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土地财政“吃紧” 今年增速或将“缩水”

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近年来全国卖地收入屡创新高,令部分地方尝到了不小的甜头。

据报道,2018年卖地收入达到6.5万亿元,同比增长25%。不过,在房地产持续调控背景下,地方普遍认为2019年卖地收入会缩水,部分省份缩水幅度甚至超过30%。

那么,2019年的土地市场该何去何从?

部分地方高度依赖“土地财政”

部分地方卖地,待土地整理之后,经由招拍挂就能实现收入到账。多年来,一些地区,卖地换来收入,支撑城市扩张。

据机构发布的《中国主要城市土地财政依赖度排行》,杭州、佛山、南京成为近三年对土地财政依赖度最高的三个城市。

2018年,杭州卖地收入高达2442.9亿元,不仅成为全国唯一破2000亿元的城市,而且一路超过北上广深,成为2018年全国卖地之王。依赖度前十名中,还出现了广州、武汉、郑州等全国卖地大户。

这些城市财政主要依靠卖地收入的原因,知名财经评论员司徒正襟向《中国产经新闻》记者分析称:“我国财政分为中央财政和地方财政,两者收入来源不同,通过税利债费等一系列的形式进行。1994年进行分税制改革之后,形成了中央进行大规模财政统筹,地方财政用于基础性设施配套建设的格局。与此同时,分税制改革使得地方的财政支出比例逐渐缩小。从中央占三成地方七成,变成中央占五成地方五成。时至今日,中央财政本级支出占财政总支出的比重在20%左右,而地方财政本级支出占到了80%,由此可以看到地方财政明显的收入降低了。”

“地方很大层面上依赖于城市建设税、土地增值税、房产税等税收的增加来进行城市建设。同时,地方也开始形成依赖土地财政的相关政策进行经济体的有效运转。总言之,这种情况其实是由分税制改革所带来的。”司徒正襟说道。

不可否认,“土地财政”模式使地方政府通过出让土地使用权完成了城市的原始资本积累,以此推动城市的工业化与城镇化发展,有显著的正向作用。

另外,记者注意到,2018年年初预计全国卖地收入增长5%,卖地收入约5.5万亿元,而实际执行结果是,2018年卖地收入达到6.5万亿元,同比增长25%。

司徒正襟指出,2018年,土地收入超预期的原因是多方面的。

“首先,随着城市化的不断推进,农村人口占总人口比重已经低于百分之48%,城镇化也日渐突出,一系列进城人口和外来务工人员,不断的被城市周边卫星城市收纳。配合前些年的城市地产去产能,很多人通过不懈努力在大城市周边买了房子进行了新公民的身份转移。消费能力已经有了一定的释放,基于房地产的信贷水平和相应房贷杠杆水平已经到达了一定规模。其次,经济形势面临一定压力。随着国家经济结构战略调整的不断推进,以及相应税收政策的调整。依托于人口密集型劳动力的城镇经济模块受到了严重冲击。在失业率有所上涨的现在,居民的收入水平有了一个不稳定的预期,使得大宗商品的购买意愿下降,房子的购买量也在走低,这些直接影响房地产的交易甚至地方收入。”

“第三,对于房地产市场进行一系列的调控,以及切实落实到的‘只住不炒’,使得原有的正常地产交易市场变成了对于买卖双方都会相应限制、严格监控的市场。极大的降低了房产市场的交易日活力,影响刚需的地产购买,与之而来的就是降低了地方财政的收入。这些都是可以直观预期到的。”司徒正襟说道。

但是,靠卖土地收入支撑财政,显然不会长久。

2010年以来,“土地财政”的负面效应已经开始显现:房价过快上涨,同时也是地方债务的潜在风险来源。

而且,随着地产调控政策不断加码,2018年土地市场已出现明显降温,卖地收入回落的风险不断加大,这也为2019年土地市场留下了很多疑惑。

2019年土地市场引忧

最新全国土地市场交易情报显示,2019年1月份,全国300个城市土地出让金总额为3266亿元,环比减少39%,同比减少15%。其中,住宅用地出让金总额2648亿元,环比减少39%,同比减少13%。而上年同期,300城市土地出让金同比增长了43%,其中,住宅用地出让收入增长了39%。

再加上,已公布2019年财政预算草案的24个省级政府中,过半省份明确今年政府性基金收入将负增长,其中,湖北、江西、浙江、四川、青海同比降幅超过20%,分别下降了33.6%、31.5%、20.9%、38.5%、23.4%。这些下调政府性基金收入的省份表示,考虑到国家对房地产市场调控趋紧政策的影响,土地出让市场行情具有不确定性,预计卖地收入下降。

市场预计,2019年土地市场将身陷缩水之困可能性很大。

对此,中原地产首席分析师张大伟对《中国产经新闻》记者分析称:“首先,全国多城市土地成交2019年开年依然处于调整,特别是一二线城市,房企对住宅类土地拿地积极性较高。楼市逐渐进入调整期,导致房地产企业拿地意愿不强烈。信托等资金监管严格,导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。其次,房企资金压力逐渐出现,从2016年‘930’开始,全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。”

“第三,对未来房地产市场走势出现分化,房企对非优质土地定价出现下调。整体看,2019年楼市将继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低,土地市场的溢价率有所降低,以北京为例,大量的共有产权和限竞房明显降低了房企拿地积极性。第四,虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。”张大伟说道。

此外,对于2019年的土地市场,司徒正襟也向记者表示,会形成一个按照城市规模和城市经济发展水平进行梯度化分配的现象。之前出现的一二线城市房产价格猛涨,中部省会城市中心城市地产交易猛增的现象,将会有所缓解。合肥,南京,杭州等热门省会城市的房产交易量也会减少,与之而来的是地方土地出让金收入的减少。

“从大的环境来看,三四线城市土地受让金将会面临大比例缩减的状态,主要是由人口流出和地方经济不争气、购买力有限造成的。二线城市的土地出让金也会减少,主要因为购买力释放,以及限购政策的影响。一线城市因为地方法规带来的限制政策一时无法撤销,以及人口一直存在净流入的现象,可以持续不断的获得购房的刚需,进而获得土地出让金的有效收入,因为其具有极好的城市化配套水平,从道路交通到医疗卫生再到教育教学乃至法制水平都具有独特的优势。”司徒正襟补充说。

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