“优质地块”入市提振土地市场行情

  市场供需两旺多项指标明显上扬

“优质地块”入市提振土地市场行情

　　随着企业复工复产顺利推进，房地产指标如期修复，土地市场行情也在逐渐升温。28日，上海、成都、佛山等城市纷纷举行土地出让活动；同日，另有多个城市公布未来几周新的土地出让计划。业内分析人士预计，在“房住不炒”政策基调不变的情况下，土地市场供需两旺的行情将在短期内延续。

　　土地市场多项指标出现上扬

　　5月份以来，全国土地市场整体延续今年4月份的行情，特别是深圳、广州、北京等城市土地市场陆续出现多宗高价地块。中原地产最新公布的统计数据显示，全国土地市场自3月份陆续开闸以来，已经出现3宗总价超过百亿的地块；总价超过50亿的土地数量达到21宗。另外，截至日前，杭州、北京等城市今年以来土地出让金额已经突破千亿规模。

　　“从5月份以来土地市场的数据来看，受监测的50个大中城市当中有49个城市单月土地出让金额超过百亿规模。”中原地产首席分析师张大伟分析指出，今年以来全国土地市场底价成交的土地数量大约占比25%，而去年第四季度该数据则占比达到六成。

　　从土地市场供需端来看，从今年4月份开始一二线城市纷纷加大供地规模，在市场预期逐步复苏的同时，土地市场成交量也相应上升。除了一二线城市高价地数量逐渐增加，流拍率降低以外，土地平均成交价格和溢价率也逐渐走高。

　　今年年初因为疫情影响，前期宅地供应节奏较为缓慢，地方城市土地市场一度处于“暂停”状态。随着土地市场逐步回归常态，成都、北京、上海等城市今年以来的土地溢价率已经纷纷高于去年同期。

　　“近阶段在降准降息等政策影响下，房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交。特别是厦门等地出现总价超过百亿的高价地块，使得土地市场热度逐渐提升。”张大伟分析认为，“国内融资难度降低，使得部分企业拿地积极性有所提高。这也是4至5月份整体土地市场行情持续升温的一个重要原因。”

　　事实上，全国土地市场在经历3月份平稳期后，4月份市场格外火热，房企出手拿地表现“阔绰”。根据中国指数研究院的监测数据显示，4月份50大房企单月拿地总额3102亿元，环比增长105.0%；百强房企拿地总额3882亿元，同比增长7.2%，环比增长108.9%。

　　当月，高总价地块频繁出现，例如恒大68亿元竞得广州一宗地块；此外4月内南京多宗地分别被金地联合体以68.7亿元、华夏幸福以63亿元、万科以44亿元和融创以40亿元夺得。

　　一二线城市优质地块加大供应

　　在地方城市普遍加速推地的影响下，重点城市土地市场成交规模持续上涨。与此同时，为了尽快恢复土地出让，各城市4月以来推地量明显增加，优质用地的供应量也一直维持在较高水平。

　　这种情形在5月份以来也不例外，从最近一周的土地市场出让情况来看，包括北京、广州、福州在内的多个一二线城市均有优质土地入市出让。例如，北京最近出让的分钟寺两宗宅地是北京三环周边不多的商品住宅用地；广州番禺汉溪大道地块是片区储备地块中最后一宗住宅用地；广州白云黄石街地块、南京栖霞仙林宅地均是位于市中心的优质好地。地块综合属性较好，位置之优越，自然也吸引了众多房企的关注。

　　整体来看，在各地供地规模快速加大、重点城市新房销售回升的背景下，土地市场交易规模大幅回升。尤其是部分一二线城市土地市场呈现供需两旺、量价齐升的态势，结构性拉高了土地价格。

　　根据易居房地产研究院近日公布的数据，1-4月份全国100个城市居住用地价格为6011元/平方米，同比上涨12.3%。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“观察近期部分城市的土拍市场，部分城市优质地块的竞争激烈程度相对较高。”

　　该机构数据显示，1-4月份4个一线城市居住用地价格为18273元/平方米，同比上涨40.1%。“从地价涨幅的绝对数值看，也说明今年以来一线城市频频推出优质地块吸引了房企积极进入市场布局，土地价格因此相应走高。”严跃进表示。

　　严跃进认为，出现此类情况也和近期房企融资总体到位、积极开展全年土地储备工作等现象有关。“当然，部分城市区域地价过高，也会使得局部土地市场面临政策收紧的风险。”

　　未来土地市场维持稳定

　　近日，自然资源部提出加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记，同时强调对于小产权房、城镇居民非法购买宅基地等情况，不得通过登记将违法用地合法化。此外，为了满足老年人多层次、多样化需求，北京和上海等城市于近日发布政策鼓励推进养老产业发展，均提出在用地方面给予相关支持，保障养老产业用地供应。

　　随着疫情防控局面进一步好转，土地市场回暖的势头会进一步延续。由于房地产市场即将进入传统的旺季市场，未来一段时间，大部分房企在回笼资金后普遍面临拿地补仓的现象。因此，随着资金面进一步出现宽松，房企在土地市场的拿地力度也将持续加大。

　　另一方面，从已经公布的土地市场出让信息来看，未来几周内一二线热点城市当中，广州、北京、上海等城市均有优质土地继续出让。业内分析认为，在这些优质土地入市的带动下，一二线城市土地市场的热度预计也会进一步持续。

　　与此同时，从今年以来房地产行业的整体形势来看，疫后恢复进程好于预期；行业开发投资规模始终保持较高水平，新开工及房企拿地规模均已恢复正常水平。此外，商品房销售规模恢复也有条不紊。

　　克而瑞地产研究中心研究员马千里分析认为，结合近阶段中央和地方的政策表态来看，“宽供应、降成本、紧融资”将成为今年土地市场的常态，由此来看，二季度土地市场成交规模有望维持高位，但是在不同城市、不同区域房地产市场维持分化的局面下，也会有一些地块乏人问津的情况出现。