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二手房交易首推“单边代理”中介“宰客”将成历史?

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□凯风

据媒体报道,深圳市新版二手房交易网签系统近日上线。与原系统相比,除了增加业主“自助卖房”模式之外,新版系统还在国内首次引用了“单边代理”模式,即买卖双方通过独立委托,与受托中介机构形成单边委托关系,中介方“各为其主”,只向自己的委托人负责。

无论是业主“自助卖房”还是“单边代理”模式,都堪称中介行业有史以来的巨大变革,有望打破中介行业长期存在的垄断房源、两头通吃、乱收费、炒作房价等顽疾,给行业带来积极而深远的影响。

业主直卖模式,相当于绕开中介自主交易,既无须支付高昂的中介费,也可避免吃差价等问题,打破了中介垄断二手房买卖交易的历史,走出了房地产交易去中介化的第一步。这种进步的取得,是首付资金三方监管、自住网签系统上线、数字监管日益深入等一系列制度完善之下,水到渠成的结果。

除了深圳,前不久,杭州、上海也先后上线了二手房直卖系统,这一模式未来或将成为大城市二手房交易的标配。虽然,在信息不对称之下,中介在寻找房源、撮合交易、居中调节等环节所起到的作用无法低估,但业主直售模式,将会显著改变整个行业的生态。

相比而言,单边代理模式的登场,将会从更深层次作用于整个中介行业。所谓单边代理,是相对于双边代理而言。长期以来,中介行业盛行的都是“双边代理”模式,中介“一手托两家”,既服务于卖方,又服务于买方,既向卖方收取佣金,也向买方收取费用,既要帮助卖家获得可能的最高成交价,又要替买家争取意向的最低成交价,这种既要又要、双方利益均沾的模式,衍生出不少的问题。

一个显而易见的问题是,中介究竟代表哪一方的利益?买卖双方利益很多时候无法两全,其中必然存在博弈。由于存量房市场长期都是“卖方市场”,买方大多处于相对弱势地位,中介往往站在卖家一方而罔顾了买家利益,原本应由双方各自分担的交易费用,最终一股脑全部推给了买方。

同时,由于信息不对称的存在,一些中介从业者从房产交易中吃差价的行为屡见不鲜。前不久,深圳曝出业主买4000万元豪宅被中介吃差价250万元的新闻,虽然当事中介予以否认,事件陷入罗生门,但也凸显双边代理模式的问题所在。

更有甚者,一些中介利用信息优势直接下场炒房,最近几年广受诟病的学区房炒作、抱团涨价、“ABC炒房”等都不乏中介的身影。由于互联网行业天然具有马太效应,一些线上中介平台凭借市场占有率优势,与业主共同做高区域房价,从而达到“抱团涨价”的目的。还有个别中介人员通过支付定金锁定低价房源,继而通过转名等方式高价卖出从中赚取差价,或赚取放盘业主的违约金,这就是“ABC炒房”模式。

从双边代理到单边代理,相当于二手房买卖双方均有自己的利益代言人,中介“各为其主”,权责边界清晰。这种模式在发达国家早已成为惯例,但对中介的专业素质要求无疑更高,买卖双方想要为各自的代理人提供最优服务,必然会带来直接对垒式的利益博弈,无疑需要付出更大的努力。

当然,单边代理之后,房产交易至少需要两个中介参与,且双方均要付出中介费,会否导致中介费变相上涨,这一问题值得注意。

前不久,市场曾传闻“房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍”,对此,多家中介机构表示“未收到通知”。虽然,这一政策会否推出、如何推出、何时推出有待观察,但严控中介费或将是大势所趋,即便从“双边代理”走向“单边代理”,中介费整体水平应该也不会明显提升。

今年以来,房地产行业遭遇了有史以来最大的政策变局。不仅房企融资“三道红线”、银行房贷“两道红线”,成功遏制住了房地产金融化、泡沫化的趋势,而且二手房指导价、房地产税试点的横空出世,扭转了长期以来“房价只涨不跌”的预期。作为房地产重要组成部分的中介行业,显然也不会被调控所忽视,遏制中介行业乱象、降低交易成本,无疑是大势所趋。

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