房企多元化 玩“跟风”还是创新

近年来，房企多元化布局成风，但多元之路前景固然美好，实际上却布满荆棘。

房企2018年报季渐近尾声，这期间受到市场普遍关注的，除了各大房企业绩的好与坏，还有对地产发展方向的探讨。

随着房地产行业集中度不断增加，竞争愈发激烈，头部房企们纷纷表示，在注重规模增速与发展质量的同时，多元化业务布局已成为企业关注的重中之重。

自2013年起，以万科为代表的众多房企开始拥抱多元化，“去地产化”口号不时响起。先有万达集团董事长王健林斥资近千亿元带领万达集团进军文化旅游产业，保利发展宣布全面布局养老产业，后有碧桂园、雅居乐等拆分物业公司赴港上市，恒大开启造车之路……一时间，房地产行业风起云涌。

最为直观的表现便是，近年来，房企更名已经俨然成为一股“潮流”，包括万科房地产、保利房地产、恒大地产、远洋地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾10家房企都去掉了名字中的“地产”二字。

多元化趋势

如今，随着地产调控不断加码，市场分化加剧，房地产企业又走到了一个十字路口。在刚刚结束的年报季中，“多元化”一词再度变得炙手可热。

业绩会上，碧桂园宣布进军机器人产业和乡村振兴领域；恒大始终钟爱新能源汽车领域；融创中国高调布局文旅业务，致力于成为“中国家庭美好生活整合服务商”；越秀地产在养老项目上的布局也有声有色……

中房研协发布的最新数据显示，多年下来，房企多元化业务有增无减。2018年，在TOP30房企中，70%发布了多元化战略；TOP100房企中，97%布局了多元化业务。2018年，房企的多元化投资已接近千亿元，和2014年相比翻了7倍。

关于房企寻求多元化业务布局的原因，易居企业集团执行总裁张燕认为，有些是因为主业强大，做到一定程度顺势而为，看到了天花板。有的企业则是先天具有多元化布局的优势和基因，当主业进行到一定程度之后，多元化布局优势就会显现。

“房企多元化，轻重并举才是企业发展的大趋势。”正荣产业副总裁肖春和在接受《国际金融报》记者采访时表示，企业如果仅仅是停留在房产开发和销售的阶段，不停地“买”和“卖”，从收益的持续性和稳定性来讲，远不如商业、物业管理等其他行业。纵观一些发达地区的成熟房企，在历经了前面的开发销售阶段之后，大都会转而投资持有型资产或其他行业。

雷声大，雨点小？

不过，虽然历经多年，但到目前为止，从真正意义上完全实现多元化转型的内地房企，却少之又少。且从盈利状况和产业发展来看，多元化产业虽劲头十足，却与主业差之甚远。

因此，业内出现了不少质疑声音：所谓的多元化转型，会不会变成“雷声大，雨点小”？

《国际金融报》记者查阅年报发现，TOP35房企营业收入构成中，地产开发业务依然是主要贡献者，多元化业务收入占比普遍未超过10%，尤其是收入超千亿的龙头房企，多元化业务贡献占比更低。例如，转型已多年，“多元化”口号喊得最为响亮的万科，在2976.8亿元的营业收入中，租金收入、物业服务和其他业务收入总和为130.59亿元，占比4.4%。

出乎意料的是，就在其他众多房企纷纷响应号召，积极探索多元化布局时，万科于今年的业绩会上突然提出“回归基本盘”的策略。“我们的地产业务已经这么赚钱了，大家不要指望还能找到更赚钱的业务。” 万科集团董事长郁亮在业绩会上坦言。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《国际金融报》记者分析称，房地产行业周期性特别明显，如今虽进入下行周期，但行业大趋势仍然向好。基于此种情况，房企为了在一定程度上规避政策风险、处置闲余资金，通常会选择将资金向房地产相关行业靠拢，如物业、文旅、商管等，但为了防止过度消耗资金，初期的转型力度并不会太大，一旦楼市利好，还是要将重点放到房地产开发上来。

严跃进认为，房企之所以谨慎对待多元化发展，一方面因为多数行业的收益并不如房地产业，多元化反而不划算；另一方面，专业度不匹配，房企要转向房地产以外的行业势必阻力重重。

同策研究院总监张宏伟也向《国际金融报》记者表示，目前来看多数房企的多元化业务收益并不高，甚至有不少处于亏损状态，这其实也是无奈之举。因为房企的根本还是在拿地开发上，而诸如商管、物管等众多周边产业的完善，恰恰可以在一定程度上帮助企业获取拿地优势、降低开发成本。

不过，肖春和对此并不认同。对于收入占比较低的原因，他表示，房地产行业本身就是重资产行业，产出虽高，但投入也多、风险更大。相比之下，众多房企所涉足的文旅、教育、管理等轻资产业务，看似收入占比低，事实上其投入产出比不见得比房地产开发行业低，并且一旦发展成熟，能为企业带来持续性收益，因此才会受到一众房企的追捧。

物业成主阵地

隔行如隔山，即便是明确表示要进行多元化的房企，对待转型也始终慎之又慎。作为房地产下游产业，物业管理成为大多数房企多元化布局的第一站。

2014年6月，彩生活登陆港股，成为国内首个分拆上市的物业服务企业，敲开资本市场的大门。公司挂牌首日颇受追捧，开盘以4港元成交，募集资金约10亿港元，首日估值达到46亿港元。

旭辉早在2017年地产业务规模冲破千亿之时，便将触角伸向商业、物业、长租、教育等多个方向，以积极寻找新的业务增长点，并多次宣称将旗下五大房地产相关业务分拆上市的计划。2018年12月，物业公司——永升生活服务便成为集团旗下第一家房地产开发以外的上市公司。

至此，内地房企中已有11家在港交所主板上市的物业公司。此前不久，继碧桂园服务、绿城服务等上市之后，新城旗下新城悦与佳兆业旗下物业公司也先后赴港上市。

相较人们对于房企“闷声发大财”的赚钱印象，物业赚“辛苦钱”的方式并不轻松，“但如果这个时期企业能够上市，未来活下来的概率就能大大提升，进而才有后期瓜分市场的资格。”58安居客首席分析师张波分析指出。

事实证明，这些物业公司上市之后的表现，也大都不负集团“重望”。

更有甚者，如绿城服务，股价在分拆上市之后一路飘红，不觉间，其市值竟已远超“母体”绿城中国。截至4月11日收盘，绿城中国总市值为175亿港元，而绿城服务总市值已达197亿港元，比前者高出12.6%。

对于物业作为房企多元化第一站的原因，一位房地产企业职业经理人分析称，物业管理除了做外拓、拿新的管理面积，更重要的是可以衍生和孵化出其他多元化的方向，而且是未来发展的主流产业，例如人工智能、大数据、区块链等方面，都可能给企业带来很大的想象空间。