现代建筑手法,匠心启筑16万方纯板楼精筑,城央2.0低密人居、高达58米大尺度楼间距,承启有天有地有院落的东方盛境,打造更具美学更具温情的新中式生活。美好·新服务中辉御龙湾和中辉学府都礼聘请国家一级资质绿城物业,积21年130城2000余项目服务沉淀,以金钥匙国际物业服务标准,提供全生命周期服务体系,并针对中辉业主提供专属健康服务礼包和教育礼包,逐步构建智慧园区服务体系和“绿城幸福里”,复兴中国传统邻里文化,加速实现城市幸福生活。共创·新未来此次媒体见面会,还见证了信达集团和上海三菱电梯有限公司、绿城物业服务集团有限公司九江分公司的项目合作签约仪式,相信强强联手之下,必将开创九江人居新篇章。活动最后,信达集团领导偕九江主流媒体与嘉宾,共同启幕中辉御龙湾&中辉学府的启动仪式,为此次媒体见面会画上了圆满句号。与九江共生,与信达相遇,12载风雨兼程,感恩一路携手,共创美好未来。本宣传资料为要约邀请,相关内容不排除因政府相关规划,规定及开发商未能控制的原因而发生变化,本公司保留对宣传资料修改的权利,敬请留意最新资料。买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准。法律规定范围内,本资料解释权归中辉御龙湾所有。
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  • 【远洲九悦湾】中秋博饼嘉年华”好礼送送送,送不停

    “中秋博饼嘉年华”好礼送送送,送不停!年年岁岁花相似,岁岁年年中秋要博饼!中秋博饼六个骰子,动动手指、博一个盆满钵满,九悦湾带你过个与众不同的中秋佳节!中秋博饼起源中秋博饼,起源于福建泉州府,由郑成功发明,是闽南地区特有的月饼文化外延的一种传统民俗活动。相传这种游戏可以预测人未来一年内的运气活动时间:2019年9月13日活动地点:远洲九悦湾营销中心活动规则:每个人每次要把6个骰子一起投进大碗里,众人依次投骰子,根据骰子的点数得饼,领取相应的礼品。参与者签到确认资格后开始博饼1次,博中相应点数现场兑换好礼。其中状元、五子登科、五子带一秀、五王、六杯黑、六杯红、状元插金花饼皆为状元!博到状元点数的参与者,下午再进行一次状元博饼,这次谁大谁是“真”状元!冰箱、微波炉、热水壶等重磅好礼等你来拿官级越高礼品越好数量有限,送完为止除此之外,中秋活动期间远洲·九悦湾业主凭有效身份证可到营销中心领取福利精美中秋月饼礼盒&红心柚一份数量不限,欢迎莅鉴? END ?
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  • 【九江万达】中秋将至,最佳赏月时间你知道吗?

    掐指一算,再过1天中秋三天小长假就要到了紧接着又要迎来国庆小长假想想就开心到飞起眼下,来说说即将到来的中秋中秋佳节中秋节与家人一起赏月唠家常是千百年来不变的情结根据中国天气网权威发布的数据显示江西成为最幸运的区域之一几乎三天都可见到“圆月高悬”的景象(2019年中秋赏月指数预测图)与此同时今年的中秋月依然是“十五的月亮十六圆”最圆时刻出现在14日12时33分大家不妨记住这个时间赏月赏花赏夜景另外中国天气网还公布了十大热门景区的赏月指数我们大九江的庐山榜上有名中秋3天皓月当空赏月指数3颗星那么问题来了!如果不想出远门怎么度过这难得的中秋假期呢?不妨来看看这份来自万达广宁商街的活动邀请请查收!9月13日:非遗手作 ?巧制灯笼9月13日(9:00-17:00)万达广宁商街为你整理了中秋节的灯笼创意步骤简单既能让孩子在节日氛围里既能感受传统节文化又能让孩子动手动脑激发创造力9月14日:浔阳商道企业沙龙分享会创业中的我们总有着种种疑问,比如如何打造企业的核心竞争力?创业过程中遇到的瓶颈该突然突破?我们又该如何进行员工管理呢?9月14日 (14:20-16:30)万达营销中心内举办的企业沙龙分享会可能会给与你一些启发值此双节即将到来之际??? 万达广宁商街3重好礼献全城 ?一、到访礼9月13日-10月7日到访即可免费领取用红心柚一个二、认购礼首付30万起可轻松入手万达广宁商街建面约60-120㎡带租约商铺认购即送豪华家电、月饼一盒三、让利礼万达华府车位双节特惠仅15席6.3万起???最后祝愿大家 ?? ?中/秋/快/乐? ?阖/家/团/圆 ??万达广宁商街(万达广宁商街开街实景图)万达广宁商街自正式开街以来,已签约近400商家,目前已开业超300家,囊括特色餐饮、精品服饰、休闲娱乐、培训机构等业态,经营也是异常火爆,如渔先生、壹周家宴用餐高峰期排队等候悉属平常,每到周末更是呈现一席难求的盛景。对于想搭乘万达商圈东风的创业者,万达广宁商街现提供相应扶持政策!租金范围从30-60元/㎡不等,还给出了一定期限的免租政策。纵观九江市全城,这种价格及政策可谓是价格洼地。项目地址:濂溪区站前路与中轴司马路交汇处(导航至万达营销中心即可)财富热线:0792-8833333商家咨询:18816404062
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  • 【嘉圆·悦湖居】户藏万象,拥景诗意人生

    温馨提示:· 本项目推广名为“嘉圆·悦湖居”,备案名以地名办核准为准;开发公司为:“江西嘉浔置业有限公司”;· 本资料为要约邀请,不作为要约或承诺;· 买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准;· 相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因发生变化;· 本宣传资料相关业态、活动等仅作介绍,具体以营销中心现场为准;本项目产品为毛坯交付;本户型图中所提到的商品房面积为商品房建筑面积;本宣传资料所涉及的户型仅供示意参考,其装修、家具、陈设等非交付标准,不属于交付范围;不同户型的面积尺寸,功能布局,空间分割、门窗/管井形态位置等均有不同;相同编号户型,因所在楼栋、位置不同,局部结构、面积、外立面形态、管线位置等可能有所不同,具体以政府部门最终审定的图纸和销售合同为准;室外的装修、陈设、铺装等为非交付标准,实际交付时为绿地。· 本资料所发布内容为实时的信息,将不定期对宣传材料进行修改,敬请留意最新资料。免责声明:1、文章图片部分来源于网络;2、因编辑需要文字和图片之间亦无必然联系,仅供读者参考;3、我们所转载的所有文章、图片、音频视频文件等资料版权归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如原作者或编辑认为作品不宜上网供大家浏览,或不应无偿使用,请及时通知我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失;4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告之,我们将予以删除。来电联系客户服务热线:0792-7736666
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  • 俊怡·庐山御府 | 中秋手工冰皮月饼DIY活动-一份独特的心意

    Mid-Autumn Festival示意图海上生明月,天涯共此时又是一年中秋至月饼是中秋节当仁不让的主角每一块月饼都寄托着人们对团圆的期盼与家人团聚、赏月时怎么可以少了月饼这个重要角色呢示意图冰皮月饼它与传统月饼的区别一个是不用烤一个是冷藏吃风味更棒低油低糖,十分健康想吃的时候直接拿出来即可食用  示意图而且冰皮月饼制作超级容易即使是很少下厨房的人也可以轻松制作出来简直是我们这种手残党的福音啊来个动图感受一下↓↓↓示意图想不想亲手制作一盒无可代替的冰皮月饼  从揉面到装盒全程融入你最真挚的祝福每一口吃下,都是阖家的甜蜜示意图冰皮月饼DIY你心动了吗活 动 详 情活动时间:2019年9月13日-14日活动地点:俊怡·庐山御府营销中心参与方式:到访即可参加  将浓浓爱意揉进月饼里看那一枚枚晶莹剔透的冰皮月饼满载着团圆的心意为久违的相聚添一份情真意切的味道示意图最后,值此中秋佳节即将到来之际俊怡庐山御府提前恭祝大家中/秋/快/乐  阖/家/团/圆俊怡·庐山御府— 城南核芯地 · 山景臻洋房 · 生态舒适家 —建面约117-146㎡新品小高层/洋房即将加推恭迎亲鉴!新品即将加推,敬请期待!项目信息项目俊怡 · 庐山御府地址九江市濂溪区学府路118号(学府路与学府三路交汇处)电话0792-8888 338楼盘动态新品小高层、洋房即将加推建筑面积约117-146㎡三房至四房,恭迎品鉴楼盘简介俊怡·庐山御府,雄踞九江城市核心十里功能片区,坐落于世界地质文化公园、5A级风景名胜区——庐山脚下,将繁华点缀在山水之间,感悟群峦起伏、云海飘渺的诗意境界;项目比邻九莲南路、濂溪大道等城市主干道,多维交通体系覆盖全城,于城市鲜氧森林之中,匠心筑造九江甄品生活样本。项目优享高品质教育配套,临近九江市濂溪区第一幼儿园、双峰小学、濂溪区第一中学、九江学院、九江职大等全龄段教学资源,雄厚的师资力量与浓厚的人文学习环境,弥漫氤氲书香。并且项目周边有天虹广场、万达广场、十里老街等繁华商业,自带商业综合体和星级酒店,家门口就能享受时尚风情。聚焦城市繁华,未来可期。免责声明:1、因编辑需要如有文字和图片之间无必然联系的,仅供读者参考。2、我们所转载的所有文章、图片、音频视频文件等资料版权归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如原作者或编辑认为作品不宜上网供大家浏览,或不应无偿使用,请及时通知我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。3、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请告知,我们立即予以删除。4、本项目推广名【庐山御府】,备案名【庐山豪庭】,本广告仅为邀约邀请,不作为要约或承诺,买卖双方的权利义务以最终签订的买卖合同及其补充协议、附件等书面文件为准。5、本资料所发布的内容为2019年9月11日前的信息,敬请留意最新的资料。6、商品房预售证:九售许字(2019)第35号。
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  • 非凡25年:与城市共生,与时代共进

    沧海横流,风云瞬息
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  • 阳光城富力中奥·文澜府#6板式大宅盛迎耀世浔阳建面约110㎡-130?

    阳光城富力中奥·文澜府#6板式大宅盛迎耀世浔阳,建面约110㎡-130㎡,金秋载誉加推!恭迎品鉴!详情请咨询售楼部。VIP热线:4008-163163-转73338项目规划建设990户。项目为高层,超高层板楼。主力户型为110平-130平3居。小区共9栋,其中8栋高层住宅和1栋高层公寓(含底商)及南边沿街商铺组成,规划设计中主要采用19-33层高层住宅(1#-8#楼)和46层、50层超高层住宅(5#、9#楼)及33层超高层公寓的结合来组织小区的总体空间,住宅面积段110-142㎡,电梯服务户数主要为二梯四户,8#楼三梯六户,具体信息待定。毛坯交付。敬请关注。项目信息:阳光城富力·文澜府进驻老城核心浔东板块,项目位于长虹北路与庐峰东路交汇处(京九大市场),以约150米高度打造的超高层住宅群,为这座城市的层峰人物带来了全新的居住体验。项目地址:长虹北路与庐峰东路交汇处(京九大市场
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  • 聚焦丨碧桂园九江第八子,为何落子瑞昌?

    碧桂园,为焕新城市而来!
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  • 【富力浔阳公馆】情“谜”中秋,“绘”声绘影,富力陪您闹中秋

    月圆中秋,浓情富力
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  • 【嘉圆·悦湖居】山水藏诗意,亭廊溯匠心

    【嘉圆·悦湖居】国派大宅,vip诚意登记
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  • 【碧桂园联发浔阳府】叮咚!“家”期与你有约,幸福生活提前看!

    幸福是什么样子?100个人有100种想法其实,每个人都是自己的幸福设计者▲项目实拍图昨日的美好期待都化为今天灿烂的笑容就在下周,幸福的时刻如期而至碧桂园·江州府金秋交房季,欢迎您回家▲项目实拍图我们正在做后期的完善工作力求为大家营造一个功能完善、环境优美的小区请业主们稍安勿躁哦您们的新家就要呈现眼前啦▲项目实拍图家的样子,比想象中更美▲项目实拍图步步皆景的园林景观现代美观的外墙立面洁净舒阔的沥青路面修葺平整的绿色草坪延续了碧桂园一贯的品质让归家的背影形成靓丽的风景线归家礼遇,从走进大门开始▲项目实拍图走进敞亮开阔的大堂就可以看到整洁的楼道智能美观的电梯在外观上做了一层保护让归家又增添了一份美好心情物业中心,已正式迁入社区▲项目实拍图交房,并不是结束而是碧桂园为您服务的开始目前,物业服务中心已经正式迁入社区并开展工作静候各位业主的垂询我们将悉心且贴心的为您服务感谢信赖,欢迎业主回家▲项目实拍图一把钥匙,交付幸福生活感谢您对碧桂园·江州府的支持与信赖我们将用心经营好每个服务细节期待在未来的幸福绽放之日能迎接更多的业主回家真诚祝愿每位业主在新家能收获更多的幸福长按识别二维码关注我们免责声明 1、本宣传内容不排除因政府相关规划、规定及开发商不可控制的原因而发生变化,本公司保留对宣传资料修改的权利,敬请留意最新资料2、买卖双方权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准3、对项目周边环境、交通、教育、商业及其他配套设施的介绍,旨在提供相关信息,不表示本公司对此已作出了承诺,买卖双方的权利义务以合同约定为准4、本文部分图片源自网络,素材、版权属于原作者,转载素材仅供大家欣赏和分享。因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,请及时通知我们;本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权请来电告之,我们将立即予以删除5.示意图仅供参考,具体以现场实际活动为主6.项目备案名为【九江碧桂园】,与项目推广名一致。项目备案名为【碧桂园·江州府】,与项目推广名一致。预售证号:2018房预售证第186号;2018房预售证第187号。项目备案名为【碧桂园·九玺】,与项目推广名一致。预售证号:(2019)房预售证第123号? 。项目备案名为【碧桂园阳光城·天玺】,与项目推广名一致。预售证号:2018房预售证第418号。本项目推广名【联发碧桂园·天璞】备案名 【君悦小区】。预售证号:(2019)房预售证第120号。项目推广名为【碧桂园联发浔阳府·御园】,备案名为【碧桂园联发·浔阳府】。预售证号:2019房预售证第55号7.相关内容如有更新,请以最近资料为准,敬请留意。本资料绘制日期:2019年9月3
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  • 【碧桂园联发浔阳府】活动预告丨凉爽金秋,九月活动缤纷上线!

    免责声明 1、本宣传内容不排除因政府相关规划、规定及开发商不可控制的原因而发生变化,本公司保留对宣传资料修改的权利,敬请留意最新资料2、买卖双方权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准3、对项目周边环境、交通、教育、商业及其他配套设施的介绍,旨在提供相关信息,不表示本公司对此已作出了承诺,买卖双方的权利义务以合同约定为准4、本文部分图片源自网络,素材、版权属于原作者,转载素材仅供大家欣赏和分享。因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,请及时通知我们;本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权请来电告之,我们将立即予以删除5.示意图仅供参考,具体以现场实际活动为主6.项目备案名为【九江碧桂园】,与项目推广名一致。项目备案名为【碧桂园·江州府】,与项目推广名一致。预售证号:2018房预售证第186号;2018房预售证第187号。项目备案名为【碧桂园·九玺】,与项目推广名一致。预售证号:(2019)房预售证第123号? 。项目备案名为【碧桂园阳光城·天玺】,与项目推广名一致。预售证号:2018房预售证第418号。本项目推广名【联发碧桂园·天璞】备案名 【君悦小区】。预售证号:(2019)房预售证第120号。项目推广名为【碧桂园联发浔阳府·御园】,备案名为【碧桂园联发·浔阳府】。预售证号:2019房预售证第55号7.相关内容如有更新,请以最近资料为准,敬请留意。本资料绘制日期:2019年9月2日
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  • 【悦隽中央公园】从黄浦江到九江,新幸福,新梦想

    从古今到中外从两河流域到长江文明自古以来河流都是孕育文明的摇篮河流哺育了城市,让美好不断发生金融、教育、行政、人文都在润泽中如雨后春笋般的生长新城循着河流的脚步探索幸福的秘密千亿新城 为美好生活赋能新城控股总部位于上海,经过26年的快速发展,成为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团,连续十年位列中国房地产行业前20强。新城以“驼行千里”的精神,迅速成长为一家有实力、有使命的房地产企业。让幸福变得简单是新城矢志不渝的使命。新城幸会九江 提升城市幸福因为新城26年的稳健发展的节奏和九江2200年的文化底蕴不谋而合;因为新城的铮铮匠心和九江的赤子之心相融合……因为新城“让幸福变得简单”的使命和江城的美好生活相契合……所以新城和九江选择了彼此。新城起步于常州,扎根长三角,布局全中国,传播幸福的脚步从未停止。从黄浦江出发一路开拓,历经111座城筑造500余个项目,带着深厚的沉淀抵达九江。九江的内敛与浓厚的人文价值吸引了新城。九江号称“三江之口、七省通衢”与“天下眉目之地”,为“江西北大门”,依水而建,市区围绕长江为中心向南和东西向蔓延发展。当窥见九江这座江边之城,新城便义无反顾地来到这里。在这片土地上,新城要为美好生活赋能,为这座城市创造幸福的印记,提升人们的家乡自豪感。本土地产新锐 肩负美好扬帆起航两年前,九江市委市政府作出成立并做大市属国企五大集团部署,市城发集团应运而生,肩负让浔城更美好的职能和使命。在市委市政府坚强领导下、在市国资委精心指导下,市城发集团扬帆起航,劈波斩浪,致力于新时代、新使命、新作为!九江城发作为本土国有独资企业,对城市发展与规划有着更清晰的认识;新城作为千亿品牌有着更多的地产沉淀。两大品牌拥有共同的愿景,又各具优势,联袂共同打造精工品质,为九江人民打造集商业、公寓、住宅于一体的全栖生活范本,创造更有特色更有品质人居,同时也为九江这座城市树立幸福印记,让城市更繁华,让居住更美好。双匠联袂塑造城市的自豪感与归属感,于九江站南打造精品著作,启幕新都心,敬献一城精睿。新城从黄埔江到九江联合城发 塑造城市美好一脉相连 同饮一江水新幸福 新梦想未来已来大势共期1、本宣传资料所涉宣传内容仅作为项目宣传推广使用,不在任何意义上构成开发商的承诺与要约,宣传内容非交付标准,具体交付标准以买卖双方签订的《商品房买卖合同》及附件约定及交付时的状态为准。2、本宣传资料印刷时间为2019年9月。本公司有权对宣传内容进行修改、调整、敬请留意最新宣传资料。
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  • 开学有礼 | 叮咚~你有一份创意文具盒待领取!

    本周六文具盒、贺卡DIY,趣味开启
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  • 老年人夏天在碧桂园社区的正确打开方式(四)

    信步园林,乐享悠然!
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  • 专访富力集团王渤&星球研究所王朝阳

    从纽约到巴黎,到莫斯科,到香港维多利亚港,当人们兴奋地谈论那些高耸入云的摩天大楼,婀娜多姿的建筑,有一个公司无法让人忽视,这就是富力地产。2017年富力地产斥巨资收购万达77家酒店成为街谈巷议的佳话,也让我们看到了这个低调稳健的老牌地产巨鳄厚积薄发的冲劲!对武汉购房者而言,富力似乎显得有些神秘!这个享誉业界的“华南猛虎”,对武汉,乃至湖北的定位到底如何?自古以来,武汉就是文人墨客争相撰文、打卡的“网红城市”。7月份星球研究所发布了作品《什么是武汉》, 这篇文章阅读量达1000万, 累计7.2万在看,3.5小时阅读量就突破百万,当天阅读量达750万,而他们是否真正的了解武汉这座城市?2019年8月29日,在“让武汉更富力量”2019富力集团湖北品牌发布会举办前,房掌柜有幸专访到富力集团中南区域销售策划中心常务副总王渤和星球研究所主创团队王朝阳,讲诉他们与武汉的故事。我们都知道星球研究所是一个专注探索极致风光的公众号,也走遍了中国的许多城市,能谈谈当时为什么会想到选择武汉作为目的地呢?王朝阳:星球研究所致力于解构中国乃至全世界,理论上每个城市都可能被我们记录与呈现,现在我们正处于这个伟大工程的最初阶段。我们推出武汉是基于武汉的特殊性,一百多年来,武汉在中国扮演着十分重要的角色,如今又处于复兴的关键阶段。但很多人可能并不了解她,或者存在一些误解。我们希望通过我们的作品让大家真正认识这个城市。当时有预料到《什么是武汉》会成为爆文刷屏网络吗?你们觉得《什么是武汉》能成为爆文的原因是什么?王朝阳:按照我们以往的经验,《什么是武汉?》爆红网络是意料之中的。不过如此高的关注度确实超出了我们的预期。至于原因,我想在于三个方面。一是这篇文章质量好,不管是文字还是图片,而市场上缺少类似的作品。二是独特的视角,我们的图文呈现出了一个全新的、超出一般印象的武汉。这两者奠定了爆红的基础。三是武汉的特点。事实上,相对于同类城市,武汉的声音比较弱,比较憋屈,与其实力不相称。这篇文章的出现抒发了很多人的心声,勾起了大家的回忆。星球研究所写了这么多城市,为什么首次线下分享选择在武汉,并且选择与富力集团合作呢?能分享下这次合作的背后故事吗?王朝阳:一是因为邀请方是富力,品牌美誉度高,是星球研究所可以合作的伙伴,非常高兴受到富力的邀请。二是《什么是武汉?》爆红之后,确实非常多的读者给我们留言,非常希望我们能来武汉,但我们在北京,自己主办活动和粉丝见面有点困难,富力正好给了我们一个机会。这次发布会据说是富力集团在武汉的首次发声,是一场城市量级的品牌发布会,能谈谈为什么会在这样的发布会上,选择与地产行业毫无关联的星球研究所进行合作呢?王渤:星球研究所是一家专门从从事地理城市研究的专业化平台,星球研究所近期所发表的的文章《什么是武汉》,确实引起了许多武汉人的共鸣。富力集团之所以选择和星球研究所跨界合作,首先是因为与很多人一样,富力也有着对武汉这座城市充满了热爱,我们看到了武汉许多美好的事物、历史、文化,我们也希望通过富力的努力,去把这份美好去发扬和延续。其次,我们从中看到了武汉未来的发展潜力,富力此次进驻武汉,也希望能给武汉带来不一样的改变。你觉得富力集团进驻武汉,会为武汉这座城市带来什么?王渤:首先,我想跟大家聊一聊我心中的武汉。作为一个外地人,我在武汉生活学习了快20年,对这座城市有很深的感情。我们总说大江大湖大武汉,武汉这座城市有着将近3500年的历史,是我们国家的文化名城,也是九省通衢,国家的交通枢纽中心,除此之外,它还是全球大学生最多的城市,拥有80多所大学,这些标签让我们感受到武汉这座城市的魅力,总结来说武汉是一个江湖气与国际化融合的城市,同时也是一个在奔跑的城市,武汉每天不一样。同样,富力也拥有很多标签,我们是连续15年中国地产10强,全球最大豪华酒店业主,我们也是城市CBD的创建者。如果说过去的城市注重的是向外扩张,那么在当下,我认为城市更需要注重的是内在的更新。城市更新的过程不仅是改造物理空间,更是重新去定义城市的经济和文化,广州珠江新城就是很好的案例,从当年的渔村到现在的世界级CBD中心,富力参与了其中超过了20多个项目的建设,我们说一座珠江新城,半座富力造,因此,富力也诠释着城市的更新,我们用心打造未来城市记忆和现代生活的完美结合,也着眼于未来全新的生活发展方式。武汉作为中南区域的总部,我们高度重视在武汉及湖北的发展,目前富力在湖北取得项目四个,其中武汉两个,一个是金银湖畔优教社区武汉富力西溪悦居,另一个是光谷CBD的武汉美桥富力广场。这两个项目是我们在武汉战略布局的项目,富力集团对城市的区域价值有着较高的敏锐度和洞察力,相信富力集团进驻武汉之后,我们将凭借着25年的造城经验,为武汉的快速腾飞作注入新的动力,革新武汉的人居体验,最后用我们发布会的主题来总结,富力,让武汉更富力量。王朝阳:富力集团选择进入武汉市场,表明了其对武汉未来发展的信心。武汉的发展需要这样的地产品牌为武汉居民提供更好的居住环境与生活体验,让武汉更宜居。更多精彩活动,精彩详情关注公众号哟!富力·浔阳公馆全球富力 25周年庆 感恩大优惠首期4.9万起 抢住浔阳城芯建面约103-120㎡ 阔景三房 火爆劲销中!联系电话:0792-2272777免责声明:1.本资料相关内容、图片是网站转载作品,目的在于传递更多信息,并不代表赞同其观点和对其真实性负责。如涉及作品内容、版权和其他问题,请及时与我们联系,我们将在第一时间予以处理。2.本资料为要约邀请,买卖双方的权利及义务以双方签定的《商品房买卖合同》为准;3.本资料2019年9月5日启用,相关内容如有更新,请以最新资料内容为准;4.本资料相关面积段为建筑面积,最终计算面积以房管局测绘面积为准;5.具体优惠请咨询项目现场。
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  • 飘窗这样设计,实用又美丽!

    飘窗可以变成任何你喜欢的样子,实用又美丽
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  • 【美的金科华府】以匠心窥探生活本真!

    美的金科华府,围合而居,悠游生活,双园美学示范区即将开放敬/请/期/待
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  • 【万达广场】九江市8月房价出炉!你的心情还好吗?

    最近几天不论是朋友圈、抖音、微博通天盖地都是关于开学季的讯息新生家长的擦泪不舍高年级家长的欢呼解放令我等旁观群众过足看戏瘾但随之曝光的学区房房价及各区均价又令我等围观群众泪目心情犹如过山车房价不知不觉竟已如此之高!!!(截图来源:新浪乐居)九江多个区域房价皆呈上涨趋势浔阳区、濂溪区、开发区区7千往下楼盘已绝迹若你长期关注九江房价走势也定能发现九江“万元盘”与日俱增实际上,再往细梳理一番浔阳区核心地段高层普遍1W+濂溪区核心地段高层普遍8千+八里湖核心地段高层普遍9千+,洋房1W+开发区核心地段普遍7千+九江人民曾经觉得偏远的柴桑区如今也已6千+简单而言:如今想在核心地段买套房总价百万起步,首付30万是门槛(截图来源:住在九江网)当中,商铺的价格更是让人咂舌普遍1万5/㎡上下浮动更有甚者2W起步现在!倘若告诉你在九江能用买住宅的钱买商铺!你会作何反应?九江万达广场,向来是九江市的一张商业地标名片。(九江万达广场实景图)而与万达广场组成万达商圈的广宁商街,一方面凭借地标IP的地理优势,周边有超20万常住人口,消费市场庞大。同时,依托近期完工的天幕亮化,打造极具特色的夜景新地标,这儿人流量自然无需多虑。(万达广宁商街开街实景图)于大多数人而言,定是觉得这儿的商铺售价位列九江市商铺的前三。但其实真相是!门!槛!超!低!目前公开出售的压轴街铺建面约60-120㎡,最低单价还未破万!这是什么概念?这意味着相比市面上动辄1万5/㎡的商铺、1W+左右的住宅而言,万达商铺价格无疑最具性价比,60㎡的商铺仅需首付30万左右即可轻松拿下。值得一提的是,目前大部分带租约出售,这也相当于合同签订的那一刻你就可以成为名副其实的房东,还可实现收益最大化,无须等待交付的等待期。(已入驻商户装修实景图)除此之外,对于想搭乘万达商圈东风的创业者,万达广宁商街现提供相应扶持政策!租金范围从30-60元/㎡不等,还给出了一定期限的免租政策。纵观九江市全城,这种价格及政策可谓是价格洼地。还在犹豫神马!现在直接致电万达广宁商街招商销售热线0792-8833333了解详情,或直接导航至万达营销即可攀顶人生登峰!错过再无~万达广宁商街·潮趣街首付30万起建筑面积约60-120㎡招租业态:教育、餐饮、服饰、娱乐等租金范围从30-60元/㎡不等还给出了一定期限的免租政策咨询热线:0792-8833333招商热线:18816404062免责说明:1、本宣传内容不排除因政府相关规划、规定及开发商不可控制的原因而发生变化,本公司保留对宣传资料修改的权利,敬请留意最新资料。2、买卖双方权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准。3、本文部分图片源自网络,素材、版权属于原作者,转载素材仅供大家欣赏和分享。因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,请及时通知我们;本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权请来电告之,我们将立即予以删除。
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  • 【悦隽中央公园】新城入浔,启幕都会生活

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  • 俊怡·庐山御府 | 中秋手工冰皮月饼DIY活动--一份最独特的心意

    冰皮月饼DIY你心动了吗?
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  • 【悦隽中央公园】天赐良机|悦隽“油”礼

    悦隽中央公园城市展点这个周末给你不一样的惊喜悦隽中央公园自开放至今一直得到了九江市民的关注人气也是水涨船高这个周末万达城市展点又一次的点燃了大家的激情此次展点开启了全民挑“赞”的活动现场气氛也是极其的热烈本次活动中工作人员精心的准备了生活实用礼品他们感受到在繁忙的工作之余活动带来的放松与舒适同时也获得了极大的满足感和成就感据了解,下周悦隽中央公园快乐城展点就要开放了大家与我一起期待吧!!!1、本宣传资料所涉宣传内容仅作为项目宣传推广使用,不在任何意义上构成开发商的承诺与要约,宣传内容非交付标准,具体交付标准以买卖双方签订的《商品房买卖合同》及附件约定及交付时的状态为准。2、本宣传资料印刷时间为2019年8月。本公司有权对宣传内容进行修改、调整、敬请留意最新宣传资料。
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  • 【喜报】西子联合连续16年荣登中国民营企业500强!

    【九江印】建面约105-139㎡湖景美宅 4688元/㎡起
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  • 柴桑区“ 一河两岸”改造提升工程:挑灯夜战抢进度 加班加点赶工

      连日来,“ 一河两岸”改造提升项目各点齐上、全线开花。工地上白天机械雷鸣,夜晚挑灯夜战,参建员工放弃休息,不畏艰难,实行“5+2”、“白+黑”、争分夺秒,为确保“ 一河两岸”改造提升项目工期进度发扬连续作战精神,全力奋战在施工一线。一河两岸桥梁工程,新城桥、程河桥已建成通车,当前正在抓紧双瑞路桥、塔南路桥的桩基础建设和人行廊桥的亭栏安装,今天晚上我们正在抓紧抢抓塔南路桥系梁建设,力争塔南路桥双瑞路桥、桩基础和项目结构本月完工,10月份完成架梁11月建成通车,人行廊桥本月完工。  一河两岸改造提升工程,总投资3亿元,全长3.3公里,主要建设任务是实施沙河城区段河道改造提升,逐步推进沙河老桥、沙河新桥、程河路桥、塔南路桥改造;实施沿河南、北路拓宽改造工程;修建临河公园;实施沿河立面提升工程等,最终达到“河畅、水清、岸绿、路通、景美、人悦”的效果。(柴桑区发布)
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  • 重磅!九江中心城区近期建设规划38个公共停车场 用地总面积22.38

    九江新闻网讯(记者 柳飘蕙)9月12日上午,九江市政府新闻办举办“壮丽70年 奋斗新时代”系列专题新闻发布会,邀请市自然资源局局长虞莉清发布近年来九江自然资源管理工作有关情况。记者从发布会获悉,市中心城区近期建设计划并规划38个公共停车场,分三年实施建设,用地总面积22.38万平方米,总停车泊位数约7790个。新闻发布会现场近年来,随着九江市民生活水平不断提高,城区机动车和驾驶人保有量持续快速増加。据调查,2011年10月市中心城区约有小汽车7万辆,2018年6月接近20万辆,年均增长率约15%。2012年,原九江市规划局曾组织编制了《九江市中心城区停车场专项规划(2012-2020)》,我市有条不紊推进停车场建设,截至2018年底,市中心城区社会公共停车场共有朝阳、浔阳楼、塔岭北路、沙子墩、毛纺厂、花果园停车场等44个,六年的时间建设了约6500个社会公共停车位。虽然停车设施建设初有成效,但机动车保有量的増长甚为迅速。停车场建设项目是民生工程,考虑到城市更新和品质提升的建设时序,为了更快更好地弥补九江市停车设施的欠账问题,市政府高度重视,拟在棚改用地、公共绿地中增加停车场,用地紧张地区考虑机械式立体停车场。同时,该局编制了《九江市中心城区公共停车场建设计划(2019-2021)》,充分考虑规划公共停车场建设的可实施性,市中心城区近期建设计划共规划38个公共停车场(其中临时停车场12个),分三年实施建设,公共停车场建设总用地面积约22.38万平方米,总停车泊位数约7790个。目前,已征求相关部门意见,该计划已经市政府批准,即将实施。来源:九江新闻网
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  • 九江人防要回收地下车库?真相在这里......

    来源:掌中九江随着现在汽车的保有量越来越大,车位也变的越来越紧张,在一些小区,为了充分利用地下空间,建立起了人防停车位,而根据《人民防空法》的要求,建设的人民防空地下室,产权既不属于业主也不属于开发商,产权属于国家。开发商可以将其暂时用作车位使用,但是却没有出售权。一则消息让业主忧心近日,在中体奥城国际小区,就有一则消息,让不少业主忧心忡忡。由于早年这里的部分的业主从开发商手上购买的车位属于人防车位,而就在最近,大家听说,这部分车位有可能要被人防部门收回,于是,一些业主便开始着急了。有业主表示“那买了的是要退钱吗”,还有些业主则表示,“问题是卖都卖了,这又要收回是怎么回事”。在业主群里大家议论纷纷。有些业主甚至从隔壁小区打听说,“中辉小区已经在做收回车位处理工作。”人防车位可租 不可售那么,人防部门要回收人防停车位,这事是真的吗?为此,记者也电话联系了市人防部门,对于此事,人防部门工作人员表示,并不知情,“最近,按照省里的规定,我们是在对市里面的人防工程进行检查,但是我们这次主要针对的是工程质量方面,不合格的要求整改,并没有涉及人放车位的收回。”人防工程维护管理中心一位负责人表示,不过对于人防车位归属,目前,根据我国《人民防空法》、《物权法》等相关法律法规规定,地下人防车位,归国家所有,虽然没有明确说明人防车位能不能买,但可以明确的是,人防车位无法出售但可以出租,在非战时,业主拥有使用权,缴纳管理费即可使用。九江:人防车位只允许短期租赁 一次不超过5年对于业主们反映的,隔壁小区已经在进行处理了,随后,记者也联系了业主们所说的中辉世纪城物业公司,物业公司的童经理向记者解释说,中辉世纪城目前是在小区的部分人防停车位进行调整,不过他们已经对业主做好了解释工作,并不是收回,而是将原本的合同由20年改成5年一签。“对业主来说没有什么影响,只是当初在签合同的时候,因为公司是深圳那边的,所以和业主是按深圳那边的租赁时间写的,而现在我们发现跟九江这边规定的时间不一致,所以就把一次的租赁时间改下。”根据我国的《人民防空法》、《物权法》等相关法律法规规定,人防车位不能出售但可以出租,且租期不得超过20年。不过,在各地,对于租赁时间的执行标准却不尽相同。随后,记者也查询了下,各地的地下人防停车位租赁时限。在九江,根据《九江市结合民用建筑修建防空地下室工程使用管理暂行规定》,其中第三条明确规定:依法结合民用建筑修建防空地下室是国家强制要求配套建设的人防工程,属国防工程和社会公益设施,任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室;第六条进一步明确了“只允许短期租赁,每次租赁合同期不得超过5年”。而在江苏,根据《江苏省物业管理条例》规定:物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限是不得超过三年。同样,在安徽,根据《安徽省物业管理条例》也规定,人防车位出租的,租赁期限不得超过三年。但同时,在北京、上海等地,记者查询到的人防车位租赁时限又有不同,这些地方均是一次租期可以为20年。
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  • [专题] 美女主播带你看好房子——走进紫岭国际

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  • 中央一周两场会议定调区域发展,19个城市群迎来新机遇

    中国区域经济面临空间重构。??中央层面在8月最后一周召开的两场会议,将深刻影响到接下来的区域发展。??8月26日,中央财经委员会第五次会议召开,研究推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局、提升产业基础能力和产业链水平。??会议指出,经济发展的空间结构正在发生深刻变化,中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。要增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力,增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能。??8月31日,国务院金融稳定发展委员会(下称“金融委”)召开会议,指出要充分挖掘投资需求潜力,探索建立投资项目激励机制,支持愿意干事创业、敢于担当、有较好发展潜力的地区和领域加快发展。高度重视基础设施、高新技术、传统产业改造、社会服务等领域和新增长极地区的发展。??这两场会议的重点都在于,国家接下来将更加突出中心城市和城市群在经济发展中的作用,未来中国的人口和经济将集中于此。??第一财经记者梳理发现,中国推进城镇化建设到现在,经历过多轮顶层设计推动,如今已基本形成“19+2”个城市群格局。可以预见的是,从全面开发到重点开发,中国区域经济将会有一次空间重构,这将对区域发展布局产生深远影响。每一次的政策推动,都将加速推进人口、资本、技术等要素的集聚,本轮又会有怎样的发展机遇呢???中国城市群崛起??改革开放以来,中国城镇化建设加速推进。??国家统计局最新数据显示,2018年末,我国常住人口城镇化率达到59.58%,比1978年末提高41.66个百分点,年均提高1.04个百分点。??伴随城镇化进程,大中小城市和小城镇都快速发展,城市数量迅速增加,城市人口规模也明显扩大。2018年末,城市个数达到672个。2017年末,我国户籍人口超过500万的城市有14个,300万~500万人口的城市有16个,50万~300万人口的城市达到219个。??其中,大城市成为推动地区和国家经济增长的“原动力”。从数据上来看,中国大都市地区的人均GDP增长率是全国其他地区的四倍。2018年,全国有16个城市GDP跨过万亿元台阶,这16个城市经济总量在全国占比超过30%。??大城市的快速发展又带动城市群的形成和壮大。同时,在区域经济的政策设计上,通过培育城市群带动区域发展的思路在近10年逐渐形成。??2010年编制的《全国主体功能区规划》规划了“两横三纵”城市化战略格局,并提出在优化提升东部地区城市群的同时,在中西部地区资源环境承载能力较强的区域,培育形成若干人口和经济密集的城市群,通过推进城镇化带动中西部地区发展。??在此基础上,2014年编制的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》又提出,加快培育成渝、中原、长江中游、哈长等城市群,使之成为推动国土空间均衡开发、引领区域经济发展的重要增长极。??同时,这一规划还要求,优化城镇规模结构,增强中心城市辐射带动功能,加快发展中小城市,有重点地发展小城镇,促进大中小城市和小城镇协调发展。??此后的2016年,“十三五”规划提出,加快城市群建设发展,列举了不同层级的18个城市群。这18个城市群都是《全国主体功能区规划》中“两横三纵”城市化战略格局布局区域。??2017年,十九大报告指出,以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。2018年,《中共中央国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》发布,明确未来我国将建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式,推动区域板块之间融合互动发展。??根据《全国主体功能区规划》提出的目标,到2020年,“两横三纵”为主体的城市化战略格局基本形成,全国主要城市化地区集中全国大部分人口和经济总量。??国家统计局城市司近日撰文称,跨省区域城市群规划全部出台,省域内城市群规划全部编制完成,“19+2”的城市群格局基本形成并稳步发展。随着中心城市辐射带动作用不断增强,城市群内核心城市与周边城市共同参与分工合作、同城化趋势日益明显的都市圈不断涌现。??“19+2”即京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、海峡西岸、哈长、辽中南、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原、北部湾、晋中、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州-西宁、宁夏沿黄和天山北坡19个城市群,以及以拉萨、喀什为中心的两个城市圈。??这一连串的顶层设计推动,使得城市群迅速发展,其引领区域发展的作用也日益明显。比如,2018年,成渝城市群经济总量已经接近6万亿元,占全国的6.6%,而2014年这一数据为5.49%。??19个城市群分化??19个城市群源于《全国主体功能区规划》。该规划将全国国土划分为优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发区域。19个城市群属于优化开发和重点开发区域,主体功能是提供工业品和服务产品,集聚人口和经济。其他地区则属于生产农产品和保护生态。??虽然各类主体功能区在全国经济社会发展中具有同等重要的地位,但19个城市群是带动全国经济社会发展的龙头和重要增长极,全国重要的人口和经济密集区,也是我国在更高层次上参与国际分工及有全球影响力的经济区。??目前,19个城市群规划已出台或编制完成。第一财经统计,“19+2”范围涉及了全国各个省区市,其中19个城市群涵盖和涉及内地231个地级以上城市,而2018年末,全国地级以上城市为297个,也就是说全国超过70%的地级以上城市都纳入到了这19个城市群中。??不过,各城市群的发展水平参差不齐,可以大致将这19个城市群分为三个等级。??在城镇体系金字塔尖的长三角、珠三角和京津冀城市群,正在代表中国进击世界城市群。2月,《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布,将粤港澳大湾区定位为富有活力和国际竞争力的一流湾区和世界级城市群。5月,中央审议通过了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》,加速一体化进程。??其次是成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群、山东半岛城市群、海峡西岸城市群、辽中南城市群和哈长城市群。这几个城市群经济基础条件较好,人口规模较大,经济增长比较快。其中成渝城市群和长江中游城市群被定位为国家级城市群。??除此之外,还有北部湾、天山北坡、呼包鄂榆、滇中、黔中、兰西、晋中和宁夏沿黄等8个城市群。这些城市群地处欠发达地区,其中有4个还位于胡焕庸线以西地区。在人口数量和密度、城镇化率、经济规模等方面与城市群标准有差距,需要培育。??重点在中心城市??决定城市群分量的是其中的核心城市。比如,成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群这四个城市群拥有5个国家中心城市,成为全国新兴增长极。??《中共中央国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》提出,以北京、天津为中心引领京津冀城市群发展,带动环渤海地区协同发展。以上海为中心引领长三角城市群发展,带动长江经济带发展。以香港、澳门、广州、深圳为中心引领粤港澳大湾区建设,带动珠江-西江经济带创新绿色发展。以重庆、成都、武汉、郑州、西安等为中心,引领成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群发展,带动相关板块融合发展。??相比而言,北部湾、天山北坡、呼包鄂榆、滇中、黔中城市群、兰西、晋中群和宁夏沿黄等8个城市群缺乏大城市支撑。比如,北部湾城市群经济规模占广西的经济总量超过40%,但南宁的规模还处于全国三四线城市。呼包鄂榆城市群中的呼和浩特、包头、鄂尔多斯和榆林4市缺乏一个龙头。??实际上,城市群是从省域经济发展而来的,往往以省会为城市群的中心城市。因此,近年来,各地更加关注中心城市的发展,一些省份通过做大省会城市,强化引领带动作用、龙头作用。??不仅如此,在做强省会的同时,各地也在大力推进都市圈建设。今年2月,国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,提出以促进中心城市与周边城市(镇)同城化发展为方向,培育发展一批现代化都市圈,形成区域竞争新优势。??实际上,城市群范围较大,又涉及到多个行政区划,一体化进程推进较为复杂和艰巨,而都市圈发展的范围幅度相对较小,而且针对性很强,容易启动,因此往往从中心城市、都市圈逐级推进。未来在推进城市群一体化的进程中,将把都市圈放在重要位置。
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