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房住不炒 房企融资或再收紧

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   两部委召开重点房地产企业座谈会

 房住不炒 房企融资或再收紧



  近日,住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会,央行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。若房企融资收紧,对房企将有何影响?未来房价会如何走?有业内人士分析,融资收紧必将加速行业洗牌,预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施。未来房价依然将稳妥发展,部分企业或会针对自身情况进行降价促销。

  监管再度出手给楼市“降温”。住建部、央行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。

  重点房企资金监测和融资管理规则已形成

  前述座谈会指出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。  座谈会强调,市场化、规则化、透明化的融资规则,有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,增强自身抗风险能力,也有利于推动房地产行业长期稳健运行,防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展。

  记者注意到,在“7·24房地产工作座谈会”上,也提出要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。

  而近期房企融资出现上涨趋势。中原地产研究中心统计数据显示,8月中上旬,房地产行业信用债发行规模高达261亿元,在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811只,合计融资额高达6242亿元。

  易居企业集团CEO丁祖昱表示:“这是继7月24日‘房地产工作座谈会’召开不足一个月后,又一次高规格的房地产行业座谈会。两次座谈会,都提到坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,实现‘三稳’预期,确保房地产市场保持平稳健康发展。房地产对地方经济、财政和就业有着至关重要的影响,房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定器,总体来看,政策调整与房地产涨落密切相关。”

  将加速行业洗牌,现金流或更依赖销售回款

  记者注意到,对于房企融资管理规则的具体内容,住房和城乡建设部、央行官方网站并未披露。“目前暂未收到融资将收紧的相关通知。”一位房企高管向记者表示。

  有银行相关人士表示,近几年房地产融资一直是受到严控的。而此次新规主要监管的是重点房地产企业,尤其上市公司,对他们的融资可能会形成约束,尤其是对负债率比较高的企业是利空。对中小型企业或者没列入监控和试点的企业影响不大,本来这些企业融资就已被收紧。据了解,此次参会的重点房企主要以TOP20房企为主。

  央行发布的《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示,今年二季度末,人民币房地产贷款余额47.40万亿元,同比增长13.1%,低于各项贷款增速0.1个百分点,比上季末低0.8个百分点,连续23个月回落;上半年增加2.99万亿元,占同期各项贷款增量的24.7%,比上年全年水平低9.3个百分点。

  丁祖昱分析,一旦融资新规落地,将对行业产生较大影响:土地市场降温,新房销售加速,对头部房企是利好,对高负债的房企则影响较大,必将加速行业洗牌。

  中原视点分析指出,今年下半年,如果融资渠道受限,房企资金压力加剧,要改善负债率、改善融资结构,又要冲全年业绩, 回款能力将是房企持续经营的关键,预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施。

  其中,由于房企现金流更依赖销售回款。销售方面,促销力度可能会加大,促销活动可能会增加,预计房企在“金九银十”加大促销力度的概率会明显增大,而降价幅度则受制于成本因素和行业监管;房企可能会加快施工进度,工程质量和施工安全值得关注。

  此外,有条件的房企,可能会选择像分拆物业上市等变通方法拓展资金来源;部分房企可能采取转让项目或股权等举措开源,降低资金压力。

  分析 房价将受连带反应

  融资收紧是否意味着房子要降价了?中原视点分析,一线城市和热门二线的房价依然将稳妥发展。从政策层面看,“房住不炒”的政策定位,是为了房地产市场平稳发展,无论房企融资政策如何调整,实际都是为了确保房价市场的稳定。

  其次,房企融资再度收紧,房企拿地热情短期内或降温,冲击激进房企拿地扩张,影响部分房企的正常拿地储备,尤其在那些房价、地价预期不稳的城市。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房价的决定因素很多,如果融资难度加大,房企一般而言会采取降价促销的方式。不过,今年一些城市的预售管理有所放松,很多高价项目会入市,所以成交结构会变,单纯来说房价会因此下跌,可能性并不大。只是,一些企业还是会针对自身情况进行降价促销。

  对于普通买房人而言,中原视点表示,融资收紧并不涉及个人房贷部分,但网传的融资新规,或将在短期内抑制房价上涨态势,新房成交价格面临一定的下行压力。



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