深圳“豪宅税”调整追踪

“昨天我见了一个买家，对方希望405万，我决定再考虑考虑，今天房产中介就来跟我说幸亏没答应，还能再涨十来万。”11月11日，家住深圳宝安区的白领小钟对21世纪经济报道记者说。

双11这一天，深圳突然发出楼市减税“大礼包”，调整了豪宅的界定标准：从2019年11月11日起，普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平米以下的房子均为普通住宅，免征增值税。

对于很多买家而言，这意味着能省下几万到几十万不等的税费。利好一出，迅速有部分卖家涨价，小钟原本在中介挂出的价格是418万，可以有小幅的议价空间，但现在，他觉得能把议价空间再收窄一些了。

在分析人士看来，减税的利好短期看来确实会引起一些价格的波动，但最终会趋于平稳，价格涨幅并不会很大。

而减税更大的影响在于，在深圳这样的一线城市有大量换房需求，房屋总价高、税费高等因素往往导致成交的决策时间长，换房链条转动得慢。减税惠及的既包括卖房者，也包括买房者，这将有效促进刚需及改善型需求的释放。

深圳市住建局也特别强调，此举是在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，落实国家减税降费精神，充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措，并不影响深圳的房地产调控政策。

涨价幅度或有限

市场上关于“豪宅税”调整的呼声由来已久。

此前，深圳适用的普通商品住房标准于2015年9月公布实施，普通住房与非普通住房的区别主要从总价、容积率、面积三个方面的认定，其中各区的总价要求不同，最高的南山区为490万，最低的坪山区为200万。

根据深圳中原地产研究中心的数据，2019年10月，深圳南山区的二手房均价已突破9万元，达到91530元/平米。这也意味着，在界定标准调整之前，南山区大约54平米的房子就可能达到“豪宅”的标准。

深圳市住建局称，随着房地产市场形势的变化，该普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税，这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。近两年来，政府有关部门收到很多群众的反映，要求调整普通商品住房标准，保障刚需购房。

调整之后，大概能省下多少税费？

乐有家研究中心以90平米的房子为例，在南山区，假如原登记价为348万，现过户价为705万，则合计可减少税费20.10万；在龙华区，假如原登记价为212万，现过户价为491万，则合计可减少税费15.42万。

消息一出，迅速引发市场反应。深圳合美居地产创始人赖沸新向21世纪经济报道记者介绍，从这两天的情况来看，的确有的业主涨价了，有的突然不卖了。

这是否意味着将引起剧烈的价格波动？美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者分析，买家如果能“稳一点”，不跟得那么紧，市场会慢慢恢复平稳。

赖沸新也认为，买房和卖房的人都比较理性了，预计在以后的实际成交中，涨价幅度过大的业主还是会让步。

中介生态正在朝着良性的方向发展。在深圳一家房地产经纪机构的微信工作群里，有公司通知要求：不得散播哄抬房价的信息，包括业主涨价等信息，不得以此威逼利诱客户买房。

宝安区的一位中介人士向记者介绍，12日上午他们一一落实了所在片区卖房业主的情况，还是有一些人维持了原价格不变。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，涨价主要取决于买卖双方的博弈，现在深圳二手房的供应量比较大，总体还是买家相对占主导位置。

刚刚过去的“金九银十”，9月深圳二手住宅共成交了7124套，同比上升43.9%；10月共成交了7165套，同比上升89.2%。

促进换房链条转动

小钟正在卖的那套房子购于2015年，今年因为计划生二胎，打算换一套面积更大的三房。

像小钟这样的案例在一线城市并非少数，因为房屋总价高的缘故，年轻人购房很难“一步到位”，往往几年的时间里就可能面临换房需求。

但换房时，是先买后卖？还是先卖后买？如果先买了三房但自己的房子不能及时遇到合适的买家怎么办？再加上看中的三房总价偏高，这些问题和顾虑导致小钟的换房行动久拖不决。

李宇嘉分析称，刚需很多接下的是换房者“卖小买大”放出的小户型，税费越高，越影响购买力，这又进一步导致整个换房链条难以转动起来，表现为成交周期拉长。二手房不缺供应，缺的是有效需求，这是最大的障碍。

“多数城市业主卖房要花一百多天，沪深甚至高达4个月左右。”李宇嘉说。

据赖沸新介绍，在深圳一些有好学位的片区，这两天成交一下子活跃起来，因为学位房的总价高，减税带来的可能是几十万的影响，买家的决策速度明显加快。

赖沸新说，比如一套房子原本要交20万增值税，现在买方省下了这笔钱，卖方如果涨10到15万，买卖双方是双赢的，总体来看的效果是促进成交。

此外，一位正在看房的金融从业者告诉21世纪经济报道记者，缴税需要备出现金，减税之后，即便业主有一定的涨价，按首付比例折算，相当于涨价的幅度也打了折，多出一部分预算后，也有了更大的选择空间。

小钟也表示，“豪宅税”的调整对他们的影响是双面的，既可能原来的房子多卖10万，也可能看中的房子涨10万或更多，希望减税后，真的能够刺激市场成交，尽快完成换房，毕竟时间也是成本。