近日,中山出让一宗土地引起了大家的注意,拍卖要求当中写着:本宗用地出让后实行商品房现售。
此信息一出,立马引起房地产界的惊涛骇浪。引发大家的种种猜想,难道预售制度真的要变为历史了吗?
同年五月下旬以来,中山陆续推出15块住宅用地,都要求“现房销售”。
大家都知道,现在的房子都是预售,那么预售的起源是哪里呢?预售的带来的影响有哪些?而如果变为现售,那么带来的影响又有哪些呢?
听小编慢慢给大家道来。
01
预售的起源
“房屋预售制度”在香港又叫“卖楼花”,是20世纪50年代由霍英东在香港兴起的房屋销售制度。
当时香港人口激增,土地和房地产极度缺失。于是霍英东瞄准了这个市场,收购了铜锣湾的使馆大厦,随后又买下了油麻地的公众四方街到东莞街的地块,准备兴建100多栋住宅。
四方街住宅楼开售之前,霍英东用分层出售的方式,卖掉了东安大厦,分层出售资金回笼更加迅速,而且门槛更低。
尝到甜头的霍英东想到普通民众一次性拿出那么多钱还是比较困难,于是就想到先收一部分钱。
那时四方街还没动土,霍英东就开始向香港市民推荐分期付款的买楼新方法,于是这就形成了最初期的分期付款和“卖楼花”,当时震惊了整个香港地产界,整个香港都陷入了房地产的旋风当中,而霍英东也因此一举在房地产界成名。
80年代初,深圳经济特区建立,邓小平曾对深圳特区的领导讲:“中央没有钱,可以给些政策,你们自己搞,杀出一条血路来”。而深圳在经过摸索后的决定向香港学习。
于是深圳派出调研小组赴港“取经”,与霍英东合作,开启内地的土地市场的大门。
1987年12月1日,中国“土地第一拍”成交,面积8588平方米、出让期50年的商品住宅用地,以200万元底价登上拍卖台,最终被深房公司竞得,成交总价为525万元,以现在的标准,最终成交溢价率高达162.5%。
当时这场拍卖会聚集了政界、财经、媒体、房企等多位重要人物,可见重视程度,也因此“土地财政”从深圳开启,走向了了全国。
02
预售制度带来的影响
预售制度的出现对于开发商来说,降低了门槛,吸引了更多的人买房,加快了资金回笼,满足了开发商对于资金的大量需求,同时对于购房者来说,满足了其住房需求的快速增长,并且提前锁定了价格。
但随着我国房地产行业的快速发展,预售的弊端显现出来。
工程烂尾,明明看的样板房或者一期房子很好,到了自己交房的时候各种问题,什么房屋漏水、墙壁破裂等。
违法违规销售,同一套房子卖给多个人这种情况,到最后扯不清这房子到底是谁的。
房屋面积难以厘清,比如买房时明明90㎡的房子,交房时只有80㎡,找开房商,开发商推脱说其余的是公摊面积,但是买房之前并未提前说明。
交付不及时,明明合同中10月份交房,却一拖再拖,找开房商就说还在建设当中。
诸如此类各种问题,因此近些年,房地产市场不断传出要取消预售制度。
当然,“取消预售制度”的一个基本前提就是我国的房屋供给达到了一定水平。
2016年,国家统计局数据显示,全国居民人均住房建筑面积为“40.8m2”其中,城镇为36.6m2,农村为45.8m2,所以宏观上,我们国家不缺房。
03
取消预售带来的影响
可以肯定的说,取消预售对房企的影响最大。
通过商品房预售,房地产企业可以提前回笼资金,节约资金成本,有利于企业实现快速周转,发展更多项目,实现规模的快速扩张。
一旦推行现售制,开发商资金压力增大,很多资金实力较弱的中小房企可能被淘汰出局。不过从另一个方面来看,制度变了,开发商也会适应新的规则,从施工工艺、成本控制、经济实力等不断规范优化。
对于我们普通购房者来说,现售可以避免很多购房风险,至少对于延期收楼、开发商“跑路”发生的概率明显降低。但是任何事情都有利有弊,现售后开发商的资金压力增大,其压力最终还是会分摊到购房者身上,造成购房者成本提高。
预售制度目前只在深圳和中山进行,是否在为推行全国做试点我们还不得为知。
不过中山推出的现售地块流拍情况比较严重,大家对这种新尝试还没底。
所以未来,这种情况会不会发展到全国是个未知数。
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