保利研究院：2019年楼市继续“调整”

保利研究院在3月6日发布《保利2018-2019年房地产行业白皮书》（下称《白皮书》），这是保利第三年发布《白皮书》。

今年的白皮书提出未来将进入到“人才红利”阶段，高素质人群将大规模涌向经济发达的城市群中。

与此同时，保利并未显露太多悲观情绪，其认为未来5-10年房地产市场仍将保持10万亿+的规模。在这种心态下，保利认为2019年将出现点状机会，下半年先行的一二线城市有望率先筑底放量。相比于对增量市场的信心，保利对于存量市场的信心略显不足。

从保利对于城市、规模、人口的认知，能清晰看到保利战略布局的心思，如何抢占城市的先机，是否还应该继续扩大规模，这份《白皮书》能窥见一二。

优势资源向核心城市聚集

保利在《白皮书》中将城市的发展比喻为“城市晋级赛”。这意味着大城市将会越来越强。白皮书中指出，“未来优势发展资源有进一步向核心城市聚集可能性”。

《白皮书》从“人才”的维度进一步论证这一结论。我国的出生人口逐年递减，人口内部结构正在发生巨变：“未来将有2.5亿人受过高等教育，而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局”，也就是说，未来是“人口素质红利”的爆发期，而这部分接受过高等教育的人才将会去到经济更发达、机会更广阔的城市群中。

针对这种规律，保利将目光集中于京津冀、长三角、粤港澳三大城市群，以及最近两年迅速崛起的中部、西南城市群，提出“最优百城”的说法，这“百城”是上述五个城市群的核心城市及周边辐射城市。京津冀城市群中包含北京、天津、石家庄等；长三角城市群中包含上海、南京、苏州、宁波、杭州、合肥等；粤港澳城市群包含广州、深圳等；中部城市群包含武汉、长沙等；西南城市群则是成都、重庆、贵阳等。

《白皮书》称，长三角、粤港澳两地均属于高度市场化城市群，是资本高地，经济活力强；中部、西部城市群是典型的崛起型城市群，在最近两年的发展过程中，承接了东部大量高端制造业，形成“中国光谷”、“硬科技之都”等城市名片。

这些结论与保利的城市布局基本一致，从2017年年报中可见，华南、华东、中部、西部占比最高，累计结算面积最低的华东板块占有率也有14.26%。

在“峰值时代”，保利认为“城市的生命周期就是房地产的生命周期”，因此其将继续深入五大城市群，布局经济更强、人口素质更高的城市群。

结构性机会

春节过后，楼市出现点状回暖，包括燕郊、深圳、广州、南京等地纷纷出现“千万豪宅秒光”、“地王再现”、“均价上涨7000元/平米”等信号意义极强的消息。这样的现象被开发企业解读为“市场回暖”，却又被现实的成交数据打脸，因此市场将其解读为“人为制造出来的回暖”。

保利《白皮书》亦将当前行业发展环境描述成“错综复杂”。在经历了过去三年的超级大周期之后，市场已经全面回归理性和真实居住需求，“短周期波动、调整，但其中亦不乏结构性机会点。”

《白皮书》称“不可忽视中央‘稳地价、稳房价、稳预期’的决心”，然而也要看到中央会继续授予地方灵活空间，用政策面、资金面等工具释放利好，“随着资金从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整。”但局部窗口显现，下半年先行一二线城市将有望率先筑底。保利对增量市场依然抱有信心，“增量市场规模未来5—10年仍将维持十万亿+”。

除增量市场外，保利对于存量市场的态度较为保守。随着增量市场发展逐渐饱和，在一线城市核强二线城市中不断涌现存量开发，然而在2018年，前期火热的长租公寓频繁暴雷，“其遭遇的风波已证明存量经营时代发展的波折”。

同时，存量市场也如同增量市场一样存在周期波动规律，其运行周期与经济周期高度相关，存在一定程度的风险和不确定性。

然而存量市场必然将成为未来的主流，《白皮书》意图梳理其中的内在逻辑：房价涨幅放缓倒逼购房人不再单纯依赖房价上涨获得升值收益；房地产增量市场毛利率逐渐向社会资本平均回报水平回归，利润下行倒逼房企形成经营创造价值的思维和行动；收益下行带动社会融资成本的理性回调。基于以上三方面可推断，增量开发盈利水平的合理回归，很大程度上是存量经营市场未来能够真正崛起的必要条件。