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苏州:第三轮土拍现三个“调整”

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王丽新

11月24日,苏州启动第三轮土地拍卖,8宗地块全部出让,仅2宗溢价成交,总成交价120.64亿元。

截至目前,据《证券日报》记者不完全统计,北京、杭州、上海、深圳等15个城市公布第三轮土地拍卖信息。其中,无锡已完成第三轮土拍,无流拍,总体溢价率为0.05%,平稳收官。整体而言,与第二轮集中供地相比,第三轮集中供地已经从出让细则、供应规模、供应结构三个维度进行了调整。

第一,降低保证金比例,延长土地款支付周期。比如,成都、无锡、济南、苏州等城市均下调了保证金比例。苏州将保证金比例从第二轮集中出让的30%-50%全部下调至30%,并将土地出让金首付款比例由之前的60%降至50%。广州部分地块取消了一个月内一次性付清全款的要求,允许最长六个月内付清。南京、杭州在第三批集中供地规则中明确放宽房企拿地资质,由一级或二级降至三级。深圳在配建要求方面进行调整,将第二批集中供地规则中的“全年期自持的租赁住房”的配建要求调整为“可售公共住房”。

无论是放宽参与土拍房企的资质、调整保证金缴纳比例,还是延长土地款支付周期,聚焦要点都是进一步降低开发商资金占用成本,缓解房企现金流压力,提升拿地积极性,从源头保持房地产投资稳健。

第二,加大土地出让规模。从历史数据来看,鉴于每年“金九银十”房企回款较高,接下来的两个月一般是土地成交高峰。一是由于各地为了完成年度任务,四季度一般会加大土地供应;二是房企年尾在销售端“储粮”丰沛,买地较积极。

从当前已发布的第三轮集中供地信息来看,多数城市加大了土地供应规模,且扩容供应力度较大。如深圳、苏州、南京、上海、济南与合肥的第三轮集中供地规划建筑面积,与第二轮相比实现100%以上的增长。苏州的土地供应增长率更是高达184.2%。或许,前两轮土地出让过程中,流拍地块及中止拍卖地块相对往年较多,导致最后一轮供应力度加大,预计后续多个城市会大概率提升第三次集中供地力度。

第三,释放更多优质地块。土地红利时代下,一个城市的核心区优质地块通常都是地王和高价地的“胚子”,更是开发商争相举牌的标的。地段决定利润以及销售速度,亦是当下房企的投资铁律。

从目前公布的第三次集中供地信息来看,成都、合肥、苏州、深圳与杭州等城市核心区的供应规模均有明显增加。以杭州为例,最受房企追捧的拱墅区桥西拱宸桥单元GS0609-12地块,申请勾地的房企达到10家。另有浙江本地房企在第三批集中供地中合计报名10宗土地。

有业内人士算过一笔账,即便有些土地按照最高溢价率上限成交,净利润率仍旧有约10%的空间。显然,相比第一次集中拍地,某房企拿地后高呼只有2%净利率而言,预留了房企盈利空间,自然提高其拿地积极性。

种种迹象显示,与前两次集中拍地不同的是,第三轮土地集中供应进行了细致的调整,适度放松拿地门槛,预计将降低流拍率。但细则变化背后,控制溢价率、防止土地金融化、杜绝炒高地价的主旋律仍未动摇。

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