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  • 今年九江楼市走势如何,一周后的这3场土拍值得关注!

    在“疫情”的背景之下,很多城市的土拍市场都停摆了。随着复工信号的开启,很多城市又开始了土拍工作的启动。 以首都北京为例,2月份成交了好几块土地。从土地溢价率来看,2月份平均溢价率达到了25%,而2019年全年北京溢价率仅为9.3%。 有声音说,土地市场的回暖意味着楼市的信心依然存在。 我们把眼光放在九江2月份即将挂牌出让的土地上。 重点关注的三个地块均位于柴桑区,先来了解一下基本情况。  一、DGF2019014地块 出让地块基本情况及使用条件(节选)(一)地块编号:DGF2019014;   (二)地块位置:沿河北路以北,阳光锦绣学府以西;   (三)地块四至范围:见规划红线图;   (四)出让面积:40000平方米;   (五)土地用途:居住用地;   (六)规划容积率:FAR≤1.5;  (七)规划建筑密度:D≤28%;   (八)绿地率:GAR≥30%;    (九)土地开发程度:现状;   (十)土地使用权出让年期:70年;   (十一)交地时间:竞得人缴清土地出让金并领取《国有建设用地使用权证书》后5个工作日内;   (十二)动工时间:交地后1年内;   (十三)竣工时间:动工后2年内;  二、DGF2019022地块        出让地块基本情况及使用条件(节选)(一)地块编号:DGF2019022;   (二)地块位置:柳林路以东,渊明大道以南;   (三)地块四至范围:见规划红线图;   (四)出让面积:17682平方米;   (五)土地用途:居住用地;   (六)规划容积率:FAR≤1.8;   (七)规划建筑密度:D≤30%;   (八)绿地率:GAR≥30%;   (九)土地使用权出让年期:70年;   (十)交地时间:竞得人缴清土地出让金并领取《国有建设用地使用权证书》后5个工作日内;   (十一)动工时间:交地后1年内;   (十二)竣工时间:动工后2年内;三、DGF2019029地块 出让地块基本情况及使用条件(节选)(一)地块编号:DGF2019029;   (二)地块位置:庐山北路以东,沿河北路以北;   (三)出让面积:126424平方米;   (四)土地用途:A块商业用地、B块居住用地;   (五)规划容积率:A块FAR≤1.6、B块FAR≤1.5;   (六)规划建筑密度:A块D≤45%、B块D≤30%;   (七)绿地率:A块GAR≥15%、B块GAR≥30%;   (八)土地使用权出让年期:商业40年、居住70年;   (九)交地时间:竞得人缴清土地出让金并领取《国有建设用地使用权证书》后5个工作日内;   (十)动工时间:交地后1年内;   (十一)竣工时间:动工后3年内;   (十二)依法依规需要说明宗地的其他情况:一、土地挂牌成交价仅为土地出让金总价款,土地出让金总价款中不含契税等其它税费。土地面积以实测为准。二、特别提醒:交纳竞买保证金时,请将系统生成的竞买保证金交纳银行帐户开户单位名称变更为“九江市柴桑区财政局”,其它不变;交易服务费交纳事宜请与彭女士联系(15949534773),切勿直接凭《国有建设用地使用权交易服务费交纳通知书》中帐户交纳。三、其它要求:1.地块范围内的规划道路由竞得人出资负责同步建设,竣工验收后无偿移交政府。2.地块范围内须建设计容面积不少于8万平方米现代化大型城市商业综合体(简称商业综合体),其中整体自持部分计容面积不少于5万平方米。整体自持部分的产权不得分割,自持时间自产权证日期起不少于10年。商业综合体须在《成交确认书》签订后26个月内满铺开业。3.商业综合体和住宅同步开发建设,住宅预售许可证在商业综合体主体结构达到正负零后方可领取50%,在商业综合体主体结构封顶后方可再领取20%,在商业综合体满铺开业后方可领取剩余30%。4.竞得入选人需额外交纳人民币大写参仟万元(小写30000000元)项目开发保证金。竞得入选人在进行资格审查时,需提交上述项目开发保证金交纳凭证,否则视为资格审查不能通过,竞得结果无效,该竞买人的竞买保证金不予退还。项目开发保证金在认定竞得人达到以下项目开发要求后,3个工作日内原帐户退还给竞得人,否则不予退还,并要求竞得人承担由此造成的一切法律和经济责任。项目开发要求:①地块范围内须建设计容面积不少于8万平方米商业综合体(认定标准:竣工验收报告);②地块范围内建设的商业综合体须在《成交确认书》签订后26个月内满铺开业(认定标准:竞得人提前3个工作日以书面形式向区国土局告知开业时间,由区国土局于竞买人告知的开业时间现场认定)。5. 竞买保证金和出让金均须使用美元或者港币交纳。四、环贤母园板块=未来柴桑区中心?重点关注的DGF2019029地块,位于柴桑区热点区域,毗邻柴桑区政府,紧靠锦绣学府、恒丰理想城、中辉国际、柴桑郡、美的国宾府等众多住宅小区环伺;地块周边教育资源成熟,有柴桑区第二中学、柴桑区新区小学、九江育英学校等多所学校;交通便捷,生活配套齐全,且临近4A景区中华贤母园、悠然园、八里湖海韵沙滩等。而且该地块的挂牌要求中,必须搭配不少于8万方的商业综合体。而且要求开发商自持部分不得少于5万方。这就意味着一个真正意义的综合体或许要在柴桑区诞生了。随着高铁新区的建立,众多规划的商业综合体,知名酒店的落地。柴桑区的前景值得看好!区域的未来价值值得期待。尤其是环贤母园板块,这里将会成为柴桑区又一人居示范区域。 五、2月27鼠年首拍花落谁家?三块地块到底花落谁家,本月27号,也就是下周四就将揭晓。“疫情”之下的新年首场土拍,能否如约而至?而这三块优质地块,能否名花有主呢?网易房产九江站将持续关注!而这三块地块成交情况与否,某种程度上也反应了一些开发商对今年市场走势的预判,尤其是在这个非常时候。 所以,鼠年第一拍,值得我们一起关注!我是网易房产君,一个日常聊楼市、偶尔尬段子的九江楼市名探。如果你准备买房、换房,或是关心楼市,快长按下方二维码加入我们!这里有区域群,也有专属项目群,快来和未来的邻居好好聊一聊~加群时请备注心仪的购房区域(如:浔阳区),可以直接走快速通道喔~无法扫码 请加微信wyfcjjz点一下“在看”,你会更好看耶~ 
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  • 九江住建局发布《关于加强科学防控疫情做好恢复房产市场交易工作

     2月19日,九江住建局在其官网发布关于加强科学防控疫情做好恢复房产交易市场工作的通知。
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  • 战“疫”之后,地产信心报告之用户篇

     2月17日,长达三周半的春节假期结束,多数企业迎来复工。抗“疫”之战开启下半场,疫情需要解药,经济回暖、提振民心同样需要一剂强心针。我们相信,没有一个春天不会到来。在复工之间,网易房产独家策划“买房用户信息指数调查”,以期洞察疫情之下,买房用户的心理变化。本次调查样本覆盖网易新闻客户端、网易房产85个买房置业群。
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  • 国家统计局权威发布!1月九江房价又涨!央行降息!买房最佳时机

      就在今天!2月17日上午,国家统计局权威发布《2020年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。1月份,全国商品住宅销售价格涨幅保持总体稳定,这无疑给房地产打了一针强心剂!其中,北上广深等一线城市均有不同涨幅,就连武汉也涨价了!!!1月份,各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实城市主体责任,房地产市场保持总体平稳态势。一、一线城市商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大,二三线城市涨幅稳中有落初步测算,1月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中,北京持平,上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%和0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京上涨0.4%,上海上涨0.2%,广州上涨0.3%,深圳上涨0.7%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格环比持平,上月为上涨0.1%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。二、一线城市商品住宅销售价格同比小幅上涨,二三线城市涨幅连续回落初步测算,1月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格同比上涨2.2%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.9%和3.4%,涨幅比上月分别回落0.4和0.3个百分点,均连续9个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.4%和3.7%,涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点,均连续10个月相同或回落。附注:1.调查范围:各城市的市辖区,不包括县。2.调查方法:新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据;二手住宅销售价格调查为非全面调查,采用重点调查和典型调查相结合的方法,按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。3.价格指数的计算方法详见中国统计信息网《住宅销售价格统计调查方案》。4.个别城市因存在滞后网签和集中网签情况,故对其历史数据进行了修正。5.表格中若含“—”,表示本月无成交记录。央行出手而就在国家统计局公布完1月70城房价涨幅数据后的15分钟后,央行又在其官网发布消息:开展2000亿元的中期借贷便利(MLF)操作,期限为1年,利率为3.15%。这意味着,中国在降息上迈出了关键一步。预示着,2月20日的LPR(贷款市场报价利率),将至少有10基点的降息。对2020年2月17日央行MLF政策的出台,有专家指出:1、释放流动性此次央行进行了两项操作,即包括中期借贷便利操作和7天期逆回购操作,客观上进一步释放了流动性。从流动性规模来看,包括MLF的2000亿以及逆回购的1000亿,客观上为银行等金融系统增加了更宽裕的资金,有助于后续积极支持实体经济的发展。而从利率本身来说,逆回购操作利率相对持平,而MLF利率则有所下滑,从此前的3.25%下降至3.15%。客观上使得资金成本进一步降低。2、房贷利率有望下行MLF利率下滑,客观上会影响LPR等指标。包括此前央行部分官员也表示,LPR存在下滑的可能,所以这都对后续LPR中长期贷款利率等预判形成了支撑。不排除2月份新公布的LPR数据会继续下调,这也体现了当前对于中长期资金成本下降带来积极的意义。而中长期贷款中,房地产贷款包括房地产开发贷款和个人购房贷款的比重相对大,所以这会使得后续房贷利率进一步下调,对于当前房企度过特殊时期、以优惠利率来促进项目销售等,都具有积极的作用。买房最佳时机再现?昨日关于恒大75折的消息已经刷爆了PYQ,恒大是行业龙头,“它”的一举一动某种程度上都是行业的风向标。龙头老大,尚且如此继续现金和回款,那么对于其他开发商来说,以价换量的机会还是存在的。刚需者切勿错过这一窗口期。虽然一季度数字不会太好看,但是没有必要唱衰房地产。特别是刚需需求,没有消失,只是延后。近日,不少城市对租客采取“一刀切”方式,无房可归成为棘手现状,且关于房东应不应该免租的争论,让不少人直呼“疫情结束后的第一件事:买房!”并且,在长期宅家期间,大家的消费欲望被抑制,在疫情结束后,部分人或许会出现“冲动消费”行为。著名财经专家刘晓博提出,疫情结束后,楼市会普遍回暖,也会有更多城市放松限制。非典发生后,广义货币M2反弹了3个百分点,造成了2004年CPI的大反弹——CPI从2003年的1.2%反弹到2004年的3.9%。所以,疫情对楼市的影响是四步走:零成交—下跌—反弹—创新高。因此,各项限制解除后,成交量比起往年同期甚至可能更高,实现“触底反弹”。对于刚需者来说,“疫情”撕开的这一窗口期,一定不要再错过。番外语今天是很多企事业单位正式复工的第一天。但是还有有很多企业没有开工。九江的几个商业综合体依然处在暂停营业的阶段。长虹大道从毫无车辆变成了零散的几台车。你们都开工了吗?经过这次“疫情”,很多人都明白了家的意义。一个家就是你在危急时刻的避风港。而房子作为家的重要承载物,变得很重要。而更多的关于房子更大、物业更好,都是附加在上面的更好的期望。愿真的能够实现:居者有其屋。综合网络信息及国家统计局、央行官网整理汇总。我是网易房产君,一个日常聊楼市、偶尔尬段子的九江楼市名探。如果你准备买房、换房,或是关心楼市,快长按下方二维码加入我们!或者加微信号:wyfcjjz。这里有区域群,也有专属项目群,快来和未来的邻居好好聊一聊~
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  • 今天零点起执行!江西再发一道疫情防控令,速转发!

    事关复工复产!江西省新冠肺炎疫情防控应急指挥部再发第14道令!复工复产改为报备制返岗员工无需提供健康证明除来自重疫区的务工人员在进行健康监测后一律取消隔离要求...各市、县(区)人民政府、赣江新区管委会,省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部成员单位:为更好地推动企业复工复产,省防控应急指挥部决定:一、各县(市、区)除根据疫情防控需要,决定实施封闭式管理的城市小区、农村村组外,对其他实行流动性管控的城市小区、农村村组,进出人员和车辆分别进行必要的体温检测和消杀后,一律予以放行,不得限制人员和车辆通行。二、各地要加强对复工复产企业疫情防控工作的指导和监督,取消因疫情防控对各类企业、建设项目复工复产的批准手续,复工复产改为报备制。企业和项目建设单位只需提前24小时将疫情防控方案向当地报备。在工业园区的,向工业园区报备;工业园区之外的,向行业主管部门报备。三、返岗员工需提供健康证明的规定已经取消,各地、各企业要严格执行。四、返岗时,除来自湖北等重疫区人员外,对其他地区的务工人员在进行必要的健康监测后,一律取消隔离要求。此令自2020年2月17日零时起由各市、县(市、区)政府、赣江新区管委会和各级防控应急指挥部执行,不得有误;省防控应急指挥成员单位、专项工作组依职责抓好落实并加强督促检查,对落实不力的单位和个人,必须追责问责。江西省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部2020年2月16日(来源:江西省人民政府发布)
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  • 重要通知!濂溪区居民快来申请防疫健康二维码,濂溪区通过大数据

    随着节后复工的时间越来越近,濂溪区即将迎来返程人流和区内人员流动的高峰期。为确保新冠病毒防疫工作顺利开展,最大程度保障人民群众生命安全和身体健康,落实江西省、九江市重大突发公共卫生事件一级响应的要求,濂溪区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部正式启动“濂溪区所有社区、村组及公共场所扫码入出机制”,特上线“濂溪区数字防疫健康登记系统”,要求所有濂溪居民提前扫码登记个人健康信息,获取个人防疫健康二维码,在濂溪区所有防疫健康检查卡口实施“一人一码,扫码通过”,便于疫情防控检查,快速入出。登记前,要牢记以下五点1、为节省通过检查卡口时间,请提前扫码登记个人健康信息,获取个人防疫健康二维码。2、请按相关法律规定及我区疫情防控工作要求,请务必如实填写,虚假填写、瞒报信息等情况,将自行承担法律责任。3、濂溪区居民及流动人员每人必填。请主动出示个人防疫健康二维码,供工作人员查验。4、无法通过手机扫码登记的老人、儿童等群体,出入小区填报信息时由监护人或小区工作人员予以辅助登记,对于60岁以上老人提供打印送码上门服务。5、企事业单位应当主动积极组织员工登记,一次性完成个人信息登记,对于经常外出本市的人员,每次返浔回单位需重新扫码核验。那么,接下来告诉你如何获取个人防疫健康二维码请做好以下几步:防控疫情-做好社区人员健康登记第一步:扫码工具扫描以下的二维码 第二步:进入社区人员健康登记界面 第三步:填写对应的填报信息 第四步:生成对应的二维码 第五步:居民保存二维码,等待审核。操作结束!牢记在心为加快登记健康环境,需要大家齐心协力共同维护,请广大市民自觉遵守扫码登记进入小区、企事业单位的管理要求,如实填写个人健康信息,理解、配合、助力疫情防控工作。
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  • 旭辉集团总裁林峰先生最新发文《2020 地产之变》

    调控的“灰犀牛”尘埃未落,疫情的“黑天鹅”又横空出现。地产2020,注定是坎坷波折的一年。战疫过后,宏观环境、市场、行业将加速变化,企业也必然随之而变。由于抗疫之战仍未结束,如果基于常态乐观的判断,二月底各地结束战斗,三月份大部分进入正常状态,湖北往后推迟一个月,武汉再推迟一个月。这样各地影响一个半月,湖北影响三个月左右。如果悲观一点,都到四五月份的话,那可能百分之七十的中小企业都要倒闭了,估计哪怕疫情不结束,政府也不会要求全部封闭,而是边生活边战斗,像新加坡一样,否则病毒没死,经济先死了。经济环境之变疫情对宏观经济的冲击可以从GDP、CPI、 股市、汇率四个方面去看:GDP总量影响较大:第一产业没什么影响,但占比GDP总量只有7%;第二产业估计复工和出口的情况,会影响一个月左右,占比39%;第三产业影响最大,占比54%,也最大。而且本来春节是旺季,估计最少影响两个月以上,同时也很难补回。按2019年99万亿计算,预估今年影响可能高达10万亿。通胀也正在路上,央行已经释放流动性近17000亿,未来可能更多,流动性宽松已成定局,对CPI压力巨大。19年CPI为2.9%,剔除猪肉影响比18年接近持平,20年可能要考虑上升至少1-2个百分点。股市还能撑多久?3号开市后一路上调,政策是为短期维稳无可厚非,但经济和企业毕竟还是受很大影响,时间一长总归还是会将波动体现出来。今年原本很多人预测的牛市不会来得太快,至少完全消化掉疫情的影响,一季度不太会涨,可能是建仓的机会。汇率承重压:贸易战硝烟未定,美国依旧虎视眈眈。疫情控制的时间一拖长,生产和出口不畅,信心不足,人民币汇率将会面临较大的贬值压力,如果疫情2月底得控,才有可能重回7以内。政策环境之变政策永远是用来与市场风险对冲的,而不会是叠加,要相信精英决策者们的智慧。今年整体看,政策环境会对房地产行业友好一些。整体而言,财政政策与货币政策今年一定会比较宽松,也有可能会进一步减免些税收,但估计幅度不大。去年减税完之后,各地的财政都相当吃紧,而且地方政府的债务杠杆还没降下去。年初还有天津、青海等省的国资平台将海外发的债直接违约掉了,面子都不去维护了,侧面看出地方财政的压力还是很大。但宽松的现金不会被允许流到房地产行业。地产调控政策整体会略为宽松,但不可能根本转变,中央不表态,各地根据各自情况守底线的前提下放松。有可能会对地产限售、限购、限签、限贷放松一些,但是一定不要寄希望限价和限制融资放开。有些城市可能会放松一些限价的,但很可能放松的这些城市,市场也买不到限价的水平了。另一个有机会的是各地政府为了卖地补贴家用,可能放开高端市场价格及限购条件。北京去年已经有了试点,让高端的靠市场,中端的配政策,低端的给保障。这更符合市场规律,既不会影响社会住房保障,又能把高收入人群的改善消费拉动起来,为今年的GDP做些贡献。剔除高端住宅,用中位数去看房价,比用均价去看更合理。市场之变覆巢之下,焉有完卵。经济总量的回落,必然影响到各行各业,房地产也不会例外。有人说,2003年非典时,地产销售也不跌反涨,是不是今年也有这个可能。我觉得可能性很小,2003年与2020年,就如同少年摔跟斗与中年出车祸的区别,完全不可同日而语。(此处不展开分析了,有兴趣可以打开《丁祖昱评楼市:看懂2003,才有资格谈2020!》一文)如果没有较强的政策支撑,2020年商品房销售总量很可能回落。2019年销售总量为15.9万亿,其中一二月份占比合计8%,3月份9%。现在楼市全部速冻,线上销售都是空话,没有线下体验,不会下单,但即使开放售楼处,客户也不敢来。按照乐观估计影响全年销售4-5个百分点,如果再延到3月份,可能就要影响到10个点左右。如果那样,20年的销售总额很可能回落到18年15万亿左右的水平,也就意味着,19年有可能成为地产行业销售的历史峰值年。从供给角度看,能供的货大概会比19年略少5%。虽然各地开工都会延迟一个多月,但各地有可能预售条件不会卡那么严。去年新增的投资量,会对冲今年一季度少供地,或供了但来不及年底开出来的部分。从需求角度看,经济冲击会影响一部分购买力,但政策会放松一些,释放一些居民杠杆,估计也可对冲一些。此外,由于通胀预期,可能核心城市的投资需求会有一些抬头,但还是要看各地限购放松的情况。从价格角度看,有回落压力。虽然不会严格限价,但部分企业为了应对到期债务,将不得不降价销售回笼现金。不同区域会有差异,城市治理水平好的,特别是医疗资源好的城市,价格可能获得比较有力的支撑。从客户角度看,存在需求的结构性变化。非典之后,客户转型需求暴增,偏向低密度的板楼,非密集区域,同时投资抄底也大幅增加。本轮来看,健康社区、家庭共享空间产品、投资需求,会有变化,同时需求会向优秀城市倾斜。行业之变外在环境和市场的变化,会导致行业底层逻辑的相应变化,增长规模、发展模式、内在逻辑等都会发生根本的改变。规模增长之变:行业的规模有可能到达顶点,顶点有可能意味着拐点,今后可能都很难超越这个总量,至少在成交面积上,可以剔除通胀的影响来看。头部企业的规模增长也相应放缓,甚至持平,部分中型企业有较高增速的可能性,会缩小与头部企业的差距,小型企业规模高速增长的机会已经极小了。发展模式之变:高杠杆的土储驱动模式将被颠覆。土储变成双刃剑,没有地就没有位,但在金融去杠杆叠加限价的情况下,过量土储已经不是弯道超车的发动机,而是套在脖子上的枷锁。行业进入稳速发展,大家都要确保油箱里的油能支撑到下一个加油站,而不是猛踩油门。行业发展将进入到高手对弈半目胜的阶段、进入到制造业的阶段、进入到精细化管理的阶段,以经营的内生型增长为主,存量整合的并购重组为辅,而且是企业级别的整合。回归内在逻辑:一是免疫力很重要,也就是提高自身经营质量的能力。抗疫也让我们明白,自身免疫系统才是健康根本,个子大不一定代表免疫力强。现在的各个百强排行榜其实是百大,未来房企百强不仅要规模,还要质量(利润),且要效率(ROE),更要有安全边界——负债率的控制(塔勒布提出应对黑天鹅的五条原则之一);二是存量资产经营能力,增量会减少,但存量不断在增,想长远发展,活得久一些,就绕不开存量的经营管理。强存量经营能力,能够吸引资本的加持和获取低息的资金,会是一条深的护城河;三是应对未来的创新能力:比如装配式生产、绿色健康社区、数据化、智能化和科技化应用等等。企业之变多难兴邦,亦兴企。外界生存环境和游戏规则的变化,逼得企业也要不断进化。如何向精细化管理,向价值链上的每个环节要效益,是能否活下去的根本。要当家,就要解决开门七件事——柴米油盐酱醋茶。开发企业经营的开门七件事是:投储供销存回利(投资、土储、供货、销售、库存、回款、利润),2020年也会发生变化。投资的周期会滞后,总量会下降:以往一季度会是一个投资的小高峰,为的是补充当年度的供货,赶在年内开盘。今年受疫情影响,政府推地会延迟,开发商也由于销售现金流断流,一季度会减少拿地。由于总销售额年度可能回调,加上金融机构去杠杆,预估拿地资金全年会比19年略为下降。土储是把双刃剑,没有不行,太多了也不行:由于行业进入长周期,很多地方房价的增长不一定跑得赢金融机构的高息,土储就会成为包袱。合理的土储应该是两年到两年半之间,既满足发展的需求,有时间弹性补仓,又不至于消耗太多的财务成本。高土储的公司今年会少拿地,加快盘活土储周转,降低土储存量。供货包括产品结构和运营节奏两个方面:供什么样类型的产品、供多少、什么时间供,是要深入对于客户判断、市场洞察和自身目标情况的综合分析。做得好,则如庖丁解牛一般,环环相扣、节奏流畅、一气呵成,不仅是个技术活,还可以是一个艺术活。今年的产品会往绿色健康方面有较快的创新,供货的整体节奏会延后。同时在市场压力下,很多项目要以销定产,以减轻工程款的压力,特别是三四线。销售永远是临门一脚,又常常是关键的一脚。销售年年的压力都很大,今年会特别大。政策限购、疫情关门、中介截杀等,让很多销售人员开始怀疑人生。今年的销售要在后面三个季度追赶年度总目标,会更难更累,但销售创新的手段目前看并不多,也没有有效的方案对抗中介的垄断,哪怕今年政策对限购会放松一些,迫于资金和年度目标的压力,有可能出现区域踩踏性的白刃战。在今年销售总量下滑的同时,行业的营销费率会比19年更高。库存是房企的癌症,今年是个去库存年。日子好的时候,库存放着没问题,越往后越涨,长周期来临,不涨反跌,特别是有产品不断升级的情况下,比如非典来时,塔楼的库存到后来都降价卖。库存,特别是现房库存和滞重库存,就是消耗资金成本的癌症,会占用宝贵资金,吃掉仅有的利润。今年的疫情,导致房企既缺资金,又缺利润,库存必须要严控。可售库存总量上限最好不要超过四个月的销售额,但怎么样不减价去库存,则又是一个挑战。回款是企业的造血功能,是生命线。在去杠杆的金融环境下,今年的回款尤为重要,是安全性的根本,是内生型增长的发动机。没有回款的销售就是耍流氓,专业的投资机构在评价一家房企时,不仅仅是看销售规模,更看重的是回款规模和销售回款率,更真实准确。整个一季度,回款规模估计会同比下降40%左右。希望今年的限贷和按揭额度能有所宽松,否则有很多短债到期的企业将会很难过。利润是里子,是根本;规模是面子,是方式手段。开工的延迟,对竣工结转有影响,房企的结转利润也会影响较大,哪怕已经锁定的销售,没有交付,就无法体现利润。特别是上半年,能补回的时间短,半年报可能影响比全年要更大。新常态下,房企会更关注质量,核心净利润就能最好地体现一个企业为客户创造价值的质量,是客户用钞票投票的结果,最真实。今年行业一定会关注利润排行榜,多过于规模排行榜。尊重常识 敬畏规律人类历史上战争、灾害、疾病总是不可避免,因此不管“黑天鹅”与“灰犀牛”,都是必然规律。自然界中也没有永续的指数增长,周期之所以叫周期,就是周而复始会再来的,所以经济发展变化周期,企业发展受到冲击,看是偶然,实为必然。“黑天鹅”不可预测,“灰犀牛”不可避免。知道规律如此,你也改变不了。改变不了世界,你就改变自己,不断努力地进化迭代,去更好地适应这个世界。不论是奋斗、学习、提升还是创新,都是进化的方式,但无论何种进化,都要快速付诸行动,能多一线生存的机会。但是,有危必有机也是规律,如果现在只看到危,而没有看到机,那就请记住,大家日子都很困难时就是机。(以上纯属个人观点,推测也会随疫情控制情况而变化)林峰 写于2020年2月11日来源:旭辉集团微信公众号
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  • 江西急发八大建议!保障房地产发展!

    由于疫情冲击,近日安徽、江西两地的房地产商会和房协分别向其相关部门发布疫情过后对地产企业扶持政策的建议。2月10日,安徽房地产商会提出十方面建议;2月12日,江西房地产协会提出八大方面建议。建议中均涵盖提供金融、财税扶持,放宽限购以及限价政策,阶段性放宽预售,房企可以不可抗力延期交房等,安徽甚至提议降低按揭首付比例以及降息。如果这些建议被采纳的话,当地房地产政策无疑将迎来一次重大转向。江西房地产协会《关于疫情过后对地产企业扶持政策的建议》由于当前新冠肺炎疫情的严峻形势和江西省地产市场下行的趋势,对地产企业正常运营造成严重的影响,为了保持地产市场的稳定健康,促进经济增长,保持社会稳定,根据江西省人民政府《关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施的通知》精神,江西房地产协会经广泛征求意见后,向相关单位提交《关于疫情过后对地产企业扶持政策的建议》。江西省工商联:大疫当前,举国奋战,多地封城,经济停顿,我们地产行业焦虑万分。江西省人民政府今年2月4日下发的《关于有效应对疫情稳定经济增长20条政策措施》,非常及时,非常给力,使我们倍受鼓舞。在疫情中受损最大的是服务业和小微企业,他们为抗击新冠的战斗付出了巨大的代价,地产行业同样也是。地产行业是高周转的资金密集型行业,它关乎到60多个上下游行业的兴衰。根据中央的部署,随着武汉封城,我省地产企业几乎一夜之间关闭了售楼部,销售活动完全停止,基本没有回款,企业资金压力巨大,复工和持续经营难以为继,银行的还本付息是个巨大的包袱。江西省地产协会做为江西省地产行业具有较高影响力的社会团体,我们特别向江西省工商联并由省工商联向有关部门反映地产行业遇到的难题,请求省、市政府能给予一定的政策扶持,帮助企业度过难关。我们认为,多年来的调控政策偏紧,新冠疫情的危害程度不可估量。为了保护我省国民经济的活力,帮助地产上下游企业度过难关,带动就业,保障税收,发挥房地产是经济压舱石和稳定剂的作用,特提出如下建议:一、金融政策方面1、增加银行信贷额度,加大放款力度,加快放款时间;2、协调相关机构对运营出现困难的房企适度延期还款时间3、适当降低房企贷款利率或者免除疫情期间的利息;4、对到期贷款利息予以缓交;5、对具备条件的商贷和公积金贷款及时并加快发放。二、财税政策方面税金延缓:2-6月份的税金分别延缓3个月缴纳,对土地使用税、房产税给予适当减免,企业所得税汇算清缴延期至6月30日;2、保险、公积金等福利缴费调整(1)五险一金在疫情期间予以缓交(2)阶段性降低当地最低缴费基数;(3)同意企业在目前困难阶段全员按照当地最低基数给员工缴纳社保;(4)企业可以自主为员工缴纳住房公积金。三、工程建设方面1、帮助企业尽早复工,组织协调外地劳务安全有序进入江西劳务市场;2、疫情期间,建筑材料钢筋、砼、砌体等材料价格做相应管控;3、帮助地产企业采购防疫物资,针对企业疫情期间发生的防疫物资采购使用费用给予一定的补贴;4、在疫情期间,施工企业设备租赁期限增加,希望政府倡议租赁企业相应减免费用或政府给予一定补贴;5、原定的农民工工资保障资金缓缴或免缴。四、房地产销售政策方面1、加速房查、网签及网备工作。3月份之前完成所有合理销售房屋的房查网签网备;2、阶段性放宽预售政策;3、适当放宽限购政策,加大人才落户激励,给与符合人才落户群体购房补贴或者贴息政策;4、适当放宽价格备案限制。五、延期交房方面合理引导舆情,对因新冠疫情复工受影响的地产企业,援引不可抗力的条款,准予延迟交房,政府出具同意延迟交房的证明。六、物业管理方面因疫情严重,物业人员工作量增加,各项防控措施导致的费用上升,给予适当补贴或税费减免;2、因疫情隔离、治疗导致失业或失去收入的家庭,国家给予阶段性物业费缴纳补贴。七、监管资金方面新增监管资金适时缓交;2、提取监管资金适度放开,通过调整提取监管资金的时间节点,企业提供保函等手段,提前释放监管资金;3、将设计费、营销费用、管理费用纳入监管资金使用范围。八、土地出让方面1、因疫情原因延期的,采用网络拍卖等形式,尽快恢复出让;2、降低拍卖保证金比例,放宽土地款支付节点;3、延长新供土地开竣工时间的要求;4、加快土地供应,土地款缴纳时间可适当延期。以上八个方面的建议,是本协会根据地产企业反映的问题提出的,如有不妥,请予批评指正。我们相信,在省委省政府的亲切关怀下,我省地产行业必将尽快复苏,为我省的经济发展注入活力,满足人民群众提供更多优质的住房需求。江西省地产协会2020年2月12日附:江西省房协《关于疫情过后对地产企业扶持政策的建议》文件
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  • 宅在家的第20天,我见过的“陌生人”只有物业

    ?1月23到今天,整整20天,没有一个寒假如此漫长,没有哪个春节假期难以逾越。 延期开学,延迟复工,在线办公...疫情突如其来,全国人民开始“闭关“。 小区都在实施封闭式管理,物业成为家门口抗疫的最后一道防线。防线的这一头,有很多种声音--- “我们小区,管的太松了,连消毒都不及时,这疫情过去得换房。” “小区封的太严了,矫枉过正了吧,租房凭啥不让进。” “说实话,我家小区房子一般,物业还是值得夸的!”  “他们小区物业管理不行,汽车随便进进出出的。”…… 疫情,成了判断物业实力的试金石。 从网易房产君的N个500人群里讨论来看,疫情爆发初期,不同社区之间的物业表现不尽相同。 好在,互联网时代的信息流通,也促成了各物业之间的交(an)流(zhong)学(jiao)习(jin)。重要的是,防护意识提高后,防护措施也随之不断完善。 而在这场守卫战中,一直被诟病的物业和物业费,到底有没有实现应有的价值? 疫情之下,物业大多会采取哪些应对举措,又有哪些企业的做法超出平均线? 此篇不可避免会受物业企业宣传力度大小影响,欢迎留言补充~执行力:快速安全是底线网上一个段子是,2020年的愿望本来是“好好活着”,现在变成“千万别死”。疫情之下,病毒进不来,小区不出事,是各物业企业的首要任务。此次新型冠状病毒主要通过呼吸道飞沫传播,也可通过接触传播。先阻断人传人、再阻断物传人成为防疫最重要的两件事。(联泰万泰城每日通报中,会标明消杀具体时间)(远洲物业每日通报中,会标明消杀具体时间)房产君了解了一圈,发现绝大多数社区的物业做法比较相似,主要是:适当关闭部分出入口,排查外地返浔人员;住户发放出入证,进出社区需测量体温;每日对社区内公共区域进行多频次消杀。包括目前房产君父母居住的安置房小区,某种程度上,这是物业对抗疫情的合格线。在基准线之上,做的更好,就是加分项,也让物业公司的服务水平高下立现。 1  快速反应的能力。不仅限于基础防疫措施实施的先后速度,对于疫情的反应速度更为重要。比如,联泰万泰城物业项目经理在整个九江口罩都急缺的时候,积极联系社区,购买到口罩8000个,并在第一时间转至急需口罩的业主手上。2月1日就完成了此项任务。在很多物业还连自己的工作人员口罩都紧缺的时候,联泰就做到了给业主提供了便利。在园区内巡查的时候,发现未带口罩的老年人,就积极进行劝导其回家防护并赠送口罩。别的不说,房产君对口罩十分心动。这个非常时期,能给你送口罩的那都是“生死之交”啊。联发物业更是积极应对,第一时间召开了全国各区域的视频会议,部署应对措施和安排具体工作。2  随着新型冠状病毒研究进展,及时跟进采取最新的应对举措。这些特别明显地体现在细节的处理上。比如接触传染案例出现后,联泰、碧桂园、远洲、银湾物业等第一时间在社区电梯配备纸巾;新城悦华中区域在其社区通过安置“废弃口罩收集专用桶”,统一收集废弃口罩并进行及时消杀,通过设立“临时观察休息区”,以保障遇到突发情况可更加及时、有效的进行处理.。(远洲物业人员在公共区域粘黏纸巾) (联发物业在对电梯按键进行消毒)重庆一小区更为“硬核”,由任职重庆畜牧科学院院长的业主提议,借鉴“养猪场”的消毒设备,由物业自制5米消毒通道。这些小而暖的防护举措,借助视频、图片在微信群、微博广泛传播。房产君父母所在的安置小区,也开始在电梯间粘置抽纸。专业性:特殊时期更可靠“群体不善推理,却又急于行动。”疫情发生以来,真相与流言齐飞,宅在家里当网友,每天的心情起伏如坐过山车。而最近的双黄连口服液导致双黄莲蓉月饼的抢购事件,都说明了及时公布正确信息的重要性。疫情期间,社区是央媒等官方出口外最有公信力发声渠道,某种程度上,对社区物业的依赖更重,因为它是业主能够抓住的、距离最近的稻草。除统一公布的全国疫情外,很多社区也通过公告栏、线上APP、微信公众号、业主微信群、管家朋友圈等,推送每日疫情及防控措施。新城、融创等启动了线上健康科普及医疗问询服务。比如新城江西联合春雨医生,开启“共同抗击冠状病毒”线上义诊咨询通道。提供7×24小时每人每天三次的免费咨询问诊服务。附加值:更多人性的关怀全民隔离的覆盖面越来越广,波及的人群中开始出现幼儿和老人。这是最需要物业人员更多关怀和帮助的群体。相对来说,在疫情期间,大型品牌物业能够调动更多的资源,比如大量采购物资,让业主足不出户买菜购物,也有相对更多的人力,为业主提供更多的服务。                         (碧桂园九江公司物业人员在为业主送菜上门)2月3日,碧桂园九江公司物业人员陈伟光在业主群里看到有一位业主发出了一则求助信息。经过一番了解之后,原来是家住8号楼的张阿姨,她已经70岁高龄了,儿女因为此次疫情不能回家过年,老人独自在家出门采买不便,眼看家里吃的越来越少,心里越来越愁了,所以才在群里发出了求助。 了解到这些情况之后,陈伟光立刻去超市采购了一些蔬菜和肉类,随后亲自为张阿姨送去,张阿姨感动地说:“虽然我儿女没有回来,但是你让我感觉到亲情一样的温暖!”类似这样的举动还很多,业主们也都很受感动!此外,线上咨询、报事或缴费等需求,都可以通过APP、400热线、管家微信、业主群等方式实现。而房产君父母所住的安置小区,在这一方面可以说是有心无力,全靠业主自力更生。房产君也收到了一些其他的评价。只能说好的物业和做的不够的物业真的在这场“疫情”面前全部展露无遗。疾风知劲草。突发事件下,各物业企业的反应灵敏度和措施完善度,高下立现。想换物业公司的小区,业主委员会可以从现在开始考察了。对于物业企业来说,非常时期更容易暴露出平时不易察觉的问题,不管是人员调配、物资储备,还是管理模式,也都出现了模范样本。尤其是医疗类配套储备,未来比重将会有所上升。房产君之前就探讨过,物业好坏对于房子保值、升值潜力的影响,经此一役,相信购房者未来在买房决策上,会向一直被忽略的物业有所倾斜,曾经“肉痛”的物业费,也觉得没那么贵了。而在特殊时期,原本掩藏在和平之下的问题也逐渐暴露出来,对社区来说,管理、防控要放得开,更要收得回来,开放式小区或许更加难以被接受。最后,期待疫情过去,早日相见!互动时刻:曾有人说,挑小区就是在挑邻居,这次疫情让我们发现,挑开发商就是在挑物业。现阶段的房企,最好的物业服务,就是最大的品牌宣传。是否能守好“第一道防线”,在响应政府号召的同时,从居民的实际需求出发,成为企业树立良好口碑的关键。我们也希望通过这次疫情的考验,物业行业的服务管理水平能有新的发展。你满意现在的物业?疫情之下,你家的物业采取了什么措施?欢迎在评论区留言讨论~最后放几张以前小编拍的照片。希望车水马龙的九江能早日回归!------------------------------------- 我是网易房产君,一个日常聊楼市、偶尔尬段子的九江楼市名探。如果你准备买房、换房,或是关心楼市,快长按下方二维码加入我们!这里有区域群,也有专属项目群,快来和未来的邻居好好聊一聊~加群时请备注心仪的购房区域(如:浔阳区),可以直接走快速通道喔~无法扫码 请加微信wyfcjjz点一下“在看”,你会更好看耶~
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  • 抗击疫情!九江三医院马祖山分院绿化工程提前完工

     2月10日,记者从九江市园林局获悉,九江市第三人民医院马祖山分院绿化工程于2月9日全部完工,为该院投入使用创造了良好的环境。党员干部争分夺秒施工(九江市园林局提供)  记者了解到,为做好应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作,九江市启用防疫定点医院九江市第三人民医院马祖山分院。2月6日,九江市园林局接到九江市委市政府紧急任务,负责实施第三人民医院马祖山分院绿化工程,要求2月9日前完成。工期紧,任务重,市园林局竭尽全力组织机械人工冒雨进场作业,清表、整理场地、在市园林局苗圃就近起苗进行绿化种植、铺草皮、种草花、浇水管养、冲洗地面……九江市园林局党员干部充分发挥勇于担当、敢打硬仗精神,克服人员组织和材料运输困难,争分夺秒进行各项施工。在市城管局及相关部门的支持下,于2月9日上午提前半天全面完成任务。九江三医院马祖山分院绿化工程提前完工(九江市园林局提供)  本次工程绿化改造面积5200平方米,栽种桂花、红叶石楠树等乔灌木138株,种植草花10000株,铺设草皮1300平方米,播撒草籽花籽5000余平方米。
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  • 抗击疫情!这群人也是24小时守护在防控第一线

     当你们穿着睡衣坐在沙发上查看每天的疫情发展情况时,总有那么一群人为了防止疫情的蔓延,24小时守护在疫情防控第一线,交通运管人就是其中之一。他们没有豪情壮志,但他们却知道疫情防控不能没有他们。运管人员在疫情防控卡点检查(九江市道路运输管理局提供)  不能开车,我就步行到卡点  “黄炜,帮我开个证明,因居住在庐山市南康镇,需每日从庐山市海会镇疫情防控卡点步行至濂溪区高垅乡疫情防控卡点上班……”这是濂溪区运管分局稽查科科长宋滔在微信工作群对办公室主任黄炜的呼叫。只因疫情防控升级,庐山市采取封城,居住在庐山市的宋滔只能每天徒步数公里到卡点值班。本来分局已考虑实际情况,不再安排宋滔值班,但他说,“非常时期要24小时值守,大家都很辛苦,我怎么能待在家里。不能开车,我就步行到卡点。”  同宋滔情况一样的还有居住湖口县的刘小华,也因疫情防控升级,湖口县采取封城,他没有向分局提出暂停值守任务,毅然出城到卡点值守,他说:“如果出城后回不了家,我就奋战一线直到抗击疫情胜利。”  “朱珂,我不会开车,可不可以坐你车来回,我们俩合班值守?”曹正斌不好意思地询问道,“可以啊,不就是16个小时而已……”朱珂毫不犹豫地答道。没有豪情壮语,只有对16小时值守的轻描淡写。  做好车辆调度,确保应急物资的运输  1月28日14时50分,接到九江市新型冠状病毒疫情防控应急指挥部指令,需要调用九江某公司车辆,从九江市老中医院附近的快递点接收7箱援助湖北省的防护眼镜。接到任务后,陈鸣第一时间赶到收货点做好监督和协助工作,经过50分钟的紧急运输,7箱应急物资按时顺利地送达指定地点。  这就是濂溪区运管分局市场管理科科长陈鸣的工作,他说,不能请战到疫情防控第一线,我就要做好应急物资调配、各类数据的统计报送工作,疫情防控工作不能在任何环节掉链子。陈鸣每天都坚守在办公室,生怕错过一次信息的接收和报送,即使妻子犯了重度腰间盘突出卧床不起、即使幼子需要照看,他却只能麻烦自己的父母照顾。  “老婆生日快乐,值班陪不了你!回去补上......”这是章文皓元宵节时发的一条朋友圈,并配上了他和老婆的相片。  由于疫情防控前期他有感冒症状,为了大家的健康,分局安排他居家隔离,后确诊为普通感冒,他第一时间申请到防控第一线,即使老婆怀孕需要人陪伴、即使元宵节是老婆的生日,他依然请战第一线。  同事们看到这条朋友圈都有些泪目,不仅仅因为他陪不了老婆过生日,而是心疼在一线值守的同事们,24小时的轮流值守,他们没有怨言,他们义无反顾!
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  • 九江一小区电梯井突然起火 所幸无人伤亡

     2月11日,记者获悉,九江某小区内有一栋楼发生火灾,从市民提供的视频中可以看到,现场浓烟滚滚。居民楼多楼层冒出浓烟(视频截图)  记者从市民提供的视频中看到,在某小区内一栋居民楼电梯井有多处楼层冒出滚滚浓烟,视频画面中无可见明火。  记者了解到,2月11日19时左右,浔阳区内的浔阳江畔小区11栋的电梯井发生火灾,所幸未造成人员伤亡。消防救援很快便赶往现场灭火,不久后火情得以控制。  目前,起火原因还在调查中。
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  • [专题] 美女主播带你走进阳光城文澜府

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  • 相互转告!九江公交继续停止运营,恢复时间另行通知

    2月10日,据九江公交发布微博消息,原定于2月10日九江市公交恢复正常运行,但由于受到新型冠状病毒的影响,为了减少人员聚集,保护大家的安全,公交继续停止运营,恢复运营时间另行通知,麻烦大家相互转告!
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  • 【重磅】非九江户籍人员和牌照车辆进入主城区将劝返!

    交警部门温馨提示,因疫情防控工作需要,切实保障人民群众身体健康和生命安全,根据国家有关法律法规和江西省重大突发公共卫生事件一级响应要求,从2月9日16时开始,我市对进出九江市主城区人员、车辆实行管制。   对所有进入九江市主城区的非本地户籍人员和非本地牌照车辆原则上一律劝返,做到不漏一车、不漏一人。进出九江市主城区的高速公路九江东收费站、九江收费站、八里湖收费站、赛城湖收费站、姑塘收费站均设立检测卡点,原则上仅允许九江牌照车辆和户籍地为九江地区的人员通行;对于户籍或者车牌为外地,在九江工作的人员,由所在工作单位出具证明后可通行(证明由单位盖章拍照发送即可)。九江一桥检测卡点按原设置不变。来源:九江交警
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  • 经历了这次疫情,关于买房我有三句话要说

     时代的一粒灰,落在个人头上,就是一座山 今天是元宵节,是大家阖家团圆的日子。但是很多人却没办法在这样一个夜晚一家人坐在一起吃个饭。 他们有的忙于在抗“疫”一线,舍弃小家,照顾大家是他当下唯一的选择。 他们有的正在和“新冠病毒”做斗争,这顿饭又算的了什么呢? 像小编虽然坐在家里,但是也没办法和父母团聚。虽然住在一个城市,但是毕竟有几公里的距离。小区外面的街道一阵阵传来喇叭的声音:不要出门,安坐家中。 是的,一顿饭而已,哪怕是元宵节的一顿饭。 没有什么比挺过这段时间更重要,没有什么比生命更重要。 从来没有过这样的春节,在我的印象里,这是第一次。全国按下暂停键已经快20天了,目测还要继续下去。 在这次“疫情”面前,你看到无数的面孔在网络上上演。有的是正气盎然、有的是贻笑大方,而有的则是撕心裂肺。我们作为参与者又是旁观者,看到的只是一个个故事、一个个段子而已,殊不知对于当事人来说,那却是一篇鸿篇巨制。 时代的一粒灰,落在个人头上,就是一座山 这粒灰残酷无情的落在了很多人的头上,席卷了很多行业。也包括小编从事的互联网地产媒体圈。 从各种各样的信息来看,作为我们的上游甲方们,在2月17日开工已经算是比较快的了。更有甚者,选择了3月份开工。 2月份基本上是黄了!很多同行的朋友交流都或多或少露出这样的担心。 是的!工作层面确实很受影响,但是也正是自己学习提高的好时机。 充电、思考、提升,是每一个职场人都应该在这个时间把握的。 我呢,也不例外。 每天在各种各样的新冠病毒新闻里穿梭上穿梭去。也没忘记自己干的地产这行。也在关注着各式各样的地产新闻。 将这样的社会新闻和地产这个行业结合起来,你会总结出很多东西。小编大概总结了以下三点,很想和你一起聊一聊。01疫情结束后,你最想干的事是什么?   我觉得是买房。这是很多租客朋友在这次疫情里深切感受到的。尽管我们防的是病毒,但是由于租户的更多流动性,所以很多城市很多小区,在对租户的管理上更加严格一些。                                        (图片来源于网络,侵必删)就拿九江来说,近日八里湖新区也发布了暂停房屋出租的通知(防控升级!八里湖新区发文:房屋一律暂停出租!)。小编有个同事,近期本来就打算在公司附近找房子。现在看来这个计划要推迟了。图中有个网友总结的很好:没有自己的房子处处受限! 所以还没有上车的朋友,真的,疫情结束后赶紧去买套属于自己的房子。02好的物业,真的可以救命这次疫情,将每个小区都隔离成一个个的个体。这是史无前例的。而正是由于这样的特殊情况,物业的作用真的太重要了。 我们大多数人买房子的时候,都只是关注到品牌、地段和价格。几乎很少注意到物业。殊不知,一个好的物业不仅是你生活的好帮手,也在某种程度上决定了你的小区增值程度。 开发区之前不是有个不错的楼盘,但是由于物业管理一般,车辆随便进入,很多住在那里的朋友都说现在感觉一般。  前几天小编就这次疫情中的物业的一些表现,也写了一篇稿子:疫情当前,九江这些小区物业在行动!上图都是一些优秀物业的代表,在这场战“疫”中,大多数物业还是很给力的。物业,这样一个平时在全网被很多人诟病的行业,在这次大考中,还是表现的很优秀。 也有一些物业被网友们吐槽,希望他们也能赶上来啊。毕竟业主就是你们的衣食父母啊!所以在这次战“疫”中,好的物业真的是可以救命的。买房一阵子,物业一辈子。这句话真的是没有错的。 而对于九江来说,一般一些品牌开发商的楼盘都是自持的物业。这些物业服务规范,可以说是明星物业。比如碧桂园、美的、新城等。也有一些品牌房企则选择了引进品牌物业。例如绿城和金地。所以经历这次“疫情”,你是不是对物业有了更多的认知了呢? 03如果可以,我想买套大一点的房子现在以九江来说,小户型的房子确实不多。基本主销的还是110平的。因为110平的基本都在三房或者四房,可以满足基本的居家需求,也可以让价格控制在自己的承受范围之内。 但是经历了这次“疫情”,小编发现这样的房子面积真的不够。 一家人在一起哪里也不去,活动的区域就是这100多平的时候,你会发现真的不够用。别人闭关都是1000多步,你闭关只有100步。 尤其是这几天在家办公的时候,你几乎找不到一个合适的放电脑的地方。 原来我们都是早出晚归,房子更多的就是睡觉。就算周末,一家人在一起吃个饭,全部待在房间里,也是几个小时的事。 而这次特殊的经历,你和你的家人要一起待在这100多平的房间里几天、十多天,乃至一个月的时候。这个时候你的感触是不是完全不一样了呢? 这个时候你好想有一个宽敞的书房,能够让你安心的在家办公。 或许你还奢侈的想想,要是有一个影音房就更好了,可以关在里面看一天电影。 如果还能有个露台或者小院子就更棒了,你不想出去吹下风,你家的狗狗估计也快憋疯了。 大的空间不只是居住功能上的多样性,也是保证你们一家三代能够一起天伦之乐的必要条件。往少了说,一家三代五口人最少吧。所以,一下子聚集这么多人,大的户型也是必要的。 所以,经历过这次“疫情”,我想你对什么样的面积才是适合你的需要有了更深的认识。真的,如果你的条件还可以的话,尽量买大一点的吧。140平往上吧。04写在最后武汉事件让我们清醒的认识到,健康才是一切的根本。希望这次疫情快点过去,希望我们都能善待自然。没有一个冬天不可逾越,没有一个春天不会来临。相信等到樱花盛开的季节,珞珈山依然是人来人往。我们终将会摘下口罩,去见想见的人,去亲吻你最爱的人!截止发稿之前,江西确诊病例698例,其中南昌168例,九江97起,赣州64例。黄冈2041例。江西治愈人数达55例。                     — END —
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  • 防控升级!八里湖新区发文:房屋一律暂停出租!

      为切实做好防控工作,最大限度减少人员流动,最大力度控制疫情传播,确保广大群众生命安全和身体健康。八里湖新区发布第4、5号令,进一步强化防控十条。八里湖新区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部令第 4 号八里湖街道、赛城湖街道筹备组、赛城湖新城管委会、赛城湖综合垦殖场,区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部成员单位:为切实做好防控工作,最大限度减少人员流动,最大力度控制疫情传播,确保广大群众生命安全和身体健康,依据《中华人民共和国传染病防治法》《中华人民共和国突发事件应对法》等相关法律法规,经九江市八里湖新区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部硏究,现就进一步强化房屋出租管理作出如下决定:1、从2月6日起,本辖区内一律暂停房屋出租。2、针对已经出租的房屋,房主要切实加强对租房人员的管理,根据疫情防控要求,加大对租房人员信息排查,主动向社区报告,发现发热等异常立即报告并采取有效防控措施,做到不漏一人。3、对违反上述规定在疫情期间出租房屋或不如实上报信息造成疫情传播的,一经查实将依法严肃处理,请互相监督。举报电话:0792-3906119此令由八里湖街道、赛城湖街道筹备组、赛城湖综合垦殖场执行,不得有误;八里湖新区防控应急指挥部相关成员单位、专项工作组依职责抓好落实并加强督导检查;对落实不力的单位和个人,必须追责问责。九江市八里湖新区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部2020年2月6日八里湖新区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部令第 5 号八里湖街道、赛城湖街道筹备组、赛城湖新城管委会、赛城湖综合垦殖场,区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部成员单位:根据江西省《关于进一步强化疫情防控十条措施的公告》要求,结合新区实际情况,现就进一步细化疫情防控有关措施明确如下:一、所有村(居)、组、小区实行封闭式管理,本村组(小区)居住人员凭有效证件进出,并进行体温检测。在前期已排查的基础上,对区外往返人员,再来一次地毯式排查,不留盲区,不留死角,不留隐患。物业小区由房屋管理办公室负责落实,无物业和单位管理的小区(村组)由街道(筹备组)负责落实。二、对已发生确诊病例的社区,可根据疫情情况,对小区实行封闭式硬隔离,组织消杀,禁止人员和车辆出入,确保疫情不蔓延、不扩散。三、所有外来新区人员要主动向所在单位及村(居)、组、小区报告。不主动申报、拒绝接受测温、医学观察等防控措施,将依法追究责任。四、城乡社区居民出现发热、咳嗽等症状,必须第一时间向所在地村(居)、社区报告,村(居)、社区必须指定专门工作人员,用专用车辆立即送到指定医院发热门诊就诊,避免发生再传播和交叉感染,并确保第一时间得到诊断诊疗,严禁瞒报、漏报、迟报。在高速路口等交通要道排查到有发热、咳嗽等症状的往来人员时,必须及时安排专人专车送到指定医院就诊。零售药店出售退烧、咳嗽类药品,实行实名制登记,第一时间上报市场监管局。五、非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭。农贸市场、超市、药店等场所合理安排营业时间,定期消杀,进入人员一律测温、佩戴口罩。快递、外卖实行无接触配送。对违反临时停业管制的行为,依法给予严肃处理。六、做到少出门、少上街、不串门、不集聚,居民外出必须戴口罩。除特殊需要外,倡导每户家庭(居家隔离家庭除外)每两天指派1名家庭成员外出采购生活物资。对举办或承办集体聚餐、参与聚众活动的单位和个人,将严肃处理。七、加强小区环境治理。防疫期间做好小区清洁消毒、垃圾分类处理;所有电梯及其他小型密闭场所每日实施预防性消毒,组织开展以环境整治为主、药物消杀为辅的病媒生物综合防制工作。八、进一步提高全民防控意识,通过社区宣传栏、悬挂标语、微信公众号、小区设置广播以及建立小区、楼栋微信群等多种形式,将疾病防治信息传达到每一个家庭、每一个人,营造群防群控、科学防控和“不造谣、不传谣、不信谣”的防控氛围。九、所有居民一律遵守国家、省出台的疫情防控各项规定。党员干部要发挥带头作用,管好家人、亲属,积极主动参与疫情防控工作,带动街坊邻居自觉遵守规定。此令由八里湖街道、赛城湖街道筹备组、赛城湖综合垦殖场、市场监管局、社会发展局、房屋管理办公室执行,不得有误;八里湖新区防控应急指挥部相关成员单位、专项工作组依职责抓好落实并加强督导检查;对落实不力的单位和个人,必须追责问责。九江市八里湖新区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部2020年2月7日来源:九江新闻网
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  • [专题] 网易房产名企品牌馆暨线上售楼部

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  • 共克时艰!很多九江房东看到后,开始免租了……

    近日一封手写的亲笔信在朋友圈广为流传 人民日报也跟踪报道了此次事件 ▼       在这封亲笔信中,业主写道:“受疫情影响,饮食业受冲击已显露,贵酒家也不能幸免,遇到暂时困难。为此,我方决定全额免去2020年2、3月的租金,以后视形势发展再作协商,共度时艰。望贵酒家全员坚定信心,疫情过后前景会好起来的,以此共勉,加油!”。据了解,该名包租公是一位名叫何炽的76岁老人。1月28日万达集团发布消息从1月25至2月29日万达旗下全国323个已开业万达广场 租金物业费全免 ▼突如其来的疫情让全国人民瞬间投入这场无硝烟的战争中但这场疫情带来的不只是病毒也出现了一些经济问题各类服务行业的暂停营业和关店 这个春节九江的中小创业者们  心里也都不是滋味儿 除了各大商场物业之外 还有很多个人房东也加入了免租大军之中 无疑是雪中送炭能缓解商户不少压力▼       我们的近邻上饶市,近日网上流传了一份适度减免各类租户租金的倡议书。从文件可以看出,发出倡议函的是上饶市房地产估价与经纪行业协会。一时之间,小编暂时无法确认事情。但看见上饶的小伙伴都纷纷开始了转发。           倡议书里指出,无论你是铺面、写字楼、还是厂房、仓库,希望房东们能够免掉2月份租金,并对3-4月施行租金减半的策略!别着急羡慕外地 我们九江也有好房东免租 来看看我们本土优秀企业的代表-联盛集团 免除1月25日至重新开业的租金当然,还有我们的九方、乐盈也都纷纷出台免租政策给他们点赞!                            疫情当前,我们想真诚的呼吁,希望有九江好房东愿意站出来,伸以援手,以适当减免租金的形式为九江中小服务企业献一份力量和爱心,他们背后也都是一个个员工的家庭,企业不能倒下,九江也真的需要他们!共度时艰!房东免租吗?扩散,说不定房东看到了!给我免租!主编:小易 |整理编辑:小蛋蛋图源:网络、朋友圈the  end  
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  • 九江30日新增确诊病例11例,累计确诊42例!全省240例!

     2020年1月30日江西省新型冠状病毒感染的肺炎疫情情况  2020年1月30日0-24时,江西省报告新型冠状病毒感染的肺炎新增确诊病例78例,新增出院病例4例。  新增确诊病例中,南昌市21例、新余市17例、宜春市12例、九江市11例、赣州市6例、萍乡市3例、吉安市3例、抚州市2例、景德镇市1例、鹰潭市1例、上饶市1例。新增出院病例中,南昌市1例、景德镇市1例、新余市1例、上饶市1例。  截至1月30日24时,江西省累计报告新型冠状病毒感染的肺炎确诊病例240例,其中重症病例33例,出院病例7例。  确诊病例中,南昌市67例、九江市42例、新余市28例、赣州市27例、宜春市26例、抚州市15例、上饶市12例、萍乡市8例、吉安市8例、鹰潭市4例、景德镇市3例。出院病例中,新余市2例、南昌市1例、景德镇市1例、萍乡市1例、上饶市1例、吉安市1例。  目前追踪到密切接触者6842人,解除医学观察275人,尚有6567人正在接受医学观察。江西省卫生健康委2020年1月31日
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  • 注意!九江76路、77路公交31日起暂停营运 75路仅两头站点上客

     1月30日,记者从九江公交公司获悉,公交76路(汽车南站--柴桑区汽车站),77路(柴桑区汽车站--阎家渡)自1月31日暂停营运。75路(九江火车站--庐山站)只在两头站点上客,中途站不上客。恢复营运时间另行通知。
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  • 抗击疫情 方便患者 九江这家医院科室开通咨询微信群

     “为做好疫情防控,尽量保证患者和医护人员安全,今年正月初一,我们开通了生殖医疗咨询微信群及电话诊疗服务。”九江市妇幼保健院辅助生殖科主任彭璇说。据了解这是全省首个应对疫情开通网络医疗微信咨询及医疗服务的辅助生殖科室。辅助生殖科医务人员坚守岗位(九江市妇幼保健院供图)  彭璇介绍,当下正值春节期间,不巧碰到新型冠状病毒感染的肺炎及流感防控的非常时期。为方便门诊促排和试管移植后病人复诊,科室除了每天正常开诊外,科室在原有的4个医患沟通微信群的基础上,又针对特殊时期开通了一个医疗咨询微信群,有发热等流感病史并自我隔离患者、离开武汉不足14天患者、无法前来就诊患者等人士可以通过该微信群咨询,了解生殖试管助孕、复发性流产等有关内容。疫情期间,科室每天安排值班医生解答患者的问题,科普与疫情相关知识。试管婴儿实验室(资料图)  “正月初一,我院生殖医疗咨询微信群通过科室微信公众号推出后,很快就得到了患者响应,她们纷纷入群咨询,不仅免去了来医院咨询的麻烦,也有利于疫情的防控!”彭璇说,当然微信群不能解决所有的问题,对确需来院治疗的患者,医护人员会告知其做好个人防护,到院后对其进行全力诊治。  此外,科室还采取了其他措施来防控疫情。比如,武汉返乡未满14天患者务必做好隔离并告知每天自测体温。科室导诊人员对所有就诊病人及家属进行体温测量,体温异常者要进行就地隔离,其接触的物品也必须消毒。患者及家属必须佩戴口罩等,尽最大努力保证患者和医务人员健康。
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  • [专题] 【实时更新】九江各大售楼处暂停营业公告

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  • 疫情当前,九江这些小区物业在行动!

      武汉的疫情,让2020年这个春节变得不同寻常!九江的地产人也在纷纷积极应对,截止目前,很多售楼部已经暂停接待客户。详细情况,请看网易房产九江站的专题报道(https://c.m.163.com/news/s/S1580014579070.html)这个春节假期,为了避免不必要的交叉感染,大家积极响应政府号召,不拜年,不串门。安坐家中。对于整天安坐家中的朋友来说,小区的防御措施,就是他们关心的重点。俗话说,买房一阵子,物业一辈子。这个时候,好的物业的重要性就体现了出来。在这次风暴中,小编从朋友圈等各种渠道获悉,很多小区的物业都在积极行动,防控疫情。这里要给他们点个赞!例如小编所在的小区,电梯都进行了消毒!上面贴出的两张图片都是其中的代表物业,因篇幅有限,无法展示太多。很多物业都在积极行动,做出了一定的应对措施。好的小区物业的重要性,这个时候就体现了出来!特别是一些品牌房企的品牌物业。你的小区物业怎么样呢?做了哪些举措呢?欢迎在评论区里告诉我们!
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  • 2月17日前不得开学 2020年全省春季学期延期开学

    中国江西网/江西头条新闻客户端讯记者郑周贇报道:为全力做好江西全省教育系统新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作,确保广大师生的身体健康和生命安全,根据中央有关精神以及教育部《关于2020年春季学期延期开学的通知》(教电〔2020〕37号),经江西省委省政府同意,全省各级各类学校(高校、中小学、中职学校、幼儿园等,下同)春季学期延期开学。一、推迟开学时间。全省各级各类学校春季学期2月17日前不得开学(具体开学时间将根据疫情防控形势研判后另行通知)。未获得具体开学时间通知前,任何学校不得提前开学,所有学生不得提前返校。二、暂停线下培训。自即日起至春季学期正式开学止,全省所有校外教育培训机构一律暂停开展各类线下培训活动。各地教育行政部门要落实“谁审批、谁监管”的管理原则,会同有关部门将相关要求及时传达到各教育培训机构,并做好宣传引导和监督检查工作。三、停止集体活动。春季学期开学前,任何学校不得以任何名义通知学生提前到校开展实习实训、线下辅导答疑、补课等活动。不得提前通知教师到校开展集中培训、学习、组织教学活动等(除学校应急管理需要之外)。四、加强实习管理。各大中专院校(含职业类学校)要通知在外实习的学生,按照属地管理原则服从当地政府统一管理,做好疫情排查;同时要和学生保持联系沟通,关注学生思想动态,关心学生身心健康。未开展的实习活动全部暂停,确保师生健康安全。五、做好假期安排。推迟开学期间,各地各校要充分利用信息化手段,加强与学生及其家长的联系,指导学生安排好在家的学习和生活,要求在家不外出、不聚会、不举办和参加集中性活动;给予在家学生在线答疑辅导,特别是要通过新技术指导高三、初三年级学生做好复习。各校根据情况可以启动线上教学。对寒假在校的学生,要切实做好疫情防控工作。高职院校2019年面向社会人员专项考试录取学生的教学应当先行安排远程授课,集中授课时间另行通知。六、制定工作预案。各地各校要按照省教育厅《关于切实做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作应急预案的通知》(赣教电传字〔2020〕4号)要求,提前做好开学疫情防控工作预案,对开学后返校学生情况做好风险研判,建立师生流动台账,落实体温检测、人员隔离等各项措施,做好疫情防控物品的储备,严控开学后校园内发生疫情。各地教育行政部门要在开学前开展专项督查,逐校逐园检查防控工作预案落实情况,确保研判到位、责任到位、措施到位、人员到位和物资保障到位。省教育系统疫情防控办将组织人员对落实情况进行督查,对落实工作不力的,将依法依纪严肃处理。七、强化健康教育。各地各校要继续通过网络渠道开展健康教育,持续向学生和家长宣传普及疫情防治知识和防控要求。要提前谋划春季学期开学第一课,对学生进行一次集中防控知识教育,提高师生防范意识,科学做好防护。各高校要按照《关于针对新型冠状病毒感染的肺炎疫情开通心理支持热线和网络辅导服务的通知》要求,为师生提供心理咨询和心理健康服务。八、改善卫生环境。春季学期开学后,各地各校要以防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情为重点,组织开展好爱国卫生运动,进行一次全面彻底的卫生大扫除,清理卫生死角,创建卫生、整洁、健康、文明的校园环境。
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  • 浔阳区长虹东路新年首块地块拍出,成交总价1.034亿元!

     1月16日,位于长虹东大道北侧、曹家山安置点西南侧DGC2019002地块成功出让!由九江市浔阳区城市建设投资有限公司以底价1.034亿元竞得,楼面价1692元/㎡!恭喜!地块信息地块DGC2019002 的详细资料情况:(卫星地图)地块名称:曹家山二、三期安置小区具体位置:长虹东大道北侧、曹家山安置点西南侧地块面积:36.6835亩土地用途:商业、住宅用地(商业建筑占建筑面积比例4%)容积率:≤2.5 建筑密度≤25% 绿地率≥30%起始价:282万元/亩起始楼面价:1692元/平周边配套设施该地块就位于地块位于浔阳区长虹东大道北侧、曹家山安置点西南侧。周边有曹家山安置小区,新京九大市场等配套设施要求:社区用房建筑面积不小于100平方米养老服务设施:每百户建筑面积不少于20平方米,且不少于150平方米文化活动站:建筑面积不少于200平方米(地块实景图)·大家对这块地是什么看法呢?可以留言与小编互动哦!往期推荐重磅:九江住房限购新政出台!速看!住宅+教育,濂溪区两宗优质地块成功竞拍!2020年土拍首拍出炉,柴桑区美的国宾府旁楼面价2274元/㎡地产各部门的鄙视链,你位于哪个位置?
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     ?2020年1月7日,九江再次迎来两宗地块拍卖。DGB2019026和DGB2019025,1宗为纯住宅用地,1宗为教育用地。这两宗地块均位于濂溪区虞家河乡,由九江市金文教育投资有限责任公司分别以9475.4万元和8211.77万元竞得。恭喜!地块信息地块DGB2019025的详细资料情况:地块面积:59.2217亩土地用途:住宅用地出让年限:70年 容积率:FAR≤2.0建筑密度:D≤25%绿地率:GAR≥35%起拍价:160万元/亩起拍楼面价:1200元/㎡地块四至范围:东至规划三路、南至空地、西至规划二路、北至候白垄路周边配套设施此地块位于濂溪区虞家河乡,地块周边有蔚蓝比华利等小区。教育方面有濂溪区大桥中学、九江外国语学校等教育配套。教育方面:郭桥村新天地幼儿园、虞家河乡小学、九江外国语学校、濂溪区大桥中学等。小区方面:庐山新城、怡芳苑、加州风情等。交通方面:毗邻庐山大道和濂溪大道。商业方面:九威建材大市场等。(地块实景图)地块信息地块DGB2019026的详细资料情况:(卫星地图)地块面积:186.6312亩土地用途:教育用地出让年限:50年 容积率:FAR≤1.0建筑密度:D≤25%绿地率:GAR≥30%起拍价:44万元/亩起拍楼面价:660元/㎡地块四至范围:东至规划三路、南至濂溪大道、西至规划二路、北至空地周边配套设施该地块地块位置在濂溪区虞家河乡,规划三路以西。教育方面:郭桥村新天地幼儿园、虞家河乡小学、九江外国语学校、濂溪区大桥中学等。小区方面:庐山新城、怡芳苑、加州风情等。交通方面:毗邻庐山大道和濂溪大道。商业方面:九威建材大市场等。(地块实景图)总结:买房就买潜力股,近年来濂溪区区实力不断增强,区域价值也在不断上涨,加上各大知名房企纷纷入驻,后期优质房源充足,是个不宜错失的购房潜力股。·大家对这块地是什么看法呢?可以留言与小编互动哦!主编推荐2020年土拍首拍出炉,柴桑区美的国宾府旁楼面价2274元/㎡九江今日成功出让两宗土地,总价约5.9亿!九江双语学校二期招标啦!总投资共9000万!楼面价4285/㎡!三家本土企业联手拿下开发区行政区核心地块!
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  • 致敬2020!你好,我的理想之城!

       ?理想是灯,照亮夜行的路;理想是路,引你走到黎明。 ——摘自诗人流沙河《理想》站在新旧交替的时间当口,每个人的情绪都是非常的饱满。刚刚送走了2019年,又迎来了崭新的2020年!奋斗在这个新时代,我们都是幸福的追梦人,努力和奋斗让自己的理想变得光芒万丈,让理想的阳光照进现实的距离变近。 说起理想,你或许很久没有想它了,生活的压力、前行的阻力好像无时不刻不在提醒着你,回归现实。走进公司,领导的期许,同事的信任,回到家里,父母的关切等等都让你保持着十二分的清醒。时光就在这些人情世故中慢慢的流去,直到你的理想慢慢的尘封了起来,布满了灰尘。 新的一年的到来,你或许又记起了它,或许对它又有了一番憧憬! 没有一个冬天不可逾越,春天总是会如期而至! 周星驰的电影里曾经说过,做人如果没有梦想,和咸鱼有什么分别?是的,无论个体的处境如何,无论你人生的阶段如何,每个人都值得拥有属于他自己的梦想! 如果问小编,2020年最大的梦想是什么呢? 我想莫过于拥有一套属于自己的房子!一套属于自己的”dream house”!恒丰·理想城效果图他不需要太大,够一家人居住;他最好交通方便,方便我出门;小区一定要绿化好,这样我下楼就是逛公园;户型我喜欢南北朝向,采光一定要好;楼间距一定要大,我不喜欢生活在别人的影子之下;每个房间都通透明亮,空间利用率高;上下的电梯要安全稳定,不要时刻在维修;门窗也很关键,保暖隔音效果要好;恒丰·理想城园林效果图说了这么多,是不是觉得小编我的想法有点多有点奢侈呢? 其实真的不多,每一个置业者都应该会有这样的需求。 那有没有这样的梦想之屋呢? 好的!安排!1月1日,这么盛大的日子,恒丰理想城选择在这一天首次开盘。对于普通置业者来说,买房是个很有仪式感的大事。而这一天选择买房,对于置业者来说,这个新的2020年从第一天开始就变得不一样。首先要恭喜首批选择恒丰理想城的业主!重要的日子,重要的抉择,到底怎么样的机缘让恒丰理想城成为了他们的理想之城呢? 小编我带着自己的问题深度解析了这座30万方的“理想之城”,发现优秀的项目果然处处出彩,为了让各位看的更清楚明白,我总结了恒丰理想城首开非常火热的八大优秀基因:恒丰·理想城实景图·1·所有户型全明通透,盛放理想生活注意!是所有户型。这个词够不够有分量。我们知道,很多房子在设计的时候,都是在尽可能的做到最大化的通透,不留暗室。但实际总还是有一些边户房子难以做到。恒丰理想城却做到了。以下图主力销售的119平为例,方方正正的南北朝向。这样可以最大化的利用每一个空间。南向阳台北向飘窗的设计,保持空气流通。A户型效果图建面约119㎡·2·正南正北朝向正南正北的朝向,也最大化的使得朝向、采光、通风效果更佳。同时,从每个窗户看出去,也能最大化的让视觉享受到小区优质的景观资源。可以看到每个空间都是通透十足,理想的生活不就是希望大自然的光线布满自己温馨的家吗?B户型建面约112㎡ 三开间朝南·3·100%利用空间的秘诀优质的户型设计方案,是恒丰人带给九江父老乡亲的一份厚礼。如何做到100%利用空间,让每一位业主的钱都花在刀刃上呢?答案就是,恒丰地产为了将恒丰理想城打造成真正的理想之家、理想之城,从设计开始,邀约了国内顶尖的八大一线专家精专研究,精心打磨,才有了这样的产品问世。而首开火热的场面则是业主们用自己的选择热情的回应了恒丰人。恒丰·理想城效果图·4·严选葡萄牙米黄石材严选这个词最近很火,网易有网易严选,而本土的一家超市也推出了自己的严选产品。那么对于恒丰人来说,什么样的材料才是严选呢?大家去到恒丰理想城营销中心参观,很多人都被沙盘上米黄色的外墙石料所吸引眼球。据置业顾问介绍,这就是葡萄牙米黄石材。葡萄牙米黄是一种进口的石灰石,金黄色的纹路,广泛应用于外墙干挂等工程。表面粗粒细粒点,好似天上星星密布点缀,星罗棋布神秘深远,质地坚实,端庄大气,彰显雍容华贵。细品这美妙的味道,仿佛回到文艺复兴时期,真真切切的感受到文化气息。恒丰·理想城临街效果图·5·钛金电泳金色断桥铝合金窗&LOW-E玻璃说到外墙,再讲回门窗。众所周知,断桥铝又叫隔热断桥铝型材,它比普通铝合金型材的隔热性能更好。唯一的缺点就是造价较高。所以一般都是用在高档场所。随着国家对建筑的环保节能要求越来越高,断桥铝合金窗无疑代表着更高的标准。而钛金电泳金色则是指在电泳的方法给金属表面上一层金色电泳漆,达到装饰防腐等效果。美观又耐用。你以为就这些?LOW-E玻璃,是在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物。与普通玻璃及传统的建筑用镀膜玻璃相比,具有优异的隔热效果和良好的透光性。恒丰理想城园林效果图·6·精挑奥的斯品牌电梯 为了让每一位业主能享受到高效、安全、稳定的生活,恒丰理想城选择了知名品牌奥的斯电梯。要知道电梯在日后的生活起居中,占有很大的比例呢?一部优质的电梯关键时刻不掉链子,不使绊子,就是对业主最好的回馈。说到这里,小编要狠狠吐槽下自己所住的老房子电梯了。三天两头罢工。恒丰·理想城沿街效果图·7·三纵两组团形成近百米楼间距看恒丰理想城的小区规划图,你可以很清楚的看到小区的东线泾渭分明,条理清楚。这样的做法可不是随性而为,这样做就能最大化的保障每一栋之间的楼距有超长的空间距离。最小处达约100米,最大都快达到200米。试想这样的楼距,你还担心你家的采光吗?恒丰·理想城鸟瞰图·8·约6万方法式皇家古典园林,樾享世代尊享恒丰理想城建筑面积约32万方,占地面积约8万多方。而园林绿化面积就达约6万方。恒丰人不满足于此,在这样可观的面积上,精心打造了法式园林大观。法式园林的特点就是轴线清晰、秩序严谨、主次分明。为此,恒丰理想城在空间布局上,采用了对称手法,将景观主轴线从主入口开始,顺着建筑空间不断延伸,为业主们打造了一个如梦似幻的法式生活场景。恒丰·理想城园林效果图恒丰·理想城园林效果图看了上述小编的总结整理,你是否已经有点迫不及待一睹芳容呢?这样的恒丰理想城是不是你的”dream house”呢?是不是你的理想之城呢? 恒丰·理想城园林区位图不早不晚,时间刚刚好!在2020的第一天,恒丰理想城就以这样的优异表现展现在九江人的面前。就像我的理想一样,只要一直不放弃,早晚都会有实现的那天!
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  • 刚刚,2020年土拍首拍出炉,柴桑区美的国宾府旁楼面价2274元/㎡

      今日,位于柴桑区的地块DGF2019003挂牌出让,该地块具体位置在渊明大道以北、美的国宾府以西。由九江市柴桑区宏信实业有限公司以底价10733万元竞得,楼面价2294元/㎡!地块详情(卫星地图)地块编号:DGF2019003    地块位置:渊明大道以北、美的国宾府以西出让面积:27520平方米土地用途:商业(可兼容商务)    容积率:FAR≤1.7建筑密度:D≤45%绿地率:GAR≥10%出让总价:10733万元起始楼面价:2294.2元/㎡周边配套设施该地块就位于美的国宾府的西面,周边拥有完善的配套设施。周边小区有美的国宾府、江州华府、中辉国际等,未来想必也是人流旺盛的地方。交通配套:901路公交,步行到国土局上车即可医疗配套:九江市柴桑区人民医院等;教育配套:东方爱子幼儿园、柴桑区第一小学、新区小学、柴桑区第二小学、柴桑区第一中学、柴桑区第二中学、九江理工职业学院等。其他配套:时代广场、中华贤母园、渊明园等。(地块现场图)大家对此地块有什么看法,留言给小编哦!
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  • 万众期待!雅居乐庐林溪谷项目规划图终于出炉!

     年底来临,各大开发商渐渐活跃起来,纷纷想赶在返乡季的时候亮相。所以最近的新盘接踵而来,源源不断。?这不,小编近日看到濂溪区政府官网发布了《江西建大投资有限公司雅居乐庐林溪谷项目A地块规划方案批前公示》,濂溪区又添新项目!早在三月份,小编曾写过一篇《从海南清水湾到庐山,雅居乐入赣首个项目为何落户九江?》,大家可以点进链接去看看。里面详细介绍了雅居乐集团的发展历史以及该项目的具体地理位置以及该项目所在的区域。建设单位:江西建大投资有限公司设计单位:南昌大学设计研究院公式内容:雅居乐庐林溪谷项目A地块位于江西省九江市廉溪区赛阳镇。北临规划路,南至东园路,东至105国 道,西临赛阳镇政府。项目用地面积102279. 30㎡,规划条件:用地性质为商业、居住用地,容积率 ≤2.0,绿地率≥30%。(鸟瞰效果图)(规划总平面图)具体建成以后成果如何,让我们一起期待吧!
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  • 2020年九江还有哪些项目入市?小编带你实地探访看一看

       ?今年土拍市场尤其热闹,有些地块拍出没多久,有些已经成交一段时间了。小编已经实地探查过这些地块的情况,下面就跟随小编来看看这些地块的进展情况吧。浔阳区1地块编号DGA2019013,三里街以西、规划路以南。该地块于今年10月31日九江市城市建设投资有限公司竞得。           目前现场还是围挡挡着的,地块现场还是一片荒芜,暂时没有动工的迹象。2地块编号DGB2019021,庐山大道以东市财政局周边。该地块于今年11月12日被九江鄱湖新城投资建设有限公司2竞得。现场照片来看,没有动工的迹象,还都是荒芜一片的。3地块编号DGA2019012,浔阳路以南,双峰路以东。该地块挂牌时以楼面价6277元/㎡的价格震惊九江人,掀起一波不小的波澜。而在10月31日竞拍当天更是拍出了10153.8/㎡的价格,再次刷屏九江人的朋友圈!最终是由齐冬2,九江联盛实业集团有限公司,九江华宝投资置业有限公司,九江广盛实业有限公司联合竞得。探查实地发现,该地块原本是鼎通的停车场,目前还没有准备动工,停车场依旧在运营当中,还有许多人在这里停车。濂溪区1地块编号DGA2019011,长虹大道南侧、十里大道东侧(刘家牌棚改)。此地块于8月13日由南昌海磊置业有限公司成功拍得,九月规划局曾公告项目案名初定为海伦国际,11月规划局再发公告项目案名更换为海逸花园。小编去现场查看,发现已经开始动工了,有机器在现场进行作业,并已经做了白色围挡。2地块编号DGB2019008,东至优品尚城小区;西至十里新村安置小区;北至原九玻厂居民小区;南至十里新村安置小区。该地块于10月29日被江西海扬纺织集团有限公司拍得。地块周边有机器在进行作业,是在修路,此地块还没有开始动工。柴桑区1地块编号DGF2018018-1,柴桑区达成工业集团以东,南山路以北。该地块于9月26日被 九江市安居(集团)有限公司成功拍得!现场照片来看,印刷厂都还没有拆掉,现场也没有机器在旁边进行作业,目前看来是没有动工的迹象。2地块编号DGF2019006,江洲大道以南,烟草公司以西。该地块于10月10日被九江市世博汽车服务有限公司成功拍得。小编去现场查看发现,该地块目前是荒芜一片,没有机器没有工人,丝毫没有动工的迹象。小编去完这几个地块发现,不少数还没有动工,只有海逸花园项目在进行当中。后续这些地块进展如何,请关注我们我们网易房产九江,为您带来持续报道!                                                           
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  • 地产各部门的鄙视链,你位于哪个位置?

    ?出品|网易房产九江策划|小丸子插画|百里迢迢地产行业由于它的快节奏、高强度等特殊性使得能在这个行业里生存下来的人各个都是人才谁都觉得自己是宇宙中心自己才是公司里最重要的离了自己公司无法运转其他都是“你哪位啊?”天天撕逼是他们的日常互相瞧不上是他们的常态他们一直在相爱相杀 但其实无论哪个部门都是整个房地产开发全流程中不可或缺的一个环节每个人所在的岗位都是至关重要的工作当中每个部门难免有摩擦但归根结底都是为了公司能够更好地发展更加长远的走下去所以大家应该相互理解、尊重部门之间合作共赢才是最好的结果另以上人设纯属调侃仅供娱乐大家看着就好也欢迎大家在评论区说出你的意见创作不易,喜欢的话随手转发到朋友圈吧!!!
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  • 九江人注意!收好这篇攻略,买房不再纠结

    不知不觉2019年马上就结束了,时间过的真是太太太太快了!从年中开始看房子,到现在也没有选到满意的房子,不是太贵就是位置不合适,要么就是周边设施不够完善。如果时间可以倒流回十年前就好了,我一定砸锅卖铁也要买房!十年前,九江的房子才三四千一平米,而现在动辄就要1万+,甚至一万好几,目前九江房价最高的楼盘已经高达19000元/㎡。而10月31日的一场土拍,成交楼面价已经达10153.8/㎡,小编预测这块地建成以后价格会达到两万以上!所以,如果能回到十年前,小编一定会选择买房! 现在九江各个区的房价都已经不低了,几个主城区房价最低也要六七千了,好的地段和房子基本都已经过万了。1浔阳区浔阳区现在均价已经达到10640元/㎡,环比上月增长4.411%,而且可以看到的是浔阳区的房价基本都在持续稳定增长当中。(数据来源吉屋网,仅供参考)浔阳区作为九江的老城区,是九江最早的城市中心,周边配套设施早已醇熟。九江优质的医疗、教育资源很多都在浔阳区,比如医疗方面大家都知道的九江妇幼保健医院、九江市第一人民医院、九江市中医院等等。教育方面的有双峰小学、九江小学、九江市第一中学、九江市第二中学、九江市第三中学等等,这些在九江都是数一数二的学校。其他生活配套更是不必多说,由于是最早的城市中心,人流密集,所以吸引了众多商家入驻,吃饭、逛街、唱歌等等都能满足。不过由于是很早的城市中心,所以导致浔阳区人满为患,去哪都是人从众,交通更是堵车堵到不行,原本五分钟的路程通常都需要半小时才能通过。而且老社区比较多,周边设施也是有一定年头的,比较陈旧。2濂溪区濂溪区现在的均价是8952元/㎡,环比上月 增1.17%,3月到6月基本处于下降当中,6月开始小幅度起落。(数据来源吉屋网,仅供参考)濂溪区的前身是庐山区,在十年前如果大家提起庐山区,大部分脑中想到的都是十里那一带,十里大楼、十里老街这些。但是近些年由于政府扩大城市版图,推进大九江格局,浔南板块迅速崛起。先后建设了万达广场、天虹购物中心、铜锣湾商场,以及现在在建的恒耘里这些综合体;住宅区方面这几年也是新增了许多楼盘,人流量越来越大。加上医疗和教育方面也陆续跟上了,先后建设了浔南小学、双峰小学、濂溪区第一小学等,加上已有的濂溪区外国语学校、九江外国语学校、濂溪区第一中学;医疗方面有九江市中医院、九江市第六人民医院。不过由于这几年扩张的速度太快,许多社区的入住率不够高。人流量比较集中在德化路以及十里大楼和九江学院那一带,早晚高峰的时候更是堵车堵的水泄不通。3开发区开发区现在的均价是7960元/㎡,环比上月略微下降,我们可以看到今年一年开发区都处在小幅度的升降当中,房价一直都是七千多,比较稳定。(数据来源吉屋网,仅供参考)开发区作为九江最早开发的一个区,市场已经比较饱和,近两年没有太多的新楼盘面世。医疗教育方面有开发区人民医院、经开区中心幼儿园、九江市双语实验学校、九江市三中鹤问湖校区。医疗教育方面也没有太多的优势,所以房价也不会太高。不过经开区距离老城区十分近,开车去新桥头也不过十分钟左右的路程,生活和医疗方面还是比较方便的。4八里湖新区八里湖新区现在的均价是9382元/㎡。(数据来源吉屋网,仅供参考)自从市政府搬到八里湖新区之后,加上这边风景优美,是九江人的置业首选,房价也是一直直线上涨当中,不过可能由于之前房价上涨太快,加上国家政策调控,今年略有下降。近些年,市政府大力扶持八里湖新区,配套设施也在逐渐完善当中,先后在这边建设了九江妇幼湖分院、九江一医院八里湖分院、九江一中分校、八里湖第一小学、八里湖第二小学等。还吸引了许多知名房企入驻,许多楼盘在建设当中,小编觉得八里湖新区是十分有发展潜力的。5柴桑区柴桑区现在的均价是5763元/㎡,环比上月下降1.92%,今年的房价一直都是五千多左右。(数据来源吉屋网,仅供参考)柴桑区的前身是沙河县,九江市推进大九江格局之后更名为柴桑区。柴桑区现在也是政府大力发展的地区,医疗教育资源也在慢慢跟上,一些新的学校和医院都开始投入运营。而且柴桑区距离八里湖新区比较近,八里湖新区作为未来潜力巨大的一个新区发展必定不会差,那么作为隔壁的柴桑区未来发展也不会差到那里去,只是时间问题罢了。◆ ◆ ◆  ◆ ◆九江这几个区,各有自己的优势与劣势,政府一直积极推进大九江的格局,以后九江会越来越好,大家可以根据自己的需求以及经济情况来选择到底买哪一个区的。主编推荐九江这个区域即将拆迁!是你家吗?堵堵堵堵堵堵!早晚高峰,你堵在九江哪了?起拍总价1.07亿!柴桑区美的国宾府旁又一土地挂牌九江未来五年的房子建在哪?快看看这份计划,都给您列清楚啦!
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  • 堵堵堵堵堵堵!早晚高峰,你堵在九江哪了?

       ?近年来,随着人们生活水平的提高,九江买车的人越来越多,交通也随之越来越堵塞。小编之前写过一篇《从九江汽车保有量谈起,聊聊九江的车位》,当时预计2019年九江汽车保有量达到55万辆!再加上现在现在许多道路都在维修,双车道变成了单车道,通行更加困难缓慢。(修路实景图)放眼望去,大马路上全是车,上下班高峰期的时候简直堵车堵到怀疑人生。如果碰上下雨天,更加苦不堪言,简直是堵上添堵。小编作为一个上班狗,人生最痛苦的事就是:别人上班自己在路上堵,别人下班自己在路上堵,别人回家睡觉自己还在路上堵。面对九江的交通,只想问一句,苍天“绕”过谁?尤其是以下几个地段,我想九江人民应该都深有体会,每天真的就是堵堵堵堵堵堵!一、九方路口最近两年,九方路口这里的交通一到上下班高峰期,简直是惨绝人寰。明明是同一时间下班,可能别人已经在家吃上饭了,你还在堵在路上。追其原因是因为九江近些年高速发展,九方这里早已人流旺盛、商铺云集。除了九方购物中心之外,还有中航中心写字楼、中航城等住宅小区,每天有许多人在这里来来往往。有人来这里上班,也有人从这里出发去别处上班。加上这里是十字路口,许多人会从这里经过,所以这里早就人来人往,堵车也就成为了家常便饭啦。(九方路口实景图)二、新桥头新桥头商圈我想没有九江人不知道的吧,它的西边就是甘棠湖,小编记得在读书的时候每到重要节日新桥头这里就堵的不行,一直从新桥头堵到烟水亭。(新桥头实景图)我想,这与它的地理位置分不开,往西是九江第六中学,往东是烟水亭步行街,往南是九江第三中学。更何况商圈周边还有龙翔国贸大厦、民生鹏翔大厦、滨兴小学、学洲小学等。本身就是人流密集的地方,再加上是重要的交通枢纽,所以造成了上下班高峰期堵车堵到怀疑人生。(新桥头实景图)开发区最近几年也是发展的不错,人流也越来越密集了。因此开发区老职大这个十字路口这里也早就已经堵的不成样子了,想要过这个十字路口,往往都要等好几个红绿灯才能过去。平常五分钟的路程,一旦到了高峰期的时候需要十几二十分钟,甚至半小时才能过去!本身这里就有许多住宅小区,例如:鹤问湖壹号、浔城湖锦、江南府第等,人流已经十分旺盛,加上三中高中部搬到这边来以后,多了许多学生,人流更加密集。并且这个路口向西可以去联盛快乐城,向东可以去国际汽车城。许多人经过这里,所以每天上下班的时候这里也是堵车的高峰期,放眼望去,一条长龙过去全是车子,从白天堵到晚上。(职大路口实景图)对此,小编温馨提醒,天气好的时候大家可以偶尔不自己开车,选择乘坐公交,近一点的可以选择步行、自行车或者电动车出门哦。既环保,也能锻炼一下身体,毕竟大家现在长期坐在办公室,没有时间运动,可以趁这个机会运动一下哦!大家觉得还有哪些原因造成堵车的呢?九江还有哪些地方堵车十分严重呢?大家可以评论留言分享给小编哦!
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  • 九江未来五年的房子建在哪?快看看这份计划,都给您列清楚啦!

    近些年,随着发展大九江计划,扩大城市版图以来,一直都有许多地块在拍卖,并且人们的观念也从有房住发展到住好房。因此,近些年九江吸引了许多大的房企入驻,楼市市场热闹非凡。今年九江市大力开展棚户区和老旧小区的改造与整治,于是这种背景下,九江自然资源局顺势对九江城市中心四大城区的重点地块做了推介,出了一份《九江中心城区土地招商手册》,以下土拍信息均出自这份手册。除去今年已经拍过和已经挂牌出让的土地,还有以下土地待拍,将会在未来陆续挂牌出让,小编已经按照区域整理出来了。1浔阳区浔阳区作为九江的城市中心,历史悠久,多年来一直手握着优质的资源。众所周知,九江市的优质医疗、教育等资源都在浔阳区,例如医疗方面的九江妇幼保健院、九江市第一人民医院等,教育方面的九江市一中、九江市二中、九江市三中等都在浔阳区。所以浔阳区可以称的上是九江市的龙头大哥了,不过也正是因为人流太过密集,所以没有什么新楼盘,此次推出7宗地,面积共计414.59亩,能够缓解一下浔阳区的压力。2濂溪区濂溪区的前身为庐山区,2016年九江市撤销星子县改设为庐山市,因此庐山区改名为濂溪区。自古以来便有“京九重镇、鄱湖明珠”之称,北有九江长江码头,西有九江庐山机场,并且多条城市快速路交汇,交通十分便利。近些年浔南地段迅速崛起,先后吸引了许多知名房企的入驻,加上铜锣湾商场和万达商场先后落成,因此濂溪区近些年也是发展的不错,先后建立了许多楼盘。所以目前市场较为饱和,这次仅有2宗土地出让。3 经济开发区开发区作为除了浔阳区和濂溪区之外最早开发的一个区,近些年早已发展的人流旺盛,医疗、教育等资源也早已跟上。开发区人民医院、经开区中心幼儿园、九江双语实验小学、九江市三中新校区等各种设施相继落成,可以说已经是一个相对成熟的区域了,因此此次也仅推出了三宗地。职大老校区地块以及原农校校区地块,位于九江市三中新校区以及四中(田家炳)中学周边,并且距离联盛快乐城也很近,毗邻八里湖,风景优美。可以说这两块地地理位置十分不错,小编大胆预测一下,可能会成为经开区的“地王”。4八里湖新区自前些年九江市政府搬到了八里湖新区以后,八里湖新区的发展大家有目共睹。从九江边缘发展到现在人流旺盛的城市中心,除了政府的支持之外,也与它本身的地理优势分不开。随着九江市第一人民医院、九江市妇幼保健医院、九江市一中等多个医疗、教育配套相继在这边建成,加上又是靠着八里湖和赛城湖,风景优美。所以这几年八里湖新区早已成为了九江人置业首选,房价也早就已经水涨船高,基本都已经过万。然而就算是这样,八里湖的房子还是十分紧俏。因此,八里湖新区是政府重点发展的区域。历来城市的发展都离不开房地产行业,人们提起一个城市往往首先想到也是它的网红地标,例如广州的“小蛮腰”,上海的东方明珠。而我们九江市也在一步步发展当中,从甘棠湖、南湖的旧两湖时代,走向现在的八里湖、赛成湖的新两湖时代,我们这一代都是他的见证者。政府近些年来积极扩大大九江市城市格局,将城市中心向西发展,更是将市政府搬到八里湖新区,因此八里湖成为了新的城市中心。此次推出的地块高居各区榜首也能看的出来政府的重视,未来,八里湖新区的发展不可限量,让我们一起拭目以待吧!
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  • 九江又有两块土拍挂牌出让,起拍总价达5.4亿!

    11月26日,九江市自然资源局决定以网上挂牌方式出让以下2(幅)地块的国有建设用地使用权,分别是位于昌九高速公路以北、九莲南路西侧DGA2019015地块,位于浔阳东路以东、三里街以北的DGA2019016地块。地块信息地块DGA2019015的详细资料情况:(卫星地图)区域:濂溪区位置:昌九高速公路以北、九莲南路西侧面积:50433.12㎡(75.6493亩)出让总价:23451.28万元(310万元/亩)起拍楼面价:2906元/㎡土地用途:商业、住宅用地(商业建筑面积比例3%)出让年限:商业40年、住宅70年容积率:FAR≤1.6建筑密度:D≤30%绿地率:GAR≥30%(地块现场图)DGA2019016地块DGA2019016的详细资料情况:卫星地图)区域:浔阳区位置:浔阳东路以东、三里街以北面积:57749.09㎡(86.6232亩)出让总价:30491.37万元(352万元/亩)起拍楼面价:3520元/㎡土地用途:商业、住宅用地(商业建筑所占建筑面积比例 3%)出让年限:商业40年、住宅70年容积率:FAR≤1.5建筑密度:D≤28%绿地率:GAR≥30%(实景图)(实景图)·这两宗地块挂牌截止时间均为12月26日,这两宗地块将花落谁家?网易房产将会持续跟踪!
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  • 疯狂种草!双十一刚过小编就迫不及待安利这个超棒湖景房!

    ?近期,和朋友出去聊天时说到买房的问题。我这位朋友在银行上班,目前收入还算稳定,就打算买一个小点的房子,投资或者自住都可以的那种,她提到比较喜欢八里湖周边的房子,环境比较好,晚上吃完饭还可以在湖边散散步,偶尔休息的时候还能跑跑步。但是众所周知,八里湖周边的房价近年来水涨船高,早已成为九江的高房价地区,随着周边商场,学校,医疗这些设施的完善,房价早已过万。八里湖高额的房价让许多像我这位朋友这样有购房想法的人望而却步,他们喜欢湖边的安静以及风景优美,对于九江人来说临湖而居是一件非常享受的事情,但许多人无力承担高额的房价。赛城湖是未来十年的发展之重这时我便提议道,何不考虑下赛城湖周边的房子?赛城湖位于八里湖左侧,九江市西郊,风景优美,在古代被称为“鹤问湖”。开车到八里湖新区也就十分钟路程,而且不会堵车。早从2009年开始,九江政府就在推进"大九江的格局”,而九江也正式从旧两湖时代(南湖、甘棠湖)步入新两湖时代(八里湖、赛城湖),新两湖时代的第一个十年(2009-2019)发展了八里湖,下一个十年就是发展赛城湖。近些年,八里湖的发展大家有目共睹,从一个什么都没有的地区发展为现在九江炙手可热的城区,当中离不开政府和房企的支持。所以当初没赶上八里湖时代的,这次可千万不要错过机会了,赛城湖是政府未来十年重点发展的地区哦! 远洲九悦湾择址在新两湖核心地段的远洲·九悦湾,是远洲集团倾心打造的又一重要项目。远洲集团自2005年进入九江以来,打造了九江第一家五星级酒店,也就是我们大家耳熟能详的远洲酒店。而远洲地产致力创造美好生活,曾荣获“中国房地产500强”、“中国住宅100强”等多项荣誉称号;这次也是继远洲国际公寓、柴桑春天和九悦廷之后的升级之作。贴心物业守护远洲·九悦湾社区采用新型智能锁,指纹、密码、钥匙和磁卡四种开锁方式皆可打开门,为住户带来十足的便利。采用“人脸识别系统的可视化对讲”与“车辆智能管理系统”,一站式人性化服务,生活从此也能更加便捷有保障。大家都知道,远洲酒店的物业,是专注高端生活管理的,因此小区物业采用的远洲自有的物业,24小时贴心守护,关怀业主的生活细节,为业主提供周到、贴心的物业服务。故此,远洲·九悦湾自面世以来便深受九江市民的欢迎,多栋楼盘已经售罄。区位优势再看远洲·九悦湾的区位,不但坐拥无敌江景,周边也配有完善的设施。教育方面有港城幼儿园、沿浔中心幼儿园、港城中学、开发区港城学校等,医疗方面有开发区人民医院以及即将完工的第一人民医院分院。而且之后赛城湖还会修建高铁新城、保税区等,资源不要太好。未来,赛城湖必定会成为九江炙手可热的城市副中心,所以在这里买房,不论是投资或者是自住都是相当不错的选择。 户型介绍值得一提的是六号楼,有三房两厅两卫以及四房两厅两卫的户型。103㎡三房两厅两卫1、适合二胎家庭2、两卫设计保护主人私密性,生活更加方便3、满足想要三房的刚需家庭4、主卧、次主卧都有飘窗,闲暇时间可看书休息120㎡三房两厅两卫1、超大阳台,视野极佳2、适合二胎家庭3、满足刚需之外,空间更大,舒适性更佳134㎡四房两厅两卫1、适合二胎家庭或者三代同堂2、两卫设计保护主人私密性3、两卫设计节省时间,不再排队洗漱未来,赛城湖必定会成为九江炙手可热的城市副中心,所以在这里买房,不论是投资或者是自住都是相当不错的选择。小编偷偷告诉大家,这么棒的楼盘仅售5000+,想要买房的你们不要再犹豫啦,赶紧下手吧!项目地址:九江市开发区九瑞大道与沙阎北路交汇处     
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  • 起拍价2.71亿!濂溪区原看守所地块今日再挂牌,楼面价3250元/㎡

    前些天,濂溪区政府发布了(五里片区原看守所以南的地块棚户区改造项目)房屋征收决定公告。今天,濂溪区就迎来了一宗土地挂牌出让,地块DGA2019014。此宗土地位于九莲北路以东、德化路以南地块(原看守所)。该地块起拍总价2.71亿元,起拍楼面价3250元/㎡!地块信息地块DGA2019014的详细资料情况:(卫星地图)地块编号:DGA2019014地块名称:九莲北路以东、德化路以南地块(原看守所)地块位置:九莲北路以东、德化路以南地块面积:69.6231亩土地用途;住宅用地出让年限:70年容积率(FAR):FAR≤1.8建筑密度(D):D≤28%绿地率(GAR):GAR≥30%起始价:390万元/亩起始楼面价:3250元/㎡(地块现场图)周边配套设施交通:22路、32路内环、105路内环、105路外环到德化路西站下。教育:濂溪区第一小学、濂溪区第一中学,濂溪区外国语学校,九江学院、九江职业技术学院(濂溪区第一中学实景图)(九江职业技术学院实景图)商业:万达广场、九方购物中心、新天地购物广场,十里购物中心医疗:庐山区人民医院、九江市新中医院公园:南山公园、浔南城市森林公园(建设中)(万达广场)(新天地购物广场)·大家对这块地是什么看法呢?可以留言与小编互动哦!主编推荐九江房价又涨啦!你确定真的不买房吗?八里湖又双叒被刷屏了! 这个“网红打卡地”你去过了吗?【实拍探地】开发区核心地段即将挂牌,起拍价达3846元/㎡!开发区也要破万?揽金2.074亿!11月九江首场土拍波澜不惊,恭喜鄱湖新城竞得!
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  • 【实拍探地】开发区核心地段即将挂牌,起拍价达3846元/㎡!开发?

    ?近一年的九江土拍市场有过风起云涌,也有过云淡风轻。各个区域版块,各个地块是你方唱罢我登场,大家轮流露脸,好不热闹!这些热闹属于八里湖新区、属于浔阳区、属于濂溪区,但是却不属于开发区。开发区作为九江城市建设最早的外拓区域(浔阳区和濂溪区除外),早已经是车水马龙,大城初定。开发区很好的无缝对接了浔阳区和八里湖新区。从这一点来说,开发区的作用还是发挥的很好。所以作为最早开发的区域,这两年让一些小老弟们露露风头,也再正常不过了。年关将近,这不开发区拿出了一张好牌!近日,小编在土拍交易网上看到开发区即将挂牌一块优质地块。该地块位于九江经济技术开发区浔阳西路以南、亿达蓝湾以东 。宝马4S店旁边、九瑞大道北侧。地块信息(卫星地图)地块编号:DGD2019032号地块名称:九江经济技术开发区浔阳西路以南、亿达蓝湾以东地块位置:九江经济技术开发区浔阳西路以南、亿达蓝湾以东地块面积:41.1874亩土地用途:商业(可兼容商务)、住宅用地(商业建筑面积所占比例5%)出让年限:商业40年住宅70年容积率:FAR≤1.95建筑密度:D≤30%绿地率:GAR≥30%该土地的竞拍起始价为550万元/亩,起拍楼面价为3846元/㎡。(地块现场图)周边配套设施该地块周边配套已经相对醇熟,不论是生活方面还是教育医疗等都不用担心。教育:经开区中心幼儿园(664米)、九江市双语实验学校(786米)九江市三中鹤问湖校区(2.0公里)(九江双语实验学校实景)(经开区中心幼儿园学校实景)医疗:九江市开发区人民医院(1.7公里)(开发区人民医院实景)商业配套:联盛快乐城(2.8公里)、九江国际会展中心(470米)(会展中心实景)周边小区:九江中联城、聆湖春天、中骏·雍景湾等在售交通:坐公交19路到第四加油站下即可(九瑞大道实景)该地块起拍价已经达3846元/㎡,想必也会掀起一波不小的风浪,有可能会成为近期开发区的“地王”。具体该地块会花落谁家,又会以多少价格被竞得呢?大家拭目以待哦!一起等待12月19日的土拍结果吧!
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  • 揽金2.074亿!11月九江首场土拍波澜不惊,恭喜鄱湖新城竞得!

    距轰动九江地产圈的10月31日土拍后,九江正式迈入了楼面价过万的时代。今日濂溪区又出让一块优质地块,位于九江市庐山大道以东,市财政局旁。该地块的竞拍并没有那么激烈,跳价16次后速战速决,最终九江鄱湖新城投资建设有限公司以366万每亩,总价2.074亿元竞得该地块,楼面价2495.4元/㎡?,恭喜!据小编了解,九江鄱湖新城投资建设有限公司于2017年4月成立,注册资金3.69亿元,主要负责鄱阳湖生态科技城封闭运行区的融资、投资、基础设施建设、国有资产经营、土地开发和城市特许经营等事项。公司作为九江市鄱阳湖生态科技城的运作平台,以城市基础设施建设、地产、金融、数字经济产业、城市运营管理为发展核心,进行产融投一体化运作,努力将公司打造成为鄱阳湖生态科技城的城市建设者、管理运营者和产业助力者。此地块位置位于浔南片区,适宜居住,近些年,由于城市建设开始向四周发散,这块地也发生了翻天覆地的变化。加上外国语学校的校区建在这里,现在这里已经商家云集、人流旺盛,从最早的美日阳光花园开发起,到现在该区域历经十年的时间,已经变得很成熟了,周边生活配套齐全,小区林立。地块信息我们再来回顾下地块DGB2019021的详细资料情况:(卫星地图)地块编号:DGB2019021地块名称:庐山大道以东市财政局周边56.6754亩地块地块位置:五里街道五里村地块面积:56.6754亩土地用途:商业、住宅用地(商业20%)出让年限:70年容积率:FAR≤2.2建筑密度:D≤30%绿地率:GAR≥35%该土地的竞拍起始价为350万元/亩,起拍楼面价为2386.4元/㎡。竞得单位:九江鄱湖新城投资建设有限公司2(地块现场图)周边配套设施交通资源:此地块处于庐山大道,有10路、11路和24路等公交线路,驾车前往长虹立交桥仅需五分钟,可谓是四通八达。(庐山大道实景)小区:周边已有东方紫薇城和美日阳光花园等四五个成熟的小区,还有一些例如保利壹号公馆等正在建设的小区。(九江外国语学校实景)教育资源:与九江外国语学校仅有几百米之隔,还有五里中学、五里小学等。医疗:市中医院。医疗条件也无需担心。除此之外,生活娱乐方面,距离万达广场铜锣湾广场都仅有两公里,一站式的购物体验近在眼前。(周边商圈配套实景)·大家对这块地是什么看法呢?可以留言与小编互动哦!
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  • @九江年轻人,你能接受租房结婚吗?网友:丈母娘不同意

    最近,一条微博热搜“你能够接受租房结婚吗”引起了小编的注意。截止发稿前,阅读量已达1.4亿,讨论数高达1.6万人。显然,广大网友对这个话题产生了强烈共鸣,在评论区的讨论也十分精彩,各抒己见。事件起因是一个网友提问,和女朋友要结婚了,但是因为没有房子所以女方妈妈不同意,便问问网友的意见。“无房不婚”or“租房结婚”有网友认为,应该先有一个属于自己的房子,才会考虑结婚,不接受租房。尤其是女生会觉得,在大城市生活无依无靠,有房子更能给自己安全感和保障。?也有网友认为,自己可以接受没房子,但是不能让小孩跟着一起吃苦,而且没有房子小孩上学也是一大难题,所以最终还是要有房子。? ?不过也有相当多的网友可以接受租房结婚,一是买房压力比较大,租房是比较无奈的选择;另一方面,买房并非给予双方“安全感”的唯一保障,现阶段租房并不构成结婚的充分条件,重要的是两人能否在未来一起努力奋斗,或许过几年就能拥有一个“小窝”,生活的压力只有切身体会才会清楚。房子是家的象征其实一直以来,在中国人眼中房子都是家的象征,也是安全感,归属感的体现,有了房子就有了家。古代更是“先成家,再立业”,古代官员退休后也是“告老还乡”,由此也能看出中国人有对房子尤为看重。对于中国人来说,买房是大事,从某种程度来讲,房子就是家的缩影,尤其对于家庭观念很重的中国人来说,有了房子就等于有了一个安身立命之所。据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《中国家庭金融调查报告》显示,并不富裕的中国家庭自有住房拥有率高达89.68%,远超世界60%左右的水平,城市第一套房平均收益率在300%以上。但是随着经济的发展,持续增长的房价让许多人望房兴叹,这一笔巨额开销让许多人变得手足无措。对于普通家庭来说,如果在一二线城市买房,需要两家一起出钱才能付的起首付,再由小两口共同还贷,但是每个月还贷的金额也会压的喘不过气来。如果在北上广深这种一线城市,很多家庭连首付都付不起,所以,租房结婚成为了很多情侣考虑范围内。不过受中国传统观念的影响,很多女性在择偶时将“有房族”列为首选。因为在中国,房子现在已经不仅仅只是一个住处了,更与小孩以后的教育息息相关。如果没有房子,小学上学将会变的更难,而且也去不了好学校。所以,对大多数来说,房子还是相当重要。近6成90后能接受租房结婚不过近些年随着90后成为相继毕业出来工作,成为租房大军的主流,与60后、70后以及部分80后“结婚必须”买房的观念相比,许多90后认为爱情和自由更加重要,不想被房贷压的踹不过气来。所以90后的住房观念会更加随性,接受“租房结婚”的人也越来越多。小编个人认为我们在九江这种三线城市,购房压力还不是特别大,如果能够买得起房的话最好买房。因为对大部分女生来说,房子是代表家,情感的寄托,也会更加有安全感,以后小孩上学的问题也能够解决。那么大家怎么看待租房结婚这一问题呢?可以留下评论与小编探讨哦!
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  • 为什么身边这么多的朋友选择联泰万泰城?

    最近,我有一个朋友生宝宝,我去她家看她。她的婚房选在联泰·万泰城,众所周知,联泰在九江来说是一个相当不错的楼盘,于是职业病犯了的小编开始和她聊起为什么选择买联泰作为婚房。那么包括我朋友在内的众多人到底为什么会选择联泰呢?01 生态宜居大城众所周知,联泰项目位于八里湖新区,环绕八里湖,拥有绝佳的湖景视野。整个项目占地面积约53.3万方,总建筑面积约201万方,共有住户10121户,可以说是九江最大的楼盘项目之一。项目定位为九江200万方生态宜居大城,里面涵盖商务写字楼,公寓、住宅、商铺、会所、幼儿园等,意在打造九江更好的都市综合体。这意味着,以后可以直接在家门口完成吃饭、购物、工作、娱乐的所有需求,再也不用去到别处了,路上浪费时间不说,人也会比较疲惫。尤其值得一提的是社区内的万悦汇商街,百余商家品牌与之强强联手,为消费者打造不一样的消费体验。10月份在万悦汇商街就举行过万泰星光文创市集,是首个八里湖核心地段的特色文化集市,吸引了众多人前来,这也侧面验证了未来万悦汇商街的人流必定旺盛。02 地理位置再看联泰的区位优势也是很好的,距离九方、快乐城这些综合体都很近,日常生活不用担心。而联泰的东边就有一个鹤湖学校,南面是八里湖第二小学,距离九江市三中新校区也只不过十分钟路程,上学也很方便。平常没事的时候还可以围绕着湖边散散步,骑骑单车,还能锻炼身体,或者去文化馆和文博园游览一下也是一个不错的选择。03 小区环境说回那天小编去联泰看朋友的体验,由于我是第一次去她家,她告诉我联泰除非是户主或者销售带进来,不然都是进不来的,这点真的要赞一个!小区的安全意识真的很强,户主住的也会更加安心。加上小编本人路痴一枚,她便让他老公在联泰大门口等我。一进门就是就是许多绿植包围着一条人行小道,给人一种曲径通幽处的感觉。小区内有一个人工湖,旁边种满了各种品类的绿植,一眼看去,叶子和鹅卵石交错在一起,有种身处热带国家的感觉。站在楼上眺望,不再是城市的喧嚣和匆忙,而是诗和远方,给人一种怡然自得的感觉。04? 户型介绍小编听说一期二期预售的房子会在今年底全部完成交房,而现在在建的三期,有120㎡的三房和137㎡的四房以及227㎡的五房。每个户型特点不一,大家可根据自己需求来选择。227.28㎡五房两厅三卫1、主卧、次主卧独立卫生间设计,保护主人私密性。2、主卧独立衣帽间、满足女生喜好。3、独立书房,可在家里办公不受外界干扰。4、房间多,适合三代同堂的家庭137.28㎡四房两厅两位1、主卧独立卫浴,方便及私密2、南北双阳台,在家就能看到风景3、独立书房设计,还能改造成衣帽间4、适合想要改善居住环境的家庭120.28㎡ 三房两厅两卫1、客餐厅一体化,空间更大2、卧室连接阳台,阳光明媚3、三房设计适合二胎家庭05? 联泰历史◆联泰·万泰城由34年城市建设者广东联泰集团开发建设。◆联泰集团,六大版块多元化产业航母和城市运营商。筑城全国,投资建设项目遍布珠三角、粤东、海西、华中、华南等地区。◆联泰集团,多元化产业和城市运营商,拥有地产开发、工程施工、市政建设等六大业务板块,资产总额超过500亿元。◆百强房企联泰地产,成立于1996年,已先后开发数十个高档住宅和商住物业。自2001年联泰进入江西,深耕18载,从南昌红谷滩到赣州芙蓉江新区再到九江八里湖,助力城市建设,在九江建设了前进西路、胜利大道、龙开河、龙开新渠、胜利广场、胜利公园等城市配套,撑起了八里湖骨架。联泰·万泰城旨在着力打造江西样板开发商,与城市共发展、共成长。我想,这些大概就是小编朋友以及更多人选择联泰的原因吧!
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  • 激情的“地王”之路

    其实早在五月份,小编就写过一篇稿子《九江土拍一次次刷新,买房人和开发商到底谁更焦虑?》稿子里就对土拍市场的情况做了分析各位可以点进去看看至于未来这些“地王”地块走势如何我们拭目以待主编推荐90后成为买房主力军,年轻人第一套房怎么买?九江,特别野,特别低调每个成年人的崩溃都是从早上开始的!对话50万瑞昌人:人的一生该选择怎样的“生活中芯”?只有地产人才能看懂的人生百态
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  • 九江卖房人/我的愿景是每个客户都能选到满意的房子

     置业顾问,或者说有一个更通俗的称呼:卖房子的。   在很多人看来,置业顾问就像是一场青春豪赌:他们用高强度的工作换来丰厚的回报,在他们脸上,夹杂着职业化的成熟和年轻本身的稚嫩。  在网易房产九江的约访中,置业顾问用自我解剖的方式坦露真心,毫不保留地向我们展示了他们的内心世界。在这个被生活的洪流裹挟前行的时代里,他们的故事,也是你我的故事。【九江卖房人第002期】扫描二维码开音频收听NO.002期卖房人:姚邦杰,联泰·万泰城销售主管。1.我是本期卖房人联泰·万泰城姚邦杰,今晚我将为您讲述我的卖房故事!感谢您的聆听!2.  我出生于1990年,是最早的一批90后。在从事置业顾问之前,我从事的工作是土木工程,整天泡在工地上,工作时间不固定,也没有多余的时间来陪伴家人,一番考虑之后决定辞掉了之前的工作。  由于我做土木工程,对房子结构之类的也比较了解,于是在15年的时候我选择了置业顾问。凭着本身对房地产行业就有一些了解,加上本身性格比较外向健谈,我很快的融入了这份工作当中。3.   17年我结婚了,身上的责任更加重了,于是我想要一份更加稳定高薪的工作,这时正好有个朋友介绍我来联泰工作,加上15年联泰刚入市的时候,我做过采盘评估,觉得这里地理位置和发展前景都很不错!加上信任联泰集团这个品牌,于是我在18年3月入职了联泰。4.    从15年一个新人置业顾问到19年,这四年时间,我收获了很多。包括对房地产行业有了更加详细地了解,专业知识的积累更加充足了,从以前一个默默无闻的新人,到现在能够去给新人培训专业知识,可以说我的收获是巨大的。   入行以来,不仅和同事相处融洽,也获得了很多客户的认可,与我而言,前期是客户,后期是朋友!我们能在茫茫人海中相遇,并选择了我,对我来说不仅是缘分,更是幸运,每个客户对我来说都是特别的、重要的。  在这里我想分享一个我和客户的小故事,之前有一个客户,在我们这里看了无数次的房,都没能挑到合适的房源,所有的置业顾问都没辙。最后我说我来试试,与客户聊了很久,找到他真正需要的是什么,最后三期开盘的时候,他选中了一个140㎡的优质房源!  我想除了自己本身的专业和努力之外,也和联泰本身良好区位优势息息相关,就如我们联泰的广告语一般,走遍大九江,还选万泰城,可能你自己现在没有入住联泰,但我想你身边一定有朋友选择联泰! 5.联泰项目位于八里湖新区,环绕八里湖,拥有绝佳的湖景视野!目前我们项目热销的是120㎡的三房,以及227㎡的五房,同时拥有双阳台,有购房意向的朋友可以关注一下!我的愿景是每个客户都能选到满意的房子,并且继续支持我,支持我们的联泰万泰城!不管你来或不来,我都在联泰万泰城等您!谢谢您听完了我的故事让我的分享变得有价值夜已深,网易房产九江祝您晚安愿每个努力的人都能拥抱幸福!我们下期再见!
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  • 刷新认知!90轮竞价,溢价率61%。九江楼面价迎来“破万时代”

    小编已经凌乱了,你们自己看吧
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  • 好期待!大型动物主题乐园正式落户九江庐山!

    近日传来好消息,网易房产小编从江旅集团官微获悉,2019年10月24日,江西省旅游集团与九江市人民政府、庐山市人民政府,在九江共同签订了《中国·庐山欢乐夜间野生动物城项目框架协议书》,标志着“江旅·欢乐夜间野生动物城项目”落户九江庐山。“江旅·欢乐夜间野生动物城”项目是一个以野生动物为主题,以夜间动物观光为特色,集亲子游乐、休闲度假、科普教育、主题酒店、娱乐表演、特色商业街区等多功能于一体的复合型动物主题度假综合体,项目占地3500亩,总投资约100亿元人民币。建设内容包括动物观光区、娱乐表演区、酒店度假区、商业配套区,建成后将成为全球最大的夜间野生动物城,将吸引游客量800万人次/年,创造不少于10000个新增就业,间接带动每年200亿元的消费。自2019年7月,江西省旅游集团与九江市及庐山市政府多次就“江旅·欢乐夜间野生动物城项目”的选址和落地政策进行洽谈,在双方领导的高度重视和关心下,该项目最终选址在庐山市温泉镇,占地约3500亩。该地块旅游资源丰富,毗邻庐山国家级风景名胜区、东林大佛及省级庐山温泉度假区,可实现现有旅游资源的联动及共享,并以夜间旅游的特色与现有旅游资源形成互补,提高旅游吸引力、提升旅游影响力;同时,该地块交通优势非常明显,与即将建设的庐山南高铁站和环庐山轻轨无缝对接,与昌北机场通过城际铁路无缝连接仅15分钟,距都九高速出口2.5公里,距庐山机场9公里,距庐山索道20分钟,距昌北机场高速车程50分钟,便利的交通十分有利于游客的导入和导出。该项目的成功签约,标志着江西省旅游集团与九江市及庐山市达成了深度合作,双方将以此项目为良好的开端,谋求在更多领域的更广泛合作;二是该项目是江西省旅游集团在全国范围内布局欢乐夜间野生动物城系列的第一子,今后集团还将在四川成都、云南西双版纳等多地布局欢乐夜间野生动物城项目,提升影响力,打造全国夜游主题乐园标杆性品牌。江西省旅游集团有限责任公司是覆盖旅游全产业链业务的国有混合所有制现代旅游企业集团,是江西省委省政府旅游强省战略的重大平台,是江西省旅游行业的龙头企业,集团于2014年12月28日正式揭牌成立。目前,集团已经形成了“2+6”的业务板块,140亿元的总资产、111名核心持股骨干的管理团队和4000余名员工的业务团队。集团组织结构为“六个子集团,六个子公司”,旗下拥有一级子企业28家,70余家各级子公司,在吃、住、行、游、购、娱、养等旅游全要素消费领域展开布局。截至去年,集团公司资产总额143.02亿元,集团公司营收总额19.08亿元。信息来源:江旅开发官微
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房企新闻

  • 谁是利润之王?谁的负债高企?

    在行业集中度越来越高的形势下,房企需要加大去化、控制拿地成本、储备资金,方有可能在激烈的竞争中胜出。而从房企2018全年销售完成情况来看,龙头房企依然保持增速,集中度持续提升。而龙头房企已不再是仅仅指销售上拔得头筹,财务稳健、杠杆低、基本面扎实成为业内进一步追求的目标。3~4月份房企陆续发布2018年年报,《每日经济新闻》记者特别选取22家代表性上市房企,从收入、净利润、ROE、销售毛利率、现金流状况多个维度进行深入剖析。中海、恒大、碧桂园和万科的净利润在2018年均超300亿元,分别以393亿元、373亿元、346亿元及337亿元占据榜单前四的位置。多数房企资产负债率在75%到85%之间,中海的负债率最低,不到60%。净利润,是指企业扣除所得税和少数股东损益后,归属于母公司股东的净利润。试算公式为:持续经营净利润+非持续经营净利润+其他特殊项。净资产收益率(ROE),也叫权益净利率、净值报酬率,是净利润与平均净资产的百分比,反映公司所有者权益的投资回报率。在本次统计的样本房企中,新城控股以超过40%的ROE领先融创中国、碧桂园、万科等一大批龙头房企。4月初,上交所就新城控股2018年年报发出问询函,16个问题直指公司利润、资金往来、未来发展的可持续性等多方面疑问。其最核心的疑问在于,新城是否存在对利润的调节?近日新城控股以一份43页、长达3万字的公告,回复上交所此前发出的关于公司2018年年报问询函中的16问。销售毛利率一定程度上反映房企产品的盈利能力,在市场竞争日益激烈的情况下,雅居乐与华润置地的毛利率仍超过40%,而包括中海、中国金茂、万科在内的多家房企的销售毛利也超过了30%。
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  • 楼市告别“黄金时代” 房企坚持“现金为王”

    ?3~4月,是房企2018年年报集中发布期。年报可以看作是上市公司业绩的生命线,可如实地反映房企的运营情况,同时,也往往会披露房企未来的发展方向或目标。??作为资金密集型行业,资金链对于房企而言至关重要。2019年,房地产企业的债务将迎来到期高峰。但是随着去年融资渠道的收紧,诸多房企在境内的发债受到了影响,而境外发债的成本进一步走高。如果回款与投资未能及时跟上,未来3年间,房企的资金面显然会面临更大的压力。??《每日经济新闻》记者通过对部分典型上市房企年报的研讯,分析2019年房企偿债潮的成因以及高息债“救急”的后果,试图提供一个行业的观察视角,厘清在短债密集到期之时,房企的应对、处置方式以及后续的影响。??这是房地产行业最好的时代,或许也是最坏的时代。在经历了跌宕起伏的楼市行情之后,不少房企为2018年交出了一张“都挺好”的答卷,在盈利与规模上都上了一个台阶。??在过去的这一年,由于市场环境的变化,一些激进的房企在调控与融资的重压下,也短暂地面临了资金的“阵痛”——与之随行的是净负债率的居高不下和可能面临的净利润率下滑。因而多数遇到危机的房企,不得不通过引入战投、变卖资产等方式来渡过难关。??冰与火之间,折射出房地产行业当下的发展趋势。2019年,很多房企开始把资金安全放置于首位,在抓紧回款、促进销售等方面狠下功夫,将“现金为王”当作第一信条。??“现金为王”的考量??对于房地产这个资金密集型的行业来说,现金流的重要性不言而喻,尤其是在行业整体下行的背景下更是如此。??当下,行业整体的负债率已经涨至高位。Wind数据显示,A股上市的131家房企中,2018年第三季报负债合计7.89万亿元,较2017年年底的6.6万亿元,增长19.5%。??另一个方面,房地产行业的净利润率出现了一定程度的下调。据中原地产研究中心数据,76家已经发布2018年年报的房企中,A股房企净利润率平均为11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。??负债率高企而利润率走低,诸多房企采取了相应的措施,比如,更加强调“现金为王”。在万科2018年的业绩推介会上,针对公司负债有所上升的问题,万科首席财务官孙嘉提出,万科的运营模式是现金为王、现金流为基础的管理模式,公司自始至终希望保持稳健的负债水平。??据《每日经济新闻》记者了解,一些大型房企在今年开年之后即开始了“抢收计划”与“去库存计划”,其背后都显示出以现金流为基础的目标导向。??典型的如泰禾,在开年之后就发起了“1号抢收计划”,最终带来10000组来访,实现单月认购50亿元,为这家资金链紧张的房企减轻了一定的压力。??另一家龙头房企也在梳理各个城市公司去化较差、投资收益率较低的项目,发起了“去库存”的计划,并定期考核各个一线公司的完成情况。“对于未来,我们已经很谨慎了。”一名此房企的内部人士告诉《每日经济新闻》记者。??“过去几年,货值驱动下,不少房企规模快速增长的同时,库存也剧增。减少库存,快速回笼资金是每家房企都在努力干的事情,资金链紧张的会显得更加迫切。”明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强分析认为。??而在另一个衡量房企投资力度的指标上,基本面也正在向着更稳健的方向发展。在此前行业加杠杆的大背景下,多数房企经营活动所产生的现金流净额均为负数,而今年有不少房企这一指标均已回正,例如万科、泰禾等。??有关机构的数据也指出,2018年百强企业经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元,相比上年提升显著。??窗口期融资的危与机??虽然房地产市场的基本面没有变化,但今年以来融资方面对于房企发债仍然有所放开。克而瑞数据显示,今年3月,85家典型房企的融资总额为1204.7亿元,环比上升18.5%,同比增长13.7%。??融资成本上也处于较低的水平。3月份主流房企的境外融资成本在6%到8%之间,境内发债成本多在5%以内;单月来看,2019年3月房企境外债券融资成本6.77%,达到2018年下半年以来的最低值。??这意味着,无论是从规模还是成本两个指标来看,目前都是发债的一个窗口期,尤其是在大量短债即将到期的情况下,许多房企发债的主要目的都是“借新还旧”。??例如,恒大于4月15日公布的增发10亿美元优先票据,恒大即表示增发10亿美元债券目的是为现有债务再融资及用作资本支出,剩余部分用作一般公司用途。??又如,3月1日,雅居乐公告,已于2月28日发行于2022年到期、5亿美元、利率6.7%的优先票据,所得款项用于为若干现有负债再融资。??协纵策略管理集团创始人黄立冲向《每日经济新闻》记者分析指出,对于很多房企而言,在这个窗口期发债不是“选择”而是“必须”,因为此前发过很多美元债如今没有足够资金偿还,所以趁市场氛围还可以的时候继续发债。??一名承接房企发债业务的人士也指出,目前发债是一个比较好的时机,利率方面有一些空间,“当然一些资金需求比较强烈的房企,利率稍高点也能接受”。??但是在楼市企稳的背景下,如果其他的经营指标没有进行合格的管控,高息债对整体资金链的风险仍不得不警惕。“高息债本身就已经代表债权人注意到这个企业的风险了,因而才会寻求高利息。”一名不愿具名的地产分析师指出。??因而在这种背景下,频密发债的企业仍应该在回款与销售计划上发力,毕竟这是最不需要成本的资金。“加速回笼资金、短平快地去库存,这是比较稳妥的做法。”上述分析师表示。
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  • 国瑞置业:土储1670万平米 2019年稳中求进高质量增长

    ?3月28日,国瑞置业公布了2018年年度业绩公告,2018年1-12月,公司实现营业收入66.13亿元,纯利15.69亿元,每股基本盈利22.70分。得益于出色的管控水平,公司保持着毛利率39%,净利润率24%的良好成绩,均处于行业较好水平。虽然受调控政策、融资成本上行、结算周期等因素影响,公司营收和净利润指标不及预期,但公司合约销售金额、投资物业收入和土地储备等方面仍然表现强势,尤其是合约销售额,达到219亿元创历史新高,同比增长47%。??值得一提的是,公司持有型物业收入较上年有较大增长,实现租金收入5.1亿元,同步增长涨64%,作为国瑞置业发展的重要一翼,持有型物业良好的成长性,使得公司既可以通过开发型物业实现较高收益和现金回流,又能通过持有型物业带来稳定收益和升值空间。??董事会建议年末派息每股5.64港仙,派息总金额达人民币2.2亿元,在股东周年大会上获批方可实施。??合约销售同比增长47%??一线及周边城市表现亮丽??2018 年,伴随着“房住不炒”理念的深入和调控的持续深化,全国商品房销售增速继续放缓,报告期内国瑞置业顺应形势变化,采取灵活的策略推进销售快速增长,全年合约销售额达人民币219亿,同比增长47%;销售面积共约130万平米,同比增长43%;销售均价约16,800元/平米,同比升3%。据统计,2018年国瑞置业在全国17个城市有在售项目30多个,集中在京津冀、长三角、珠三角及粤港澳大湾区中的一线城市和热点二线城市,按区域贡献看,京津冀区域贡献率占比约六成,长三角及珠三角的贡献率分别约为20%。国瑞置业旗下北京佑安府、北京国瑞熙墅、苏州国瑞熙墅、永清国瑞生态城、铜仁国瑞生态城、佛山国华新都、海口国瑞城、崇明国瑞·瀛台、汕头国瑞园等销售型物业销售良好,其中北京国瑞·福瑞园,开盘即售罄,销售火爆。??由于预售证发放受到调控的影响,2018年末北京项目入市的项目热销,已锁定待结转销售额约为250亿元,为公司2019年的业绩提供了充分的保障。公司预计2019年,合约销售额同比增长超过30%。根据公司2019年一季度业绩快报,期内公司实现签约销售总额约人民币76.57亿元,同比增长276.6%。为整年业绩实现良好开局。??租金收入增长64%??积极推进北京深圳旧改??作为国瑞置业发展战略的重要一翼,持有型物业能够为公司提供长期稳定的回报。国瑞置业近年来租金收入稳步增长,报告期内,集团总租金收入为5.1亿元,较去年同期增长64.4%。除了写字楼等成熟物业租金逐年的自然增长,2018年北京哈德门中心新投入运营,贡献租金收入1.5亿元。??截止2018年,国瑞置业投资性物业估值总额近200亿元。公司在北京、深圳等7个重点城市核心地段拥有11个投资物业,总规划面积约96.45万平米,其中北京运营面积占比约为62.8%。其中,国瑞购物中心位于北京核心商业区之一的崇文门商圈,是该区域知名的时尚集聚地,哈德门广场与国瑞购物中心相毗邻,曾获得中国百城建筑新地标项目。??在租金保持连年稳步增长的同时,公司还在北京、汕头、潮州以及深圳共拥有约1067万平开发面积的以及土地及旧改项目,随着这些项目的推进,将进一步增厚公司的业绩回报。??在粤港澳大湾区的地理核心深圳,公司在龙岗西坑社区推进城市更新项目,项目规划建筑面积约3百万平方米。目前公司已完成西坑社区内土地权属、常住人口、建筑物信息等普查工作,并已完成区域内产业研究、城市更新规划研究方案和意愿征集。一期项目范围53万平方米,规划建筑面积约120万平方米。项目已于2018年12月取得龙岗区政府领导小组会批准,同月完成计划公告,获准纳入《二零一八龙岗区城市更新计划第九批计划》完成立项,后续将启动其他单元的立项工作。??公司在北京祈年大街的一级土地开发项目在2017年9月开始推进,据悉该地块位于北京中心区祈年大街西侧,距离天安门广场一公里以内。项目规划建筑面积约47.43万平方米,由五幅土地组成。截止2018年12月,祈西项目1号地已完成协议转让,4号地已完成拆迁并取得房管部门确认完成结案,5号地居民拆迁业已完成,剩余两户事业单位待拆。总体拆迁量已完成93%。??由于参与旧改的地理位置极为优越,一级开发及旧改项目将为公司带来可观的收益,手握大量一线城市核心土地资源的国瑞置业价值亟待重估。??土地储备达1670万平米??预计总货值逾人民币1300亿??在土地储备上,国瑞置业积极拓展融资渠道,采用多样化拿地策略,立足京津冀、长三角、珠三角三大核心城市群,重点关注一带一路沿线的中心城市,为未来的业务发展奠定坚实的基础。截至2018年年底,公司土储主要分布京津冀、长三角,及泛珠三角地区,主要分布在核心的一二线城市。2018年国瑞置业通过招拍挂新增3幅地块,分别是位于北京、无锡和贵州铜仁,总建面为211.20万平方米,其中贵州铜仁项目土储达187.2万平方米。国瑞置业还通过收并购方式在京津冀、粤港澳大湾区及“一带一路”区域新增9个合作项目。截止2018年12月31日,公司土地储备总规划面积达1673.23万平米,同比增长97%,平均土地成本约为2800元/平米,对应的潜在货值超过人民币1,300亿。??2019年,国瑞置业预计新增可售资源可超过500亿。国瑞置业纯新盘项目有北京国风长安、北京山屿湖、佛山西樵国瑞华庭、无锡茂瑞府、海口云龙项目等,新盘总可售资源可达160亿。考虑到公司2018年有大部分未结转收入,将在2019年及以后直接确认收入和利润。充足的预收款项很大程度上对公司未来的业绩增长,提供了强有力的支撑。??一线城市由于持续的虹吸效应,新增人口的需求依然存在,资源聚集优势明显,加上库存较低,新增土地供应有限,因此对于房地产的强劲需求会长期存在。未来,国瑞置业将把握机会,除了“招拍挂”已经之外,利用多元化的土地获取方式,通过合作并购等多种渠道,不断增加优质的土地储备,以较快速度完成销售的跨越式增长。??利润率持续处于行业较好水平 未来瞄准城镇化??国瑞置业的毛利率水平多年来都位于行业较好位置,出色的毛利率表现得益于优质的管控水平和营销管理的持续优化,2018年,公司实现毛利率39%,归属股东净利润率达到15%,均持续处于行业较好水平。??值得一提的是,公司的杠杆比率大幅改善。截止2018年12月31日,公司净资本负债率同比下降55个百分点。报告期内,国瑞置业获得多个行业内奖项,在中房协2019中国房地产开发企业500强中名列第91位,荣获中国房地产上市公司百强第69位,经营绩效5强,克而瑞2019年一季度中国房地产企业销售百强第66位,并获得证券时报2018“金翼奖”最具成长港股通公司。??在对行业的趋势判断上,国瑞置业认为,国内房地产产业有三方面需求,首先是总书记提出的实施乡村振兴战略,新时代的美丽乡村新农村建设将解决农民的人居环境和住房需求。第二,保障房、公租房将解决一、二线城市中低收入人群的住房需求。第三,随着新型城镇化的快速发展,返乡置业的需求日益凸显,在热点城市周边,将分享城市化红利。因此,可以预见未来十年,中国房地产市场仍然存在较大发展空间。??这一观点与国家发改委于2019年4月8日公示的《2019年新型城镇化建设重点任务》具有极高的契合度。本次城镇化目标的设定,明确提出要“推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展”、“实现常住人口和户籍人口城镇化率提高1个百分点以上”。此外,文件还提出要加大城镇化推进力度,分层放松落户制度。2019年重点任务在人口落户实施措施、租赁住房落户方面有所改变。首先,城镇就业的农业转移人口落户方面2019年的措施按照城市常住人口数量级划分逐步取消落户限制,取消落户限制的范围进一步加大。其次,2019年超大特大城市落户积分政策向社保缴纳年限和居住年限分数倾斜,此项政策调整在一定程度上放松了超大特大城市落户的难度,鼓励长期工作和居住人群落户。第三,重点任务明确提出允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户,给予租赁住房的常住人口更加宽松的落户政策。??有机构认为,未来城市发展将更加分化,优质的资本和企业可以获得更多参与城镇化发展的机会。布局优质区域和具备成功城镇化开发经验的开发商或将在2019年的城镇化发展趋势下在销售、土地和资金资源方面更具竞争优势。??在房地产行业发展的新阶段,国瑞置业将积极探索与村集体进行合作开发,实现乡村居民与企业共赢,同时将传统房地产开发与智慧制造相结合,打造智慧新城。国瑞置业也将顺应租赁并举的政策,重点围绕一线城市选址,探索租赁住房业务。??未来,国瑞置业将坚持区域深耕策略,采取积极灵活的销售政策,以不断改善的产品结构和优秀的产品品质吸引更多客户,大力促进销售的同时加强销售回款的力度,重点调整债务结构,降低融资成本,提升核心竞争力,保证未来业绩的可持续增长。
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  • 恒大许家印:如何稳坐"利润王"

    尽管房地产市场调控加码、行业迎来拐点,但是恒大依然以净利润超700亿元的数据刷新行业纪录,远超其他房企。??"恒大的多元化产业布局已全面完成,形成'以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技为龙头'的产业格局,正式由一家地产企业成功转型为多元化综合型企业。未来五年内,我们不会再涉足其他大产业。"中国恒大主席许家印在业绩发布会上表示。??3月26日,中国恒大(03333.HK)在香港举行2018年业绩发布会,披露2018年净利润722.1亿元,同比增106.4%;核心净利润783.2亿元,同比增93.3%,均创行业有史以来最高纪录。??过去的2018年,房企上演收缩与整合戏码,恒大再一次交出了让投资人满意的"年度成绩单"。??瞄准万亿规模市场取得这样的成绩,得益于恒大超前的土储战略布局、前瞻性的战略转型、较低价格的土储成本以及提前偿还永续债有着必然的联系。??自2012年起,许家印曾多次在公开场合讲过一句话:"越是市场不好的时候,越能展现恒大的功底。"??的确,让恒大能够成为为数不多并且业绩逆市大增的房企之一,这其中前瞻性的战略转型尤为关键。??自2017年实施战略转型以来,恒大在保持规模适度增长的同时,重点注重增长质量。而如今,恒大各项利润指标同时大幅增长,最能体现其高质量发展。??据年报显示,恒大2018年核心净利润同比增93.3%至783.2亿元,核心利润率增3.8个百分点至16.8%;净利润同比增106.4%至722.1亿元,净利率增4.2个百分点至15.5%;毛利润同比增50.5%至1689.5亿元,毛利率增0.1个百分点至36.2%。从恒大去年盈利能力持续大幅提升,实现高质量增长来看,战略转型已获得了成效。??除此之外,恒大的多元化布局可望从今年起迅速成为其业绩的新引擎。??此次,关于恒大在产业选择上,许家印还强调:"一定是非常大的产业。恒大先进入了粮油、乳业、矿泉水产业,但经过探索,我们发现一年销售几亿、几十亿的产业体量,跟恒大年销售6000亿的规模是不匹配的。??经过前9年的调研和探索,恒大进入了旅游产业。"??在文旅板块,恒大瞄准行业痛点,打造了全球唯一的大型童话神话乐园"恒大童世界"和全球最大的大型温泉水乐园"恒大水世界",都是填补行业空白的拳头产品。??目前,恒大已布局15个恒大童世界,预计2021年起陆续实现开业。恒大水世界也预计未来2-3年在全国布局20-30个。??同时,恒大在大健康板块着重打造填补中国空白的养生养老拳头产品"恒大养生谷",目前已布局12个,今年计划再新增15个,预计会员消费额将突破100亿元,未来三年计划实现布局50个以上,预计2021年陆续开业。作为美国哈佛大学附属教学医院布莱根医院在境外的唯一附属医院,博鳌恒大国际医院也已正式开业。??多元化产业布局??虽说已经登上了名副其实的"利润王宝座",但可以看出恒大并不仅仅局限于地产业务。诚然,更多布局早在九年前就已经悄然实施了。??在谈及多元化产业布局时,许家印坦言:"9年前,我们就开始对公司未来发展、多元化产业进行大量调研。我们先进入了旅游产业,接下来进入大健康产业,最近又进入新能源汽车产业,并且决心和投入力度都比较大。"??由此可以观察出,恒大从很早就开始布局和选择要布局的产业,而非一时的决策。??对于汽车产业同样如此,许家印强调:"我们认为汽车产业可能5-10年是几万亿的规模,在全世界是几十万亿的大产业。新能源汽车替代燃油车的大方向已经非常清楚,欧洲许多国家对禁售燃油车都有了明确时间表,未来新能源汽车的市场是非常巨大的。"??值得一提的是,恒大通过入股广汇集团,入主瑞典新能源车企NEVS、卡耐公司,荷兰e-Traction,以及与世界顶级豪车制造商Koenigsegg组建合资公司,构建起集整车研发制造、动力电池、轮毂电机电控、销售渠道网络为一体的世界最先进的完备新能源汽车产业链闭环,计划三年内实现50万-100万辆的产能建设,首款电动汽车将于6月在天津基地投产。??但在选定产业之后,对于恒大来说有几个问题要解决。尤其像新能源汽车高端制造业,对恒大来说,缺了几个方面:首先,缺汽车整车制造的基础,解决的手段是并购收购瑞典世界一流公司,借助于世界顶级的瑞典整车制造的技术。第二,制约新能源汽车发展的瓶颈是电池,按照大产业,恒大要么不做,要做就要做大做强做成功,电池问题是制约企业发展的一个瓶颈,所以恒大又下决心收购了一家电池公司。另一个瓶颈是电机,又收购了荷兰的一家公司,轮毂电机未来是新能源汽车发展的方向。在基地上,要求生产线必须是世界最先进的生产线,不能像仓库。最后,恒大高科技集团在研发智慧充电,社区停车场的智慧充电,解决了充电的电价问题。??"恒大既然选定新能源汽车这么大战略市场,恒大进入,要做好企业必须是产品品质一流,必须是拥有世界顶级整车制造企业。我对这个产业非常看好,布局步子迈得非常的扎实,决心非常大,相信一定能够成功。"许家印表示。??临近发布会结束,许家印对现场的媒体打趣说道:"我们对汽车产业还是很有信心的,我干了十年的车间主任,还是有制造业基本功的。"??未来,恒大是否还将刷新更多新纪录,也让我们拭目以待吧。
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  • 滨江集团销售额850亿冲“千亿”失利 全国化进程缓慢九成营收依赖

    ?浙系领军房企滨江集团(002244.SZ)“千亿”目标落空。日前,滨江集团发布的2018年年报显示,滨江集团2018年实现销售额850.1亿,未完成千亿销售目标。??在“无缘”千亿的同时,长江商报记者发现,起家于杭州的滨江集团全国化进程缓慢,业务发展高度依赖杭州,该地区营收191.78亿,贡献90.83%营收,2017年这一数字为93.23%。与此同时,滨江集团归属于母公司的净利12.17亿元,比上年同期下降28.89%,净负债率增至98.06%。??值得注意的是,虽然其2018年销售额未达千亿,但是滨江集团年报显示,其2019年继续冲击1000亿销售目标。??今年再提“千亿”销售目标??2018年,滨江集团与“千亿”失之交臂。年报显示,2018年公司实现营业收入211.15亿元,与上年同期相比增长53.3%;实现净利润12.17亿元,同比下降28.89%;销售额850.1亿元,同比增长38.23%。??2018年底,滨江集团总资产875.52亿元,归属于上市公司股东的净资产152.61亿元,分别比上年同期增长45.33%和6.88%。??与此同时,滨江集团的负债明显攀升。年报显示,截至2018年底,滨江集团有息负债261.29亿元,资产负债率为77.94%,有息负债占公司净资产的比率为1.35,净负债率为98.06%。??事实上,2016年底,滨江集团净负债率为-14%;2017年底,净负债率为-4%。自2017年始,滨江集团改变“保守”做法,采取了适度增加负债。2018年底,净负债率增至98.06%。“随着公司规模的扩张,公司有息负债占净资产的比率有所上升,但仍处于行业较低水平。”滨江集团在年报中强调。??截至2018年底,滨江集团负债总额682.38亿元,其中预收款项为252.47亿元,扣除预收款项的资产负债率为49.1%。有息负债构成中,有息流动负债为53.8亿元,有息流动负债占有息负债的比例为20.59%,远低于货币资金,短期偿债压力小。??值得注意的是,滨江集团经营活动产生的现金流量净额为-139.4亿元,与上年同期相比下滑506.44%。滨江集团表示,主要是报告期内经营活动现金流出较上期增加较多所致。??2018年与“千亿”失之交臂后,2019年,滨江集团再提“千亿”销售目标。年报提出,2019年销售目标1000亿元,按与2018年持平的原则新增土地储备;继续扩大写字楼、商铺、长租公寓等投资性房地产规模。??营收依赖杭州一地??作为从杭州起步的浙系房企,滨江集团的拿地方向一直聚焦长三角,尤其以杭州为核心,向周边辐射。据克尔瑞数据,滨江集团位列2018年杭州市场销售第一。数据还显示,2018年滨江集团在浙江的拿地金额比例高达95.07%。??长江商报记者梳理财报发现,起家于杭州的滨江集团全国化进程缓慢,其杭州的营收占总营收的比重为90.83%,业务发展存高度依赖,而这一数据在2017年为93.23%。??土储方面,截至2018年末,滨江集团新增土地储备项目26个,新增土地面积176.93万平方米,计容建筑面积346.97万平方米,土地款总额496.43亿元,平均楼面价1.43万元/平方米。??近日,其又在杭州竞得一地块,该地块位于上城区望江单元,总规划建筑面积为11.5万平方米,滨江集团以总价52亿元、封顶溢价率30%+自持22%的代价竞得,并以超50000元/平方米的实际楼面价成为杭州实际意义上宅地的“单价地王”。??对于2019年的区域布局,滨江集团原则依然是聚焦杭州、深耕浙江,同时辐射华东、关注粤港澳和中西部。把资源重点向杭州以及有前景的区域倾斜,“有前景的区域”定义为适应滨江风格,人口净流入且经济发达的城市和区域,比如南京、苏州、成都、武汉。今年,滨江集团拟积极进入这些城市。
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  • 上市公司董秘年薪深圳平均超百万,万科朱旭高居榜首

    目前,A股上市公司年报披露过半。从已经披露的情况来看,上市公司董秘们的平均薪酬达到了66.19万元,比去年同期增加了将近6万元。其中,万科A(000002.SZ)董秘以849.2万元的高薪暂居榜首,高出第二名整整260万,由此笑傲整个董秘圈。董秘薪酬赶超董事长从数据横向对比来看,2017年,具有可比性的3311家上市公司董秘平均薪酬为55.01万元,2016年具有可比性的3309家上市公司董秘平均薪酬为49.68万元,2015年具有可比性的2987家上市公司董秘平均薪酬为46.91万元,2014年具有可比性的2806家上市公司董秘平均薪酬为42.95的万元。总的来说,近5年来上市公司董秘薪酬平均水平的增速与归母净利润均值的同比增速趋势相同,甚至工资增长的速度落后于净利润的增速。尽管董秘薪酬的均值在66万左右,但总有一些是平均别人的以及被平均的。在已经披露的1454家上市公司中,223位董秘薪酬超百万,其中,19位董秘薪酬超过300万元。而50万~100万(不包括100万)之间的董秘为509位。722位董秘年薪不超过50万,占比为一半。可见,董秘这个岗位的薪酬跨度之大。分行业来看,金融、房地产业董秘的薪酬依然大幅领先其他行业。房地产行业董秘平均薪酬108.17万元;金融行业董秘的平均薪酬为182.14万元。其中,高喊“活下去”的万科,其董秘朱旭以849.2万元的高薪排行第一,笑傲董秘圈,2017年朱旭的税前报酬为821.5万元。事实上,近5年来,在董秘薪酬排行榜的榜首位置,万科董秘和泛海控股的董秘几乎轮流坐庄。年报显示:朱旭现任公司副总裁、董事会秘书,兼任深交所第十届上市委员会委员,中国上市公司协会第二届董事会秘书委员会常务委员,中国税务学会理事。2016年加入万科, 加入万科之前,曾任职于深圳市国家税务局,国民技术和广田集团,多次荣获新财富金牌董秘,百佳董秘称号。那么,近850万元的高薪是处于何等竞争力?一个参照系是与万科同处深圳,被称之为日赚3亿元的中国平安,其董事长马明哲曾经被外界认为高薪,然而,他去年的税前薪酬为885.6万元,基本上与万科董秘旗鼓相当。而同期,万科每天净赚不足亿元,不到中国平安的1/3。然而,朱旭的收入并不仅仅这850万元,除了税前薪酬外,万科每年会在年报中披露上一年度的董监高经济利润奖金,据万科2018年年报,董秘朱旭的奖金为税后571万元。也就是说,万科董秘去年收获了849万元的税前薪酬以及571万元的税后奖金,即便考虑税收因素,其税后收入至少超千万。在薪水超300万的19位董秘中,12家身处金融业,其中,7位来自券商、4位来自银行,1家来自保险。其中,7家券商董秘平均薪酬415.24万元。尽管去年证券行业身处严冬,但董秘们却实现了收入增加,只是,增幅小了些。2017年,这7家券商董秘平均薪酬增加了18%,而2018年只增加了1%,从每家的实际情况来看,中信建投、海通证券和华泰证券的董秘收入同比有所减少,而东方证券的董秘薪酬大幅提升了63%。从地域上看,北上广董秘的薪酬领跑全国,其中,在深圳的上市公司做董秘是最幸福的事情,其薪酬的平均水平甩出北上广几条街,Wind数据显示:深圳董秘平均薪酬最高,为109.55万元,北京排第二,为86.26万元,上海83.82万元,而广州的董秘平均薪酬就只有68.88万元。光荣与压力董秘,对外负责信披、投资者关系管理,对内要保障上市公司规范化运作等事宜,是上市公司与证券交易所之间的指定联络人,然而,这种上传下达的活计,做得好就是两头风光,做不好就是两头受气,最重要的,是遇到一位严格遵守《证券法》、《上市公司信息披露管理办法》等相关规定的董事长,董秘就会轻松很多。4月9日人福医药(600079.SH)董事长王学海在参加世界健康博览会时表示:“人福医药各业务板块将考虑分拆上市,目前计划已初步成型。其中,现有上市公司体内将独立保存麻醉药物板块,两性业务板块将在港交所上市,旗下创新药研发类子公司希望在科创板上市。”这一消息直接使得人福医药股价在上午低位震荡后直线上扬,由微跌猛冲到上涨4.07%。当天人福医药董秘紧急辟谣,公告称公司目前无各业务板块分拆上市的具体计划或安排。3月19日,珠海中富公告称,收到证监会《行政处罚决定书》,对珠海中富的实际控制人、总经理和董秘均作出罚款处罚,案由是隐瞒关联交易,其中,只有董秘韩惠明作出申辩,认为自己不知情、受指派实施。但证监会认为,这些理由并非法定免责事由。韩惠明的前任陈立上,同样也是收到了证监会的《行政处罚决定书》,违规原因是公司临时信息披露对相关财务数据存在误导性陈述以及临时信息披露存在虚假记载。同样在3月19日晚间,利源精制(002501.SZ)的两位时任董秘同时被深交所给予公开谴责的处分,实属罕见,深交所列出了利源精制违规信披的十条“罪状”,外界将其戏称为,利源精制把信披做成了“错题集”!正是因为这种特殊的存在境遇,董秘成了一个高流动的岗位,据第一财经记者不完全统计,仅在3月份这个上市公司年报披露的旺季,沪深两市也有45家上市公司的董秘因为各种原因辞职。3月29日晚间,奥马电器(002668.SZ)公告称公司董秘宁芳琦因个人原因辞职, 距离这位90后董秘上任才3月有余,去年12月7日,宁芳琦正式上任奥马电器董秘,当时,正处于公司高管集体辞职期,包括董事、副董事长、董秘、财务总监、证代、独立董事在内高管集体辞职。宁芳琦任职期间,奥马电器还陆续出现了募集资金被强制划转、全资孙公司管理的“钱包金融”平台出现兑付危机、业绩变脸、控股股东新增股份被冻结等各种“糟心事”。
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  • 泰禾年报业绩亮眼:财务指标改善显著 收入利润持续增长

    4月12日晚间,泰禾集团(000732)同时发布2018年年度报告及2019年第一季度报告,在刚刚过去的一年和今年一季度,泰禾各项财务指标进一步向好,债务结构继续优化,其中,集团资产规模稳步扩大,收入利润持续增长,盈利能力进一步提高。特别值得一提的是,泰禾经营性现金流净额在持续大幅增加,到2018年底增长至近140亿元,到2019年一季度又有提升,而2018年和2019年一季度合计销售商品收到的现金更高达630亿元。分析人士认为,泰禾手握更多现金流,一方面说明回款率稳步提升,另一方面也显示出销售势头良好、自身造血能力稳步增强。这意味着泰禾的抗风险能力在显著提升。资产规模稳步扩大,抗风险能力强泰禾集团总资产继2017年首次突破2000亿之后,在2018年继续攀升至2431.4亿元,同比增长17.8%。泰禾年报显示,公司净资产318.9亿元,同比增长27%,归母净资产184.6亿元,同比增长14.6%。业内人士认为,资产规模的稳步扩大,标志着泰禾持续稳健发展与壮大,与行业地位更加匹配;面对行业周期性和波动性,抗风险能力持续增强。此外,公司资产规模增长值的30%为销售回款,说明今年销售回款对资产规模壮大起到重要作用。年报显示,2018年,泰禾待开工土地面积408.85万平米,计容建面460.76万平米,在建项目58个,计容建筑面积1489.16万平米,在售项目70个。目前泰禾在全国29个城市拥有90余个项目,2018年又新增廊坊、中山两座城市。泰禾在地产行业里有着最清晰、最坚决的战略布局:只去一、二线,不去三四线,即便前者有结构性调控,后者有短期利好,亦不动摇。利润总额增长近7成,毛利率近三年最高,盈利能力持续提高2018年,泰禾实现营业收入309.8亿元,同比上涨27.3%;利润总额50.8亿元,同比上涨69.6%;净利润39.1亿元,同比上涨67.6%;归母净利润:25.5亿元,同比上涨20.2%;EBITDA为60.2亿元,同比上涨54.06%。分析人士认为,收入和利润的增长意味着泰禾结转项目在增多,同时盈利能力也在持续提高。值得注意的是,泰禾2019年一季度收入利润除维持了2018年的增速外,投资收益也提供了巨大的利润贡献——这意味着泰禾的盈利渠道得到进一步拓宽,未来盈利能力或将继续快速提升。2018年,泰禾实现毛利率30.36%,同比上涨2.73个百分点,为近三年最高水平。实现净利率12.62%,同比上涨3.03个百分点;基本每股收益为2.0626元,同比上涨20.8%;净资产收益率为14.47%,同比上涨3.71个百分点。泰禾不断增强的盈利能力源于强大的产品力。在区域上坚守和深耕一二线城市的同时,泰禾在产品层面坚持做精品的战略更为业界认可。泰禾打造的新中式精装院落,已成为行业的现象级文化符号,“谈豪宅必谈中式,谈中式必谈泰禾”更是业内共识。分析人士认为,伴随购房者对泰禾的品牌溢价认同度不断提升,其未来盈利能力将继续释放。2018年泰禾在北京区域和华东区域毛利水平增长明显,也再次体现了集中一二线布局战略获得的成效。经营性现金流净额持续大幅增加,造血能力稳步增长特别值得注意的是,泰禾的经营性现金流净额一直在持续大幅增加。到2018年底,泰禾经营性现金流净额达到139.3亿元,到2019年一季度末又有增长。在此之前,这一指标在2017年末为-125.5亿元,2018年三季度末刚刚由负转正至1.6亿元。经营性现金流净额的持续大幅增加,一方面反映泰禾回款率稳步提升,进入稳健增长期,另一方面也显示出泰禾的现金流安全可控,自身造血能力稳步增强。负债水平稳步下降,偿债能力显著改善年报显示,截至2018年末,泰禾资产负债率同比下降0.95个百分点,净负债率同比大幅下降90.15个百分点,负债水平持续稳步下降。至2019年一季度末,净负债率又同比继续大幅下降105.69个百分点,短期债务规模整体也保持持续下降趋势。有息负债规模得到进一步控制,一季度环比减少100亿有息负债;净资产规模持续增加,公司财务安全性显著提升。泰禾短期债务规模也在持续下降,进一步优化了债务结构,偿债风险降低,偿债能力显著改善。与此同时,泰禾的融资能力也在进一步增强。2018年,泰禾与上海银行签署了战略合作协议,获得上海银行200亿元综合授信额度,与光大信托签署了战略合作框架协议,获得光大信托200亿元综合授信额度。截至2018年末,集团尚未使用的银行授信额度约1043.68亿元。在房地产行业融资监管加强、融资成本大幅提升的市场大环境下,泰禾集团拥有充足的尚未使用银行授信额度、以及较低的融资成本,这既体现了金融机构对泰禾充分的认可和信任,也为泰禾未来进一步发展壮大提供强大的推动力量。
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  • 房企多元化 玩“跟风”还是创新

    近年来,房企多元化布局成风,但多元之路前景固然美好,实际上却布满荆棘。房企2018年报季渐近尾声,这期间受到市场普遍关注的,除了各大房企业绩的好与坏,还有对地产发展方向的探讨。随着房地产行业集中度不断增加,竞争愈发激烈,头部房企们纷纷表示,在注重规模增速与发展质量的同时,多元化业务布局已成为企业关注的重中之重。自2013年起,以万科为代表的众多房企开始拥抱多元化,“去地产化”口号不时响起。先有万达集团董事长王健林斥资近千亿元带领万达集团进军文化旅游产业,保利发展宣布全面布局养老产业,后有碧桂园、雅居乐等拆分物业公司赴港上市,恒大开启造车之路……一时间,房地产行业风起云涌。最为直观的表现便是,近年来,房企更名已经俨然成为一股“潮流”,包括万科房地产、保利房地产、恒大地产、远洋地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾10家房企都去掉了名字中的“地产”二字。多元化趋势如今,随着地产调控不断加码,市场分化加剧,房地产企业又走到了一个十字路口。在刚刚结束的年报季中,“多元化”一词再度变得炙手可热。业绩会上,碧桂园宣布进军机器人产业和乡村振兴领域;恒大始终钟爱新能源汽车领域;融创中国高调布局文旅业务,致力于成为“中国家庭美好生活整合服务商”;越秀地产在养老项目上的布局也有声有色……中房研协发布的最新数据显示,多年下来,房企多元化业务有增无减。2018年,在TOP30房企中,70%发布了多元化战略;TOP100房企中,97%布局了多元化业务。2018年,房企的多元化投资已接近千亿元,和2014年相比翻了7倍。关于房企寻求多元化业务布局的原因,易居企业集团执行总裁张燕认为,有些是因为主业强大,做到一定程度顺势而为,看到了天花板。有的企业则是先天具有多元化布局的优势和基因,当主业进行到一定程度之后,多元化布局优势就会显现。“房企多元化,轻重并举才是企业发展的大趋势。”正荣产业副总裁肖春和在接受《国际金融报》记者采访时表示,企业如果仅仅是停留在房产开发和销售的阶段,不停地“买”和“卖”,从收益的持续性和稳定性来讲,远不如商业、物业管理等其他行业。纵观一些发达地区的成熟房企,在历经了前面的开发销售阶段之后,大都会转而投资持有型资产或其他行业。雷声大,雨点小?不过,虽然历经多年,但到目前为止,从真正意义上完全实现多元化转型的内地房企,却少之又少。且从盈利状况和产业发展来看,多元化产业虽劲头十足,却与主业差之甚远。因此,业内出现了不少质疑声音:所谓的多元化转型,会不会变成“雷声大,雨点小”?《国际金融报》记者查阅年报发现,TOP35房企营业收入构成中,地产开发业务依然是主要贡献者,多元化业务收入占比普遍未超过10%,尤其是收入超千亿的龙头房企,多元化业务贡献占比更低。例如,转型已多年,“多元化”口号喊得最为响亮的万科,在2976.8亿元的营业收入中,租金收入、物业服务和其他业务收入总和为130.59亿元,占比4.4%。出乎意料的是,就在其他众多房企纷纷响应号召,积极探索多元化布局时,万科于今年的业绩会上突然提出“回归基本盘”的策略。“我们的地产业务已经这么赚钱了,大家不要指望还能找到更赚钱的业务。” 万科集团董事长郁亮在业绩会上坦言。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《国际金融报》记者分析称,房地产行业周期性特别明显,如今虽进入下行周期,但行业大趋势仍然向好。基于此种情况,房企为了在一定程度上规避政策风险、处置闲余资金,通常会选择将资金向房地产相关行业靠拢,如物业、文旅、商管等,但为了防止过度消耗资金,初期的转型力度并不会太大,一旦楼市利好,还是要将重点放到房地产开发上来。严跃进认为,房企之所以谨慎对待多元化发展,一方面因为多数行业的收益并不如房地产业,多元化反而不划算;另一方面,专业度不匹配,房企要转向房地产以外的行业势必阻力重重。同策研究院总监张宏伟也向《国际金融报》记者表示,目前来看多数房企的多元化业务收益并不高,甚至有不少处于亏损状态,这其实也是无奈之举。因为房企的根本还是在拿地开发上,而诸如商管、物管等众多周边产业的完善,恰恰可以在一定程度上帮助企业获取拿地优势、降低开发成本。不过,肖春和对此并不认同。对于收入占比较低的原因,他表示,房地产行业本身就是重资产行业,产出虽高,但投入也多、风险更大。相比之下,众多房企所涉足的文旅、教育、管理等轻资产业务,看似收入占比低,事实上其投入产出比不见得比房地产开发行业低,并且一旦发展成熟,能为企业带来持续性收益,因此才会受到一众房企的追捧。物业成主阵地隔行如隔山,即便是明确表示要进行多元化的房企,对待转型也始终慎之又慎。作为房地产下游产业,物业管理成为大多数房企多元化布局的第一站。2014年6月,彩生活登陆港股,成为国内首个分拆上市的物业服务企业,敲开资本市场的大门。公司挂牌首日颇受追捧,开盘以4港元成交,募集资金约10亿港元,首日估值达到46亿港元。旭辉早在2017年地产业务规模冲破千亿之时,便将触角伸向商业、物业、长租、教育等多个方向,以积极寻找新的业务增长点,并多次宣称将旗下五大房地产相关业务分拆上市的计划。2018年12月,物业公司——永升生活服务便成为集团旗下第一家房地产开发以外的上市公司。至此,内地房企中已有11家在港交所主板上市的物业公司。此前不久,继碧桂园服务、绿城服务等上市之后,新城旗下新城悦与佳兆业旗下物业公司也先后赴港上市。相较人们对于房企“闷声发大财”的赚钱印象,物业赚“辛苦钱”的方式并不轻松,“但如果这个时期企业能够上市,未来活下来的概率就能大大提升,进而才有后期瓜分市场的资格。”58安居客首席分析师张波分析指出。事实证明,这些物业公司上市之后的表现,也大都不负集团“重望”。更有甚者,如绿城服务,股价在分拆上市之后一路飘红,不觉间,其市值竟已远超“母体”绿城中国。截至4月11日收盘,绿城中国总市值为175亿港元,而绿城服务总市值已达197亿港元,比前者高出12.6%。对于物业作为房企多元化第一站的原因,一位房地产企业职业经理人分析称,物业管理除了做外拓、拿新的管理面积,更重要的是可以衍生和孵化出其他多元化的方向,而且是未来发展的主流产业,例如人工智能、大数据、区块链等方面,都可能给企业带来很大的想象空间。
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  • 世联行掏出十年“最囧”成绩单 去地产化能否一举扭转颓势

    在众多房地产龙头都公布2018年成绩单的时候,作为房地产综合服务提供商的深圳世联行地产顾问股份有限公司(以下简称“世联行”)也提交了2018年的成绩单。该如何点评这份成绩单?简单来说,这是公司上市十年以来最差的一份成绩单。无论是营业收入还是净利润都出现不同程度的下滑,其中最受关注的业务——长租公寓给出的数据是营业收入为4亿元,同比增长95%。看似很“风光”,可投资者最关心的还是净利润到底有多少?这块业务是否实现盈利?此外,世联行日前发布公告称,公司将更名为“深圳世联行集团股份有限公司”,旨在去地产化“,将回归轻服务行业。但如此一改,真的就能够扭转世联行当前的颓势?就此类相关问题,《投资者网》联系世联行董秘,公司层面并未做出任何回应。长租公寓还在“战略型亏损”根据世联行2018年年报数据显示,公司的营业收入为75亿元,同比下降8%;归属上市公司股东的净利润4亿元,同比下降59%,基本每股收益为0.22元,同比下降55%。这是世联行自2009年上市以来,首次出现营业收入和净利润双双下滑的情况。针对这一现象,世联行表示,主要由于交易服务板块受到金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策、市场转冷等因素的影响。谈及世联行的服务板块,其中受影响最大的业务就是交易服务板块,这一板块包括代理服务业务、互联网+业务和顾问策划业务。这一业务在2018年创下的营业收入是53亿元,同比下降19%,占总营收的71%。具体来看,代理服务业务的营业收入33亿元,同比下降12%;互联网+业务营业收入为17亿元,同比下降29%;顾问策划业务营业收入为2.6亿元,同比下降20%。不过,世联行备受关注的还有一个业务——资产运营板块,主要包含公寓业务和工商资产运营业务,即以红璞公寓为主的长租公寓,和以世联空间为主的共享办公业务。从数据上来看是很美好的,世联行去年公寓业务应收入为4亿元,同比增长95%;世联空间的营业收入为1.9亿元,同比增长118%。那么,长租公寓给公司带来的净利润到底是多少?就此世联行在网上业绩说明会上称:“目前公司长租公寓业务还尚未盈利,属于公司业务发展的战略型亏损。在公寓业务立项时,公寓的平均租期是12年,预计需要5年的回收期。”更名显示去地产化意图世联行日前还发布公告称,因地产顾问已不能涵盖世联行现有服务业务,董事会同意拟将公司中文名称由原“深圳世联行地产顾问股份有限公司”变更为“深圳世联行集团股份有限公司”,世联行将集成服务于基于不动产的客户多种需求。这是公司上市以来第二次改名,曾在2014年1月10日由“世联行地产”更名为“世联行”。此次去地产化的世联行将“地产顾问股份有限公司”更名“集团股份有限公司”,增加了商业运营、物业服务、酒店管理、装修服务、金融、长租公寓等业务,朝着多元化进行扩张。但地产交易服务仍是其主业,这一板块的业绩还是要看整体市场行情。这一变化,令投资者疑惑,在主业不变的情况下,世联行的更名能否扭转企业发展态势?就此,世联行在2018年年报中表示,公司2019年将依托综合型业务,坚持轻资产模式运营,提升能力,来应对市场的不确定性。世联行董事长陈劲松在网上业绩说明会中表示,世联行前期“重金”布局的红璞公寓、世联空间等长租公寓项目是公司的战略选择,这一部分投入在2018年已基本完成,为2019年、2020年轻资产托管打下了重要的基础,未来这部分业务将进入到由“重”转“轻”的阶段。更名+由重转轻,这样的转型措施将会给世联行带来怎样的变化?又是否会改善世联行的业绩情况?对此,《投资者网》将会持续关注。
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  • 超级房企的“独角兽”计划

    万科谋变穷则通,通则变,变则久。进入楼市的白银时代,发生改变的不仅仅是房价。之前靠单一业务纵横捭阖的房企,正在从单纯的“开发商”角色向更广阔的领域拓展。这些新业务有的已体形庞大,现金流充沛,具备了分拆的条件。关于物业板块的分拆,中海、保利等都已走在前头。4月11日,万科否认万科物业分拆上市的传闻,但这并非空穴来风,郁亮其实对其寄予不同的厚望:“万科物业若仅以物业名义上市,我认为对它是低估了。”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。碧桂园已分拆教育、物业上市;而恒大,则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。下一个再造“独角兽”的超级房企,或许是万科也未可知。导读近期,郁亮对记者表示,“万科物业若仅以物业名义上市,我认为对它是低估了,”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。短短6年多的时间,中国开发商就不再仅仅是“开发商”,而是变成了拥有多元业务与服务的城市运营商,甚至深入制造业。“与城市50%以上的人产生关联”,不仅是万科的口号,也是其他大型开发商的远景。买房租房、购物娱乐、物流仓储、上学就医,乃至新能源汽车、智能机器人,都能看到他们的logo。这些新业务有的已体形庞大,现金流充沛,具备了分拆的条件。如万科物业营收已近百亿,华润商业租金近百亿,但它们仍委身于集团的整体之中,在资本市场以开发为主线的估值体系下,价值未得体现。去年业绩会上,万科董事会主席郁亮曾说,万科希望能培育出几只“独角兽”;近期,他对21世纪经济报道记者表示,分拆上市规则或将很快变化,届时万科的估值会更容易些。他没有说出来的“秘密”是,若分拆上市成行,万科物业很可能将是第一个;而大万科的估值,将不止于现在的3000亿,可能奔向万亿。4月11日,万科否认了万科物业即将IPO的消息;不过,结合近期分拆上市政策破冰的传闻,万科物业上市或许不是空穴来风。万科物业上市之辨4月11日,据彭博社报道,万科旗下的物业管理公司万科物业拟于香港IPO,规模为10亿美元。在多家房企的物业服务已分拆上市之际,作为国内最大、最优质的物业公司的万科物业,却迟迟没有上市。根据万科财报,物业服务是万科的主营业务之一,2009年万科物业在财务上与万科集团独立,并于2015年启动完全市场化战略。2018年,万科实现物业服务营业收入98亿元,同比增长33%。这是国内首家营收近百亿的物业公司。2018年7月,万科物业以首次公开募股定价方式购买戴德梁行4.9%的股份,成为其第四大战略股东。在万科看来,这是物业对接国际市场的标志。据21世纪经济报道记者查阅,万科物业业务布局已涵盖住宅物业、商企物业服务、开发商服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大板块。在目前的最新业务划分中,万科把多业务、发展比较成熟的业务单元叫BG,包括传统四大区域和物业,可见其重要性。4月11日,万科回复称,物业暂无上市计划。“传闻说规模10亿美金,对于一个营收百亿的公司来说,不是太少了吗?”一位接近万科的人士表示。“我怕资本引导坏了,刻意让物业板块与资本市场保持距离。”在去年12月14日的媒体交流会上,万科董事会主席郁亮称。他认为,一两百、两三百亿的市值对万科贡献不大。物业板块未来有潜力达到千亿元市值,希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。而在近期,他又对记者表示,“万科物业若仅以物业名义上市,我认为对它是低估了,”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。此前,营收不及万科物业的中海、保利、碧桂园、奥园、雅居乐等房企旗下的物业,均已分拆上市。其中中海物业更是以介绍名义上市,未涉融资。万科物业的生意逻辑,在万科物业首席执行官朱保全的阐述中,确实不同于其他大部分公司。他认为,物业的核心是通过物业管理服务,让资产得以保值增值。与此同时,业主愿意付出同等的物管费,从而实现产权所有者与管理者的共赢。这一模式可以规模化扩张,通过大数据和物联网的方式实现。巨头的分拆与重估尽管万科否认了物业即将IPO,但在近期科创板和分拆上市政策调整之际,主业为房地产的集团公司分拆资产上市预期强烈。长期以来,A股地产商只有开发业务,但现在,他们大部分都已多元化。主业加多元化,将会形成一个生态系统,一个上市公司群,是地产巨头们的统一路径。以碧桂园为例,过去三年,公司已分拆教育、物业上市;而恒大,则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。鉴于A股公司分拆资产境内上市的限制,他们的这些分拆平台大多位于香港、美国或新三板。然而,4月9日,21世纪经济报道从接近监管层的投行人士处获悉,监管层正在研究讨论对A股公司分拆上市的政策进行松绑。年初,科创板相关意见第十五条也提出,“达到一定规模的上市公司,可以依法分拆其业务独立、符合条件的子公司在科创板上市。 ”接近交易所的人士表示,上市公司分拆资产境内上市,确实在探讨中。除科创板外,也在研究分拆子公司在主板、中小板和创业板独立上市可能性。这对规模已很庞大的开发商多元业务显然是利好。从营业收入来看,万科物业营收近百亿,华润置地的租金收入也逼近百亿,这是比较稳定的现金流模式,具备分拆的可能性。此前,华润也曾提出分拆商业地产上市,预估市值在千亿级别。万科在2018年财报中指出,未来要建立6个千亿级别的业务,才能再造一个万科;恒大主席许家印说,只有新能源汽车、大健康这样的市场规模万亿的大产业,才和恒大的主业匹配。显然,做惯了大生意的开发商,都希望“再造”同样大的自己。“分拆新业务上市可以让母公司的估值得到提升,母公司股东也可分享分拆资产的净利,同时新业务独立,借助资本的力量可以做大做强。”深圳一位券商人士分析。万科执行副总裁孙嘉认为,不同的收入模式,资本市场给的估值也不一样。在香港住宅开发PE是四五倍,商业地产是十四倍,物业服务能给三四十倍。“今天对万科不能只是用简单的规模、收入、利润去衡量”,郁亮说,资本市场对房企的评价和估值体系也应该有变化。不过,对于分拆上市,是否意味着房地产再融资的放开?会否被视为房地产调控放松的信号?多位分析人士认为,分拆住宅开发、商业地产之类房地产上市,可能很难被允许;截至目前,中国恒大分拆地产业务、重组深深房A已近两年,迟迟未获通过。若以科技、新能源、服务之类资产分拆,或可被通过。但在监管部门的政策出来前,什么都是不确定的。总体来说,正如碧桂园CFO 伍碧君所说,2019年的融资环境对大部分头部房企来说是“相对友好的”,融资成本下降,他们的资金压力相对2018年没有那么大了。
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  • 长租公寓如何盈利仍是必考题

    随着行业重新洗牌,包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中,长租公寓企业要想走得更远,必须要解决标准化和盈利模式问题长期来看,租赁人群占比不断提升这一趋势不会改变,2019年住房租赁需求会持续增加租金贷、甲醛门、资金链断裂……2018年可以说是长租公寓行业最动荡的一年,一系列“黑天鹅”事件也将资本对行业的热情降到了冰点。不过,随着负面消息逐渐消化,以及利好政策逐步明确,春节过后长租公寓再次迎来融资热潮。专家表示,随着行业重新洗牌,包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中,长租公寓企业要想走得更远,必须要解决标准化和盈利模式问题。近日,长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资,此轮融资由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投,春华资本跟投。同时,CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。此轮融资结束后,蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。蛋壳公寓的融资并不是孤例。2月21日,窝趣公寓宣布完成近2亿元B轮融资;3月11日,集中式长租公寓品牌魔方生活服务集团宣布获得1.5亿美元D轮融资……魔方生活服务集团CEO柳佳称,本轮融资资金将用于进一步提升品牌影响力,优化运营管理,完善IT系统和会员体系,以及项目并购和轻资产拓展。与此同时,各大开发商也明确将继续加码长租公寓。龙湖集团3月25日发布的2018年年报显示,该集团长租公寓品牌冠寓已开业项目实现租金收入4.27亿元,同比增长961.4%。龙湖集团CEO邵明晓表示,冠寓在去年已开业超过5.3万间,今年按照规划将累计开业近10万间,到2020年会达到20亿元以上收入。此外,万科发布2018年年度业绩报告,在住宅租赁方面,万科将继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。截至报告披露日,万科集团长租公寓业务已覆盖35座主要城市,累计开业超过6万间。种种迹象表明,各方仍然看好长租公寓的市场前景,也愿意投入更多财力、精力抢夺这一市场。“长期来看,租赁人群占比不断提升这一趋势不会改变,2019年住房租赁需求会持续增加。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。值得注意的是,当前长租公寓仍面临不少“成长的烦恼”。在黑猫投诉平台上,长租公寓成为2018年房产领域消费投诉重灾区,消费者对租房价格及服务投诉量占比较高。此外,消费者反映的主要问题还包括了居住环境室内甲醛超标严重、装修材料质量堪忧、误导租客与网贷平台签订租房贷款合同、以租客的信用换取资金并存在资金挪用等。在产品口碑堪忧的同时,目前尚无企业能给出清晰的盈利模式。同策咨询研究总监张宏伟表示,在资本追逐下的长租公寓行业,短期靠拼规模,长期还得拼盈利,能否在预期时间内扭亏为盈最为关键。未来拿房成本会越来越高,这将进一步压缩盈利空间,企业的运营能力也将面临更大考验。业内人士认为,集中式长租公寓中,环境氛围、室内配套、公共区域已经成为行业标配,如何才能进一步与租户绑定,增加黏性是运营商们需要进一步思索的事情。
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  • 发力文旅综合 华侨城扬州再落一子

    投资动作频频的华侨城扩张再提速。4月11日,华侨城召开发布会披露了扬州华侨城文旅综合项目的相关情况。据华侨城集团内部人士透露,去年全年,华侨城落地的大型文旅项目共15个,而今年以来,截至目前投资项目数量就有16个,文旅综合类占比超70%。在业内看来,近年来华侨城确实进入了快速扩张期,但在这一阶段,华侨城也会面临诸多难题,包括人才梯队、管理制度能否跟上,各区域项目如何配合等。据项目负责人介绍,扬州华侨城文旅综合项目位于蜀冈-瘦西湖风景名胜区以北,规划占地4.5平方公里,是目前华侨城在江苏省内待开发文旅项目中规模最大的,涵盖文创、旅游、商业、居住等业态,以家庭型、全龄段娱乐度假需求为重点,预计2021年建成营业。北京商报记者梳理发现,今年以来,华侨城接连宣布了多个投资新计划,仅3月就有包括南海旅游岛、东莞文旅特色小镇等项目披露了相关信息,扩张脚步不断提速。有专家表示,近年来,华侨城频繁布局新的项目,势必需要大量的资金流和庞大规模的人才梯队作支撑。据扬州华侨城事业发展有限公司副总经理庄志亮介绍,扬州华侨城将形成1000人左右的员工团队,而这放在整个华侨城集团内部来看体量并不算最大。“如何在短时间内补充人才短板,并能根据体量的不断扩大随时调整管理机制,是华侨城必须要跨过的坎,只有解决这些问题,华侨城才能构建起完善的内控体系。”有专家表示。其实,今年1月初,华侨城A就曾发布公告称,随着业务的扩张、公司层级的增多,与国资委各局室等上级单位的专项工作职责对接缺位等管理问题逐步显现,尤其对各经营指标不佳的企业整合管理,需有专门职能部门进行综合统筹、专项负责,因此增设企业管理部负责以上职能。而调整后,华侨城A本部拥有11个职能部门。而此举也被业内看作华侨城从内部为快速扩张铺路的一个缩影。华侨城集团相关负责人告诉北京商报记者,目前华侨城已经实行了“战区制”的管控模式,实施组织构架变革和市场化选人用人,推行断崖式考核和市场化激励机制等。对于华侨城的资金链压力,北京联合大学旅游产业经济研究所所长张金山则相对乐观,他认为,华侨城属于大型旅游央企,在投资项目时应该存在企业风险剥离机制,且部分项目可能只起到领头作用,所以目前看来,资金方面的问题和风险不会很大,“目前华侨城提出的‘文化+旅游+城镇化’转型战略,可以视为对原‘旅游+地产’模式的包装升级,即从原本比较单一的住宅地产开发,转向大举拓展综合地产项目。但随着该公司的落子逐渐向二三四线城市下沉,当地市场能否支撑华侨城的文旅城镇大项目,还有待进一步观察”。
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  • 华润置地中海地产等央企入局,优客工场们迎来搅局者?

    联合办公行业面临洗牌优胜劣汰之际,又不断有新军加入,它们会是“搅局者”吗?地产央企——华润置地近日推出旗下美好办公品牌——润联行,并计划2019年在北京推出三家门店,分别是润联行?西堤;润联行?长安和润联行?优士阁,三处涉及工位近两千。自2016年美国联合办公巨头WeWork 在上海开设中国大陆首家门店以来,联合办公一直是写字楼市场的热门话题,在资本助推之下获得爆发式增长,随着更多类型的参与者加入,这个行业的竞争也愈演愈烈。国际地产服务商——第一太平戴维斯近日报告称,成立于北京的联合办公品牌优客工场,在完成了碎片空间、洪泰创新空间、无界空间、微度联合创业社、爱特众创以及方糖小镇等并购后,目前已成为全国项目数量最多的联合办公品牌(截至2018 年末占据43% 的市场份额)。国内联合办公来源:第一太平戴维斯上海和北京是目前国内最大的联合办公市场,2018年门店数量占比分别达到32.5% 和32%。目前上海和北京核心区位的联合办公供应量已几近饱和,预计未来新开门店将拓展至非核心商务区及二线城市。这个赛道的竞争者也越来越多。近一两年来,除专业运营商和初创公司以外,许多房地产开发商也纷纷建立联合办公品牌,欲在联合办公市场分一杯羹,如SOHO中国的“SOHO 3Q”——龙湖地产的“一展空间”,凯德集团的“C3”,佳兆业的“创享界”等。截至目前,SOHO中国在北京、上海、杭州、深圳等核心地段已有30个SOHO3Q中心,约3万个工位。第一太平戴维斯华北区商业楼宇部董事林硕对第一财经表示,老牌地产企业从未远离过联合办公产品的赛道,WeWork刚进入国内市场时,远洋地产就一直以合作伙伴的身份协助其拓展市场,其他传统地产品牌也在最近几年有过或浅或深的市场尝试,通过这两年联合办公市场的飞速发展成长,有部分试水成功的开发商已经不再局限于跟大的联合办公品牌合作,而是深度参与产品研发并创建自己的品牌。“从长远来看,拥有更加充裕资金背景的传统房企在多年深耕国内市场的经验加持下,是非常有机会创造出不输于国际品牌的联合办公产品,进而可能影响到整个行业的商业格局及未来走向。”林硕说。国家联合办公来源:第一太平戴维斯多家央企类地产企业也陆续加入这个战局。除前述华润置地外,中海地产2016年推出了OFFICEZIP,中粮地产则推出了COFCO FANTASY,与专业运营商下相比,这些企业的共同特点就是利用自有物业来操盘联合办公空间,可减少融资和租金压力。这些地产类央企纷纷加入联合办公的赛道,是一种顺应潮流的主动选择,还是对当前传统商办物业增长乏力的被迫变革?易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示,从目前房地产开发商自建的共享办公模式看,其对于写字楼市场的业务开拓是有创新的。总体上看,此类企业后续发展的机会更多,很多企业也希望通过改造,来实现既有物业的溢价水平。“从联合办公等操作模式看,这些央企类地产企业后续的优势比较明显。第一开发商拥有较多的资源,也有较多的资金进行管控。第二是开发商本身在商办领域急需突破,联合办公目前也是一个较好的点。开发商加入此类行业,也是当前对于商办物业投资策略的调整。”严跃进说。房地产开发企业自建联合办公品牌,自有物业将是其最大的底牌,尤其是一些央企类房地产开发商,像华润置地、中海地产等,商办类物业体量更是庞大。近几年,华润置地创立了“销售物业+投资物业+X”的商业模式,摆脱传统房地产开发商定位,逐步转型成为“城市综合投资开发运营商”。目前,华润置地在整个华北拥有近百万体量的写字楼及园区。而运营OFFICEZIP的中海商务,旗下五大甲级写字系列产品遍布全球20多个经济活跃城市,持有运营并处于建设中的甲级写字楼突破70座,经营面积逾600万平方米。在林硕看来,与联合办公专业运营商相比,这些传统地产企业自建联合办公有几点劣势:空间运营大数据的积累;对用户需求的深层次理解及服务经验;超大体量联合办公定制型产品经验不足。而优势则主要集中在成本控制、资金雄厚、对国内政策及市场的熟悉程度、政府关系方面。一般而言,虽然联合办公对业主方来说是一个机遇,但却会打乱优质甲级写字楼内的租户结构,意味着更高的租户流动率,租户组合也更为复杂。在甲级写字楼内引入联合办公,对原有租户格局的冲击势必要提前进行测算。值得关注的是,如果这些写字楼原本就是开发商自己持有,选取其中一部分楼层搭建联合办公空间,吸纳初创企业和成长型企业,而原有传统办公空间定位成熟型企业,两个区域的营运管理均是一家,两者之间的协调自然将更为通畅,而非互相冲击和削弱。华润置地的做法显然是考虑到了这一点。华润置地此次推出两条产品线,即高端商务产品“中心系”和美好办公产品“润联行”。“中心系”产品将占据城市区域核心,以高端的商务硬件标准,为企业营造良好的办公氛围,同时提升区域商务形象。而润联行产品则将以其灵活便捷的商务业态植入中心系产品中。简单来说,就是在中心系物业写字楼中,部分楼层加入润联行,将两种办公空间形式,在大物业空间中进行融合,以满足不同办公需求的人群。林硕对第一财经表示,联合办公产品是对现有市场传统租赁产品的重要补充,由于市场主流开发商在产品设计,空间利用,建造成本以及对租户需求的理解等重要领域均有经验积累,因此更加容易创造出优秀的联合办公产品。“另外由于联合办公产品同其他房地产产品一样是不断升级迭代的,当前选择开始研发此类产品的开发商非常具有前瞻性,并有相当的优势及潜力在将来引领联合办公市场的发展,也可以形容是一种积极的创造和变革。”林硕说。严跃进也认为,对于联合办公来说,更重要的应该是集合创业资源和办公资源,从这个角度看,若是做出差异性,那么其可以打造全方位的创业环境,这是传统写字楼市场没有的功能。未来更容易形成创业企业租赁共享办公的现象,其对于原有写字楼大客户的租客管理冲击比较小,因为两类产品对应了不同的客户需求。当前经济下行压力增大,对于前两年狂飙突进的联合办公行业来说,生存压力也日益凸显。一直被认为财大气粗的地产企业自创联合办公品牌,会对当前联合办公行业的走向和趋势产生什么样的影响?林硕认为,联合办公行业由于之前几年在国内的群雄会战,大家为了争夺地盘经常不惜成本地疯狂签约,每一份合同的租期通常为8-10年。因此租金给付的压力非常巨大,如果资金不足将深陷困境。目前,各品牌产品同质化严重,竞争加剧,在这一轮竞争中缺少持续发展潜力的品牌将被并购,甚至倒下。“当前的经济形势所带来的行业洗牌就是一个优胜劣汰的过程,推动着传统品牌去创新升级,增强品牌的差异化、服务的多元化、运营的精细化,相信通过激烈竞争生存下来的品牌将带领整个行业迈向更成熟的阶段。”林硕称。
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  • 融资门槛未变 房企发债融资成本显著降低

    “近来市场整体融资环境变好,房企通过发债、银行开发贷等可获得大量资金。”某大型信托公司地产项目经理李洋(化名)告诉中国证券报记者。据统计,3月房企融资持续升温,40家典型上市房企完成融资总额突破1000亿元;融资成本也有所下降,主流房企境外融资成本为6%-8%。业内人士透露,尽管目前房企融资环境出现改善,但针对房企的融资门槛并没有降低,预计未来财务实力较弱的小型开发商仍将面临较高融资风险。融资规模显著上升中原地产研究中心统计数据显示,4月以来,房企密集发布融资计划接近1000亿元。9日,融创中国控股有限公司公告称,拟发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据,年利率7.95%。8日,中国恒大集团公告称,拟发行3笔合计20亿美元的优先票据。同日,我爱我家宣布,拟发行20亿境内公司债,期限不超5年。此外,1日,民生信托与房地产百强企业蓝光发展在北京签署战略合作协议。事实上,自春节以来,房企融资就在提速。同策研究院的数据显示,3月房企融资笔数、融资额度均创下近年来新高。其中,40家典型上市房企完成融资共计1024.2亿元,自2017年11月融资达1246.18亿元以来(其中包含恒大600亿元的股权融资),首次突破1000亿元,环比2月大幅上涨85.25%。“最近明显感觉项目增多,经常加班。”华南某信托公司地产信托业务人士李想(化名)坦言。同策研究院数据显示,3月40家房企通过信托贷款融资总额达158.64亿元,环比上月32.91亿元大幅上升382.04%。中国证券报记者还了解到,目前市场对地产行业的预期有所改善,地产信托产品销售火爆。融资成本下降除房企融资规模明显上升以外,房企融资成本也有所下降。华远地产于3月27日发行的一笔5亿元短期融资券,利率仅为3.94%。3月26日,上海世茂股份有限公司公告称,2019年度第一期短期融资券于3月22日发行完毕,发行总额为10亿元,票面年利率为3.67%。公开资料显示,一些中型房企的发债利率降至6%左右。据中原地产统计,房企融资成本基本告别两位数(个别企业除外),境内融资的公司债均在5%以内,主流房企境外融资成本均在6%-8%,境外融资成本明显降低。中国证券报记者从多家信托公司了解到,房企通过信托融资的成本也略有下降。“房企融资成本从去年底今年初的10%以上降至8%左右。”李洋说。李想则表示,目前公司地产融资成本约为10%,比去年底降低约0.5-1个百分点。“虽然信托融资成本没有显著变化,但房企会跟我们讲价。他们认为,通过银行等渠道融资的情况改善,信托的成本也应降一降。”某中型信托公司业务人士王烨告诉中国证券报记者。李洋认为,房企融资活跃,与近期大量房地产信托项目陆续到期不无关系。王烨则表示,房企融资规模上升主要有两方面原因:房企预期改善,不少房企追加投入,带来融资需求;融资环境宽松,资金成本下降,房企融资渠道更为通畅。融资门槛未降低“融资门槛一直未降,这是各家信托公司坚守的底线。”王烨透露。某城商行对公业务人士告诉中国证券报记者,其所在公司对房企放贷的审核标准一直没有降低。“我们的融资门槛没有降低,目前只为一些大型房企提供融资。尽管房企融资渠道增多,但大型房企的融资需求一直有,无需通过降低门槛吸引业务,合规与安全是第一位的。”李洋坦言。中国证券报记者了解到,2018年以来,各家信托公司纷纷提高融资门槛。王烨称,2018年以来公司便对地产业务保持谨慎,一些激进的房地产企业坚决不碰,哪怕这些房企的排名或经营业绩靠前。2018年年中,公司提高了风控门槛:年初时,公司还为房企百强提供融资;下半年,基本只做房企前50强业务。在融资门槛并没有降低的情况下,中小房企的融资依旧困难。穆迪最新发布的报告预计,一些评级为B及以下、财务实力较弱的小型开发商将比其他受评开发商面临更高的再融资风险。
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  • 49家房企去年营收逾9200亿元 平均每家赚23亿元

    ■本报记者 王丽新沪深两市上市公司2018年业绩正进入集中披露期。据iFinD统计数据显示,A股49家上市房企营业收入总计为9219亿元,同比上涨22%;归属于母公司股东的净利润合计1128亿元,同比增长25%,即平均每家上市公司约赚23亿元,平均每家比去年多赚4.5亿元。值得一提的是,在上述49家上市房企归属于母公司股东的净利润方面,34家同比上涨,15家同比下滑,仅2家亏损。《证券日报》记者根据iFinD统计数据发现,在这49家上市房企中,归属于母公司股东的净利润处于增长状态的企业接近七成,总体来看,随着销售规模的增长,房企归属于母公司股东的净利润总体呈上涨趋势。有分析师向《证券日报》记者表示,受结转周期影响,2018年的盈利水平主要是由过去两三年开发的项目决定,而得益于楼市2015年至2017年销售火爆,大型房企销售均处于“量价齐升”阶段,高质量可结算货值充沛,不少企业毛利率有所上行,房企利润增幅高于营收增幅。近七成房企净利润上涨从2018年年报数据来看,不同梯队房企净利增长速度不同。据《证券日报》根据iFinD统计,2018年度,上述49家房企,平均每家每年归属于母公司股东的净利润为23亿元,2017年度则为18.5亿元。具体来看,归属于母公司股东的净利润超过10亿元的企业有18家,占比为37%,同比上升2个百分点;1亿元-10亿元之间的则为20家,占比约为41%;近七成房企净利润实现了同比上涨,亏损企业明显减少。值得一提的是,截至目前,A股房地产板块归属于母公司股东的净利润最高者为万科,达338亿元,同比上涨21%。万科、招商蛇口、华侨城和新城控股这4家房企归属于母公司股东的净利润均超过100亿元。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,地产行业集中度进一步提升,大中型房企保持了稳定的利润增幅,部分中型企业净利润增速有所提升,不少中小企业净利润则偏低,甚至今年已经出现卖项目缓解资金紧张的现象。另据《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,2018年房地产行业集中度持续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。但房地产板块整体销售增速已经出现放缓迹象,2018年,500强房地产开发企业存货周转率、流动资产周转率等重要运营指标总体处于近6年里较低水平。相较以前的强调开工速度、预售速度,去化问题已成为影响企业周转速度的重要因素。盈利能力待考事实上,上述49家上市房企近两年来归属于母公司股东的净利润总额稳中上升,由904亿元上升至1128亿元。据《2017上市房企毛利率排行TOP50》显示,2017年行业毛利率排行榜前30强房企毛利率基本突破30%,前10强房企毛利率半数超过40%。目前来看,2018年房企盈利能力也在平稳上升。但分析认为,这两年房企整体毛利率较高,是建立在前期土地成本相对较低的条件下,尤其是2015年前所拿土地价格,对比其售价而言成本优势明显。但对于上市房企来说,压力还在后市。目前来看,2016年行业销售回款大好、但补库存力度较弱;2017年,行业销售依旧创新高,但受限签、按揭贷放款周期拉长等各种因素限制,销售回款下滑;2018年,多数房企都注重现金流指标,因此有些企业销售回款率提升明显,但仍有部分房企销售回款在70%上下徘徊,其中甚至包括千亿元量级的房企。2018年,尤其对上市企业的管理层来说,融资渠道受阻,多数房企用遍了融资工具,仍难以得到大量低成本融资,因此有些房企出现了几个月没有拿地的情况,土地储备的不足,将对今年下半年和明年上半年销售情况造成影响,甚至某些房企在某些城市会出现断货现象。房企现金流压力之外,是毛利率短暂回调之后的整体下滑趋势。2016年,全国地王频现,这些项目正陆续入市变现,受结转周期影响,这奠定了中长期毛利率的下行趋势。有房企高管曾向《证券日报》记者表示,从2016年开始,部分房企拿地开始激进,这会反映在2020年-2021年的收益上,届时融资成本若无法降下来,利润指标将会相对难看。
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  • 房企融资环境显著改善 10天内已筹钱近千亿元

    ■本报记者 王 峥在央行持续降准,市场资金较为充裕的背景下,本就面临偿债高峰期压力的房企,近期的融资频率持续加快。根据同策资管最新发布的数据显示,2019年3月份,40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元,自2017年11月份融资达1246.18亿元以来(其中包含恒大600亿元的股权融资),首次突破1000亿元大关,环比2月份的552.88亿元大幅上涨85.25%,融资笔数也创下了历史新高。而进入4月份,房企的融资潮仍在持续。包括恒大、融创等龙头房企均抛出了各种的发债计划。对此,中银国际证券房地产行业分析师晋蔚表示,“房企的融资环境已显著改善”。而来自中原地产较宽泛的统计数据显示,4月上旬房企发布的融资方案,总金额已接近1000亿元。龙头房企加速融资4月9日,融创中国发布公告称,发行2023年10月份到期的7.5亿美元优先票据,年利率7.95%,所得款项拟主要用于为公司现有债务再融资。融创中国称,目前票据已申请于新加坡证交所上市及报价。而4月8日,融创中国旗下融创房地产集团,其2019年申请公开发行公司债券项目获上交所受理。据发行文件披露,融创地产本次拟发行债券期限不超过7年(含7年),计划发行规模不超过80亿元(含80亿元),拟分期发行,首期发行规模不超过50亿元(含50亿元)。融创方面表示,募集资金将用于偿还融创房地产于2016年至2018年间发行的公司债券。新发行公司债券有利于更好、更有效地对公司资产负债进行匹配及管理,以及优化公司负债的期限结构。同一天,中国恒大集团公告称,拟发行3笔合共20亿美元的优先票据。包括一笔12.5亿美元于2022年到期的9.5%优先票据;4.5亿美元于2023年到期的10.0%优先票据;以及3亿美元于2024年到期的10.5%优先票据。目前,恒大已与瑞信等公司订立购买协议。恒大方面表示,票据所得资金将主要用于现有债务再融资及用作集团资本支出,剩余部分用作一般公司用途。值得注意的是,据上交所披露信息显示,恒大地产集团拟申请发行200亿元公司债券,该申请已被上交所受理。本次申请发行年限不超过7年,采用无担保债券形式发行,拟分期发行,首期基础发行规模不超过100亿元,可超额配售规模不超过 100 亿元。恒大地产集团公告中表示,本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还到期或回售公司债券、支付公司债券利息。因存在实际发行时间及发行规模存在不确定性,最终发行将依据上交所批复决定。目前恒大地产未来12个月内到期或回售的存续公司债券合计4笔,当前余额为311.45亿元。而4月3日晚,碧桂园也发布公告称,此前宣布的公司债发行工作已于4月2日完成,最终发行规模为5.9亿元,票面利率5.03%。房企融资成本降低除了上述几家房企巨头,中型房企同样在4月份加速了融资步伐。4月9日,弘阳地产公告称,拟发行3亿美元优先票据,票面利率9.95%,将于2022年到期,该票据计划于香港联交所上市发行。弘阳地产在公告中披露称,拟将所得款项净额用于为现有债务再融资及一般企业用途。可能根据市场状况变化调整其发展计划并重新分配所得款项。同一天,当代置业发布公告表示,拟对美国境外非美籍人士所持有的未偿付2019年到期的6.875厘优先票据进行交换要约。公告披露,根据交换要约备忘录所载条款及条件规限下,当代置业现就交换代价作出交换合资格持有人所持未偿付现有票据的要约。于公告日期,当代置业本金总额为5亿美元的现有票据尚未偿付。其预期将于4月11日前后公布不超过3亿美元的最高接纳金额。当代置业表示,交换要约的目的是为现有票据再融资及改善本公司的债务结构,从而使本公司能够延展其债务到期状况,更稳定发展,并强化本公司的资产负债表及现金流量管理。据悉,当代置业还宣布将发行新票据,预计于2019年4月11日(可予延长或另行修改的有关日期)或前后宣布新票据的年期及最低收益率。并于4月26日前后于新交所上市及挂牌。新票据现金所得款项净额将用于(其中包括)现有票据再融资及为收购或开发将用于日常业务过程中及用作一般企业用途的资产、不动产或个人财产或设备提供资金。同时,4月4日,禹洲地产发布公告称,公司间接全资附属公司厦门禹洲鸿图地产开发有限公司第一期公司债券发行已于2019年4月3日完成,发行规模35亿元;新城发展也发布公告称,发行金额为2亿美元优先票据,利率为6.15%;而首开股份也在4月3日表示,拟向国家发改委申请发行总额不超过70亿元(含70亿元)企业债券;4月2日,佳兆业发布公告称,其将发行3.5亿美元2022年到期优先票据,年利率为11.25%;4月1日,中骏集团表示,发行3.5亿美元优先票据,票面利率为7.375%;而包括华侨城、华夏幸福、华远地产、宝龙地产、蓝光发展在内的房企也在4月上旬发布了各自的融资计划。此外,4月8日,房地产中介公司我爱我家宣布,拟发行20亿境内公司债,期限不超5年,可以为单一期限品种,也可以为多种期限的混合品种。我爱我家表示,募集资金拟用于偿还公司债务、补充公司流动资金。2019年度,基于经营业务开展的资金需求,我爱我爱及合并报表范围内子公司拟新增债务融资总额不超过40.84亿元。对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,从2018年四季度以来,房地产企业融资逐渐出现井喷,企业融资难度也有所缓解。而从房企的资金成本看,相比前期有所下调。东北证券房地产行业分析师高建也指出,在融资成本方面,房企发行的产品利率大多低于他们在 2017年和2018 年发行的相同期限的产品,但仍高于2016年的发行成本。“从融资成本看,基本告别两位数(除个别企业外),主流房企境外融资成本均在6%-8%,境内融资的公司债均在5%以内,境外融资成本也有非常明显的降低。”张大伟表示,“有些企业债的利率不到4%”。以4月3日发行公司债券的华侨城为例,其本期债券品种一期限5年,第3年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权,发行总额为25亿元,票面利率3.88%。香港现年内最大新股融资相比于发债融资,万科和融信则选择了配股增发的融资方式。3月28日早间,万科披露公告,完成2.63亿股H股的私募增发,占增发后A+H总股本的2.33%。据悉,该笔私募增发获得战略投资者、多国主权基金、全球基金的踊跃认购,簿记获得数倍超额认购。最终增发定价29.68港币,在当日股价上涨3.7%基础上仅折让5%,较30日成交均价折让3.4%。配售所得款项总额预计约为78.1亿港元,扣减所有相关成本及费用后,配售所得款项净额总额预计约为77.8亿港元。此次融资将全部用于归还境外债务,不会用于住宅开发业务。4月7日,万科发布公告称,公司已于4月4日以每股29.68港元的价格,向不少于六名承配人,成功配发及发行总数为2.63亿股的新H股,配售净额总额约为66.5亿元。公司拟将配售所得款项净额用于偿还公司境外债务性融资。上述交易也是今年以来香港资本市场规模最大的新股融资。对此,标普认为,此次融资将小幅改善万科的资本结构,并有助于缓解其债务融资需求。“万科2018年利润增长率在一定程度上抵消了公司债务快速扩张带来的不利影响,从而带动其杠杆率小幅下降。但2019年万科或难以继续保持这一利润率,要想在当前BBB+评级下保持足够的缓冲空间,万科仍需要强化自身的财务管理”。标普预计,万科将继续保持较高的资本开支和投资支出,但增幅不会太大。万科或许会将重点放在商业地产、物流、酒店式公寓等较新的业务板块,以及这些板块中万科的市场地位和经营表现。但随着万科核心的物业开发业务的增速放缓,其多元化的投资意愿也可能降低。“随着市场情绪改善以及内地住房抵押贷款条件放松,公司在2019年前两个月的销售额下降趋势应会在第二季度起开始扭转。2019年万科的销售额将小幅增长10%。2018年公司的已售未结转收入增长28%达到5310亿元。这将支撑万科在未来1年-2年实现25%左右的年收入增速”。而4月4日,融信中国发布公布称,该公司以每股10.95元配售1.08亿股新股,股份占扩大后已发行股本的约6.27%。配股价较前一日收市价折让约7.05%。认购事项所得款项总额将约为11.826亿元。认购事项估计所得款项净额(经扣除配售事项及认购事项的所有适用成本及开支)约11.766亿元,将用作融信发展目的及作为集团的一般营运资金。
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  • 销售竞争加剧 房企“抢收”提前至一季度

    刚进入4月,一则“以热血战极限”的海报已刷遍了多个平台,这便是阳光城的“抢收计划”。“早在年初,董事长兼总裁朱荣斌就表示‘开年即决战”。但这个动作主要还是加快销售,没有打折促销。”阳光城方面向《每日经济新闻》记者表示,“抢收计划”是内部的常规营销动作,是为自我激励。实际上,除阳光城以外,今年已经有多家房企发起了类似的“抢收”行动。如今年2月发起“1号抢收计划”的泰禾,用降价促销和高佣金广征经纪人,创造单周破15亿元的认购数据。同月,恒大也宣布“全国690个项目打折”,其所有在售住宅项目全部9折、商铺8折;并且在建项目入市速度加快,仅3月份就开盘24个项目。实际上,“抢收”并非地产圈的新鲜事,不过有的房企加快抢收是为了自我激励,也有的房企却是源于业绩下滑。首季度TOP3销售下滑 竞争加剧房企“抢跑”克而瑞数据显示,今年一季度TOP3房企全口径销售金额同比下降近13%。对此克而瑞表示,一方面因为去年一季度3家龙头房企业绩基数较高,月均销售超500亿元;但另一方面也因为,TOP3房企自2018年已进行了提质控速的战略发展转向。在TOP3房企之外,TOP4~20规模的房企更不敢懈怠,诸多房企在开年后就猛启“抢收”计划,也由此一季度累计业绩同比增长达13.8%。但值得注意的是,各梯队房企在目前的市场行情下,竞争依然激烈。克而瑞指出,今年3月份,房地产市场整体销售表现比前两月明显有所起色,一二线城市明显升温,但大部分三四线城市仍然延续调整,销售较为低迷。TOP100房企3月份的销售规模同比增长,单月环比增速也远高于去年同期。但一季度整体业绩规模仍略有下滑。《每日经济新闻》记者对比近两年一季度销售额也发现,部分房企出现有不同程度的下滑。克尔瑞数据显示,泰禾2018年第一季度销售额为328亿元,而2019年第一季度仅为256.1亿元。泰禾的“一号抢收计划”正是在首月销售数据不理想的背景下推出的。抢收提前至一季度 房企2019年谨慎快跑58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,一般来说房企的“抢收”都会集中在四季度,但今年的“抢收”提前到了一季度就开始启动。为何会这样?在张波看来,2019年全国经济有不确定性,不同城市楼市的表现也有所不同,一季度部分城市出现了楼市政策“微放松”,市场有所回暖,是抢收出货的窗口期。“抢收行动是房企基于市场基本面的判断,针对未来不确定性做出的‘优选策略’,不少房企通过折扣的方式来拉动销售提升,也取得了不错的效果。”张波表示。但也正是提前“抢收”,体现出房企对2019年市场的警惕。《每日经济新闻》记者留意到,今年大多数房企制定的2019年业绩目标都相对谨慎,目标增长率普遍在20%左右(2018年业绩目标增速普遍在30%~50%)。“在目前的市场形势下,房企高杠杆经营、高增长模式注定不可持续,龙头房企如碧桂园、恒大、万科2018年已纷纷表示将由高速增长转向有质量增长。规模房企主动进行战略调整,对2019年的业绩目标预期整体较低也属正常。”张波认为,房企2019年的销售节奏会紧跟不同城市的市场变化而调整,同时抓紧出货,争取更大主动权是众多房企的不二选择。
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  • 一二线楼市持续回暖 房企卖房抢收“活在当下”

    导读流动性的宽松和“因城施策”的地方微调,是这轮复苏的根本性支撑;不同于往年,2019年的楼市回暖,主要局限于一二线部分城市,尤其是四个一线城市。3月份楼市从底部轻微的反弹,看起来在4月份将继续,回暖和复苏,成为这一段时间以来的关键词。流动性的宽松和“因城施策”的地方微调,是这轮复苏的根本性支撑;不同于往年,2019年的楼市回暖,主要局限于一二线部分城市,尤其是四个一线城市。刚从去年的“钱紧”和冬天的寒冷中缓过劲来的开发商们,一点也不敢过于兴奋。他们普遍在做的事是抓紧销售的窗口期,快速抢客去化,回笼现金。泰禾、恒大是其中促销最为彪悍的。“手里钱多的,就再去拿点地。”华南一家大型开发商人士说,这是近期土地市场也开始热原因;不少地方政府,也趁机集中推地,想卖个好价钱。“窗口期”的不定期出现,在窗口期内加紧卖房、买地、融资,可能成为2019年的新常态,因为机会可能稍纵即逝。没有人再敢像2017、2018年那样乐观,全年来看,包括万科、融创在内的大型开发商态度谨慎。“活在当下”,是开发商、地方土地部门、买房人、银行券商们的普遍心态。“温度回升”刚刚过去的清明节再次检验了这个春天的楼市热度,3月份的春意持续。中原数据显示,清明节前两天,广州新建住宅网签分别是197套与143套;北京看房量相比3月下半月有所减少,但依然处于高位,其他一线和部分二线城市也处于相对较高水平。如厦门等城市,个别项目开盘需求量也比前期有明显上升。回溯3月份,上海中原地产的统计数据显示,当月北京、上海、广州、深圳等一线城市一二手房销售出现显著增长。其中,一手房(含动迁配套房)方面,上海3月成交135.42万平方米,同比增长33.85%,深圳3月成交30.47万平方米,同比增长49.14%。中原指出,很多之前价格下调的城市都因为信贷相对宽松,出现购房者怕踏空的心理而加紧购房,主要出现在北京、上海、广州、杭州、厦门等城市。3月6日,杭州中国铁建西湖国际城262套高层房源,平均中签率低至1.5%;3月18日,南京河西的绿地华侨城海珀滨江、升龙天汇分别加推186套房源和323套房源,销售均价3.5万元/平方米,近万人报名登记;同日,位于北京海淀的山屿湖首期开盘192套,当天售完。一二线温度回升,与供应增加也有关系,上海3月入市面积为78.8万平方米,环比增加194%,同比增加100%;北京入市也保持高位,3月北京供应商品房住宅3707套,多个限竞房入市带来了销量。二手房方面,3月份,北京网签量为16051套,成交量是2018年5月后的最高值;上海网签量约2.6万套,创29个月以来的新高。从主流房企3月业绩来看,也比1、2月出现了明显增长。4月2日,万科披露,3月份公司实现合同销售金额573.7亿元,同比增长13.2%,环比上升32.9%;中国恒大公告称,3月份公司实现合约销售金额约549亿元,同比增长11.2%,环比大增155%,达到2月销售额的2.5倍,成为单月销售额增幅最高的房企之一。“四巨头”之一的融创中国4月7日晚公告,2019年3月,集团实现合同销售金额约人民币376.4亿元,同比增长22%,环比暴增106%。扩大范围来看,据克而瑞统计,标杆房企3月单月销售额均有明显上涨,50家主流房企单月销售金额共7410亿元,同比增长21%,环比增长74%。百强房企3月份的销售规模同比也呈正增长。中指研究院指出,一季度受到春节影响,房企整体销售业绩通常会呈现1、2月份相对低,3月份环比增长现象,2019年2月同比下降较多,主要是销售时间短,春节返乡置业降温等因素,对三四线布局的房企影响略高,3月同比环比均大幅增长,主要是传统回暖节点、房企加快推盘,抢收一季度业绩有关。中原地产首席分析师张大伟认为,从趋势看,4-6月,全国热点城市的市场活跃度会有所提高,特别是之前调整过价格的城市。“活在当下”中国房地产市场的大幅调整,除了2008年,就属2018年四季度最为“凶险”,至今,许多房企营销负责人提起去年11月的市场,仍然心存余悸。“仿佛一夜之间,买房的人就消失了”、“钱非常紧”。没有客户和钱,成为一些人心中的痛和怕。多位开发商人士互相探讨后认为,不能对本轮复苏抱有太大期望;万科董事会主席郁亮指出,“不能期待市场反弹”。因为宏观经济、货币政策、市场调控的不确定性仍在,并且有迹象显示,调控带来的影响和变化间隔越来越短,房企全年都可以随时融资、买地、卖房的时代将一去不返。今年房地产紧抓“市场窗口期抢收”显得格外重要。今年1月份,在南方媒体见面会上,龙湖集团副总裁胡若翔称,2019年城市分化会进一步加剧,每个城市政策力度也不一样,因此要加强对不同城市市场窗口期预判,“强化弹性供货,做到有质量增长”。在3月26日的万科业绩会上,首席运营官张旭也多次表示,“2019年的每一天都是卖房的好日子,万科将随行就市,能卖就卖,坚决不留库存。”往年一季度被认为是房地产行业季节性销售淡季,但因为今年“窗口期抢收”的判断,诸多房企加大了促销力度,“抢跑”回笼资金,“活在当下”。最明显的莫过于恒大。据悉,今年3月份,恒大所有在售项目,包括住宅、公寓以及写字楼,均可有9折优惠(受备案价影响价格除外),商铺8折优惠。促销使得恒大以单月510亿元的权益销售金额在行业内居首。恒大将全员营销运用到了极致。4月份,仍然可以在朋友圈看到恒大全国的多个项目在推广、优惠。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,恒大在多次市场降温时都有降价促销的做法,这体现了其对于市场的灵活把握。类似地,泰禾也在一季度实行“壹号抢收计划”,其一季度在北京区域加大了营销力度,通过加大楼盘促销力度,完成了超过100亿元的销售额。上海中原地产市场分析师卢文曦表示,企业主动去营造营销的环境,会对销售产生一定的积极影响。他认为,当前有能力“出货”的房企,普遍以加快资金回笼为首要目标,毕竟在当前环境下,很难去判断未来的市场走势。对缺钱的担心和“窗口期”的认识,让大部分房企抓住降准带来的流动性宽松机会,加大融资力度。2、3月以来,房企融资不断井喷。同策研究院数据显示,3月,40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元,环比大幅上涨85.25%,同比大幅上涨63%。自2017年11月融资达1246.18亿以来(其中包含恒大600亿元的股权融资),首次突破1000亿大关,创16个月新高。
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  • 房企3月圈钱超千亿,七成资金来自国内

    一手圈钱,一手买地,开发商的戏码多年未变。房地产融资进入3月份以来暖意频现。据同策资管数据,2019年3月,40家典型上市房企完成融资总额共1024.2亿元,环比上涨85.25%,创16个月新高,自2017年11月的1246.18亿以来首次突破1000亿大关。过去三个月,房企融资市场可谓跌宕起伏。开年1月份,40家典型房企融资环比大幅上升335.23%至790亿元。狂欢之后,2月份融资总额又降至552.88亿元。如今,3月“暖意”让债务压顶的房企可暂喘一口气。而背后的逻辑也显而易见。多位业内专家对第一财经表示,楼市经历调整之后,稳预期的重要性不言而喻,如果房企资金链断裂,不仅涉及房地产行业稳定问题,还关系整个系统的金融安全。但房企融资环境是否有放松趋势,还需后续观察。融资小高潮房企近来发债动作频频。4月9日,融创中国(01918.HK)公告称,发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据,年利率7.95%。前一日,据上证所披露信息,融创拟申请发行80亿元公司债券,申请已获得上证所受理。不仅如此,4月8日,中国恒大(03333.HK)公告称,发行3笔合共20亿美元的优先票据。包括12.5亿美元于2022年到期的9.5%优先票据;4.5亿美元于2023年到期的10.0%优先票据;以及3亿美元于2024年到期的10.5%优先票据。同日,据上证所披露,恒大拟申请发行不超过200亿元(含200亿)公司债券。目前债券项目状态显示为“已受理”。经过2018年史上最长周期资金困局,融资能力渐渐成为房企生存的另一命门。甚至有业内人士称,圈内打招呼的方式已经从“拿了多少地”变成“融了多少钱”。而实际上,近日房企频繁融资的趋势自3月就已凸显。经历2月戏剧性回落后,房企融资在3月迎来数据面上的向好。据同策资管数据,2019年3月,40家典型上市房企完成融资总额共1024.2亿元,自2017年11月融资达1246.18亿以来(其中包含恒大600亿元的股权融资),首次突破1000亿大关。从融资渠道看,公司债、信托贷款、境内银行贷款、创新型融资方式等均有显著提升。其中,创新型融资方式融资总额324.9亿元,较上月大幅上涨464.84%,最大笔金额来自招商蛇口发行的150亿元可交换债券,其次是金地集团发行的30亿元超短期融资券。对当下融资表现,易居研究院智库中心研究总监告诉第一财经,房企融资确实有所回暖。同策咨询研究中心总监张宏伟同样认为,融资环境确实政策面上宽松了,起码比去年四季度松了很多。而更深层次的原因在于行业稳定发展的需要。一位不愿具名的业内专家表示,如果房企资金链断裂,不仅涉及房地产行业稳定问题,还关系整个系统的金融安全。楼市经历调整之后,稳预期的重要性已不言而喻,金融政策适度宽松,有利于房地产市场平稳发展。值得注意的是,过去一个月,房企股权融资绝对值占比双升。3月份,40家上市房企实现股权融资总额39.05亿元,占总融资金额比重3.81%,其中有38.24亿元来自房企出售项目公司股权。对此,同策研究院研究员朱莉莉认为,对于资质等条件受限的房企,出售项目公司股权进行融资虽可能是下下策,但也不失为一种变通渠道。融资成本下降3月份,房企融资还有一显著变量,即外币融资总额明显下降。该月,房企融资以人民币为主,美元次之、港元第三。外币融资总额272.51亿元,占比26.53%,环比上月357.71亿元下降23.81%。也就是说,有超七成热钱来自国内市场。而2月份,房企融资则是以美元为主,人民币次之、港元第三。放眼至整个2018年,房企利用外币发行公司债约1585.56亿元,占公司债发行总规模的57.04%,同比2017年增长一倍有余。以往房企融资额度的提升主要因海外渠道的货币流入。但3月份融资总额大幅上涨,但外币融资总额明显缩水,说明绝大多数热钱都来自于国内市场。因此同策研究认为,不管从国内市场政策触底回温考虑,还是从成本方面考虑,房企融资应抓住时机“舍远取近”,主攻国内市场,积极拓展国内融资渠道。此外,房企融资成本在3月份也有所下降,约在3%-7%之间。2月份,房企融资成本约在4%-10%之间。在已披露数据中,融资成本最低的是招商蛇口发行的150亿元可交换债券,票面利率0.1%;最高的是华夏幸福境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外发行5.3亿美元的高级无抵押定息债券,票面利率为8.625%。对此,同策研究认为,境外融资的房企短期内仍处于美元加息通道,境外融资成本仍较高。而从SHIBOR走势可看出,国内市场的利率走势还是平稳为主,因此房企融资成本总体才能有所下滑。催热土地市场资金面紧张有所缓解的情况下,房企在土地市场动作频频。进入3月份,不少热点二线城市的土拍市场表现异常“活跃”,吸引众多头部房企来前竞拍,高溢价成交地块也频繁出现。同策研究院监测数据显示,截至3月31日,3月份全国300个城市建设用地共成交1432宗,比上月增加83宗,比去年同期减少831宗;成交金额2827亿元,环比增长35.74%,同比下降11.26%。未来,房企融资的暖意是否有望延续?张宏伟告诉第一财经,当前融资回暖局面应该还会持续。房地产行业资金面的压力还是比较大,目前刚出现宽松趋势,未来持续两三个季度甚至到年底,应该没问题。但同时,严跃进认为,对房地产金融风险的管控依然存在,融资宽松并不代表会让风险蔓延,整体仍是谨慎态势。值得注意的是,在这场求金之战中,并非所有房企均是向好的态势。穆迪预计,一些B评级、财务实力较弱的小型开发商因融资渠道较窄,与大型开发商相比将面临更高的再融资风险。由于运营环境困难,投资者和银行可能会保持谨慎态度。此外,穆迪表示,受需求减弱(尤其是三四线城市) 影响,中国未来12个月全国房地产合约销售增长可能继续放缓。鉴于再融资需求较高,房地产行业流动性依然疲弱。未来12个月将有约397亿美元的境内债券和173亿美元的境外债券到期或可回售。
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  • 一季度土地均价环比上涨17%,开发商火线补仓

    沉寂多时的房企在土地市场开始变得活跃。今年3月以来,多个二线城市土地市场渐现暖意,开发商逐渐找回了拿地的热情。包括杭州、南京、广州、无锡、南昌、南充等城市密集推地,吸引了越来越多房企的关注。4月8日,南昌推出三块土地,分别来自西湖区、青云谱区和青山湖区。起始总价约为9.32亿元,最终,三宗土地总成交价为16.68亿元。其中,融创以8.83亿元竞得青云谱地块,溢价率76.97%;阳光城分别以2.72亿元和5.14亿元摘得西湖区地块和青山湖地块,溢价率分别为44.09%和110.49%。资金情况有所好转使得有着规模发展需求的房企再度开启土地补仓战,土地市场的角逐日趋激烈。二线城市土地溢价率走高“刚刚我才看完地,公司为了扩大规模,还在不停进入新的城市,我们也需要更多的出差。”4月2日下午5点,在银川出差的一位TOP5房企土地投资总监杨超(化名)在电话中告诉记者。杨超坦言,过去一个月,他几乎每周都在中国的西北城市出差。看地与拿地,是他们土地拓展的重要工作。去年,因为市场环境收紧,很多公司都未完成拿地指标。而今年开始,他所在的公司,正在悄然潜伏进入更多的城市。与之相对应的,是近期许多二三线城市的密集推地。南京是第一个出现在公众视野的城市,3月29日,今年春节后南京首批土地出让落槌。当天南京市国土资源局共挂出7幅地块,最终均顺利出让,当日揽金共计120.79亿元。其中,最受瞩目的是NO.2019G01地块被包括融创、雅居乐、栖霞、电建等房企报名参拍。经过120轮竞拍后,最终四川房企新希望以53.2亿元总价拿下,楼面地价达到22628元/平方米,溢价率28.81%,这是新希望进入南京的首个项目。4月1日,广州出让4块宅地、1块商务用地、1块工业用地,总起拍价近66亿元,总体量超71万平方米。最终,6宗地块总揽金近87亿元,中海、龙光、电建、恒大均落子。4月2日,杭州主城区出让4宗地块,含1宗宅地、1宗商住地、1宗租赁宅地和1宗商业地。4宗地块总出让面积9.14万平方米,总起价43.76亿元,最终收金56.66亿元,包括金地、阳光城等房企拿地。4月3日,无锡出让3宗住宅土地,吸引了近60家房企参与竞拍,最高溢价率达79.39%,融创获得2宗,另外还有一宗需要摇号。此前,像无锡这样的长三角三线城市,已经很久没有出现如此盛大的土地拍卖画面。有关机构数据显示,一季度300个城市住宅用地成交楼面价均价为4179元/平方米,同比上涨4.9%,较去年四季度上涨17%,平均溢价率为14.6%,较去年四季度上涨8.1个百分点。中原地产首席分析师张大伟认为,2018年土地市场因为持续的调控为明显降温,部分企业拿地较少,而在最近降准、市场出现复苏迹象的情况下,房企再次进入土地市场。特别是部分热点城市,土地市场最近明显开始活跃,溢价率上升迅速。压抑之后爆发“3月份开始很多热点城市销售都出现了抬头,大家拿地也明显热情了很多。去年我们的拿地都是很谨慎的,但是公司也需要发展,发现市场开始活跃后,我们也开始更多地看地。”一位TOP30房企副总裁告诉第一财经记者。”在上述副总裁看来,二线城市土地溢价增加,一方面是开发商对于中国经济和城镇化进程的长期看好,另外一方面,则是开发商的补仓需求。去年,由于销售和资金的限制,企业拿地数量明显减少。土地市场已经进入下行周期,流拍情况较多。“去年很多政府也在找我们谈,希望我们托底,害怕土地也卖不出去。”杨超告诉记者。有关机构监测数据显示,2018年,Top50房企拿地总金额16763亿元,同比下降25.5%,拿地总面积43168.1万平方米,同比下降19.7%,拿地均价4409元/平方米,同比下降7.2%。阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在不久前的业绩会上说:“因为去年下半年市场下行,我们收缩了很大的投资规模,最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标,加上2018年的出货消耗比较大,导致年底的土储较年初基本没有变化。”2018年5月,阳光城针对市场可能出现下行,开始收缩投资节奏,7月当机立断踩刹车,所有经过投资决策的项目重新进行评价。克而瑞统计发现,截止至2018年第四季度,一、二线城市的溢价率已经跌破10%,大部分地块均以底价成交;而平均溢价率曾经超过50%的三四线城市溢价率也回落至18%,整体土地市场的竞拍激烈程度不比往年。标普指出,在资金紧张的情况下,许多开发商去年减少了土地的购买,2018年主要评级开发商土地支出比例降至合同销售额的23%,为6年来最低。可以说,去年几乎是土地的拍卖小年。随着市场的变化,为了规模的开发商也正在积极补仓。以融创中国为例,根据克而瑞统计,2019年第一季度融创中国新增土地货值1428.9亿,位居房企第一。同样积极拿地的还有阳光城,2019年3月,阳光城共计获得7个土地项目,新增计容面积107.35万平方米。阳光城需按权益承担对价款90.74亿元。据诸葛找房数据中心监测,2019年3月六城土地收入过百亿,3月天津市土地出让收金261亿元位居榜首,杭州市以181亿元位居第二,重庆市收金163亿元紧随其后。本月二线城市依旧是榜单主力,部分二线城市土地成交火热,如合肥本月主城区推出6宗热点地块,溢价率高达98.68%。张大伟表示,全国多城市土地成交2019年开年处于调整,虽然一二线城市调控政策严格,对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。市场竞争更趋激烈今年1月,在成都工作的80后李丹(化名)把自己在成都的房子卖掉,准备腾出购房指标重新买一套新房。“卖房过后其实是有担忧的,看到市场交易活跃可是一直没有合适我的新房,我很快就重新置换了一套更好的二手房。”李丹在电话中告诉记者。去年成都楼市曾一度冷淡,新房二手房交易均不活跃。不过,从今年开始,这个市场却有所转机。春节后,成都武侯金茂府拿到3万/平方米的预售价格,突破此前当地政府的2万/平方米左右的限价,被预示着市场变化的一个信号。不只是成都,其他城市同样悄然变化。“3月开始杭州市场的带客数量就开始增加,我们预计第二季度市场会慢慢微调,下半年开始销售可能会好转。”一位在杭州负责营销的地产高管告诉记者。一个数据可以佐证杭州的交易活跃程度。杭州透明售房网数据显示,2018年3月,杭州二手房挂牌量仅2.5万套,2019年3月,杭州二手房挂牌量已经接近7万套,且仍处于增加趋势中。4月8日,国家发展改革委公布近日印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》,指出从加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态等共6个大方面共22个小点促进新型城镇化进程。进一步加大户籍制度改革,并放宽城市落户政策。这意味着,将有更多的人口涌入城市,对于楼市的中长期提供了稳定的支持。显然,无论是主动还是被动,开发商都在选择补仓。主动者,已经发现楼市交易活跃迹象,希望借此周期进一步发展。被动者,手上没地,急需拿到项目满足公司运营。旭辉董事长林中判断,房地产市场进入“平稳增长、低频波动、震荡上升”的新增长周期。禹洲地产创始人及董事局主席林龙安在不久前的业绩会上表示: “公司楼盘大部分都在一二线城市,是限价最明显的区域,所以把有一部分(货值)挪到2019年。世茂房地产副主席许世坛则表达了担忧:“我们监控了几十块土地,很多土地已经是地王价,甚至超过去年、前年的最高值。去年10月份开始很多土地的地价都有10%甚至20%的下滑,但这个月已经全部涨回去了。”他承认3月以来土地市场竞争的激烈程度:“我记得我们在市场最热的时候,投100块地可能只能拿到10到15块,当下可能连10块都拿不到。”
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  • 高估值诱惑 那些徘徊于A股门外的房企

    自2007年宣布回归A股以来,“屡败屡战”的富力地产至今仍徘徊在IPO的大门之外。??4月2日,富力地产发布公告称,将于5月30日召开股东会议,申请批准延长在中国境内首次公开发行A股股票并上市等具体事宜的有效期。证监会官网显示,截至4月4日,富力地产在“上交所主板首次公开发行股票申报企业”一栏中排名第63位。??除了富力,近年来在港上市(H股)的内地房企纷纷回A已是不争的事实,但受制于IPO暂停、金融危机、房地产调控等诸多因素影响,成功回A者寥寥无几。??时代周报记者梳理发现,2018年9月,首创置业在经历14年长跑后,最终向证监会申请撤回建议A股发行申请;2019年2月,在A股IPO排队逾三年的万达商管遭“中止审查”;2019年3月,中国恒大与深深房A的建议重组交易协议有效期再度延期,这是两家企业自2016年9月宣布重组以来,第五次将协议有效期延长。??易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,目前A股市场对房地产行业还是一个去杠杆、去泡沫的政策导向,尤其是2018年房地产市场严格监管的基调下,回A股就更加困难。??高估值诱惑??“赴港上市”,曾一度被国内房企视为在资本市场的最佳路径。但如今,局势已然改变。??“A股估值再怎么不好,都比港股要好”,富力地产董事长李思廉曾直言公司回归看中的就是A股市场的高估值。房地产与金融资深评论人黄立冲也告诉时代周报记者,A股对于地产企业的高估值,将对其债务结构产生较大改善,尤其对重资产房企日后的发展有积极作用。??以常用来评估企业股价水平是否合理的“市盈率(P/E)”指标为例,乐居财经发布的《2018中国上市房企市盈率榜TOP100》显示,百家上市房企平均市盈率为9.7倍,其中A股平均市盈率为12.4倍,H股平均市盈率为7.07倍,低于行业平均水平。另银河证券数据显示,截至2019年3月22日,当前A股房地产板块市盈率为11.3倍,港股为7.8倍。A股地产板块、港股地产板块PE的历史均值(2006―2019年)分别为24.4倍、8.6倍。??估值分化背后,在于评价标准的不同。“同样是地产股,港股看重盈利,A股市场更看重企业销售金额、销售面积等规模指标,所以业绩好的股票容易上涨。”严跃进告诉时代周报记者。西南地产研报也指出,港股更看重价值,A股有博弈逻辑,会思考标的后面筹码的强弱和意图问题。??那么,如果上述房企成功回A,其估值将会发生怎样的变化呢?以万达商管为例,在2016年9月13日最后的交易日里,万达商管收盘价为52.5港元/股,总市值为2376.8亿港元,市盈率为6.67。据《华尔街日报》报道,万达集团预计万达商管回A后在内地市场的市盈率将达到20倍之多,而这也就意味着,其股票未来总市值将达到5000亿元到6000亿元人民币。??再看恒大。据澎湃新闻报道,中国恒大拟通过内部重组将体系内房地产业务整合进入恒大地产,并以此为主体引进战略投资者,未来通过借壳深深房登陆A股。而国泰君安研报显示,在引入第三轮战略投资者后,恒大地产估值已达4251.9亿元,折合成则超5000亿港元,高于母公司中国恒大的总市值(3366.20亿港元,截至2019年4月4日收盘)。??“估值越高,股权融资成本就越低。一般情况下,在A股上市对提升股东价值更有利。”深圳市物业管理行业协会副秘书长刘双乐表示。严跃进也告诉时代周报记者,目前国内个人普通投资者投资港股有限制,投资A股则没限制,几乎人人都可以开户,所以A股资金规模很大,融资优势也很明显。??IPO门外的徘徊者??面对估值与融资红利,房企回归A股仍要面临私有化、拆解架构、国内上市排队等一系列繁琐过程,需要耗费大量的人力、财力、物力。这使得他们还处在“等风来”的阶段。??内地房企回A股的典型代表是首创置业。据悉,首创置业在2004年、2007年、2009年、2010年、2012年及2013年均曾有过回归A股的尝试,但都未获成功。其中2004年是囿于财务及证监会放缓新股发行节奏等因素,回A股申请被证监会驳回;2008年则是受全球金融危机的影响,以及国内A股市场IPO大门紧闭;2013年,由于监管政策继续收紧,证监会将大批IPO申请终止审查企业名单公布,首创回A股梦想再次“破碎”;2018年9月,首创置业最终向证监会申请撤回建议A股发行申请。??无独有偶,早在2007年就宣布要回A股的富力地产,截至目前,其回A股之路仍未有准确时间表。2007年,富力回A股计划因资本市场环境变动被拖延;2008年5月,富力重新向A股市场发起冲刺,最后受累于地产调控而以失败告终;2010年及2012年,富力均为回A股进行过努力,但都因终止审查而搁浅;2019年4月2日,富力发布公告称,将申请批准延长申请在中国境内首次公开发行A股股票并上市等具体事宜的有效期。??深圳一家国企副总裁告诉时代周报记者,此前华南一家大型房企所有回A股手续都已办妥,但监管层经综合考虑迟迟没有签名同意,回A股事宜便一拖再拖。??“上述房企难回A股,其关键因素并非外界所说的负债过高,而是目前政策不支持。”房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者,房企能否回A股市场,跟资本市场无关。
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  • 房企三个新趋势日渐清晰 2019年布局浮出水面

    近日,上市房企年报密集发布,房企业绩普遍上涨乏力,行业的“黄金时代”正在渐行渐远。从去年就喊着要“活下去”的房企们其实也是在各自蓄力,多元突围。无论是从规模扩张转向高质量增长,还是积极寻找新的业务增长点,房地产行业未来的发展趋势正在显露端倪。“活下去”。龙头房企万科在去年作出了房地产行业转折已经到来的判断。虽然万科发出的声音略显夸张,但随着我国房地产调控长效机制不断完善,房地产行业的“黄金时代”正在渐行渐远。近日密集发布的上市房企年报显示,多数房企在营收、利润方面业绩理想,但销售额增幅在逐步告别高增长,进入中速增长。在行业集中度不断提高、行业增速放缓的情况下,聚焦主业、精细化运营、提升品质、多元化布局成为各大房企角力的关键词。行业集中度不断上升千亿元房企数量达到30家2018年,房地产交易规模再创新高,万科、恒大、碧桂园全年销售额纷纷突破6000亿元、5500亿元、5000亿元大关。但在调控政策从紧的环境下,房企普遍出现业绩上涨乏力现象。年报显示,2018年万科销售额同比增长14.5%,恒大合约销售额增长10.1%,增速同比均有所放缓。虽然2018年碧桂园权益销售额增长高达31.25%,但与其2017年合同销售额78.3%的增速相比亦大幅放缓。克而瑞研究员朱一鸣分析说,2018年以来万科销售规模增速放缓,同比业绩增幅较其2016年、2017年40%和45%的水平有显著下降。与2018年TOP100房企35%左右的行业平均增速也有一定差距。相较于万科,2018年,恒大主动深化战略转型,由“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变,从高速增长转向适度增长,近两年销售额复合增长率稳定在10%左右。在增速放缓的同时,房地产行业的集中度不断提升。由中国房地产业协会发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,随着“因城施策”逐步贯彻实施,各城市市场分化愈加显著。在企业方面,百强房企市场集中度继续提升,年内千亿元房企数量达到30家,创历史新高。龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势,快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局,保证业绩的稳定性。中小房企则因地域限制,业绩出现较大分化。报告指出,2018年龙头房企继续发挥规模优势,房地产行业集中度持续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。前百强房企销售规模增长28.94%,前50强房企销售规模占全行业51.95%。在货值集中度方面,51%的土地被排名前十位企业购得。龙头房企的优势并不局限于住宅开发,正慢慢向长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域扩展。同时,有部分企业因各种原因主动开始淡出房地产开发行业,谋求转型。速度可以慢质量一定要高房屋产品力将成企业竞争主方向在高集中度、增长放缓时代中,房企更需向精细化运营要效益。数据显示,2018年500强房地产开发企业存货周转率为0.13,较2017年出现较大降幅;整体流动资产周转率为0.13,同比下降;总资产周转率为0.11,降幅较小。三大运营指标总体处于近6年来较低水平。随着去库存任务基本完成,市场销售情况整体趋冷。虽然整体去化率在回落,但具体到个案,表现差异很大。地段依然是核心因素,部分热门板块认筹比依然高企。只要提供被认可的商品,购买力依然存在。为此,高周转的标杆性企业主动提出提质控速,房企拿地变得更加稳健,拿地销售比出现一定程度下降。“2018年,房企特别是龙头房企的增长速度比2016年和2017年都有所下调。但是,从增长质量上来说,比前几年有了一定程度的提高。房屋本身产品力将成为2019年企业竞争的主要方向。”中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱说。丁祖昱表示,随着消费者日趋成熟,买房考虑更加全面,对产品品质有了更高的要求。去化率普遍下降,倒逼房企更加关注楼盘质量,研究提供更为合理的产品结构。在此情况下,房企纷纷加强内功修炼,聚焦产品升级,以客户需求为导向,追求产品力提升,向高质房企发展。同时,近两年房企开始重视向管理要效益,内部管理和运营趋于精细化。房企愈加追求人均效能,通过剔除人员冗余或重新竞争上岗,优化用工结构,降低人员成本,并预备适应行业换挡期内企业战略调整下的未来用人需求。此外,实行员工激励,加入跟投、股权激励的企业越来越多。虽然房企人员结构调整尚有争议,但从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强。“现在房地产领域在营销过程中数字化运用得比较好,但在建造过程中的数字化仍比较落后。未来,要使房地产设计、建造、运营全过程实现数字化覆盖,才能达成从粗放型发展走向高质量发展的目标。”中国房地产业协会会长冯俊说。房企争相“不务正业”文化与科技赋能成为产业转型选择机器人、新能源汽车、健康养生、文化旅游……这些原本与房地产开发关系不大的产业,如今都被房企视为未来业绩的重要增长点。今年初,融创围绕“地产+”美好生活,全新布局四大战略板块,融创地产、融创服务、融创文旅与融创文化。“未来,在坚持以地产为核心主业的基础上,融创将继续提升服务,布局文旅与文化,致力于成为中国家庭美好生活整合服务商。”在日前举行的融创文旅品牌发布会上,融创中国行政总裁汪孟德宣布企业正式启动全新战略升级。在融创看来,文旅板块将成为企业未来新的价值增长点,力争未来3年到5年内打造成在行业内具有竞争力的品牌。汪孟德指出,公司将坚持长期运营策略,持续提升文旅产品与客户服务。截至目前,融创文旅在全国布局了10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇,其中涵盖了39个乐园、24个商业,以及近70家星级酒店。碧桂园则将自己的未来定义为全周期竞争力、高科技综合性企业,地产、农业、机器人成为其目前的3大重点发展方向。碧桂园机器人公司成立了机器人和相关核心技术的研发和制造部门,未来将通过技术研发、产品研发、生态整合、场景应用等几方面打造机器人全产业链。在地产主业高质量增长的同时,恒大多元化产业发展也在稳步推进。恒大集团董事局主席许家印此前宣布,恒大多元产业布局已经全面完成,形成了以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头的产业格局,未来5年内恒大不会再涉足其他领域。专家表示,随着房地产行业增速放缓,文化与科技赋能成为产业转型、实现可持续发展的重要方向。未来,大型房企竞争的重心将进一步从规模扩张向高质量增长转变。
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  • 物业公司对规模的追逐永无止境

    大多数开发商没有想到,又脏又累、利润从毛钱为单位抠出来的物业管理行业,会成为资本市场的宠儿,开发商稳定现金流的压舱石之一。算上最新上市的奥园健康,不算A股,仅在港上市的物业管理公司就有12家。2014年4月,彩生活准备作为物业第一股上市时,总管理面积只有1.26亿平方米左右。近五年过去,彩生活2018年度业绩公告显示,集团的管理面积已达11.22亿平方米。11.22亿平方米是什么概念?彩生活执行董事兼行政总裁唐学斌对着一众来自香港的分析师说,是香港所有物业管理面积的两倍。彩生活已经是中国最大的物业管理公司,放眼全球,恐怕也难有同行规模能与之比肩。排在彩生活之后的,是万科物业,据其官网资料显示,截至2018年12月底,万科物业合同面积突破5.3亿平方米,服务480万户家庭,超1584万人口。即便是佛系的中海物业,2018年度管理的建筑面积也由1.28亿平方米增加至1.41亿平方米。回看那些上市的物业公司招股书,募资净得金额的大头,无一不是去收购合并,扩大规模——例如最新上市的两家,奥园健康能筹集到的资金净额的62%将用于收购或投资第三方物业公司,来扩大商业运营规模及填充物业管理服务组合;滨江服务将所得款项净额的35%用以收购物业公司或物业管理相关业务的公司。过去一年,大手笔收购的物业公司就有雅生活服务、南都物业、碧桂园服务等。物业管理的规模争夺的白热化程度,并不逊色于开发商在销售规模上的热衷度。其根本在于,无论是走对物的管理路线,还是要做人的服务,规模都是基础,只有规模扩大,物业管理面积扩大收费基础增厚,物业公司服务的人群数量变多,增值服务才能扩大入口和流量。问题的关键在于,物业管理领域有没有一条数学方程式,在追求盈利最大化的路上,有没有关于规模的最优解。笔者向彩生活请教,但唐学斌给出的答案是,没有。彩生活定下的目标是,到2020年,管理面积达20亿平方米。他说,物业管理的规模没有边界,没有最舒服的状态,规模是越大越好。但规模一旦扩展到足够大,管理难题怎么解决,规模不经济的问题怎么解决?以彩生活为例,截止至2018年底,彩生活聘用驻场人员超过56000名,但2017年底驻场人员还不足39000名,仅仅一年,随着公司管理规模增长,便增加了17000名驻场员工。再加上社保入税,物业公司的成本迅猛上涨。唐学斌认可许多行业会出现规模不经济的现象,原因在于管理成本越来越高,但他也表示互联网时代物业行业已走出这个怪圈。“我们的办法是,把管理系统搭建成平台,彩生活旗下几千个项目,但会计和出纳不需要几千个,平台把出纳的活把都干了,实现了无现金的支出。但未来还是希望组织机构更扁平化,如公司一个平台有500个财务人员,3年后希望能压缩到50个。”这也侧面佐证,作为劳动密集型行业,广泛应用互联网技术建设管理系统、平台,优化人员、提高效率,是物业公司减少成本,增厚利润的必要动作。至于白热化的规模竞争背景下,如果才能提高规模,则是新的难题。可以肯定的是,当收购成本越来越高,交易越来越难时,收购已不是一门好生意。这时平台增长的出路应在小股操盘合作、品牌输出等途径上。在成熟至斯的房地产开发领域中,开发商也是经过了近二十年的高速发展,经过了求规模求周转路上的意外事件,才认识到管理系统的失控,开始生出慢下来的反思意识。但这也并不意味着要开发商们要收缩规模。或许,待物业公司的平台系统搭建完善,管理能力完全匹配上管理规模后,这个由房地产开发衍生出的行业,能一改其劳动密集的面容,把规模变成流量入口,在估值和利润表现上都闯出新天。
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  • 长租公寓行业步入“洗牌期” 资本助力头部企业加速扩张

    经过几年的“野蛮生长”,长租公寓行业正进入“洗牌期”。业内人士预计,未来房屋租赁机构将日趋专业化和规模化,市场集中度亦将随之不断提升。克而瑞副总裁张兆娟日前在“第三届地新引力峰会”上表示,2017年开始,长租公寓市场上资本蜂拥而至,收购一栋楼往往是四五家公司在竞价。2018年,行业遭遇了“甲醛门”“租金贷”,以及部分租赁机构资金链断裂跑路等问题后,四季度开始遇冷,不少企业开始暂缓布局长租公寓领域。2019年一季度开始,租赁行业开始复苏。“经过了两三年的洗牌,市场开始回归理性,经过大浪淘沙留下来的企业正推动行业健康发展。”魔方生活服务集团CEO柳佳认为,2018年长租公寓行业过热。“就像人发烧一样,体温高会将病毒杀死,留下健康的细胞,人体免疫力也会增强。”她认为,“行业中急功近利的企业、不扎实做公寓的企业被淘汰掉,剩下来的就是推动行业健康发展的主力。”根据易居克而瑞发布的《2019房地产多元投资领域全景报告》,我国住房租赁市场总规模预计达15510亿元,其中北上广深一线城市合计达5565亿元,占比35.9%。中航信托信托业务部总经理李晓梅分析认为,“虽然目前住房租赁市场发展不健全、不成熟,但在北上广深等热点城市,租房仍是有不少年轻人的首选。随着消费升级和年轻人居住理念的改变,租房逐渐将替代买房。同时,从合租房、群租房,转向独立的、有品质的公寓产品,也将成为都市年轻人的生活方式。”从资本的动向来看,国际投资机构也在“用脚投票”,投资瞄准行业头部企业。日前,加拿大魁北克储蓄投资集团(CDPQ)宣布战略投资魔方生活服务集团,为其D轮融资1.5亿美元。CDPQ亚太区私募股权投资总经理林明安表示,作为长期投资管理机构,CDPQ将为魔方的未来项目拓展提供资金保障和战略支持。柳佳称,魔方此次融资将主要用于完善IT系统和会员体系,进行项目并购及轻资产拓展,打造高效、便捷、智慧的公寓管理协作平台,为行业赋能。易居企业集团CEO丁祖昱认为,房地产多元化并不好做,房企前30强基本都布局了长租公寓行业,但很多企业都参与了一年之后回归“老本行”。“原来动辄进账几亿元,审批数百万元都觉得是小事情,进入长租行业后,开发商每天都要和100元、200元打交道,习惯改不了。”一家已布局长租公寓行业的标杆房企负责人告诉记者,从开发投资领域转做经营长租公寓的实践中,他遭遇了很多困扰。“政策的变化、盈利模式不确定、培育期过长、缺乏团队人才,这都是我们碰到的困扰。我们布局的方向要进行重新审视和思考。”“魔方已针对房地产开发企业、建筑商、物业持有者等探索出加盟、托管、合资等多种灵活的合作模式,共同开展长租公寓项目的管理和运营。”柳佳透露魔方已开始加速轻资产战略,除了在原有租赁经营领域继续发展之外,魔方还将加大在管理体系上的投入,为更多公寓企业、资产所有方提供运营服务,从而成为行业服务商。“魔方将输出和共享IT系统、团队、培训服务和金融服务等,将资源向整个行业开放。”
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  • 大佬主动降速 房企微调规模论

    又是一年年报季。在2018年房企各梯队门槛提升、千亿阵营再扩容背后,房企整体销售增速趋缓也渐成业界共识。而面对新一年不甚明朗的市场环境,龙头房企更是未对新一年业绩增长提出更高要求:TOP 3房企万科、恒大和碧桂园中,仅有恒大喊出2019年销售目标为6000亿元,另外两家均未公开销售目标。众多即将迈入千亿的中等规模房企,对于销售目标也不再盲目求大,如首创置业、九龙仓等房企也将新一年度销售目标予以下调。龙头房企的降速“示范”,被外界解读为“规模让位安全,意在求稳”,既是基于对整体市场的前景预测,也有对企业规模与效益并重的综合考量。不过值得注意的是,“唯规模论”的时代并未完全过去, 龙头房企的降速虽足以反映房地产行业的大势以及众多规模房企的主流选择,但对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言,业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。多位行业专家均指出,尽管地产老大们大多开始慢跑,但中小房企若想乘势超车依旧艰难。增速放缓克而瑞研究中心数据显示,尽管2018年规模房企全年累计销售增速仍保持在35%的较高水平,但实际上自2018年下半年以来,随着市场下滑,行业规模增速已然放缓。截至2018年12月末,TOP 100房企的单月业绩同比增速从7月近60%的高位回落至21%左右。头部房企的降速似乎更具行业意义,碧桂园、恒大及万科三巨头的销售金额及销售面积均已放缓。据北京商报记者梳理,碧桂园2018年实现归属于公司股东权益的合同销售额及销售面积分别为5018.8亿元、5416万平方米,同比分别增长31.25%和23.06%(2017同期各为78.3%、61.9%);万科2018年合同销售额和销售面积分别为6069.5亿元、4037.7万平方米,同比分别增长14.5%和12.3%(2017同期各为45.3%、30%);恒大2018年实现合同销售额和销售面积分别为5513.4亿元、 5243.5万平方米,同比分别增长10.1%和4.25%(2017同期各为34.2%、12.6%)。另据媒体测算,恒大2018年在销售金额及面积上的增速几乎为近五年最低水平。除了接连披露的业绩印证销售增速放缓外,就新年度销售目标的制定,龙头房企管理层在各自2018年业绩发布会上的公开表态也值得玩味。习惯在年报业绩发布会抛出新年度目标、年中再行上调预期的碧桂园,继2018年不设定合约销售目标后,2019年销售再度不设限;恒大则喊出了“2019年集团合约销售目标为6000亿元”的目标,成为房企三巨头之中唯一一家明确新年度销售计划的房企,新目标较“2018年5500亿元”的销售目标上升9%;2018年业绩表现依旧上佳的万科,也未明言今年的最新销售计划,仅透露2019年的回款目标为6000亿元,该数据较去年的回款目标减少300亿元。此外,位居2018年房企销售排行榜第四位、规模角逐路上狂奔多年的融创中国,也决心“慢”下来,要把自己做得更安全。2018年业绩发布会上,在被现场媒体问及“是否想要进入行业前三争老大”时,融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌回应称,“融创不想做第一已经很多年了”。孙宏斌还表示,2019年市场依旧不乐观,调控政策大幅度放松的可能性不大,稳房价还是核心诉求。“所以,今年我们还是要小心一点。”克而瑞研究中心还预测称,千亿房企的数量在2018年达到30家之后,未来规模的扩容进程将放缓。2019年中国房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡,百强房企的业绩规模增速也将从近两年的40%左右回落至20%-30%。求稳的共识在业内人士看来,一众房企主动降速背后,更多凝聚的是求稳的共识。合硕机构首席分析师郭毅直言,这一共识的达成,一是企业为把控自身运营风险,二是基于房地产形势的综合考量。郭毅分析称,从全国房企来看,前几年大都注重规模化与高周转,但在高周转助力企业规模极大提升背后,其实也暴露了很多问题。第一是企业经营风险的问题,房地产行业因自身周期性较强且开发周期长,导致房企在面临市场调控变化的时候,很难及时、有效地做出相应调整,而局部政策却能在短期内作用于市场,并形成影响。“房企长的开发周期与短的调控政策之间,可能会面临一个巨大的矛盾,这个矛盾会放大房企的经营风险。”企业管理半径拉长导致的短板问题凸显,被郭毅视为房企决意降速控风险的第二点考量。郭毅认为,从企业管理半径来看,随着其管理规模的不断扩大以及管理半径的不断拉长,房企管理层面问题出现的几率与频次都在无形中加大。“伴随着房企快步跑,如工程、质量、销售环节中可能存在的各类违规问题等,都会对企业品牌形成伤害。”另一方面,郭毅表示,从宏观层面来看,“房住不炒”的理念以及住建部“三稳”的提出,都意味着未来相当长一段时间内,房地产行业不再具备高收益、高利润的条件,所以对于房企来说,相对稳健的发展策略才是可持续的常态,也是一种相对安全的选择。同策研究院首席分析师张宏伟也指出,在2018年宏观经济增速放缓、房地产市场持续调整的大背景下,房企降速背后则反映出对市场下行预期走高以及房企资金面承压现状未解。张宏伟称,最近一两年整个宏观经济包括房地产市场的走势,尤其是从今年来讲,形势依旧不容乐观,房企仍须谨慎面对。来自同策研究院方面的数据显示,从整体融资规模来看,2018年全年同策研究院追踪监测的40家典型上市房企完成融资金额共计6034.67亿元,同比2017年的6890.24亿元减少了12.42%,整体融资规模呈现出略有收紧的现象。另据资料,2018年四季度以来,房企融资闸门开启,房企各项计划开始井喷,3月房企融资规模已超2500亿元。但专家提示,当前房企融资难度虽较此前有所缓解,但资金安全仍是房企关注焦点中的焦点。2019年大部分企业将更加关注经营风险,严防因前期债务集中进入兑付期,而导致企业资金链紧绷甚至断裂,从而导致企业陷入信用危机。超车艰难降速似乎更是龙头房企才有资本玩的游戏,中小型房企实则仍在蓄力狂奔。“不同梯队的房企基于自身发展状况,肯定会做出不同的选择。龙头房企可能会以降速求稳,来保障企业运营的安全。特别是在调控周期下,降速能够平稳地熨平政策、行业及市场所带来的企业风险。但之于中小型房企,还是要在规模化的这个赛道上,奋力地往前奔跑,必须要取得一个相对领先的优势,才能在未来的市场竞争中占据一席之地。”郭毅如是分析道。并指出,中小型房企当前仍处于“不进则退”的发展状态,如果不能往前走,就可能被淘汰。不过,包括郭毅在内的多位行业专家均指出,尽管地产老大们大多开始慢跑,但中小房企若想乘势超车,依旧艰难。一方面在于头部房企的规模化优势已经形成,且头部房企在进一步夯实房地产开发业务之外,也结合产业链条进行了多元化布局。而超车艰难的另一面,则是因为谋求超越须借助更高的杠杆、面对更大的市场风险。而从当前房地产行业监管以及资金杠杆控制情况来看,中小型房企还不“够格”。“也就是说,头部房企既在脚踏实地地做好当下,也在瞄准‘诗与远方’的一个未来。相对来说,其大多处于经营稳健的状况,如果企业自身不出问题的话,其规模化的优势被超越的可能性并不大。”由此,郭毅表示,对于中小型房企来说,当前最重要的是甩开竞争对手,然后及时跻身于一线房企行列。就“当规模退居二线,2019年房企重心应该放在哪里”的问题,郭毅称,房企首先要把利润率做高;其次要在地产行业增量空间逐渐见顶过程中,更多地进行战略化布局,并把全新的领域作扎实,实现相对较好的盈利状况,由此才能在未来的竞争中占得先机。“比如说现在大家都在做的养老、文旅、长租公寓等,在这些房地产主业之外的细分领域,能够做得又快又好又挣钱,这个是最重要的。”
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业内动态

  • 【联泰万泰城】刷爆朋友圈的国潮年货节来袭,带你“颠覆”年味!

     时尚圈什么“风”刮的最大?当然是“国潮风”“国潮”并非横空出世也不是简单的“复古怀旧”相反拥有深厚的底蕴、内在的逻辑|网络示意图 侵删那么何为国潮?有人认为:“国潮”是潮流款式的外形设计,是带有中国特定元素的潮品。有人认为:“国潮”是“我国的潮流”、“中国的潮流,是具有中国元素的、具有中国历史文化的潮流。有人认为:“国潮”具有中国当下时尚潮流特色,符合当下大多数受众的潮流审美,能适当结合中国传统文化······从绝美国风的故宫口红到先声夺人的“中国李宁”从颜值霸屏的泸州老窖香水到2秒抢光的大白兔唇膏国潮新势力,以不可阻挡之势席卷全国|网络示意图 侵删这也恰好印证了“民族的才是世界的”这句话把握住本民族的精粹才能站在时代的潮流之上『国风万泰·潮玩吉市』联泰·万泰城2020年国潮年货节颠覆你对传统年货节的认知冲击味觉、视觉、嗅觉、听觉等多重感官邀你来狂欢,邂逅不一样的精彩体验一场前所未有的国潮盛典当年货节遇上国潮,将碰撞出何种火花?国潮年货等你来大扫荡国潮美食、国潮文创、农产有机新年手作、干果蜜饯海产干货等超多年货产品每款年货都通过严格把关与审核让客户用更优惠的价格就能把高品质的产品带回家感受实实在在的浓郁年味儿|网络示意图 侵删抖音同款摔碗酒喝碗摔碗酒,财神跟你走在很多地方,碗碎代表“岁岁(碎碎)平安”现场感受火爆抖音的摔碗酒|网络示意图 侵删泼墨送福字贴春联、福字是中国人的新年传统相约联泰·万泰城,在书法老师的指导下来一场中国民俗文化之旅迎新春、写对联送福字,体验一番浓浓的年味许下我们对新一年的美好心愿和祝福|网络示意图 侵删老北京糖葫芦都说冰葫芦儿酸,酸里面它裹着甜都说冰葫芦儿甜,可甜里面它裹着酸糖葫芦好看它竹签儿穿象征幸福和团圆,把幸福和团圆连成串没有愁来没有烦……一曲老歌勾起了童年的回忆酸爽甜蜜的糖葫芦仿佛是童年时代最美的味道|网络示意图 侵删大唐不倒翁首现联泰从盛世大唐穿越而来的不倒翁小姐姐身姿轻盈,宛如随风摇摆一颦一笑极具风韵,充满韵味的唐妆和唐服一个人,倾了一座城,当她向你伸手而来寒冷的城市也为之融化快来联泰·万泰城与她“牵手”,一眼千年!|网络示意图 侵删新年福签业主专属福利新年新气象,新年抽福签业主到访即可抽取新年福签超十万国潮年货抵用现金券限量1000位业主先到先抽!|网络示意图 侵删活动现场还设置了,超好看的国潮拍照圣地不仅融入了京剧、麻将等国潮元素您还可以画个美美的妆穿上潮服在现场体验一组不同以往的大片让你感受浓厚的国潮年货节氛围|网络示意图 侵删年货里,寄托着对亲人最深切的挂念也是彼此对新年最殷切的期盼不足半月就要过年了,正所谓『衣锦还乡不如年货满筐』置办年货,饱含着期盼新年的喜庆在置办年货的过程中忙碌新的一年也就悄然而至了▽▽▽2020年1月18日-19日『国风万泰·潮玩吉市』联泰·万泰城2020年国潮年货节万千年货已备齐,包您满意 参 与 方 式转发此条微信到您的好友圈即可领取入场券一张(数量有限 先到先得)联泰·万泰城2020国潮年货节需凭劵入场凭活动入场券即可免费体验摔碗酒、冰糖葫芦大师现场写对联一副,以及体验国潮网红点拍照 时间|地点活动时间:2020年1月18日-19日活动地点:联泰·万泰城(营销中心)1、宣传资料为邀约邀请,相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化,本公司保留对宣传资料修改的权利,敬请留意最新资料。买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准。本文部分图片源自网络,素材、版权属于原作者,转载素材仅供大家欣赏和分享。本资料最终解释权归九江联泰地产有限公司所有。2、现项目推广名为联泰·万泰城3期天颂,备案名为万泰城·天颂。重要提示:本页面内容,旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供,并非广告服务性信息。页面所载内容不代表本网站之观点或意见,仅供用户参考和借鉴,最终以开发商实际公示为准。商品房预售须取得《商品房预售许可证》,用户在购房时需慎重查验开发商的证件信息。本页面所提到房屋面积如无特别标示,均指建筑面。
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  • 【 中基壹号】城市正央,重新定义九江人居

    城市正央,重新定义九江人居
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  • 九棠造物志 | 主城里的低容积率社区,致敬一座城市的宜居梦想

    空间是人关于世间万物想象的发轫之地于是我们更期望——在广阔花园里欢跃在夜空的园林下乘凉适应着栖息空间的多变形象去感受来自低容积率的生活美学城市因其丰盛精彩令人充满向往,也因其繁华与喧嚣让人叹息压抑。繁华的背后,衍生出的是不可避免的高密度住宅形式,当城芯的拥挤成为常态,同样透露出的是生活的无奈。正因如此,选择静谧舒居的宜居住区,成为了大多人的居住理想。NO.1 | 繁华兼得静谧 城市宜居梦想▲甘棠湖实景图随着“一湖两翼 一轴五区”的推进,浔阳作为区域开放的前沿,城市化进程不断推进加深。棚户改造、高楼兴起,层层贴合的大厦是繁荣的标志,但越来越少的可开发土地同样是低容积率生活愿望的遏制。九棠认为,一座宜居住区所考虑的不仅是当下,更是5年10年甚至20年后的社区生活状态。因此,为了九江更美好的人居生活,我们坚持以低容积率还原社区应有的模样,致敬一座城市的宜居梦想。低容积率是一种随心而居的生活态度。作为衡量舒适住区的标尺,直接反映建筑密度,进而对楼间距、采光等都会产生影响。九棠规划便是以此为重要价值要素,打造建筑面积约18万㎡适度体量,容积率仅约2.0的低密社区。NO.2 |低容积率社区  九棠的宜居态度众所周知,容积率越低居住舒适度越高,那么低容积率的产品力究竟体现在哪里呢?楼间距的增加约2.0的容积率,让住宅更少,间距更大,约16.6%建筑密度(规划条件≤28%),将更多的土地让给自然生长。楼栋错位排列,舒阔宽敞的楼间距,避免了楼宇间的贴合感,推窗见风景,阳光洒满屋,给生活更多的留白。▲项目效果图人口密度降低其次,适宜的社区体量,让住户相对较少,住居人口更纯粹。组团式的规划和布局,不仅使出入社区更便捷,同时静谧的社区环境,更有益于尽情享受家庭生活。▲项目效果图公众空间更大容积率降低,也会让建筑面积与总占地面积的比值降低,公共的空间占比提升。于是九棠便有了全龄景观活动区、公共交流区、儿童活动场地、综合活动场地等公共活动区,可以倾心展现生活本真的样子。▲项目效果图NO.3 | 再造生态内核 对话绿意自然对于宜居的社区,低容积率只是首要的前提条件,有了空间才得以更好地筑造理想的生态家园。项目于低容积率之上,以景观空间丰富其宜居属性,臻筑约5万㎡现代园林艺境,让社区生长在园林之中,满足城市有氧栖居生活。全周期家庭成长型园林让幸福留驻每一寸时光▲示意图如果说园林的诗意是景观之韵的展现,那么其功能性布局便是生活之味的表达。在园林打造上,九棠秉承以人为本的核心理念和主题式园林营造法则,对不同家庭结构需求进行多维度分析,根据不同年龄段客户定制七彩童龄空间、青年活动空间、长者颐养空间。将家庭更多的互动带到户外,融入不同的景色中,让居者在未来的日常生活里,亦能够与花鸟自然对话,创造生活体验至上的一生之城。▲项目效果图低容积率是空间的留白,也是精神的丰盈。融信碧桂园金地·九棠约2.0低容积率住区,带来的不只是居住舒适度的提升,更是把氧气、绿植、阳光、清风凝结成幸福的模样,献给浔阳懂生活、爱生活的菁英圈层,让钢筋水泥与原始自然完美融合,在繁复的城市中于你一方洗涤心灵之处,赋予生活更舒适、更惬意的休闲空间。融信碧桂园金地·九棠为赋新浔阳而来甘棠湖畔,约18万方人文盛世藏品销售中心暨“浔阳第九景”大美示范区即 / 将 / 绽 / 放建筑面积约93-108-128㎡阔景三房/四房VIP贵宾护照办理即将截止Vip Line0792-239 9999项目地址浔阳区·人民路123号/253号/255号·湖滨小学旁千年浔阳,一席九棠项目择址浔阳主城正脉近揽甘棠湖与南门湖“两湖两园”大美风光区域内生活配套齐备学校林立,文风浸润开启一座城市的人居春天
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  • 【滨江凯旋城】新品无遮挡瞰景高层,灵动户型,九江高层人士的生

     新年到,又到了一年一度回顾过往、展望未来的日子!而联盛·滨江凯旋城,也总结出了过去一年的年度关键词!一个“热”字,道尽一路热销成绩,也见证购房者的倾力支持!2020,红盘一如既往,新品19#楼南向无遮瞰景高层再启新篇!|开盘热销图作为开发区连续蝉联6个月销冠的“热”盘,一个关键词凝练了联盛·滨江凯旋城一路以来的热销轨迹,无论是一期的快速清盘还是二期热销,都不负“热盘”盛名!|售楼部实景图什么样的房子算得上是好房?大多数人的回答可能是“坐北朝南、南北通透、采光好、舒适度高”。新品19#楼南向无遮瞰景高层,三面无遮挡,园林视野的开阔,整个楼栋坐北朝南,南北通透,小区南面无楼栋遮挡,让19#楼日照时间更长,采光面更佳,面宽较大,南向房间多,通风好,户型大多宽敞大气,让居者时刻享受在大自然及阳光的熏陶之中,造就出高层的品质佳作。|项目效果图19#东单元边户可落地窗瞰长江,领略长江磅礴景观,您想象一下,坐在家中瞰长江,整个人的身心都随着滚滚江水而变得豁然开朗,享受大人物的居住体验。|项目效果图联盛·滨江凯旋城新品19#楼西边户次卧可直瞰4.2万㎡法式园林,在序列的景墙和自然层叠的植被引导下,感受简约优雅的景观气质,超广阔的视野,让社区景观一览无余。瞰景高层搭配法式景观园林,配以喷泉水景、艺术雕塑,结合雅致小道,以整体简约大气的布局,为业主营造尊贵非凡的归家礼遇,呈献法式贵族风情生活体验,满足业主不同程度的景观要求,同时提高居住生活品质。|园林效果图项目周边醇熟配套环伺左右,联盛·快乐城、联盛·九龙广场等商业配套兑现,无论是衣食住行等日常所需,还是吃喝玩乐等休闲娱乐所需,皆能一一满足。不仅如此下楼即是约3700㎡外滩风情街,沿江时尚街区的繁华下楼即可体验,可谓一步繁华,与你般配;马路对面即是正在运营的海扬农贸市场,便捷生活,即刻拥有;|项目效果图19#下楼即是双语幼儿园,精英教育近在咫尺;小区上下学,轻松解决孩子的接送问题,让您和孩子早上能多睡半小时。|网络示意图 侵删家中老人遇到生活不便,下楼即是绿城物业的管理处,生活服务离你更近一步;滨江凯旋城19#楼以最后一栋住宅产品,压轴登场唯一一栋27层住宅,居住度舒适特别好,也是目前项目性价比最高的一栋楼,真的是错过即无了!|项目效果图联盛·滨江凯旋城在户型设计上更是精益求精,精心考量每一寸空间,在面对当下二胎开放、三代同堂、多口之家的大势所趋,从三室到四室,满足不同阶段居者生活需求,真正做到房屋空间“零”浪费。|样板间实景图全明方正户型,三开间朝南,大面宽采光,在实现浪费面积少的基础上,进一步增加宜居性。在这里,阳光变着角度钻进室内,温暖和煦,明媚耀眼,每一平米都肆意享受阳光的馈赠。|样板间实景图在营造空间的疏阔格局时,在细节的打造上又不失小浪漫及格调。以建面约127㎡实用三房、147㎡3+1户型为例,主卧套房设计,独立卫浴,私享优越生活。满盛二人世界的浪漫小心思,让您私享美好时光,品赏进阶生活。|网络示意图 侵删建面约143㎡的3+1户型,南北通透,方正实用得房率高,本户型是3+1房二厅二卫,入户设置玄关可以配置一体柜分类放置各种物品,L型厨房可实现空间利用最大化,同时东单元户型,可在做菜的同时观看远处的江景,次卧落地窗直瞰长江,感受波澜壮阔的江景,3.5米宽主卧套房设计带独立卫浴,客厅4.1米宽,与餐厅、阳台一线贯通,居家待客享受美好景致。卫生间对淋浴、坐厕、洗漱合理分区,确保了干湿分离。|建面约143㎡的3+1户型建面约127㎡实用三房户型,南北通透,方正实用得房率高,本户型是三房二厅二卫,入户设置玄关可以配置一体柜分类放置各种物品,L型厨房洗、切、炒形成流水线式的合理排布,主卧套房设计带独立卫浴,次卧横向宽度3.7米宽,进深3.8米,享受大尺度空间。餐客阳一体一线贯通,居家待客享受美好景致。|建面约127㎡实用三房户型建面约103㎡的实用3房,方正实用得房率高,本户型是三房二厅一卫,入户设置玄关可以配置一体柜分类放置各种物品,客厅带风景阳台,三开间朝南,享受最大限度的阳光,餐客阳一体一线贯通,居家待客享受美好景致。卫生间对淋浴、坐厕、洗漱合理分区,确保了干湿分离。|建面约103㎡的实用3房户型联盛·滨江凯旋城宽敞高层户型,阔绰空间自由灵活,基于对生活本身的敬意,每一处细节打造都经过精雕细琢,成就居住者品质中的高层享受。新品19#楼南向无遮瞰景高层,火热登记中!〖联盛·滨江凯旋城〗衣锦荣归 一席显赫二期108-166㎡一线瞰江藏品火热销售中——VIPLine——0792-8201111——项目地址——开发区长江大道与浔阳西路交汇处以北100米(原国棉一厂)< 免责声明 >1、本广告相关文字、图片以及建设计效果图是对本项目所做的示意表现,仅供参考,最终标准详见政府相关部门批准文件、图则。2、经政府批准的详细规划以销售现场公示为准,敬请查看。3、本资料为要约邀请,买卖双方的权利以及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。相关内容如有更新,请以最新资料内容为准。4、对项目的周边道路规划、环境、交通、公共设施文字介绍,皆在提供相关信息,绝不构成任何表述、承诺或保证,最终以政府批准文件及双方合约为准。5、我们致力于保护作者版权,转载或引用仅为传播更多信息之目的,部分源自于互联网,如涉及侵权,请联系我们删除,谢谢!联系电话:0792-8157 555 / 0792-820 11116、10#楼预售证号:九售许字(2019)第88号7、12#楼预售证号:九售许字(2019)第19号8、13#楼预售证号:九售许字(2019)第181号9、17#楼预售证号:九售许字(2019)第330号
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  • 【恒丰理想城】葡萄牙米黄石材外立面,续写建筑语言的艺术

    恒丰·理想城 精挑葡萄牙米黄石材 续写建筑语言的艺术
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  • 【恒丰理想城】世间瑰丽的追梦者 着迷归家的法式风情

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  • 九江·新旅明樾府| 接待中心1月6日焕新绽放 恭迎品鉴

     每一次启程都是为了更美好的遇见,每一次出发都是为了更高的追求。九江新旅明樾府,集精工匠心所筑,汇万千美好所成。1月6日上午9点,新旅明樾府接待中心开放仪式盛大启幕,活动当天不仅有数百名嘉宾客户莅临现场,还有众多知名媒体朋友到场,共襄盛举,见证美好启幕。【美好启程  万众瞩目】 上午9时许,众多嘉宾客户陆续抵达到访,场面极为热烈火爆。伴随着激荡人心的音乐,一场融合了艺术与生活的感官盛宴正式拉开帷幕。优美的舞蹈表演给现场的观众带来了一次美妙的视听体验,其中曼妙的舞姿与音乐的巧妙融合,以及精彩绝伦的表演深深地震撼了现场每一位观众的内心。【现场图】随后新旅置业九江事业部营销总监钟恒先生上台,在对嘉宾的到来表示热烈欢迎之余,也给现场的朋友们带来了精彩的分享与讲解。新旅置业,短短两年发展布局全国6城,落子13盘,用品质印证实力,秉承“专筑一生的风景”,将旅行中累积的全球居住理念,融入于地产开发之中,始终为满足人民美好生活的需求,做出力所能及的贡献。【现场图】新旅置业自2017年深耕赣鄱,2年时间,新旅为江西筑造了一座又一座人居标杆。如今,新旅置业入驻九江浔阳区,倾力打造新旅明樾府,必将颠覆浔阳区人居生活想象。【九江新旅明樾府效果图】【美好来袭   惊喜好礼】生活总需要意外惊喜。接下来本次活动迎来了一波小高潮——激动人心的抽奖环节。【现场图】在大家的热切期待中,现场共抽出了8名幸运来宾,从一等奖到三等奖,他们将分别获得小天鹅洗衣机、微波炉、锅具三件套等,奖品丰厚让人羡慕不已。【匠心筑家 礼献浔阳人居】九江新旅 · 明樾府周边荟聚缤纷商业,休闲娱乐等繁华配套。约3公里涵盖教育、商业、医疗等配套设施。高品质生活社区,悦生活万象,尽享15分钟繁华生活圈。【示意图】而社区设计则以人文关怀的匠筑理念打造温度社区。以“三进归家礼序”的概念,还原有温度的园林景观,以“24小时贴心管家”为承诺,一站式满足业主衣食住行,全天性保安巡逻,真正做到安心、舒心的理想居所。在产品打造上,无论楼层的高低、满足了必须的日照时长、采光、通风、隔音要求。【幸福际遇 美好自此开启】九江新旅 · 明樾府,接待中心精致典雅的风格,宏伟与秀逸的空间,带来舒心感受。精美茶歇、贴心的问候、专业置业顾问的认真讲解……来宾们深深感受到九江新旅 · 明樾府对细节的专注和对客户的用心。九江新旅 · 明樾府深度考量城市舒居尺度,南北通透户型设计、采光充足。【四开间朝南】【约7米超大阳台】【独立玄关入户】【星级主卧套房】【奢阔面宽】【户户飘窗】,举目远眺,尽揽胜景,美好人生序曲悦然开启。【九江新旅明樾府鸟瞰图】一场欢聚盛典的结束,留下了一段美妙时光记忆,更开启了精彩一生的幸福旅程!通过此次盛典之中时刻流露的真情与真心,我们有理由相信,未来的九江新旅 · 明樾府,必将带来更加优秀的产品与贴心服务,与九江携手共进,共赴美好生活!九江新旅 · 明樾府1月6日接待中心荣耀绽放 建面约98~117m舒适三房 132m阔景四房现诚意登记中  恭迎品鉴V万达展厅地址:1BF(2号门入口直走30米)项目地址:庐峰东路与长虹北路交汇处
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  • 中基壹号丨给了不起的九江人

    先见一个时代,颠覆此前所享 倾献匠心巨著,只为了不起的九江人
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  • 【恒丰理想城】干货解析|解密恒丰·理想城开盘即罄的诀窍

    恒丰 · 理想城 傲人的业绩高涨的人气 劲销红盘 实至名归 约 112-119㎡ 【园景美宅】 2#开盘告罄 1#热势加推
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  • 【美的金科华府】年度大戏 | 邀您分享《最美归家旅途》,超值大

     一张小小车票,承载满满乡愁一直想要到达的远方,便是回家从前我们总向往外面的世界车马如龙 街灯繁华总想挣脱家的束缚,奔向远方现在,走南闯北,漂泊在外才发现还是家乡最美尝尽人间百味忘不了的还是家的味道阅遍世界繁华,终抵不过归家情深美的金科华府,特备新春大礼融情鉴臻心参与「最美归家旅途」投票游戏即可有机会获得美的空调、扫地机器人、电饭煲等豪华大奖为志在八方的游子,安放漂泊的情愫最美归家旅途【参与方式】关注《美的金科华府》微信公众号回复关键字:「最美旅途」即可参与投票游戏丨游戏截图丨填写个人姓名、电话以及参赛宣言和照片即可报名成功丨游戏截图丨分享自己的链接至朋友圈即可为自己拉票丨游戏截图丨【活动奖品】一等奖(1名):美的空调二等奖(5名):美的扫地机器人三等奖(30名):美的电饭煲参与奖(100名):年货大礼包(至少50票以上)【活动时间】活动时间:1月7日12:00-12日 24:00点领奖时间:1月13日-23日[上午9:30-下午17:30]领奖地点:美的金科华府营销中心愿为远在他乡的异乡人送上一份温暖美的·金科华府「最美归家旅途」投票活动将为你送上超给力的礼品怎么样你想参与吗?快往下看,小编就教你如何正确的参与此次的投票活动活动秘籍来袭,请接投票活动秘籍【活动秘籍一】汽车站、火车站的候车室里拥挤着拎着大包小包翘首企盼的“归雁们”空气里流淌着思乡的气味【上传在车站的“你”照片+你想说的话】参与投票活动示例:【活动秘籍二】每次过年回家,在高速上总会遇见「骑摩托大军」奔走在归家的旅途当中心中不由的产生一丝怜悯【在路途奔波的“你”照片+你想说的话】参与投票活动示例:【活动秘籍三】在列车走道里,总会有售货员推着车来回不停的吆喝着“花生啤酒矿泉水”【在路途奔波的“你”照片+你想说的话】参与投票活动示例:【活动秘籍四】大年三十,家人们团聚的时刻站在九江公交车上等待着一个又一个的红绿灯此刻的心情却又是无比的激动丨旅途归家示意图丨秘籍已经奉上是否对拿大奖又多了几分把握小编看好你哦最温暖的地方,不是远方,而是故乡最宝贵的不是山珍海味而是一份“家”的味道新年将至,为爱安家美的金科华府,等您归家在家长里短间探索美好生活的意义END美的金科华府VIP热线:0792-879 6666项目地址:中国·九江·浔阳东路·荷花垄长按扫码可关注免责声明:1、部分图片来源于网络。2、我们重在分享,对文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。因使用本网页资料发生偏差,我们概不负责,亦不负任何法律责任。3、因编辑需要文字和图片之间亦无必然联系,仅供读者参考。4、我们所转载的所有文章、图片、音频视频文件等资料版权归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如原作者或编辑认为作品不宜上网供大家浏览,或不应无偿使用,请及时联系通知我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。5、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请留言或来电告知,我们将立即予以删除。
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  • 【滨江凯旋城】席卷九江的造句王大赛,三千元购物卡等你来拿

    三千元购物卡、纯金纪念币、小熊电烤箱!动动手指就是你的!
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  • 首开大捷 红透浔阳|恒丰·理想城,1月1日盛大开盘,实力燃沸九江

    恒丰理想城| 1月1日 开盘即告罄 以倾城之姿红透九江 人气如潮 印证红盘实力
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  • 【美的金科华府】美的业主心语系列二丨把生活,过成自己想要的样

     每一位业主心中,都有自己当初对于选择居家的那份回忆。用最质朴的语言,还原业主日常生活的点点滴滴,让后来的置业者们从真实的故事中产生共鸣。看了前三位金牌业主的置业原由是否也触动到了你们内心最真实的想法相信当然不止有『精工品质』、『美的物业』、『诗意园林』得到了大家的认可今天这三位金牌业主也为我们带来了他们与美的置业九江公司的故事我们一起来听听吧【业主档案】姓名:桑女士|美的金科华府业主〔以下为采访实录〕我自己是一位公司职员,因为工作需要经常出差。自己在选择居所上最重要的一点就是要交通便捷,偶然一次听朋友说美的不错,在九江已经有4个项目了,品质也是有口皆碑的。选择美的金科华府,正是因为项目就处于九江市的荷花垄位置,城市的东大门,交通极为便利。无论去市区还是下面都昌、湖口等乡镇甚至于省外都非常方便。【业主档案】姓名:曾先生|美的铂悦府业主〔以下为采访实录〕我买房的时候,对位置的要求比较高。我在九江市火车站工作,想考虑离单位近的,同时又喜欢身处繁华,还想能有个公园。我现在还是觉得当初选择很明智。大牌开发商就是不一样,选址的时候就挺有前瞻性的,我对未来生活挺期待的。美的铂悦府就很好啊,旁边有浔南城市森林公园,出门左边是万达广场,右边是铜锣湾广场,离我单位又近,完美符合,哈哈。所以当时来看了两次就定下来了!【业主档案】姓名:陈先生|美的铂悦府业主〔以下为采访实录〕我自己是住新五中这边,所以对美的铂悦府周边是很熟悉的。当时主要是因为要结婚,所以除了购物方便外,考虑更多的是整体的居住品质,让自己与家人住的舒心更加放心。我选择的美的铂悦府的洋房,因为楼层矮,住的人少,公摊也小,比较稀缺。加上里面的园林绿化很大,也有很多贴心的活动空间,想到以后一家老少都有自己玩的地方,就比较喜欢。所以当时很快就下手买来做婚房了。每个人对生活都有不同的期许,人们忙忙碌碌,却忽略了生活本身。当邂逅这样一处居所,能包容下全家的幸福时光,又能为平淡的日常生活带来些许惊艳,一个个关于家的故事便由此诞生。临近年末,美的置业为幸福生活赋能,特推出新春购房5重礼,让你在归家途中感受我们带给你的幸福与温暖。让每一位成为美的置业的新业主买好房,回家过好年!美的金科华府,让您的心不再漂泊!一重礼:凭短信到访即送年货大礼包一份;二重礼:认购有机会领取美的扫地机器人;三重礼:新年限量10套优质房,等您带回家;四重礼:四盘业主老带新成交各得1年物业费;五重礼:浓情年夜饭将启,把温暖献给每位家人;END
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  • 【滨江凯旋城】比“口红一哥”推荐的口红,更值得买是... ...

     说到李佳琦,就想到口红,不论是哪支口红,被贴上了李佳琦的标签,就等着被抢抢抢以及卖断货吧。确实,李佳琦直播卖口红堪称一绝,引得无数女生疯狂迷恋,“剁手”致敬。那么,问题来了!作为网络直播的带货王,如果李佳琦转行做置业顾问,直播卖房子,那将会是怎么样呢?呃,开场应该是这样的所有客户,所有客户,来了来了我跟你说,今天能碰到,真的是缘分了听清楚了,今天不卖口红、不卖不粘锅卖的是一款佳琦自己都要抢的“五好”住宅不仅可以自己用,还可以升值,这也太棒了吧来咯!跟着佳琦买房就是要最高性价比!关 于 区 位这个住宅地处经开区核心地段占据城市发展规划核芯区,发展潜力巨大项目紧邻长江大道浔阳西路、未来滨江西路和滨江东路将全线贯通立体交通网络覆盖全城,即可畅达全城项目距离九江火车站约4.3公里,仅15分钟车程还有30路、16路、36路等多条公交线妥妥的城市C位聚会方便,购物方便,出行方便所有客户!C位地段配您的C位人生男朋友可以没有,银行卡余额可以没有这个城市的C位住宅,佳琦不允许你没有!|项目规划图关 于 配 套我们再来看看配套,oh my god!尽揽长江一线江景,180°的瞰江视野领略磅礴景观还有全长约6000米最美长江岸线和铁路公园(规划中)周边联盛·快乐城、联盛·九龙广场等千亿商业综合体环伺爷爷奶奶爸爸妈妈儿子女儿,住进去就是享受同事看到绝对羡慕,绝对会刷爆朋友圈最重要的一点哦,它引入世界一线的生活平台带来国际化的生活享受,相信我,非常高级这个房子真的是太有亮点了,选它就对了|项目规划图 还有,还有哦!准备好!重磅来咯!4.7万方法式园林、3500㎡外滩商业街……简直就是神仙配套,处处彰显豪门气质简直比迪奥999还要尊贵,比TF黑管还要典雅让你瞬间气场全开给人的感觉就是甄嬛上位后一回头对着众侧妃说一句:老娘赢了|项目规划图  关 于 物 业 我的天哪!所有客户,想被当成小公主一样宠着吗?我们这个物业哦,24小时为您微笑服务小区入口保安微笑立岗服务,24小时安保系统人防物防相结合,为各位小仙女保驾护航哦买这个房子不是你要驾驭它的尊贵而是让它衬托你的高级,神仙气质扑面而来所有客户!听我的!买它!买它!借钱也要给我买它!  关 于 户 型 所有客户,大家快跟着我来看户型南北通透,布局合理,采光好,利用率高想象一下,午后的阳光洒在阔景阳台上你躺在柔软的躺椅上,手里一本时尚杂志迎着舒适江风,轻抿一口咖啡,有没有很洋气那感觉就是安妮·海瑟薇本人在拍杂志封面是不是觉得本仙女的生活,你们所有人都要羡慕天天晒日光浴,你不健康谁健康?天呐!这也太高级了吧,简直amazing!想逆袭,必须要买它!哇哦,说的我自己都好想要|样板间实拍图所以,这样的户型,我跟你说,一定要买超级超级实用,超级超级值得优雅有质感,站在这里真的很衬你的气质来来来,看着楼下法式风情园林有种恋爱中的少女,开心地奔跑去找男朋友那种很甜的感觉~它简直能满足你的一切需求,你还有什么理由不买它|园林效果图所有客户,准备好咯!我要上链接咯!小助理,3!2!1!开始上链接!3套5套10套……好,没咯!瞬间没了小助理问一下能不能加?不能加啊!大家真的太快了,没有抢到的没关系佳琦下次会为大家争取更多的户型谢谢大家对佳琦的喜爱,我们下次再见!怎么样?李佳琦的直播魔力有没有感染到你?你被他种草了吗?如果有一天,李佳琦真的在网络直播里卖起了房子,大家会疯狂秒杀吗?无论你以何种方式买房,小编都希望大家可以买到自己心仪的房子,拥有幸福温暖的家。联盛·滨江凯旋城,正统的法式风情建筑,以砖石的质感,铸就权贵阶层追求的优质生活。法式风情园林,让每一次回家都是度假,为您的幸福生活加码!滨江凯旋城二期新品热势加推,约133-166㎡一线瞰江藏品全城火热销售中~〖联盛·滨江凯旋城〗 衣锦荣归 一席显赫 二期108-166㎡一线瞰江藏品火热销售中——VIPLine——0792-8201111——项目地址——开发区长江大道与浔阳西路交汇处以北100米(原国棉一厂)
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  • 加推即罄,红动九江丨俊怡·庐山御府全新楼栋,紧急再加推!

    世界上美好的事情便是,您期待已久,我如约而至。12月28日,在万众期盼下,俊怡·庐山御府载誉加推,开售即罄,场面火热。活动现场图01人气火热 势不可挡12月28日加推当天,众多准业主按捺不住激动的心情,早早来到俊怡·庐山御府营销中心。更有部分准业主为了确保挑选到心仪的房子,凌晨一点多就已候在活动现场。活动现场图活动等候区门庭若市,人头攒动。大家满面笑容地聚在一起,热切地谈论着各自看中的房源。相遇就是如此奇妙,未来几十年的友邻将在今天结下缘分。活动现场图离活动启动时间愈近,人潮便愈发激动。外面的温度虽低,但也抵不过大家满腔的热情。每个人都像是憋着一股劲,势必要买到中意的房子。活动现场图02开售即罄 现场再加推伴随着序幕的拉开,“抢房大战”正式爆发!签约区连续不断地传出选购成功的喜讯,很多准业主生怕理想房源被别人抢先,从选房到签约一气呵成,诠释了什么叫速战速决!销控板一路飘红。活动现场图为了回馈大家对俊怡·庐山御府的厚爱,现场紧急再加推部分房源。这是速度与技巧的比拼!未能认购的准业主立马转换目标,现场再次弥漫着紧张而激烈的气氛。活动现场图03品质之选 幸福憧憬美好的事物总会备受期待,中意的居所更值得用心守候。现场虽然火热,但一切都井然有序地进行着。与首次开盘相同,现场仍呈现出房源紧张的局面。俊怡·庐山御府再一次用其品牌与品质的双实力印证了何为“红动全城”,这是市场和客户对楼盘认可的佐证。活动现场图每一次热销,都是厚积薄发的沉淀;每一次加推,都是独特匠心的延续;每一份佳绩,都是无数客户的认可。精心准备只为以更好的面貌与您再相遇,俊怡·庐山御府加推鉴证热销传奇,感谢您的厚爱!活动现场图俊怡·庐山御府12月29日新品楼栋再次加推!建面约117㎡-132㎡阔景三房/墅境四房,礼献全城!A1|三室二厅一卫  建面约98㎡B|三室二厅二卫  建面约120㎡C2|四室二厅二卫  建面约132㎡E2|四室二厅二卫  建面约132㎡建面约97-132㎡匠心华宅 恭迎品鉴地址九江市濂溪区学府路118号(学府路与学府三路交汇处)
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  • 恒丰·理想城|一城热捧,开盘在即

    恒丰·理想城一城热捧,开盘在即
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  • 【远洲九悦湾】九江市区湖景房单价5188元起

    远洲九悦湾 5188元/㎡落户九江 湖景美宅 值得一生拥有 ?错过再无 瞰湖央景华宅 全城钜献
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  • 倾世盛启 全城共鉴 | 汇金中心开放盛典圆满成功!

    今朝所鉴,历经数月匠心雕琢非凡时刻,一城目光聚焦于此12月28日,在万众期待中汇金中心盛大开放全城各界菁英齐聚一堂共同见证这一辉煌盛典万众期待清晨8点,活动尚未开始,现场红毯已铺好、美丽的礼仪小姐静待大家的到来!精致而美丽的甜点,早已准备完毕,让提前来到现场的客户,一边品尝美食,一边等待活动开始!现场盛况随着活动时间的临近,来到现场的用户越来越多,签到处甚至出现了“拥堵”现象,在工作人员的疏导下,大家井然有序地签到-置换抽奖券,在大厅里静待活动开场。冷餐区的美食,吸引了等待的观众,无论是老人还是小孩,都来到这里,拿起自己喜欢的甜点!开放仪式即将开始,大家陆续从大厅来到舞台区,热烈讨论着今天的奖品内容,仿佛胜券在握,一定会抽中大奖!欢歌热舞10:18,汇金中心开放仪式盛大开场!火热的龙鼓舞表演,拉开了汇金中心开放仪式的序幕,激昂的鼓点声,热情的喝彩声,让现场气氛一波又一波高涨!龙鼓舞表演完毕,传递美好祝福、寓意吉祥如意的舞狮表演登台,现场的小孩子看到舞狮登台,欢呼声一阵接着一阵!在舞狮表演正式开场前,九江市兴腾置业房地产开发有限公司的领导欧阳总和王总,一起为舞狮点睛!点睛之后,舞狮表演正式开始!精彩的舞狮表演引来观众朋友掌声不断,随后,舞狮演员下台来到观众身边,观众朋友纷纷伸出手抚摸狮子,希望能够收获好运气!最后,舞狮来到汇金中心的大门口,为汇金中心带来福气和财运!幸运大奖表演完毕后,现场观众最期待的抽奖环节即将开始!在主持人和工作人员的引导下,大家主动把抽奖券的副券放入透明抽奖箱中。奖品已经搬上舞台,到底花落谁家呢?为保证活动的公平性,中奖的客户领奖前,从抽奖箱中抽取下一位得奖号码。获奖者开开心心上台领奖,没有抽中幸运奖的客户,也没有气馁,反而开始期待自己成为接下来的大奖得主!如果说优秀奖是抽奖环节中的开胃菜,那么一二三等奖,就是抽奖环节中的正餐了!三位三等奖得主,开开心心地抱着暖风机,汇金中心为大家的冬天带来温暖!两位获得足金金钞的二等奖得主,上台领奖!由中国建设银行发行的足金金钞,为这两位观众带来财气和好运!压轴大奖、一等奖——55寸创维液晶电视,令现场观众充满期待,为了保证抽奖的公平性,主持人首先邀请了台下一位可爱的妹妹,请她在1~20位数字中,选取最喜欢的一位数;妹妹选择20之后,主持人随即表示,请台下名字笔画数为20的观众上台,抽取最终的一等奖得主!最终,奖券为49号的观众抽中今天的一等奖,获得55寸创维液晶电视!中奖的这位女士表示:早就听说汇金中心,只是一直没有时间前来,今天趁周末和家里人一起来到现场,没想到就抽到了最大的奖项,感到非常幸运!也祝贺未来汇金中心能够好运不断,开盘大卖!好礼不停为了弥补没有抽中奖品的观众,主持人在现场与观众做起了互动小游戏,观众朋友们积极举手踊跃参与,收获了精美礼品一份!没有抽到奖品的观众,凭借着购物卡券来到签到处领取了价值50元的购物卡。同时,汇金中心为到场的每一位朋友准备了精美的随手礼一份,绝不让大家空手而归!预约有礼为庆贺开放盛典,凡今日预约登记的客户,可享受购房优惠!开放仪式结束后,不少用户来到营销中心大厅,与置业顾问沟通具体详情、了解户型、询问政策!END首付3万起,住金融中芯小复式建面约30~60㎡层高4.2米 两房小复式loft 诚意登记中地址:九江市八里湖新区长虹西大道与兴业大道交汇处(中国移动大楼旁)VIPline:0792 7778666声明:本宣传资料为邀约邀请。对项目及周边环境、交通、教育、商业等配套设施的介绍,旨在提供相关信息,不代表任何承诺;项目相关情况与买卖双方的权利义务以商品房买卖合同及政府审批文件为准;本宣传资料制作于2019年12月,开发商保留对宣传资料修改的权利,敬请留意最新资料。
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  • 锦天府丨真学府 / 市六中旁,出门学校进门回家

      百年大计,教育为先!锦天府花巨资择址九江市第六中学旁,只为给孩子减负、缩短上学路。由锦天府步行至中共九江市委党校中科幼儿园约550米,步行至学洲小学约580米,步行滨兴小学约650米,东风小学、兴中学校等优质教育资源尽在一公里范围之内。从幼儿园到初中,全龄化教育资源配套,构筑孩子精彩未来。财富只是数字,孩子才是荣耀,选择锦天府,名利只为当下,孩子才是未来。
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  • 广隆枫尚国际项目销售动态

     广隆集团10周年返乡置业季,五子连珠·幸福筑家。广隆枫尚国际, 浔阳城脉,白水湖畔,5.1米建面约36-51㎡双钥匙智慧LOFT,即将盛启,敬请期待,详情请咨询 0792-2270000。
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  • 恒丰·理想城|法式景观大境 匠藏生活的艺术

     恒丰理想城  匠艺法式景观大境将优雅与宜居兼得VIP3000享万优惠约112-119㎡ 园景美宅 
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  • 恒丰·理想城,开放至今,爆场争席,一城仰望!

    开放15天,认筹398组,城就惊叹速度。
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  • 【远洲九悦湾】叮咚!你的圣诞礼物已上线,请立即预定

    祝大家圣诞快乐,平安幸福。
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  • 年底太南了,为了省钱我报了个“补习班”

       年底贫穷焦虑症特指每到岁末年初花销增大而突然意识到自己的贫穷,从而导致一系列的焦虑症状。当你患上这种病症,易出现以下情况:1. 不敢放开手脚买买买2. 抢着买单的场面逐渐消失3. 那些不屑看的好评返现卡被翻了出来4. 卸载多时的x鱼,又回到了我手机里......咳~不管月入多少就是省不下钱生活也太“南”了,报个省钱补习班补补吧!领券这件事可没有看起来那么简单,套路多到招架不住~A券+B券减20、A券+C券居然又可以减50了、C券+B券又......多买一件少买一件能用的组合还不一样,我竟然无言以对。果然,券多了有喜就有忧,你得亲自下手来回试,才能找到最佳优惠。.囤货这件事,纠结症最难以抉择,遇到促销,肯定是囤的越多越优惠,但是你得问问自己:用得完吗?可囤少了吧,又感觉亏大发了,分分钟要逼疯强迫症。这场心理的博弈,还是得自己权衡清楚,量力而行按需囤货,不多不少刚刚好才是省钱良方。自从开始沉迷于秒杀我就狂练手速,不瞒您说昨天吃鸡,我拳头都打出了98K的气势。以前注意力很难集中,开会时总在神游。现在不一样了,秒杀就那么几秒,必须高度集中,养成习惯后,开会也不走神了。其实,最重要的还是练就了一手好速度,将快准狠发挥到极致,要想秒到心仪的商品,手速怎么着也得跑车速度啊~我怀疑,当年没学好数学的学渣现在都做了买家,而那些数学尖子生都做了卖家,不然你很难解释:为什么那些混合了各种折扣、满减、抵用券......的促销活动那么难以看懂?于是,为了算出到底便宜了多少,我们不得不反复计算。当年老师拿鞭子在后面追都学不好的数学,此刻为了省钱我们居然主动恶补了起来,真的太拼了!!!当你补修完这些课基本的省钱秘笈就已经掌握了当然,什么满减、抵扣往往省的只是小钱每月的房租才是大头当房租都能省,那就是真的省钱大佬了中基学府·特惠有料没有套路,只有实惠这次,中基学府带你省笔大的~年终置业,清盘钜惠家,不只是一处居所更是生活方式和情感的寄托现10套特价房火热来袭载誉收官完美空间,倾情敬献居于中基,成就美好未来奔波在异乡,换房成了年轻人的噩梦。无良中介坑货,每天上下班花上很长时间,居住环境脏乱差......真的很糟心。当你遇到了中基学府,就能告别所有置业坏情绪,一切都是美好的样子~中基学府隔路比邻中医院,还有一个大型甘棠湖公园;周边学府环伺15年一站式教育,要自己的孩子赢在起跑线上;10分钟步行畅达沃尔玛、联盛超市、周边还有美食一条街,满足自己的生活需求。~名校旁~湖畔边~公园家~建面约90-145㎡学府美宅清盘倒计时建面约38-56㎡瞰景公寓火热销售中买房要趁早,望君早些买如果不知道哪里有合适自己的不要犹豫,不要徘徊中基学府给您想要的幸福生活▽久处芝兰之境则其身自馨以一种和成功人士更加接近的“中心模式”与相慕之人比邻在别人的向往中生活///臻席递减 住宅收官瞰湖公寓火热加推建面约90-145㎡学府美宅清盘倒计时建面约38-56㎡瞰景公寓火热销售中
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  • 致敬九江|新旅明樾府万达展厅荣耀绽放,恭迎品鉴!

    如樾盛启,万众瞩目!
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  • 今年九江楼市走势如何,一周后的这3场土拍值得关注!

    在“疫情”的背景之下,很多城市的土拍市场都停摆了。随着复工信号的开启,很多城市又开始了土拍工作的启动。 以首都北京为例,2月份成交了好几块土地。从土地溢价率来看,2月份平均溢价率达到了25%,而2019年全年北京溢价率仅为9.3%。 有声音说,土地市场的回暖意味着楼市的信心依然存在。 我们把眼光放在九江2月份即将挂牌出让的土地上。 重点关注的三个地块均位于柴桑区,先来了解一下基本情况。  一、DGF2019014地块 出让地块基本情况及使用条件(节选)(一)地块编号:DGF2019014;   (二)地块位置:沿河北路以北,阳光锦绣学府以西;   (三)地块四至范围:见规划红线图;   (四)出让面积:40000平方米;   (五)土地用途:居住用地;   (六)规划容积率:FAR≤1.5;  (七)规划建筑密度:D≤28%;   (八)绿地率:GAR≥30%;    (九)土地开发程度:现状;   (十)土地使用权出让年期:70年;   (十一)交地时间:竞得人缴清土地出让金并领取《国有建设用地使用权证书》后5个工作日内;   (十二)动工时间:交地后1年内;   (十三)竣工时间:动工后2年内;  二、DGF2019022地块        出让地块基本情况及使用条件(节选)(一)地块编号:DGF2019022;   (二)地块位置:柳林路以东,渊明大道以南;   (三)地块四至范围:见规划红线图;   (四)出让面积:17682平方米;   (五)土地用途:居住用地;   (六)规划容积率:FAR≤1.8;   (七)规划建筑密度:D≤30%;   (八)绿地率:GAR≥30%;   (九)土地使用权出让年期:70年;   (十)交地时间:竞得人缴清土地出让金并领取《国有建设用地使用权证书》后5个工作日内;   (十一)动工时间:交地后1年内;   (十二)竣工时间:动工后2年内;三、DGF2019029地块 出让地块基本情况及使用条件(节选)(一)地块编号:DGF2019029;   (二)地块位置:庐山北路以东,沿河北路以北;   (三)出让面积:126424平方米;   (四)土地用途:A块商业用地、B块居住用地;   (五)规划容积率:A块FAR≤1.6、B块FAR≤1.5;   (六)规划建筑密度:A块D≤45%、B块D≤30%;   (七)绿地率:A块GAR≥15%、B块GAR≥30%;   (八)土地使用权出让年期:商业40年、居住70年;   (九)交地时间:竞得人缴清土地出让金并领取《国有建设用地使用权证书》后5个工作日内;   (十)动工时间:交地后1年内;   (十一)竣工时间:动工后3年内;   (十二)依法依规需要说明宗地的其他情况:一、土地挂牌成交价仅为土地出让金总价款,土地出让金总价款中不含契税等其它税费。土地面积以实测为准。二、特别提醒:交纳竞买保证金时,请将系统生成的竞买保证金交纳银行帐户开户单位名称变更为“九江市柴桑区财政局”,其它不变;交易服务费交纳事宜请与彭女士联系(15949534773),切勿直接凭《国有建设用地使用权交易服务费交纳通知书》中帐户交纳。三、其它要求:1.地块范围内的规划道路由竞得人出资负责同步建设,竣工验收后无偿移交政府。2.地块范围内须建设计容面积不少于8万平方米现代化大型城市商业综合体(简称商业综合体),其中整体自持部分计容面积不少于5万平方米。整体自持部分的产权不得分割,自持时间自产权证日期起不少于10年。商业综合体须在《成交确认书》签订后26个月内满铺开业。3.商业综合体和住宅同步开发建设,住宅预售许可证在商业综合体主体结构达到正负零后方可领取50%,在商业综合体主体结构封顶后方可再领取20%,在商业综合体满铺开业后方可领取剩余30%。4.竞得入选人需额外交纳人民币大写参仟万元(小写30000000元)项目开发保证金。竞得入选人在进行资格审查时,需提交上述项目开发保证金交纳凭证,否则视为资格审查不能通过,竞得结果无效,该竞买人的竞买保证金不予退还。项目开发保证金在认定竞得人达到以下项目开发要求后,3个工作日内原帐户退还给竞得人,否则不予退还,并要求竞得人承担由此造成的一切法律和经济责任。项目开发要求:①地块范围内须建设计容面积不少于8万平方米商业综合体(认定标准:竣工验收报告);②地块范围内建设的商业综合体须在《成交确认书》签订后26个月内满铺开业(认定标准:竞得人提前3个工作日以书面形式向区国土局告知开业时间,由区国土局于竞买人告知的开业时间现场认定)。5. 竞买保证金和出让金均须使用美元或者港币交纳。四、环贤母园板块=未来柴桑区中心?重点关注的DGF2019029地块,位于柴桑区热点区域,毗邻柴桑区政府,紧靠锦绣学府、恒丰理想城、中辉国际、柴桑郡、美的国宾府等众多住宅小区环伺;地块周边教育资源成熟,有柴桑区第二中学、柴桑区新区小学、九江育英学校等多所学校;交通便捷,生活配套齐全,且临近4A景区中华贤母园、悠然园、八里湖海韵沙滩等。而且该地块的挂牌要求中,必须搭配不少于8万方的商业综合体。而且要求开发商自持部分不得少于5万方。这就意味着一个真正意义的综合体或许要在柴桑区诞生了。随着高铁新区的建立,众多规划的商业综合体,知名酒店的落地。柴桑区的前景值得看好!区域的未来价值值得期待。尤其是环贤母园板块,这里将会成为柴桑区又一人居示范区域。 五、2月27鼠年首拍花落谁家?三块地块到底花落谁家,本月27号,也就是下周四就将揭晓。“疫情”之下的新年首场土拍,能否如约而至?而这三块优质地块,能否名花有主呢?网易房产九江站将持续关注!而这三块地块成交情况与否,某种程度上也反应了一些开发商对今年市场走势的预判,尤其是在这个非常时候。 所以,鼠年第一拍,值得我们一起关注!我是网易房产君,一个日常聊楼市、偶尔尬段子的九江楼市名探。如果你准备买房、换房,或是关心楼市,快长按下方二维码加入我们!这里有区域群,也有专属项目群,快来和未来的邻居好好聊一聊~加群时请备注心仪的购房区域(如:浔阳区),可以直接走快速通道喔~无法扫码 请加微信wyfcjjz点一下“在看”,你会更好看耶~ 
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  • 九江住建局发布《关于加强科学防控疫情做好恢复房产市场交易工作

     2月19日,九江住建局在其官网发布关于加强科学防控疫情做好恢复房产交易市场工作的通知。
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  • 战“疫”之后,地产信心报告之用户篇

     2月17日,长达三周半的春节假期结束,多数企业迎来复工。抗“疫”之战开启下半场,疫情需要解药,经济回暖、提振民心同样需要一剂强心针。我们相信,没有一个春天不会到来。在复工之间,网易房产独家策划“买房用户信息指数调查”,以期洞察疫情之下,买房用户的心理变化。本次调查样本覆盖网易新闻客户端、网易房产85个买房置业群。
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  • 国家统计局权威发布!1月九江房价又涨!央行降息!买房最佳时机

      就在今天!2月17日上午,国家统计局权威发布《2020年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。1月份,全国商品住宅销售价格涨幅保持总体稳定,这无疑给房地产打了一针强心剂!其中,北上广深等一线城市均有不同涨幅,就连武汉也涨价了!!!1月份,各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实城市主体责任,房地产市场保持总体平稳态势。一、一线城市商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大,二三线城市涨幅稳中有落初步测算,1月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中,北京持平,上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%和0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京上涨0.4%,上海上涨0.2%,广州上涨0.3%,深圳上涨0.7%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格环比持平,上月为上涨0.1%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。二、一线城市商品住宅销售价格同比小幅上涨,二三线城市涨幅连续回落初步测算,1月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格同比上涨2.2%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.9%和3.4%,涨幅比上月分别回落0.4和0.3个百分点,均连续9个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.4%和3.7%,涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点,均连续10个月相同或回落。附注:1.调查范围:各城市的市辖区,不包括县。2.调查方法:新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据;二手住宅销售价格调查为非全面调查,采用重点调查和典型调查相结合的方法,按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。3.价格指数的计算方法详见中国统计信息网《住宅销售价格统计调查方案》。4.个别城市因存在滞后网签和集中网签情况,故对其历史数据进行了修正。5.表格中若含“—”,表示本月无成交记录。央行出手而就在国家统计局公布完1月70城房价涨幅数据后的15分钟后,央行又在其官网发布消息:开展2000亿元的中期借贷便利(MLF)操作,期限为1年,利率为3.15%。这意味着,中国在降息上迈出了关键一步。预示着,2月20日的LPR(贷款市场报价利率),将至少有10基点的降息。对2020年2月17日央行MLF政策的出台,有专家指出:1、释放流动性此次央行进行了两项操作,即包括中期借贷便利操作和7天期逆回购操作,客观上进一步释放了流动性。从流动性规模来看,包括MLF的2000亿以及逆回购的1000亿,客观上为银行等金融系统增加了更宽裕的资金,有助于后续积极支持实体经济的发展。而从利率本身来说,逆回购操作利率相对持平,而MLF利率则有所下滑,从此前的3.25%下降至3.15%。客观上使得资金成本进一步降低。2、房贷利率有望下行MLF利率下滑,客观上会影响LPR等指标。包括此前央行部分官员也表示,LPR存在下滑的可能,所以这都对后续LPR中长期贷款利率等预判形成了支撑。不排除2月份新公布的LPR数据会继续下调,这也体现了当前对于中长期资金成本下降带来积极的意义。而中长期贷款中,房地产贷款包括房地产开发贷款和个人购房贷款的比重相对大,所以这会使得后续房贷利率进一步下调,对于当前房企度过特殊时期、以优惠利率来促进项目销售等,都具有积极的作用。买房最佳时机再现?昨日关于恒大75折的消息已经刷爆了PYQ,恒大是行业龙头,“它”的一举一动某种程度上都是行业的风向标。龙头老大,尚且如此继续现金和回款,那么对于其他开发商来说,以价换量的机会还是存在的。刚需者切勿错过这一窗口期。虽然一季度数字不会太好看,但是没有必要唱衰房地产。特别是刚需需求,没有消失,只是延后。近日,不少城市对租客采取“一刀切”方式,无房可归成为棘手现状,且关于房东应不应该免租的争论,让不少人直呼“疫情结束后的第一件事:买房!”并且,在长期宅家期间,大家的消费欲望被抑制,在疫情结束后,部分人或许会出现“冲动消费”行为。著名财经专家刘晓博提出,疫情结束后,楼市会普遍回暖,也会有更多城市放松限制。非典发生后,广义货币M2反弹了3个百分点,造成了2004年CPI的大反弹——CPI从2003年的1.2%反弹到2004年的3.9%。所以,疫情对楼市的影响是四步走:零成交—下跌—反弹—创新高。因此,各项限制解除后,成交量比起往年同期甚至可能更高,实现“触底反弹”。对于刚需者来说,“疫情”撕开的这一窗口期,一定不要再错过。番外语今天是很多企事业单位正式复工的第一天。但是还有有很多企业没有开工。九江的几个商业综合体依然处在暂停营业的阶段。长虹大道从毫无车辆变成了零散的几台车。你们都开工了吗?经过这次“疫情”,很多人都明白了家的意义。一个家就是你在危急时刻的避风港。而房子作为家的重要承载物,变得很重要。而更多的关于房子更大、物业更好,都是附加在上面的更好的期望。愿真的能够实现:居者有其屋。综合网络信息及国家统计局、央行官网整理汇总。我是网易房产君,一个日常聊楼市、偶尔尬段子的九江楼市名探。如果你准备买房、换房,或是关心楼市,快长按下方二维码加入我们!或者加微信号:wyfcjjz。这里有区域群,也有专属项目群,快来和未来的邻居好好聊一聊~
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  • 今天零点起执行!江西再发一道疫情防控令,速转发!

    事关复工复产!江西省新冠肺炎疫情防控应急指挥部再发第14道令!复工复产改为报备制返岗员工无需提供健康证明除来自重疫区的务工人员在进行健康监测后一律取消隔离要求...各市、县(区)人民政府、赣江新区管委会,省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部成员单位:为更好地推动企业复工复产,省防控应急指挥部决定:一、各县(市、区)除根据疫情防控需要,决定实施封闭式管理的城市小区、农村村组外,对其他实行流动性管控的城市小区、农村村组,进出人员和车辆分别进行必要的体温检测和消杀后,一律予以放行,不得限制人员和车辆通行。二、各地要加强对复工复产企业疫情防控工作的指导和监督,取消因疫情防控对各类企业、建设项目复工复产的批准手续,复工复产改为报备制。企业和项目建设单位只需提前24小时将疫情防控方案向当地报备。在工业园区的,向工业园区报备;工业园区之外的,向行业主管部门报备。三、返岗员工需提供健康证明的规定已经取消,各地、各企业要严格执行。四、返岗时,除来自湖北等重疫区人员外,对其他地区的务工人员在进行必要的健康监测后,一律取消隔离要求。此令自2020年2月17日零时起由各市、县(市、区)政府、赣江新区管委会和各级防控应急指挥部执行,不得有误;省防控应急指挥成员单位、专项工作组依职责抓好落实并加强督促检查,对落实不力的单位和个人,必须追责问责。江西省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部2020年2月16日(来源:江西省人民政府发布)
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