随着“房住不炒”政策的贯彻落实，房地产行业的监管和调控持续保持高压。近期，楼市调控政策持续收紧，不少房企感受到了较大的压力，而整个土地市场及房地产市场的成交也出现了放缓迹象。
调控政策创纪录
中原地产研究中心的统计数据显示，2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次。相比2018年1-8月份的315次上升了17%。累计次数刷新了房地产调控纪录。而仅仅8月份的房地产调控政策就多达60次。
中原地产首席分析师张大伟表示，今年8月，房地产调控密集，相比之前政策，最大的特点是增加了各种房地产金融政策收紧，包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道，都有不同程度的收紧。同时还叠加地方整顿房地产市场乱象。
今年以来，从中央到银保监会，密集加强对房地产金融的风险把控。特别是7月份来，连续5次针对房地产信托及美元债，均单独针对房地产发布政策。8月初再次明确针对32城检查，约束房地产贷款额度。
近日，银保监会公布的对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报显示，一些地方中小银行违规为“四证”不齐房地产项目提供融资，有的机构向未取得房地产开发资质的置业公司发放贷款，用于支付拆迁补偿款；此外，还有违规向资本金不足的房地产项目发放贷款。有的机构发放的房地产开发贷款项目资本金比例严重不足。
严控房地产贷款
近年来，银行信贷资金“脱实向虚”，实体经济融资难、融资贵愈发凸显。出于资金安全性考虑，房贷历来都是银行争抢的蛋糕。而在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金正持续被严控。
日前，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。
检查要点包括：房地产业务授信政策和内控制度执行情况；房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括资本金来源真实性审查、企业资质审查、违规向“四证”不全项目提供融资等；以及个人住房贷款管理情况、住房租赁贷款方面。
与此同时，有市场消息称，合肥12家银行停贷“二手房”，分别是：建设银行、中国银行、杭州银行、华夏银行、光大银行、交通银行、渤海银行、农业银行、广发银行、中国邮政储蓄银行、中信银行、招商银行。相关银行表示，之所以出现“停贷”，原因是银行月末额度不足。
据第一财经记者了解，目前银行对开发贷和个人贷款统一纳入总额控制。7月份开始，就有银行额度不够，只能对个人贷款进行控制，调整利率或停止二手房贷业务。开发贷和个人贷款向来属于银行房地产贷款大类，在此之前，个人住房贷款的限制相对较小。
土地市场热度持续下降 流拍率连续三月上升
随着监管的加码及信贷的收紧，土地市场热度出现明显下降，土地出让金持续缩水。其中，二线城市跌幅最为明显。
诸葛找房数据研究中心数据显示，今年8月，全国主要地级市土地整体供应1219宗，比去年同期下跌12.74%；供应规划建筑面积为10802.9万㎡ ，环比上月下跌13.43%，同比去年下跌24.68%。详细来看，一线城市8月土地供应33宗，供应规划建筑面积同比上涨54.15%；二线城市土地供应411宗，规划建筑面积同比下跌28.42%，在各等级城市中跌幅最大；三四线城市土地供应775宗，规划建筑面积同比下跌24.55%。
与此同时，土地出让的溢价率出现下跌，而流拍率则走高。
数据显示，8月，全国主要地级市溢价率为9.76%，环比上月大幅下跌4.35个百分点，显示在融资收紧的资金压力之下，房企拿地更加谨慎理性。其中，一线城市成交溢价率仅为0.71%，二线城市平均溢价率为6.77%，三四线城市溢价率为17.26%，在各等级中最高。在价格优势下，优质三四线城市土地依旧受青睐。
报告还显示，流拍率方面，全国主要地级市8月共流拍55宗地块，流拍率为6.07%，连续三个月升高，土地市场热度持续下降。其中，一线城市流拍率为0%，无流拍地块；二线城市流拍率为4.62%，环比上月流拍率上涨1.98个百分点；三、四线城市的流拍率最高，高达7.66%，环比上涨2.58个百分点。
房企喜忧参半
严厉的监管政策之下，房地产行业迎来了一轮洗牌。
曾经凭借着激进的高杠杆扩张战略，民营房企有过异常风光的年份，但当下，幸运的天平明显倾斜至国企一侧。
今年8月，出席中期业绩发布会的地产大佬们，面上笑容已不多，对前景的担忧、经营的焦虑透过报表和问答传递出来。依旧坦然自信的，只剩几家央企巨子，它们有强大的融资能力，且个个手握重金。
今年上半年，全国商品房销售额70698亿元，增幅仅为5.6%，而去年同期增幅为7.6%。
全国排名前三的房企中，除了万科同比增加9.6%外，碧桂园和恒大合同销售金额分别同比减少9.28%、7.4%。第四、第五位的保利和融创，各自增长17.33%、11.8%，整体增速也出现了收窄。
个贷按揭的利率走高、放款缓慢是房企销售困难的原因之一。与此同时，房企融资渠道收紧、融资利率走高，房企在销售回款和融资端遭遇双重困难。当面临的销售大环境相同，融资能力的差异成为决定房企经营和利润空间的重要因素。
融资渠道通畅、成本低廉、现金充足，使国资房企在土地投资上，有更高的能动性，国企的品牌效应也使其项目后续运作有更广阔空间。而对于民营房企来说，可能就没有这么幸运了。在经历了激进的高杠杆扩张之后，当融资渠道突然收紧，对于那些高杠杆的房企来说，或许只能靠降价销售加速回款来为自己续命了。
每一次周期，都是一轮洗牌。在资金紧缩的时代，如何评价一家房企的核心竞争力，将从其拿地、产品、营销等多维度的综合能力，过渡到狭隘的融资能力。
当高杠杆的冒险与激进成为过去式，下一个可承载民营房企野心和规模冲动的市场空间何在？当民营龙头销售增长疲软，融资乏力时，第二梯队的国资房企如何抓住机会，勇立潮头？
30年地产史的书写者、地产业江山的支撑者，现在重新站在时代的关口。
本文来源：第一财经
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徐静_jj01
