中国社科院：一季度楼市“小阳春”或已透支下半年买房需求

中国社会科学院财经战略研究院周一发布报告称，6月份核心城市房价涨速进一步减缓，一线城市中，北京、广州房价稳中微降，上海和深圳由小涨转为小跌。社科院认为，一季度的“小阳春”在一定程度上透支了下半年的市场需求，短期市场存在下调动力。

社科院财经研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，6月，一线城市房价平均环比下跌0.615%，涨速比上月下降0.753个百分点。北京、广州房价继续保持稳中微降的态势，其中，广州环比下跌0.86%，北京环比微跌0.48%。上海、深圳由小涨转为小跌，其中，深圳环比下跌0.98%，上海环比微跌0.14%。

相比一线城市，二线城市房价总体平稳。6月份，二线城市房价平均环比上涨0.146%，涨速比上月收窄0.114个百分点。其中，宁波以0.96%的环比涨幅居首，青岛以0.76%的环比跌幅居末，涨跌幅均相对较弱。

社科院财经院在报告中称，虽然一、二线城市是中国高端产业的聚集区和人口的主要流入地，但是房价和购房政策门槛都相对较高。从调控政策看，一线城市房地产调控历史较长，调控机制相对完备，调控手段也较为严厉；二线城市房地产调控政策的严厉性及完备度虽然不及一线城市，但是市场调控机制也在不断地建立完善之中。总体来说，二季度以来一、二线城市调控政策不断收紧，投机成份被不断挤出，房价波动性持续降低。

与此同时，三、四线城市短期房价涨跌互现。6月，三四线城市房价平均环比上涨0.192%，涨速比上月略扩大0.061个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为65个，比上月增加15个，上涨城市占比为55%。作为环京风向标的廊坊（燕郊）房价环比下降2.41%，跌幅与上月相近。

社科院财经院表示，三、四线城市总体缺乏高端产业和人才吸引力，房地产市场并不具体长期持续上涨的条件。2018年下半年以来，在政策刺激效力减退及房价“相对洼地”消失的背景下，三、四线城市住房市场可能将先后进入下行小周期，房价稳中趋降。

此外，据《新京报》报道，人民法院公告网的数据显示，截至7月24日，2019年全国已有274家房地产企业发布破产公告。总体来看，宣告破产的房企大多属于中小规模的企业，且大部分分布在三、四线城市。

社科院财经院指出，随着“房住不炒”的全面推进，住房市场趋稳成为常态，负债率过高或对市场预判过于乐观的房地产企业，将面临资金链紧崩甚至断裂的风险。

社科院财经院认为，随着市场理性回归，房地产企业资金链趋紧，延期交房及烂尾的风险增大。在期房预售制度下，这将极大损害购房者的权益。特别是在三、四线及更低线的城市，行业监管力量薄弱，市场下行压力加大，相对更容易出现无法按期交房现象。为此，有必要加快推进现行期房预售制度的改革，降低期房烂尾及延期交付风险。

社科院财经院还指出，中国应通过改革摆脱地方政府长期存在的“土地财政”问题。

报告称，“房住不炒”虽然有利于降低宏观风险和提升居民住房水平，但与土地财政在短期内具有一定的内在矛盾。随着“房住不炒”的推进，部分城市不可避免地要面临一定的财政压力。为避免市场出现政策性波动，这一方面需要坚持政策定力，继续抑制住房投资投机，保持房地产市场的持续稳定；另一方面需要加大财政结构转型力度，降低对房地产相关收入的依赖度。