土拍量价齐升 广东楼市稳固复苏

  今年前三季度广东房地产市场呈现持续复苏势头，第三季度复苏态势进一步明朗，9月商品房销售面积创下去年以来单月最高水平。

　　近日，广东省房协发布的广东省房地产前三季度市场分析报告显示，珠三角地区前三季度销售面积同比降幅比上半年大幅收窄19.1个百分点，复苏态势愈加稳固，其中又以深莞惠表现最为突出。行业资金状况持续改善，完成投资增速稳步提升，土地市场量价齐升，广佛都市圈和深莞惠都市圈成为房地产企业重点布局的两个核心地区。

　　楼市总体快速复苏

　　湾区城市愈加稳固

　　报告显示，前三季度，全省商品房销售面积9595.90万平方米，同比下降0.9%，降幅比上半年收窄15.9个百分点；销售额14152.80亿元，同比增长4.6%，比上半年提高20.7个百分点。其中，商品住宅销售面积8428.48万平方米，销售额12509.27亿元，同比分别增长0.6%和8.4%。其中，今年第三季度各月商品房销售量均已明显超过去年同期水平，同比增速分别达30.0%、31.5%和26.4%，其中9月的销售面积更是创下去年以来单月最高水平，市场呈现持续复苏态势。

　　分区域看，广东各地区第三季度的商品房销售面积同比降幅均持续收窄，其中粤东、粤西地区均于8月实现正增长，东翼复苏势头弱于西翼；珠三角地区第三季度市场复苏速度明显快于上半年，粤北山区第三季度复苏势头有所减弱。从城市情况看，前三季度商品房销售面积有13个城市同比增长，数量比上半年增加7个。其中，佛山、惠州、广州销售面积位列全省前三。

　　报告显示，资金改善态势持续，监管新规影响预期。前三季度到位资金18037.13亿元，同比增长4.9%，比上半年提高10.8个百分点。从单季度到位资金情况看，第三季度到位资金7034.37亿元，同比增长27.9%，环比增长13.1%，反映出企业融资力度有所加大。

　　从土地成交金额看，广州、佛山、东莞前三季度经营性建设用地成交金额位列前三。其中，广州成交金额达1684.1亿元，遥遥领先其他城市，其中居住用地成交金额为1240亿元，占73.6%；佛山总成交金额1024.6亿元，其中居住用地成交金额959.5亿元，占比高达93.6%；东莞总成交金额629.2亿元，其中居住用地成交金额495.6亿元，占78.8%。深圳、惠州成交金额在400亿元左右，分列第四、第五位。上述5个城市的土地出让合计4131亿元，占全省的80%。数据综合反映，广东的土地市场分化更为明显，广佛都市圈和深莞惠都市圈是房地产企业重点布局的两个核心地区。

　　建议房企加快回笼资金保持稳健经营

　　今年前三季度，在政策面相对宽松、流动性充裕的宏观环境下，广东房地产市场尤其是大湾区城市的复苏势头强劲。其中，虽然深圳、东莞已于7月升级调控政策，但环深都市圈仍受市场追捧。在广州都市圈和深圳都市圈的有力支撑下，广东房地产市场复苏态势愈加稳固。

　　随着广州都市圈与深圳都市圈的加快融合发展，粤港澳大湾区宜居宜业宜游优质生活圈也将进一步加快建设，进而带动全省“一核一带一区”的协调发展。从房地产市场发展角度而言，一方面大量新增人才的涌入，将使城市对住房的需求稳步增长，对住房需求总体保持旺盛态势。另一方面，旅游、休闲、文化、娱乐、购物和大健康产业等将迎来更大的发展空间，给休闲文旅地产、度假养生地产、体育健康地产等新型房地产业态注入新动力和发展空间。建议房地产企业根据各城市的经济发展趋势及资源禀赋，丰富房地产开发业态、提升产品建设品质，满足不同群体的居住、度假、康养、创业等不同需求。

　　与此同时，虽然前三季度国内经济延续稳定的复苏态势，但外部不确定性因素仍较多，房地产业仍需发挥其作为宏观经济发展的稳定器作用，坚持房住不炒定位、因城施策的调控原则不会改变，稳地价、稳房价、稳预期的调控目标也没有改变，房价涨幅明显、市场热度较高的城市，将实施严格管控。此外，若房地产金融审慎管理制度正式实施，将不仅影响房企的银行贷款，还影响其通过债券、信托产品、资管产品等渠道融资。建议房地产企业切实加强资金管理，围绕降杠杆、降负债的目标适时适度调整营销策略，进一步加快回笼资金，确保企业稳健经营。

　　明年广州楼市成交量呈稳步上扬态势

　　世联行指出，今年上半年粤港澳大湾区城市中，深莞表现量价齐涨，价格同比涨幅较大。随着7月深莞调控升级，在需求外溢和补涨预期之下，广惠成交也迅速放大，部分板块涨幅明显，带动全省购房意愿提升。值得关注的是，随着8月下旬房地产行业融资收紧、多城调控升级，房企开始加大促销力度以回笼资金，市场观望情绪渐浓。展望后市，在还债高峰、“三道红线”以及市场转冷之下，四季度全国整体市场房企的促销战将更为激烈。而广东在核心广深莞惠量价齐升的带动下，表现将持续强于大市，价格趋于稳定。但在全球经济放缓、外部不确定因素增多的大背景下，以投资属性为主的商办市场去化仍将艰难，大力度折扣+高佣转介依然是常态。

　　广东经纬房产咨询有限公司则指出，在广州全市疫情受控、经济复苏势头强劲，加上年底前各大房企加快回笼资金的硬指标下，预计四季度广州楼市向好，不排除存量较大的外围区域进行以价换量。在人才政策持续助力下，加上地铁8号北延线开通的带动，预计明年广州楼市成交量呈稳步上扬态势。价格方面，在房住不炒的主基调下，楼市仍以“稳为主”。虽然今年四季度或出现小规模的以价换量，但波及范围较小，降价幅度有限。预计明年价格稳中有升，原因是受中心区住宅供不应求影响（天河、越秀、黄埔较突出），楼价依然坚挺，加上地价高企，楼价上涨或成大概率，但涨幅可控；外围区域方面，虽然花都、南沙、番禺月末库存量均保持在100万平方米以上，但均有涉房人才政策的支持，价格难以下跌，仍以稳为主。其中广州副中心南沙近年发展迅猛，受惠政策倾斜及金融岛、明珠湾等重大规划兑现，价格或将进入上升通道。