首创置业销售不达预期 千亿元目标难达成

■本报记者 向炎涛

董事会换届之后的首创置业交出了首份年度成绩单。3月8日，北京老牌房企首创置业发布2018年年报称，公司实现营业收入232亿元，同比增长9%；归属于母公司股东净利润为19.22亿元，同比下降9%。

对于营业收入增加，首创置业表示，主要原因是本期新竣工入主项目增加以及一级开发业务收入增加。关于利润下滑，公司表示，2018年，集团实现营业税后毛利率约为26%，较2017年27%的毛利率下降1%，主要原因是本期一级开发业务毛利率降低。

千亿元目标难达成

年报显示，2018年，首创置业销售签约金额为706.4亿元，同比上升26.5%；签约面积为306.3万平方米，同比上升27.6%；签约均价为2.3万元/平方米，同比持平。而其大本营所在的北京地区销售增长显著，实现签约额为392.4亿元，同比增长73.7%，占比达55.5%。

土地储备方面，2018年，首创置业新获27个项目，土地投资额人民币409亿元，同比增长11.3%，总建筑面积为409.3万平方米，平均土地溢价9%。截至2018年12月31日，首创置业拥有土地储备建筑面积1255万平方米，土地储备地上建筑面积966万平方米。土地储备总建筑面积中，约83%为发展物业，17%为投资性物业及其他。首创置业称，现有土地储备规模适中，且核心城市资源充足，可以满足集团未来三年规模突破及业绩提升需要。

目前来看，一、二线核心城市仍然是首创置业的布局重点。《证券日报》记者了解到，除了聚焦北京及周边区域，首创置业已经开始南下，拓宽核心城市版图，目前该集团的投资主要聚焦京津冀、长三角及粤港澳大湾区三大城市圈，截至2019年1月份，首创置业新进入广州、佛山及苏州市场；同时持续深化京津冀一级开发资源优势，新获得了河北张家口和北京怀柔驻马庄一级开发项目，规划建筑面积合计约为130万平方米。

不过显然，首创置业没有实现2018年750亿元-800亿元的销售目标。在去年2月份举行的2017年业绩发布会上，首创置业提出了两年晋级千亿元房企的目标，2018年销售额保750亿元冲800亿元，2019年销售额争取突破1000亿元，2020年销售额争取突破1400亿元。

去年4月份，首创置业完成了董事会换届选举，新一届董事会明确了对此前业绩目标的坚持。并提出了强投资、冲规模、快周转、重回行业30强等有力目标。首创置业新任总裁钟北辰在上任后曾表示，房地产行业的分化正在不断加速，“公司必须保持足够的增速，或者得跑赢房地产企业的平均速度，跑赢房地产整个大盘，才能立住脚”。

在新一任董事会带领下，2018年，首创置业已经开启了提速模式以扩大规模。首创置业称，2018年，该集团销售“因城施策”，积极落实“快周转”，核心城市项目实现“369标准”。所谓“369标准”即3个月取得方案批复，6个月取得施工许可证，9个月取得预售证。

不过，在业内看来，目前房地产调控下，以首创、首开等为代表的主攻一、二线核心城市的中型房企已经难以实现规模的快速扩张。“过去两三年，布局重点在三、四线城市的房企规模反而增加得比较快，但是布局在一、二线核心城市的，比如首创、北京是它的重仓区，规模必然会出现问题。对于首创来说，最大的问题就是布局问题，受局部区域调控影响非常大，目前形势下，要实现千亿元目标难度的确比较大，这也是中型房企的通病。”中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者分析道。

多次回A股遇阻

张大伟认为，市场上对千亿元销售额的理解并不一致，很多是通过合作项目实现的。事实上，在当前房地产形势下，企业对规模已经逐渐没有那么多盲目追求，再争千亿元的意义也并不大。尤其是首创作为国企，对规模一般没有那么看重，冲规模的目的都是为了融资，没有规模就会很快被资本市场抛弃。

《证券日报》记者发现，截至2018年12月31日，首创置业的资产总额为1697亿元，其中流动资产为1375亿元，总负债为1315亿元，资产负债率约为77%，首创置业表示，集团凭借稳健的财务表现和国企背景，保持多元畅通的融资渠道，融资成本处于行业低位。

值得一提的是，首创置业自2003年在中国香港上市之后第二年便计划回A股IPO，但多年来道路一直曲折。2016年11月份，首创置业再次向证监会递交了IPO申报稿，拟发行新股3.7亿股，募集资金约为38亿元。

然而去年9月17日晚，首创置业发布公告称，公司已于2018年9月17日向中国证监会申请撤回建议A股发行申请。