楼市调控：因城施策、分类指导

3月12日，十三届全国人大二次会议第三次全体会议后，住建部部长王蒙徽在“部长通道”接受采访时指出，今年继续坚持住房的定位：房子是用来住的，不是用来炒的；坚持完善“两个体系”，即住房的市场体系和住房保障体系；落实城市主体责任，因城施策、分类指导，要不断完善市场监测预警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处；坚持调结构、转方式，特别是要大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民的住房问题；保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

有记者提问，今年政府工作报告当中没有再强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。在对房地产行业的监管方面，王蒙徽回应称，去年以来房地产市场总体保持平稳运行态势，市场预期也发生了积极变化，主要体现在三个方面：一是住房的成交面积增速放缓；二是住房的成交价格总体平稳；三是住房预期，也就是市场预期逐渐趋于理性。“2019年，我们将坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案。”

“房住不炒”的基本面并未发生变化，整体调控政策强调“连续”、“稳定”，但“落实城市主体责任，因城施策、分类指导”的提法意味着调控将更加具备灵活性。实际上，从去年起，菏泽、广州、青岛等地楼市调控政策的微调虽然并未引起楼市的大起大落，但这也反映了当前房地产调控思路的转变——从过去的“一刀切”、“约谈”，转变为“因城施策”、“一城一策”，调控主体责任也从部委下放到地方政府。

中原地产首席分析师张大伟表示，未来房地产调控将以地方主导、住建部与中央指导为主。不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

在此前召开的地方两会上，“一城一策”成为多地政府工作报告中的高频词。福建省提出，落实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案；河南省明确坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。另外，杭州、宁波、成都、长沙等地还明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，在落实城市主体责任的方面，预计今年中央政府将会持续推进对各地楼市调控的考核，估计接下来陆续会有细分政策出台，尤其是在住房规划、住房政策调整、住房金融政策完善等方面有创新。今年的政府工作报告中还提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，这也说明房地产税是地方税系的组成部分，目前正在积极推进当中。

此外，在大力培育和发展住房租赁市场方面，去年10月国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案（2018-2020年）》，提出2018-2020年要大力发展住房租赁市场，完善促进实物消费结构升级的政策体系。方案指出，总结推广住房租赁试点经验，加快研究建立住房租赁市场建设评估指标体系。发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展等。

国务院发展研究中心研究员刘为民指出，随着房住不炒政策取向和一系列住房宏观调控政策不断落实到位，特别是强调地方对于房地产调控的主体责任，在这些大背景下，整体的租赁市场将会呈现一个相对比较平稳的运行态势。

根据住建部发布的信息，目前广州、深圳、成都、武汉、佛山等12个城市正在开展住房租赁试点工作。比如成都市正在多渠道盘活城市租赁房源存量、扩大增量。同时，国企新建一批人才公寓、产业园区配套租赁住房；鼓励开发企业配建租赁住房、住房租赁企业依法改建存量住房。