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农地入市法律障碍消除 土地供给格局迎来突破

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 昨日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。新修改的土地管理法从土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等三方面进行了制度完善,其中,最大亮点是扫清了农村集体经营性建设用地入市的法律障碍,这一期盼已久的土地制度改革终于取得重大突破。


  我国土地市场长期以来一直是由地方政府作为土地的唯一供应主体,而这种刚性的土地制度会带来一些弊端,如供应弹性不够等,同时也会导致土地要素成本居高不下。在我国的城镇化进程中,一方面是对城镇建设用地的需求越来越强烈,另一方面则是随着农村人口大量进城带来的农村建设用地闲置和浪费。但是根据现行的土地管理法,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。使用的国有土地,包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有土地,所以农村集体所有土地要想变成建设用地,必须经过身份转变。这一规定,是农地直接入市的法律障碍。


  新修改的土地管理法,删除了原来土地管理法中“任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地”的规定,破除了农村集体经营性建设用地入市的法律障碍,改变了过去农村土地必须先征为国有才能入市的问题。集体经营性建设用地入市之后,将改变原有国有建设用地才能入市进行各项建设的单一土地供应格局,促进农村土地要素市场优化配置,有效解决土地市场供需矛盾,提升土地资源的利用效率。


  不过,值得注意的是,农村集体经营性建设用地入市是有前提条件的。根据新法,入市的集体土地要符合工业、商业等经营性用途规划,必须经过依法登记,在每年的土地利用年度计划之中,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下才能入市,而入市之后仍要按照原来规划的用途使用土地。这意味着,集体经营性建设用地入市虽不需要转为国有性质,但是供地规划实际上仍由政府管控,不会被允许随便流入市场,在现有体制下,对市场及土地监管方式不会有大的变动,并不会对土地市场造成冲击。


  土地制度改革的首要目的是赋予农民更多财产权利,更好保护农民合法权益,这也是土地管理法修改的基本原则和重要目标。通过推动农村集体经营性建设用地直接进入土地市场,大幅提高土地价值,农民手中拥有的土地财产权益可以变现,从而直接增加农民的财产性收入,更加有效保护农民权益。

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