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今年的两会政府工作报告中明确指出“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升”，预示着在更高水平上加速推进城市更新。房地产行业正经历由增量市场向存量市场的转变，参与大规模的城市更新,是房企创新转型的重要路径。以沪深城市更新为主题的两地交流会于3月14日在上海举行。
会议认为，随着城市的“野蛮”扩张与发展、城市空心化、逆城市化等现象凸显，导致城市中心地区与旧城逐渐衰落，由此催生了城市更新的持续需求。来自上海、深圳两地的房地产开发企业、投资公司和协会、研究机构等近50位企业家、专家学者与会，探讨城市更新对于房地产企业的意义，展望沪深两地房地产进入存量时代的创新转型之路。
本次活动由上海易居房地产研究院、深圳城市更新开发协会共同主办，易居研究院中国房地产案例研究中心、易居企业集团克而瑞事业群城市发展部承办。
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在易居中国引力楼的会场
沪深城市更新是房企转型必争之地
中国房协房地产流通专业委员会常务副秘书长、易居研究院特邀研究员虞海发致辞表示，深圳作为南方灿烂的明珠，在各城市GDP排名中名列前茅，这一切的成功来源于他们睿智的进取和不断的创新，作为改革开放的排头兵城市，上海要学习他们的精神和方法。易居中国通过近20年来的不断发展，已成为业内公认的优秀服务型企业，以服务开发企业为宗旨。希望此次交流双方企业能够多提供宝贵的经验，使得房地产发展不断得到推进。
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中国房协流通委常务副秘书长虞海发
深圳城市更新协会秘书长、深圳中瑞地产开发有限公司董事长周旭致辞表示，行业会员非常珍惜此次交流学习机会，对在上海的考察活动得到易居企业的支持表示衷心感谢。深圳城市更新协会作为全国第一家城市更新行业协会，将持续秉承服务于会员、献智于政府、贡献于社会的使命。以打造全国具有影响力的行业协会为发展愿景，学习研究国内外城市更新成功模式，帮助入会企业解决在更新过程中遇到具有共性的难点问题，让深圳与全国的城市更新参与者进行互动交流，共同推进中国城市化进程存量时代的高质量发展。
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深圳城市更新协会秘书长周旭
会上，易居企业集团克而瑞事业群城市发展部副总经理付伟从整个行业发展角度，对城市更新带给房企的现实机会与挑战进行深入解读。
首先，由于城市生命具有周期性、土地资源容量具有边界、政府需求及市场需求导向给城市更新所带来新发展机遇。城市更新将是下半场房企实现转型的必争之地，工业用地、城中村、存量商业将是本轮发展重点方向；其次，城市更新项目由于存在自带产业，注重空间融合与创新，周期长、重运营，内容持续叠代升级，因此城市更新较地产开发门槛更高且难复制，对房企来说是挑战；第三，未来随着人口、产业、交通进一步融合，城市外溢趋势不可逆转，环沪区域、临深区域依旧会保持上升趋势。
对于上海、深圳都市圈内，城市更新将成为优先于住宅及商业地产开发的投资方向。在沪深两地城市更新的浪潮中，房地产开发商及相关领域投资者作为重要参与者，见证并经历了城市的更新和快速发展。
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易居企业集团克而瑞事业群城市发展部副总经理付伟
交流会上，沪深两地城市更新企业代表纷纷进行了精彩演讲，主要分为以下四个方面内容。
城市更新的应对机制
面对城市更新过程中不断变化的发展需求，华润置地华南大区城市更新事业部投资拓展经理王宽余以华润置地城市更新项目为例提出独特见解。
近些年来，大量的房企参与旧城改造，其实这与城市圈的发展密切相关。而通常城市更新占地面积一般较大，旧改出来的项目通常为是核心区域或者地标，这是未来政府看好的方面。因此，在旧改过程中应该给居民带来相应利益的产品，满足居民生活需求，符合城市未来的发展。
2000年，华润置地开始介入城市更新项目。随着城市不断变化发展，华润置地从城市更新1.0版升级到2.0版，再到今日的3.0版。这三个阶段的变化主要因为：对于整个房地产开发企业而言，不单是做一个产品的品质追求，应该是考虑整个城市的服务运营配套。因此，需要各个方面资源整合，比如政府、居民，各个产业的导入等各方面资源融合在一起，形成一个合力，推动城市更新的发展。
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华润置地华南大区城市更新事业部投资拓展经理王宽余
作为深圳市属国企代表的深圳天健集团城市更新部总经理刘军也进行了分享。他认为，在城市更新发展大趋势下企业斩获了众多的城市更新项目。当然只做一个开发企业并不能可持续发展，需要积极践行企业责任，参与民生工程建设，为更新完善社会基础设施积极做出贡献。因此，城市更新给企业带来发展契机的同时，企业也需要不断调整扮演好自己的角色。
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深圳天健集团城市更新部总经理刘军
“高门槛”背后的困境
旧城改造涉及政府、开发商、业主方、基金机构等投资者和使用者诸多参与方，加上区域情况差异和存量物业类型众多，当前旧城改造工程从改造方式到盈利模式均存在一定的复杂性。另外，旧城改造不同于一般的土地出让，其资金量大、周期长、复杂度高等特点，是房企进入这一领域的门槛，也是旧城改造项目的风险所在。
仁恒置地上海公司常务副总经理沈浦阳以企业旧改项目为例指出，城市更新需要有好的企业附加值，才能更好地为城市更新投入带来更好的回报。对于改造项目本身，则需要实现售价能够覆盖成本才有可做的价值。由于上海拆迁是以政府为主导，因此这中间有了政府角色的参与、民生的参与，拆迁过程更为复杂。
谈到收益，他提到目前正处于一个瓶颈期，由于存量旧改当中，存在零星未拆除，所以导致现在的拆迁成本，与直接从土地市场招拍挂拿地成本相差不大，甚至更高。考虑到一般这样的项目位置比较好，希望未来限价政策能够放松，这样能够对收益带来更多的回报。
值得注意的是，标准的城市更新项目，不仅是旧改项目，更是一个提升城市形象、调整城市功能的大事。城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造，也是对各种文化环境、社会心理等软环境进行延续与更新，这对旧城改造提出了更高的要求。
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仁恒置地上海公司常务副总经理沈浦阳
宝华集团副总裁杨健表示上海城市更新主要分为三大类型：一是以政府投入主导的福利型；二是政府+企业经济增长型；三是政府+企业+社区经济增幅型。上海城市更新更多的是工业厂房改造、商业改造、商圈改造。
他以宝华收购某酒店的商业改造为例，该酒店作为上海城市改革开放的城市记忆，只能在保留它建筑元素的基础上进行改造。从接手到现在已有7年多时间，宝华通过规划建设，大约还需要一年半到两年时间才能投入使用，或许这将是中国城市改造更新中最难的案例。另外，他还提到改造的费用远比拆掉重建贵得多，中间还需要对各方参与者进行协调，对开发企业还是蛮具挑战性的。
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宝华集团副总裁杨健
房企转型的方向
长期以来，房企在发展过程追求规模至上，在“大象起舞”的市场竞争环境下，土地储备成为衡量房企竞争力的重要指标。随着宏观政策的调整，对于房企来说，快速发展、高举高打的业务发展模式已经难以为继，房企要将业务向精细化发展。旧城改造成为房地产企业转型的新的利润增长点。
现在，越来越多的房企正在积极布局旧城改造。以碧桂园为典型代表。交流会上，深圳碧桂园房地产投资有限公司区域助理总裁刘昕就碧桂园深圳机器人产业园项目做交流分享。目前碧桂园三大主业分别是地产、农业和机器人。2018年6月1日，碧桂园深圳机器人产业园正式开放，这既是企业在深圳落地的首个产融项目，也是企业首个机器人产业园。
该项目的成功有三个方面：1、精准的定位，借助宝安中心区产业优势，从机器人产业生产、研发的全产业链出发，重点引入机器人及相关配套产业，打造以机器人为主题的产业园区；2、超高的工作效率，项目从规划设计到开园运营仅用了两个月时间，创造了同类项目开发建设速度记录；3、通过各方面的包装，将产业园分区化，配套餐厅、员工公寓、凤凰优选，打通整个园区产业链，利用产业配套来支持生产。这算是比较成功的城市更项目，有许多可借鉴之处，也是作为碧桂园转型的一次成功尝试。
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深圳碧桂园房地产投资有限公司区域助理总裁刘昕
城市更新的背后需要反思
城市的更新与改造是指对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，使之重新恢复活力、发展和繁荣。然而在中国快速城镇化过程中，城市更新也出现“粗暴式”，到目前我国城市更新中暴露的问题与矛盾，正切中了“公平正义”、“和谐社会”等核心命题。因此，城市更新的背后更需要我们的反思。
溢臻投资董事长刘晓兰以自身考察、参与过的城市更新项目作一个复盘分享。选取城市更新三个案例作为开场，提出了一系列城市更新背后的反思。
尤其是在城市更新过程中，存在谁是主角谁是配角的问题。是政府作为主导，还是投资机构、开发商、运营商，如何植入合适的内容能够被接受？应该明确每个项目中参与者的角色定位。其次是关于运营商该如何运营的问题，是开发思维还是长线思维，是资本思维还是短期的快速回笼思维，最后为什么很多项目关闭了？深入挖掘地产人对参与城市更新背后的反思。
她认为，如果没有很好的商业模式，没有很精准的定位，没有很好的经济支持，靠完全白日化的二房东市场竞争，这种更新很容易出现很多问题。的确，在城市更新工作时首先要慎重规划，要有全局观念，一张蓝图绘到底；同时，还要形成旧城改造资金链的良性循环。
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溢臻投资董事长刘晓兰
城市更新开发遵循三点理念
会议进入尾声，易居企业集团易沃事业部总经理、上海易居房地产研究院中国房地产案例研究中心副主任兼秘书长马彦文对本次交流会进行了归纳与总结。
他认为，城市更新是个相对宽泛的概念，为什么在当下地产圈成为一个热点课题，主要动因有两个：
第一，房地产业发展的纬度：中国的城市化发展到现在，已经到了一个转折和思考的时刻：下一步机会在哪里？我想，其中城市更新，或者说对城市存量的改造，是一个大的机会。
第二，城市生长的纬度：随着城市的发展，城市不可避免地会出现逐步老化或因外界变化而引起的不适应性，局部或整体地、有步骤地改造和更新旧城的物质环境就成为必然。
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易居企业集团易沃事业部总经理、易居研究院中国房地产案例研究中心副主任兼秘书长马彦文
他提到城市更新的开发有必要遵循以下三点理念：
一、城市更新并不是单纯的让城市看起来“更新”。所以不是新开发项目的“命题作文”，而是“材料作文”。不是破坏一个旧世界，建造一个新世界，而是城市历史的沿革，人文的延续，保护中更新，更新中保护。
比如高线公园(High Line Park)，原为1930年修建的一条连接肉类加工区和三十四街的哈德逊港口的铁路货运专用线，于1980年功成身退，一度面临拆迁危险。后经重新规划建成了独具特色的空中花园走廊，为纽约赢得巨大的社会经济效益，成为国际设计和区域更新的典范。
二、城市更新要找到一种全新关系来滋养。城市更新更像是城市界面的一种“重写”。在城市这个界面上，对具体的、个体的、差异化的城市场景上不断的逆向重构与思考，不断输入人们需求、期望，甚至是基于空间的、事件的一次次实验探索，持续建立新的界面语言：建筑的语言、自然的语言、制造的语言、社会关系的语言……这样的重写机制，来与这座城市对话和交流，也反馈于人为城市创造的所有可能。
比如日本六本木的更新开发不仅是建筑的重写，也是一定社会关系的重新培育与滋养。时至今日，六本木仍作为日本建筑、人文、艺术乃至复合商业模式开发的地标，这已不仅是规划设计的驱动，更是通过建筑与空间的[中间介质]，在城市中的人与城市之间达成了全新的平衡关系，甚至是相互发展的关系，这是土地的重生。
三、找到参与主体各方利益的最大公约数。经济效益和社会公平之间的平衡，参与主体各方利益的博弈，正义性和合法性之间的均衡。
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本文来源：中房网
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徐静_jj01
