今年首批中小房企赴港IPO 再遭“认购不足”魔咒

2018年，弘阳地产、美的置业、大发地产等一批中小房企成功登陆港交所；而春节刚过，两家浙系房企德信中国和银城国际也将在港上市，从而成为2019年首批登陆香港资本市场的房企。

每经记者 唐洁 每经编辑 魏文艺

随着地产行业集中度的不断提升，规模竞争愈演愈烈。而对于在夹缝中求生存的中小房企而言，登陆资本市场的愿望显得尤为迫切。

由于港股市场估值不高，中小房企公开发售认购不足的情况也屡见不鲜，今年首家赴港上市房企德信中国就遭遇“认购不足”魔咒。而另一家浙系房企银城国际目前已经开始簿记，将持续到2月27日并于当日定价，于2月22日至2月27日面向散户投资者进行认购，最终在3月6日正式登陆港股。

《每日经济新闻》记者注意到，去年房地产行业即出现了扎堆赴港上市现象，最终弘阳地产、美的置业、大发地产等一批中小房企成功登陆港交所。今年春节刚过，中小房企又开启了赴港上市之旅。赴港IPO会成为这些中小房企的“救命稻草”吗？

遭遇“认购不足”魔咒

2月13日，浙江房企德信中国在香港举行全球发售新闻发布会。就在前一日，德信中国通过港交所聆讯。

发布会透露，德信中国拟于2月14日至2月19日公开招股，计划发售5.32亿股，当中10%作公开发售，90%为国际配售，招股价介乎每股2.32港元至3.25港元，集资规模约12.34亿港元至17.29亿港元。

2月25日，德信中国发布公告，公司发行5.32亿股。每股发行价2.80港元，所得款项净额13.729亿港元，预期2月26日上市。

公告显示，香港公开发售认购合共1690.6万股，相当于香港公开发售项下初步可供认购总数约0.32倍。根据香港公开发售初步提呈发售而未获认购的3629.4万股发售股份，已重新分配至国际发售。

由于重新分配，国际发售或略微超额认购，项下的股份最终数目已增至5.15094亿股，约占于任何超额配股权获行使前全球发售项下发售股份总数的96.8%。

由于港股市场估值不高，中小房企公开发售认购不足的情况也屡见不鲜。2018年上市的6家房企中，弘阳地产原定的全球发售股份数目为8亿股，其中国际发售90%，香港公开发售10%，每股发售价格2.18港元至3.18港元，总体融资规模在17.4亿~25.4亿港元之间。但最终，香港市场只认购了计划的18%，股份重新分配至国际发售，最终每股以2.28港元定价，合计集资净额约17.124亿港元，低于原定的筹资预期。

美的置业最终分配至香港公开发售的发售股份数目为456.6万股，相当于根据香港公开发售初步可供认购的发售股份总数约25.37%；而大发地产为645万股发售股份，占香港公开发售项下初步可供认购发售股份总数约32.25%。

赴港IPO成“救命稻草”？

目前，融资渠道收紧使得房企融资难度不断加大，而在港股上市面临最大的挑战是估值较低。那么，对于中小房企而言，从港股获得的IPO资金能从根本上解决其融资困境吗？赴港IPO会成为这些中小房企的“救命稻草”吗？

德信中国公告显示，所得款项净额13.729亿元，60%用作公司若干现有物业项目的开发成本；30%用作公司潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本，以及用于在公司目前经营和计划扩展公司业务的城市物色和收购地块以收购土地储备；10%用作一般公司及营运资金。

德信中国曾提出2021年实现千亿目标，其中2018年要实现350亿元目标。截至2018年年末，其销售业绩为396亿元。同为浙系房企的滨江更加聚焦杭州，德信则更加聚焦温州。但相对于滨江2018年全年850亿元的销售额，德信仅396亿元的销售规模要小得多。

另一家浙系房企银城国际已经开始簿记，将持续到2月27日并于当日定价，于2月22日至2月27日面向散户投资者进行认购，最终在3月6日正式登陆港股。本次香港IPO计划发行3.54亿股，占扩大股本后的25%，募资8.79亿港元（合1.12亿美元），同时设有15%的绿鞋机制。本次发行的定价区间为每股2港元至2.48港元，对应每股净资产的75%~80%。该定价区间使公司市值达到3.61亿美元至4.48亿美元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，对于此类绿鞋机制来说，可以理解为防范股价下跌的一种可能，暗含的意思是管理层不太愿意看到股价下跌，进而引起投资者信心不足的现象。具体交易中，比如说上市公司计划超额发行一部分股票给投资者A，但其实没发行，是一个虚拟的概念。当股价下跌了，上市公司可以自己去认购已经流通的股票，这样就可防范股价跌得太厉害，认购的股票可以给投资者A。

严跃进进一步表示，目前中小房企上市有一个普遍的心态，即担心行业集中度上升，所以会密集上市，这样也是为了扩大品牌，进而进入中大房企的行列中。当然对于此类中小房企来说，实际上也可以看出，当前上市也比较尴尬，因为市场开始降温，过去很多土地储备如何消化也是一个问题。同时，很多上市房企存在高负债、低利润等问题。尤其是部分城市已经降温，这都会影响此类城市的项目销售，进而影响此类港股上市房企的股价。