预计新房市场二季度将进入恢复期

   “预计随着疫情防控形式的稳定、市场秩序逐渐恢复正常，二季度将进入市场恢复期。”

　　贝壳研究院在描述当下的新房市场时表示了对未来复苏的信心。

　　4月2日，贝壳研究院发布2020年第一季度新房报告，报告显示在当前疫情下，新房市场正在经历近3成的下滑，但是目前市场秩序逐渐恢复，预计二季度能够进入复苏期，市场将有一定反弹。

　　一线城市成交套数同比下滑39.5%

　　疫情对新房市场的影响是显而易见的，这也十分充分地体现在了统计数据中。

　　受疫情影响，2020年一季度贝壳研究院统计的66座大中城市成交规模不理想。

　　总体成交面积与成交套数分别为4247万m2、37万套，累计同比分别下滑25.6%、28%。

　　一线城市呈现出了比二三线城市更为剧烈的浮动。2020年一季度一线城市成交套数同比下滑39.5%；成交面积同比下滑38.4%。

　　而其他层面城市的数据则稍微缓和。二线城市成交套数同比下滑34.9%；成交面积同比下滑31.7%；三四线城市同比下滑17.1%；成交面积同比下滑15.6%。

　　企业层面看，2020年一季度，TOP100房企销售16628亿元，同比下降22.3%，各大房企在疫情影响下举步维艰，春节之后线下售楼处关闭导致销售受阻，各大房企开始寻求销售线上化措施，在疫情期间积累客户资源，并且以恒大为首的众多企业已经开始采取打折销售策略。

　　贝壳研究院表示：“一二线城市下滑幅度较大，主要受疫情严重程度影响，预计市场进入恢复期后，一二线城市也将进入快速增长阶段，重新成为市场上涨的主要拉动力量。”

　　不过，就单点来看，不乏有在疫情中表现较为亮眼的城市。

　　深圳成交量保持低位水平，但一季度同比受疫情影响较小，并有2%的增长。

　　二线城市排名来看，南京和厦门商品住宅成交量在疫情之下保持增长，一季度分别增长6%和11%，其中南京成交量在二线城市中排名第五，表现抢眼。

　　同时，杭州成交量在一季度同比下滑幅度最小，仅5%，总体保持稳定。

　　究其原因，是由于较好的市场应变能力。如杭州是全国首个从政府层面全面推出“线上售楼处”制度的城市，有效应对线下销售停滞问题；而南京房管局则早在2月20日就提出房地产线下销售恢复开放，在全国房地产市场“冰封”的情况下，抢占了市场先机。

　　贝壳研究院预计：“长期来看，一线城市需求量仍在，疫后下跌幅度较大的一线城市将出现一定程度的反弹。预计随着疫情防控形式的稳定、市场秩序逐渐恢复正常，二季度将进入市场恢复期。”

　　一线城市楼面价环比增长46.1%

　　土地价格一定程度上反映了市场对未来一段时间的信心，从这个角度审视，房地产市场整体保持着稳定的态势。

　　2020年一季度，全国居住用地市场价格保持涨势，楼面价格也在持续上涨。

　　一线城市成交楼面价突破2万元/m2，同环比，均有大幅回升，同比增长35.1%，环比增长46.1%。

　　贝壳研究院解释主要原因在于北京成交多宗不限价优质住宅用地，带动整体一线城市楼面价回升。

　　二、三四线城市楼面价亦保持增长，一季度同比均增长分别为6.8%,8.3%。

　　溢价率方面，全国各线城市环比2019年四季度均出现大幅回升，同比亦保持上涨，其中二线城市2020年一季度平均溢价率达到14.2%，继续领跑全国土地市场。

　　但是也要看到，一季度的居住用地成交量在减少。2020年一季度，全国352座城市合计住宅用地成交量为11296万m2，累计下滑25.2%。一线城市住宅用地成交量同比下降幅度相对较小，为-12.6%。

　　针对成交的下降，贝壳研究院表示：“此为近三年最大下跌幅度，由于疫情影响，多数城市土拍延期，预计二季度起住宅用地成交规模会有大幅度回升。”

　　此外也应看到，政策方面也对土地出让金进行延期。随着复工时间的不断推移，房企在资金上的压力与日俱增，土地出让金延期缴纳缓解房企资金压力，为房企投资取地争取时间。据不完全统计，疫情期间至少23省市25次出台出让金延期缴纳的政策，重点覆盖杭州、南京、苏州、成都、青岛、天津等多个重点城市。

　　政策频频纾困

　　复苏的迹象不仅仅只呈现在新房和土地市场的表现中，还有各地出台的政策也成为了市场稳定的压舱石。

　　公积金方面，据贝壳研究院不完全统计，至少31省市53次出台阶段性公积金支持政策，基本确定各地公积金延期缴纳的期限，缴存比例，以及额度等。

　　公积金调整的方向主要有降低住房公积金缴费比例，6月30日前可申请缓交公积金（不影响职工正常申请公积金），提高公积金租金提取额度等三大方面的措施，一是保障住房公积金能够让职工正常使用，保障租户能够减轻租金压力，二是减轻中小微企业资金压力，阶段性的抵御资金风险，维持社会、经济重回正轨。

　　一些地区还出台了购房补贴政策。2020年1月至3月期间，据不完全统计，四川省1市1县1城区及江苏省1县均出台了购房补贴政策，其中四川富顺县1月2日已经出台购房补贴政策，对在2020年1月1日至2020年6月30日期间，在富顺县城规划区内购买新建商品房的居民,给予一次性200元/平方米的财政补贴。

　　更重要的是，多地还对预售制进行了调整。多地提前预售制管理时间节点，调整预售资金拨付时间节点。据不完全统计，疫情期间至少27省市出台调整预售相关的政策，主要覆盖多座省会城市以及重点二线城市。

　　最后，贝壳研究院表示：“2020年一季度的楼市存在较显著的起伏变化，尽管疫情给整个市场带来不小的冲击，但中国房地产市场也表现出一定的韧性。伴随着疫情的影响逐渐减小，楼市复苏将成为未来的趋势。”