数据显示，前四月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交4838亿元，同比增长6%。涨幅不算“出格”，对个别二线城市的土地成交热潮，业内分析人士称，当前市场变化速度较快，留给房企拿地窗口期很短。如市场热度较大的郑州、重庆、宁波等城市存在着土地去化周期长、地价上涨速度快等风险，企业投资拿地需要更加谨慎，切勿盲目跟风求高。
多城现供地小高峰 一二线土地市场回暖
为防范流动性风险，2018年房企主动收缩土地投资，拿地销售比由2017年的0.47回落至0.27，大中型房企回落趋势更为明显。2019年伊始， 多个城市二手房成交活跃度提高，新房成交量也有触底反弹的迹象，吸引观望了近一年的房企们迅速补仓。
在刚刚过去的“年报季”，多数房企在其业绩会上也明确指出，2019年将投资重心落到二线城市。即使二线城市涌现大量供地，“僧多粥少”尴尬仍难破解，企业战略调整及规模需要推动倒逼大部分二线土地回暖。
一季度，天津招拍挂市场共出让纯住宅、商住用地57宗，单季度土地成交金额突破400亿元。太原土地市场今年一季度也较以往活跃，供应建筑面积292万平方米，同比上涨80%；成交建筑面积313万平方米，同比上升93%。
武汉仅4月23日与4月25日两天便成交13宗土地，成交金额超310亿元，其中个别地块触发熔断机制；相似情况同样在中部城市合肥发生，4月25日至4月26日两天合肥出让26宗地块，除肥东县一宗商服用地流拍之外，其余25宗地块均顺利成交，成交总额达到210亿元。其中，多宗住宅地块达到最高限价参与摇号；杭州土地市场4月涨幅显著，单月成交379亿元，累计成交总价850亿元，位于成交金额榜榜首；作为西部重点城市，西安土地市场趋于火热，规划建筑面积1700万平方米，位居全国成交面积榜首位。
对此，克而瑞研究中心副总经理杨科伟分析称，本轮土地市场回暖，与房企融资情况缓解有一定关系。仅在3月，房企融资金额就达到1205亿元，境内融资占比达到58%，环比大增30%。
“回炉”地块溢价成交 楼板价超上次流拍价
本轮土地成交小高峰中，涌现出不少“老面孔”，部分去年流拍的地块重现入市，并实现溢价成交。
据CRIC不完全统计，2018年共有1242幅土地流拍，其中郑州、湖州、昆明、合肥、太原、天津等城市土地流拍数量均在40宗以上。其中，大部分重回市场进行交易，尤其是近期二线城市土地市场明显回暖，以二线为首的多城市已经推出部分地块进行试水。如徐州铜山区大学路2019-1号商住地块为例，该地块早在2018年就挂牌，挂牌起始价14.28亿元，楼面价为1666元/平方米，最终流拍；本次重新“回炉”后，挂牌起始价9.25亿元，经过13个小时、644轮报价后，最终被美的置业竞得，成交楼板价达2425元/平方米，溢价率达到73%。
“看似溢价率处于高位，实际上回炉地块大多调低了出让底价，使得溢价率指标虚高。”杨科伟称，值得注意的是，绝大部分“回炉”地块成交楼板价超过了上次流拍价格。
在“回炉”地块溢价成交的同时，依旧有新的流拍地块出现。
CRIC重点监测城市数据显示，2019年一季度共有194幅土地流拍，多位于昆明、成都、南通、湛江等城市的远郊区县，所处区域大多购房需求导入能力有限、发展潜力评价不高。以昆明为例，18幅流拍土地有10幅位于远郊的宜良县，出让底价约1100元/平方米，较2018年同板块650元/平方米的土地出让价格有明显涨幅；成都流拍地块多集中在简阳、崇州、彭州等远郊的县市，价格也不具有优势。
警惕潜在性风险
近期杭州、合肥等城市土地市场高溢价地块频出、地价屡创新高来看，二线城市局部地区土地确有过热风险。杨科伟称，对房企而言，尤其是那些在过去三年拿的高价地还未消化的企业，还应谨慎应对，毕竟高溢价拿地与“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳大方向相悖，一旦引起连锁性的房价调控再度升级，后期面临的成本和去化压力不容小觑。
一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，房住不炒、一城一策仍是调控的主要目标和方式，房价很难再出现迅速攀高的走势，房企拿地还是应该以确保盈利空间、可持续稳定去化作为第一要务。
除此之外， 财政部近期发布的《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》明确指出，2019年全国棚改开工计划目标约285万套，与2018年的626万套相比，今年减少了341万套。受此影响，今年各省份普遍下调棚改目标，多个省份降幅超过50%。随着棚改力度的弱化，三四线城市楼市2019年景气度难言提升。
本报记者 崔陆鹏 陈静思
本文来源：北京晚报
责任编辑：
徐静_jj01
