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房屋征收 | 濂溪区这个地方房屋将被征收,补偿安置方案公布......

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为加快我市城市建设,完善功能配套,改善人居环境,促进市、区经济和社会发展,濂溪区人民政府决定征收莲花片区学府路西地块棚改项目范围内房屋及其地面附着物。

一、房屋征收与补偿的法律依据

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)

2、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(江西省政府令214号)

3、《九江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(九府发〔2016〕12号)

4、《九江市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿实施办法》(九府发〔2016〕13号)

二、征收范围

莲花片区学府路西地块棚改项目位于莲花镇龙门村、东至学府路,西至九江科技中专,南至学府三路,北至区第一幼儿园,共征收房屋面积约15000平方米,详见房屋征收规划红线图。

三、征收部门和征收实施单位

本项目房屋征收实行委托征收方式。

1、房屋征收主体:濂溪区人民政府

2、房屋征收部门:濂溪区房屋征收管理局

3、委托莲花镇政府组织实施各自辖区内的房屋征收工作,并与被征收人签订房屋征收补偿协议。

4、委托九江市濂溪区房地产测绘队承担被征收房屋的结构认定、面积测绘丈量、附属物勘察清点工作。

四、征收期限

签约期限为60天,即自征收决定公告发布之日起60天内完成全部房屋征收任务。

五、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法

1、国有土地上被征收房屋的结构和建筑面积,以房屋所有权证载明的为准。征收当事人对房屋所有权证载明的结构和建筑面积有异议的,可申请发证部门重新核定,由此产生的费用由申请人承担。无产权证的以征收人委托的具有相应资质的测绘部门测绘数据为准。

2、集体土地上被征收房屋的结构和建筑面积,经有关部门确权后,以征收人委托的具有相应资质的测绘部门测绘数据为准。

3、未经批准擅自搭建,且经认定为违法建筑的不作补偿,一律自行拆除。拒不自行拆除的,由九江市濂溪区有关行政机关依法进行强制拆除,以料抵工。

六、房屋征收补偿方式、标准和计算方法

1、国有土地上的房屋(城房)征收补偿实行货币补偿和产权调换两种方式。

1)选择货币补偿方式的:

根据被征收房屋的区位、用途、权利性质、新旧程度、建筑结构等因素,以正式公告发布之日为评估时点,由依程序选定的评估机构进行评估,按评估价格补偿。

2)选择产权调换方式的:

产权调换地点:濂溪区城房安置点。

调换方式:按照征收面积就近套户型的原则(安置房具体户型及面积以房地产测绘部门确权面积为准),实行就近还房安置。

结算方式:选择产权调换的房屋均须计算结构差价;被征收房屋面积大于还房面积的,超面积部分按被征收房屋的评估价进行补偿;还房面积大于被征收房屋面积的,10平方米以内(含10平方米)按2018年安置房建设综合成本价2500元/平方米购买,超10平方米以上的部分按安置点房屋市场价格购买。

选择还房安置的被征收户在签订《房屋征收补偿安置协议》后,根据安置还房的面积,结合安置房的户型按照先签协议先交钥匙先选房的原则,确定安置房选房顺序。

2、集体土地上的房屋(农房)补偿实行货币补偿和产权调换两种方式。

1)选择货币补偿方式的:

以房屋征收决定发布之日为评估时点,根据被征收房屋的地段、成新、结构,面积等因素,由依程序选定的评估机构确定最终货币补偿价格。

2)选择产权调换方式的:

产权调换安置地点:莲花农民公寓安置点

调换方式:根据被征收人实际情况,可选择依照安置点房屋的实际户型,采用被征收房屋建筑面积相同或就近套户型的原则,按1:1的比例安置还房。但每户还房安置面积最高不超过360平方米,及人均还房不超过50平方米。安置房具体户型及面积以设计和房地产测绘部门确权面积为准。

结算方式:选择产权调换的房屋均须计算结构差价,土木-砖木结构190元∕平方米、砖木-砖混结构182元∕平方米;被征收房屋面积大于还房面积的,超面积部分按被征收房屋的评估价进行补偿;还房面积大于被征收房屋面积的,超10平方米(含10平方米)内的部分按2018年安置房建设综合成本价2500元/平方米购买,10平方米以上的按3200元∕平方米购买。

选择还房安置的被征收户在签订《房屋征收补偿安置协议》后,原则上根据还房的面积,结合安置房的户型按照先签协议先交钥匙先选房。

3)简易分一,二,三类,一律不还房安置,按房屋重置评估价格补偿。

4)未建成达到居住功能的砖混结构房屋(无门窗、内外墙体未粉刷等)按1600元/平方米,不计算搬迁、临时安置费,不享受25%的货币补偿奖励,也不进行产权调换安置。

3、住宅改非住宅房屋的认定与补偿计算标准

1)住宅改生产经营性用房补偿。征收原作为住宅房屋,被征收人自行改变房屋用途作为生产经营性使用的,且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照和税务登记等相关手续两年以上,按住宅房屋性质给予征收补偿,仅按照标准给予停产停业损失补偿。

2)住宅改商业经营性店面的认定与补偿。征收原住宅房屋已作为商业经营性店面使用,且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照和税务登记两年以上,并具有税负核定凭证的,对其实际用于商业经营的部分可以给予适当补助。补助标准根据房屋坐落和实际用途与原性质房屋价值的差额情况按原房屋价值的10-50%给予一次性补助。其中房屋临主干道的,一层住改非房屋按原房屋价值的40-50%给予一次性补偿;里弄、小巷(城中村的村头、路口)一层住改非房屋按原房屋价值的10-30%给予一次性补助。住宅一层改商业经营性门店面积按实际经营面积计算,地下室、二层以上(含二层)改为经营的一律不给予房屋补助,只给予停产停业损失。

4、生产经营性(非住宅)房屋补偿

1)集体土地上生产经营性房屋实行货币补偿安置,补偿包括房屋价值和停产停业损失补偿。房屋价值补偿按被征收房屋重置价格加集体土地征收补偿费用(或取得土地成本)。

2)国有土地上生产经营性房屋可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。被征收企业在规定的签约期限时间内拒绝选择补偿方式的,按货币补偿处理 。

①选择货币补偿方式:

征收工业用房补偿包括工业用地上建筑物的补偿和土地使用权的补偿;工业用地上建筑物和土地使用权的补偿由依程序选定的房地产评估机构,以正式公告发布之日为评估时点,按房屋结构、性质、成新等和土地原批准用途评估,按评估价格补偿。  

②选择产权调换方式:

实行标准厂房调换。按照被征收人的房屋征收面积实行1︰1.1产权调换,调换地点为新港沿江工业基地或姑塘化纤工业基地。如果被征收人工业用房建筑容积率小于1.0的,按照1.0容积率计算剩余土地,以货币补偿方式补偿被征收人。选择产权调换的房屋均须计算结构差价;被征收房屋面积大于还房面积的,超面积部分按被征收房屋的评估价进行补偿;还房面积大于被征收房屋面积的,按工业标准化厂房建设综合成本价(以房地产评估机构评估确定)购买。

③未进行产权登记的简易房屋,一律实行货币补偿安置方式,按房屋重置评估价格补偿。

④生产设施设备搬迁补偿包括生产设施设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费、损耗费。具体补偿价格由依程序选定的具有法定资质的评估机构评估确定。

⑤供水、供电、供气、有线电视、通讯、宽带光纤等设施的补偿,被征收人如选择货币补偿,按征收时安装的费用标准给予补偿,但生活用水用电和工业厂房照明用电计入房屋建安成本。如选择产权调换的,征收人恢复了被征收人原有的供电、供水、供气等设施的,则不予补偿。

⑥停产停业损失补偿。按被征收工业用房及土地价值总额的10%计算。

生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算补偿费的,应当与房屋征收实施单位共同委托具有法定资质的评估机构根据被征收企业的经营效益、纳税情况、用工情况和停产停业期限对停产停业损失进行评估,生产经营者应当在规定的签约期限内向房屋征收实施单位提供税务部门核准该处工业用房被征收前三年的每月税后平均利润、用工资料等作为证明材料,停产停业期限原则上按6个月计算。

⑦装饰装修补偿由选定的房地产评估机构评估,按评估价格补偿。

5、其他补偿

1)房屋搬迁补助费,有线电视、电话等设施补偿费按照《九江市城区房屋拆迁若干补偿标准》执行,其中,住宅房屋搬迁补助费按征收房屋建筑面积每平方米7元计算,不足600元的补足至600元。对选择实物安置还房和选择货币补偿的均支付两次搬迁补助费。

2)住宅房屋临时安置补助费按地段二类为8元∕月·㎡,三类地段按7元∕月·㎡,还房期限一般为签协议后36个月内还房,超过36个月未还房安置的,自逾期之日起按原标准的1.5倍支付临时安置补助费,逾期超过12个月的,自超过之日起按两倍支付临时安置补助费。临时安置补助费从签订征收补偿安置协议并腾空交付被征收房屋钥匙之日起计算起始时间。对住房不足60平方米的,按照60平方米房屋计算临时安置补助费。

3)装饰、装修补偿按评估机构评估价格补偿。

4)房屋附属设施、附属物补偿标准按九江市房屋附属物补偿标准执行(详见附表)。

5)征收住改非房屋,造成被征收人停产停业损失的,按照被征收房屋价值的4%(农房按房屋价值的10%)给予停产停业损失补偿。

6)产权调换中,征收人恢复了被征收人原有的供电、供水、供气等设施的,不予补偿,还房协议约定的新增设施,由被征收人承担费用。选择货币补偿的,按其安装的费用标准给予补偿。

七、住房保障

1、征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的,安置时补足至36平方米,不结算差价。

2、选择货币补偿后,符合住房保障条件的被征收人,自愿选择保障性住房的,可自签订协议起60天内,由本人申请保障性住房,住房保障管理部门应及时予以审核确认,并办理相关手续,不需轮候。

八、补助和奖励办法

1、凡能在征收规定的期限内签订征收补偿协议并完成搬迁缴交钥匙的,给予每户6000元的搬迁进度奖。

2、选择货币补偿的(非住宅和简易住宅除外),农房需住房面积在360平方米以内,及人均住房面积小于50平方米的(独生子女按2人计算),按照被征收房屋评估价值的25%给予货币安置奖励。

3、选择货币补偿的,支付6个月临时安置补助费。

九、面积与分户原则

1、房屋面积认定原则

房屋征收部门应当对房屋征收范围内的权属、区位、用途、建筑面积以及土地使用权属等情况组织调查登记,被征收房屋所有权人、公有房屋承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对房屋征收范围内已依法登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,应当以不动产(房屋权属)登记证书和不动产(房屋)登记簿为准,不动产登记(房屋权属)证书和不动产(房屋)登记簿记载不一致的,除有证据证明不动产登记(房屋)簿确有错误外,以不动产(房屋)登记簿为准。

对房屋征收范围内未依法登记的建筑,由房屋征收部门会同房产、国土、建设、规划、执法等部门调查认定,对调查认定为合法的建筑或者未超过批准期限的临时建筑,应当予以补偿;对调查认定为违法的建筑或者超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

2、分户原则

1)家庭人口数确认:被征收家庭人口数按发布房屋征收征求意见公告前被征收房屋所登记的农村常住人口计算;夫妻双方生育一个子女的,可增加一个人口数计算;已婚未生育子女的夫妻可增加一个人口数计算;入伍前,户籍在被征收地的现役士兵和国家政策不予安置的士官;入校前,户籍在被征收地的在校学生;户籍在被征收地的服刑人员。

2)分户:集体土地上被征收住房中,一直与父母生活在一起的已婚成年儿子或达到婚龄的儿子,且户口登记在被征收房屋的,可另行分户安置。总建筑面积未超过120平米的,只能按一户安置,超过120平米的,拟分户出来的面积不得少于40平方米;夫妻不享受分户;被征收户在征收范围内有多处合法住宅的,合并计算一户安置,不享受分户。

外来户(户口未登记在被征收房屋的)及城镇居民不享受集体土地上分户,且只能安置一套安置房。

十、补偿款支付方法

根据与被征收人签定的征收补偿协议,征收人向被征收人开具领款凭证(银行存折),被征收人凭存折到征收人办理存款业务的金融机构领取补偿款。

十一、房屋征收评估机构选定

参照《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十一条的有关办法选定房地产评估机构。

十二、法律责任

 1、区房屋征收部门、乡镇街道、村(居)委会的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本规程规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由区人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

2、采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

3、贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

4、房地产测绘机构或者测绘人员,房地产价格评估机构或者房地产估价师弄虚作假或出现重大差错,造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

十三、本方案未尽之处,按照相关法规政策处理

附:九江市房屋征收附属物补偿标准

202167日

 

九江市房屋征收项目附属物补偿标准

 

项   目

单位

单价(元)

杂屋、简易屋及不足2.2米高度建筑物

M2

200

简易(木)棚

M2

50

猪 栏

厕 所

火 砖

M2

150

土 砖

M2

70

水泥晒场

 

M2

50

入户水泥小路

 

M2

150

院墙门斗(按投影面积计算)

砖木

M

120

砖混

M

160

女儿墙

 

M

30

围 墙

火砖

已外粉围墙

M2

130

未粉眠砖墙

M2

120

未粉斗砖墙

M2

110

乱石(土砖)

M2

80

粪 窑

机砖、石

M2

50

M2

20

粪 缸

 

30

牛 栏

 

1000

水 井

砖石砌(屯)、水塔

1200

土井、水箱

400

机井

2000

浆砌石方(挡土墙)

 

立方米

220

砖基础

 

立方米

260

基础梁

 

立方米

500

架空层

60㎝以下

M

80

60㎝以上

M

100

大 灶

二口锅

500

小 灶

一口锅

300

沼气池

 

1000

室外水池

 

100

浆砌下水道管(沟)

 

M

30

金属大门

 

500

电 话

 

160

有线电视

 

120

空调拆装费

 

200

太阳能拆装费

 

300

家庭光伏发电装置

(手续齐全)

KV

5000

 

 

 

剑 麻

1

冬 青

M2

5

树 苗

1

大毛竹

10

规格

大(直径25CM以上)

中(直径10CM-25CM)

小(直径10CM以下)

樟树

300(元/棵)

200(元/棵)

60(元/棵)

杂树

50

30

10

果树

200

100

10

风景树

100

50

10

棕树

40

20

10

杉树

40

25

15

 

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