2022剑指3000亿 中国金茂向更高梯队发起冲刺

   中国金茂正持续成为发展全面、特长突出的特优生，并向行业更高梯队发起新一轮冲刺。

　　3月25日，中国金茂（00817.HK）发布了2019年业绩公告。公告显示，中国金茂2019年合同销售金额为1608.06亿元，同比增长25.63%。同时，其2019年回款率超过90%，回款超过1500亿元。报告期内，公司营收达到人民币433.55亿元，同比上升12%；归母公司净利润64.52亿元，同比上升24%，盈利能力进一步增强。

　　从各项核心指标来看，中国金茂的这份成绩单堪称亮眼。因此，公告一经发布，中国金茂凭借此番亮眼表现获得诸多评级机构的一致认可。其中花旗认为，金茂今年毛利率有望藉发展并购项目反弹，予以买入评级，并将目标价由8.4港元上调至8.5港元。

　　事实上，一直以来，均衡优异、稳健可持续的财务指标是中国金茂关键优势之一，融资成本长期处于行业低位、评级长期处于行业高位、投资风险低、利润看好，这是金茂发展之路上的显著标签。

　　那么，为什么中国金茂能保持长期的财务优势？为什么资本市场长期看好金茂？

　　回顾中国金茂近10多年的发展，可以看到——独特的运营模式和强大的整合能力、超强的产品力与服务力是其保持财务优势的最核心因素。

　　独特运营模式+整合能力，金茂迎来效益集中兑现期

　　不同于其它企业，中国金茂是中国最早致力于城市运营的房企，从上世纪90年代的金茂大厦开始，金茂就一直实践在城市运营的路上。

　　可以说，金茂城市运营的模式是极其特殊的，具体而言，其强调从时间、空间、内涵三个维度对城市的运营，遵循“以城聚人、以城促产”的“城-人-产”的运营逻辑，并坚持以规划驱动为牵引，以资本驱动为基石，助力城市升级与产业升级。

　　得益于强大的城市运营能力和资源整合能力。2019年城市运营版图得到进一步扩大。公告显示，2019年金茂新增7个城市运营项目，目前总计持有的城市运营项目达到20个，项目总计体量超过1000万平方米。

　　2019年金茂新增7个城市运营项目

　　这些年来，金茂在城市运营方面的能力有目共睹，其先后打造了金茂长沙梅溪湖国际新城、金茂青岛中欧国际城、张家港智慧科学城等一大批出色的城市运营项目。

　　其中，张家港智慧科学城是最出色城市运营项目之一，项目位于张家港市主城北部沙洲湖畔，规划范围11.36平方公里，是张家港全市创新发展的引领区和高端要素的集聚地，也是张家港全市着力打造的未来核心区域。

　　金茂的优势还来源于强大的企业背景，借助中化集团母公司的背景优势，中国金茂去年的融资水平依旧保持了行业优势，2019年的平均借贷成本仅为4.94%，较2018年继续降低0.17个百分点，位于行业较低水平。

　　同时，在土地储备方面，金茂继续发挥优势。公告显示，2019年全年金茂新增二级土地项目52个，新增土储计容总面积1390万平方米，总投资额1046亿元，权益土地款556亿元，平均拿地成本7525元/平方米，较上年8124元/平方米的土地成本有所下降。值得一提的是，去年新增土地储备中，有40%的新增储备来自于城市运营。

　　超强产品力+服务力，打造面向未来的核心竞争力

　　根据公告，截至到2020年3月，金茂已经进入全国49个城市，持有超过200个项目，在竞争更为激烈的北京市场，金茂的销售达到约200亿元。

　　广泛的布局和出色的销售业绩，与中国金茂秉持“精工优质、绿色健康、智慧科技”的高端品质地产定位是密不可分的。作为中国高端绿色科技住宅的领军开发企业之一，金茂的产品一直备受市场认可。

　　金茂府作为金茂主要产品线之一，去年依旧保持着出色的市场竞争力。成都武侯金茂府首开当日去化达83%，上海西郊金茂府首开2小时内220套房源售罄，而作为府系2.0智慧理念的集中体现，深圳龙华金茂府在2019年11月开盘卖出37.2亿的好成绩。

　　2019年，中国金茂 · 府系蝉联 2018-2019典型房企产品品牌指数NO.1，累计获得国内外绿色建筑标识认证的项目达170项。

　　在深入洞察客群消费趋势的基础上，2019年，金茂进一步从高端产品线“府系”开始，逐步通过能满足不同客群需求的产品，形成更加全面的产品线并开拓新的产品迭代路径。不论是“悦系”还是“墅系”产品，都能够精准覆盖到更多类型的客群，帮助金茂下探到更多用户。

　　比如，金茂全面发力的“悦系”产品，是基于更年轻的生活方式而给出的全新解决方案。过去，不论是大兴金茂悦，还是台湖金茂悦，亦或是未来金茂府·悦公馆、京北金茂悦，它们都为金茂“悦系”产品交出了一份完美的答卷，为金茂整体业绩的上扬打下了坚实的基础。

　　除此之外，在服务力方面，金茂物业服务也逐步踏入行业第一梯队，获得市场认可。几年来，金茂物业服务深化发展智慧社区及增值业务，不断创新打法，加快市场化发展脚步。

　　智慧社区强调以数字化物业平台为手段，构建“平台+场景”的智慧社区服务新生态；增值业务注重以衍生及专属服务为出发点，打造“悦邻+”增值服务品牌，赋予传统物业新内涵。

　　当前，面对疫情黑天鹅等多种因素的叠加影响，房地产市场发展逻辑开始转变。从市场需求的角度而言，人们将更加倾向于购买绿色健康科技型住宅和服务品质好的社区。因此，在产品力+服务力的双重矩阵下，金茂能够打造足以面向未来的核心竞争力。

　　中国金茂管理层在25日业绩会上表示，2020年公司持有的可售货值约为3110亿元，能够满足今年2000亿元的销售目标，去化率达到64%即可实现，2021年、2022年的销售目标分别为2500亿元和3000亿元。

　　对此，业内人士指出，金茂的城市运营能力和产品力、服务力将为其冲刺更高目标、进军第一梯队提供更多可能。这种模式下的金茂拥有较高的毛利、充足的土地供应，以及有竞争力的产品和服务，可以确保金茂在5年内都能实现25%左右的增速，这种确定性在千亿房企中是极难得的。以此推算，金茂进入TOP10将指日可待。