廉租房市场升温

今年以来，房地产企业整体放慢了对长租房公寓布局，近期更有多家房地产企业拟剥离长租公寓业务。此外，房企租赁专项债今年以来明显降温。在经历了长租房企业资金链断裂、“爆雷”、租房融资用于开发项目等乱象后，长租房融资市场进入理性期，降温态势明显。同时，政府对租赁市场的支持力度有增无减，从个税减免、加速租赁土地出让力度、加大人才租赁市场供应等多个层面进行支持，针对低收入人群的廉租房产品热度上升。

　　剥离长租房业务

　　朗诗绿色集团日前公告，计划2019年将非地产开发相关业务剥离至控股集团，包括长租公寓、物业管理、设计等。公司表示，剥离长租公寓等亏损业务，有助于提高公司盈利能力，精简业务聚焦绿色科技地产开发核心业务，释放差异化产品核心能力的溢价空间，提升股东价值。

　　朗诗绿色集团从2016年开始涉足长租公寓领域，2017年旗下长租公寓房源达到1.5万间，2018年超过4万间。但长租房业务始终处于亏损状态。数据显示，2017年公司长租公寓业务扣除税及非经常性项目之前合计亏损4430.9万元，2018年亏损扩大至1.94亿元。

　　朗诗董事长田明曾在2018年业绩会上表示，公司长租房业务主要做“二房东”模式，从商家手上整租进来，改造以后再长租出去，获得租金差以及增值服务的收入。长租公寓业务需要培育，回本周期长，预计2019年、2020年长租公寓还会产生亏损，且亏损额随着公司规模扩大而逐年增加。

　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，回款周期长、盈利性较差、房源获取难，是长租房企业普遍面临的三大问题。习惯了高周转的商业住宅开发项目，很多开发商难以接受长租房的运营模式。经历连续亏损后，不少企业对长租房项目进行剥离可以理解。

　　诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖对此表示，从已有的长租房运营模式看，“二房东”模式分散式公寓运营占到很大比例。这类长租房源以存量民宅为主。运营商从业主手中拿到房源，进行简单装修后，以单间或整租形式出租。其次是租下整套商用办公楼，租期一般10年左右，装修后整体对外出租。有一部分是重资产运营，通过购取租赁地块，布局长租房项目。

　　业内人士称，民房改造后的长租房产品，可能导致屋内甲醛超标、租金市场价格抬升等情况。整租改造商用办公楼，需要面对消防等问题；而拿地新建长租房则面临较大的资金压力。

　　杨雅靖表示，2019年一季度末，楼市走出小阳春行情，但房地产行业依然处于下行通道。随着偿债高峰期到来，房企资金面压力较大，剥离长租房业务可以缓解资金压力。

　　融资难度加大

　　经历一系列长租房企业资金断裂等问题，叠加房企普遍面临融资可能进一步收紧的背景下，房企融资布局长租房项目降温。据诸葛找房数据统计，房企租赁专项债今年以来明显降温，长租房融资整体进入理性期。

　　2017年-2018年，长租房项目甫一兴起，不少企业通过长租房项目融资，间接解决了开发项目资金短缺等问题。克而瑞研究报告显示，2019年5月17日，银保监会网站发文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。在此背景下，信托贷款余额经历三月份短暂反弹后于5月再次回落。6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上指出，进一步扩大金融开放，但要防止房地产投资行为。这预示未来房地产调控仍将不放松，融资可能进一步收紧。

　　值得注意的是，针对租赁市场的支持力度有增无减。2019年5月，财政部、住建部接连出台政策，加大对租赁市场的支持力度。财政部发文，公租房免征城镇土地使用税，两年内免征房产税。住建部则发文，明确人口流入量多的大中城市要切实增加公租房供给。

　　此外，近期租赁市场获政策支持力度进一步加大，多地区明确提出加大租赁类住宅用地供应。据中原地产监测，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等十余个城市租赁土地供应加速。北京、上海等热点城市出让租赁土地面积超过500万平方米。其中，北京预计2021年以前供应1000公顷集体土地建设集体租赁住房。成都则预计2021年全市租赁住房保有量达151万套。

　　杨雅靖强调，供给端的发力，有利于企业降低运营成本。整体看，长租公寓领域需求可观。但前期投入巨大，且回报周期长的客观因素决定了企业进入门槛。长租公寓需要企业精耕细作，考验企业运营能力。

　　廉租产品受关注

　　与针对年轻白领市场的长租房公寓不同，廉租房市场近期逐步兴起。

　　2018年5月，杭州颁布了《蓝领公寓（临时租赁住房）租赁管理办法》，对蓝领公寓进行多方面规范；当年6月，北京发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》，定出了消防安全细则。此后，蓝领公寓市场逐渐活跃。

　　中国证券报记者调查发现，时隔一年，不少企业涉足蓝领公寓的产品已经落地。以魔方生活服务集团旗下品牌9号楼公寓为例，产品主要针对企业员工等基层人员，目前在北京、上海、广州等8个城市运营。根据企业需求，可以定制多人一间的住宿条件。

　　以北京酒仙桥地区的9号楼公寓为例，四人间的床位费在1000元/床左右。该蓝领公寓以北京电机总厂的旧办公楼和综合楼为基础进行改造。承租职工宿舍，只要求员工承担水电费，剩下的费用由公司承担。

　　魔方生活服务集团副总裁、企业公寓CEO李亮对中国证券报记者表示，城市快速发展离不开服务行业人员的支持。对于企业解决员工住宿问题，主要有两个传统途径，一种是自建员工宿舍；另一种是民宅改建宿舍。自建员工宿舍成本较高，民宅改建宿舍则存在消防、卫生等诸多隐患。开展蓝领公寓业务，统一实行酒店式管理，既可以帮助企业降低用工成本，合理调配社会租住资源，也可以提升居住质量。由于居住人数较多，蓝领公寓从项目立项到筹建，再到后期运营管理，比普通长租公寓要求更高。

　　杨雅靖表示，目前廉租产品是租赁市场的一大缺口。针对房企而言，应多开发廉租低配版长租公寓，以满足更多中低收入群体的租赁需求，当然也需要更多政策支持。比如。设定税收减免等优惠政策，鼓励机构和个人将房子出租给中低收入者，完善房屋租赁立法，约定业主在租期内不能随意提高租金等。北京市此前表态，加速出让集体建设用地，建设租赁型集体宿舍。