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11月房企拿地金额创年内新低

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12月1日,各大机构纷纷披露11月房企销售、拿地、融资数据。从机构数据看,以深圳为代表的热点地区新房、二手房销售出现明显好转。北京地区新房成交额环比放量。融资方面,11月房企融资金额放大,融资利率走低。不过,11月房企拿地依然较谨慎,同比、环比缩减较明显。

成交额环比增加

从新房成交量看,受供应量增加影响,不少重点地区11月成交量虽然相比“金九银十”期间有所下滑,但仍位于年内高位。此外,受新入市项目均价提高影响,部分地区11月成交金额较高。

以北京地区为例,中原地产数据显示,11月北京地区新建住宅新增供应量达到7335套,网签量为4844套。成交量相比9月、10月的5425套和5553套有所下滑。但从成交金额看,受成交均价增加影响,11月成交金额达到362.81亿元,较10月的325.44亿元有所增加。11月,北京地区新房成交均价为56962元/平方米,10月为48037元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,从9月开始,北京地区新房供应开始呈现井喷态势。9月,北京新增入市新房项目达到11556套,打破近8年来最高月度纪录。10月和11月,北京新增入市新房项目分别达到4919套和7335套,持续位于高位。

另以深圳地区为例,深圳中原研究中心数据显示,11月深圳新房成交量环比增长20%。二手住宅成交量突破2000套,相比10月的1605套,成交明显放量,结束此前七个月的连跌态势。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,11月深圳地区楼市成交量出现触底反弹迹象。过去10多年,深圳正常时期月均二手房销量是3000套至6000套。预计今年年底和明年一季度,二手房市场会温和回升。

不过,李宇嘉也提醒,深圳楼市不可能迎来趋势反转。一方面,参考价对房价的上涨制约比较大,加杠杆难度增加;另一方面,信贷释放空间有限,贷款集中度管理仍较为严格,大多数银行房地产贷款额度空间并不大。此外,预计近年来深圳地区建立的长效机制和调控政策不可能出现明显松绑。

融资出现好转

从房企融资看,11月以来,部分房企融资出现明显好转。一方面,房企百亿元级别的融资明显增多;另一方面,房企整体融资规模出现放大迹象。此外,房企综合融资利率也出现一定程度下降。

百亿级融资方面,以保利发展为例,公司11月30日晚公告称,为提升自持物业的运营效率,探索创新型资产运作,公司拟发行租赁住房资产支持证券化产品。资产支持证券化产品拟发行规模不超过100亿元,初步选定广州天悦养老公寓、长沙麓谷林语、长沙保利国际广场、重庆林语溪、沈阳溪湖林语、天津大都会、汕尾金町湾、成都198拉斐等项目作为首次资产标的,首期发行规模约10亿元(具体根据发行情况确定)。

保利发展11月22日晚发布的公司债券预案显示,本次拟发行的公司债券规模为不超过98亿元(含98亿元),本次债券票面金额为100元。期限方面,本次发行的一般公司债券的期限为不超过10年(含10年),可以为单一期限品种,也可以为多种期限的混合品种。募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。

利率方面,中指研究院数据显示,11月房企信用债平均利率为3.8%,相比10月有所下降。中信建投证券监测数据显示,10月房企境内公司债、短融、中票、定向工具发行利率分别为6.17%、3.40%、3.63%、4.27%,海外债发行利率为10.65%。

融资规模方面,11月房地产信用债发行规模为371.4亿元,相比10月的130.01亿元明显放大。

拿地依然谨慎

11月房企拿地金额同比、环比双降,创年内新低。11月,虽然有上海、南京、苏州等多个城市集中供地,但房企对于拿地普遍较谨慎,与往年年底企业纷纷加码补仓不同,11月企业拿地不积极。

据中指研究院监测,11月,50家代表房企拿地总额同比下降91.4%,环比下降72.3%,为2021年各月降幅最大,拿地总额创今年以来新低。

另据克而瑞中心监测,深圳、南京和苏州近期完成了本年度的最后一轮集中出让。从土拍表现来看,这三个城市的第三轮土拍中底价成交、国企托底的现象较第二轮更加突出,整体热度较第二轮进一步下降。

不过,从大型房企对外透露的土地数据看,房企前期土储较充足,即便不拿地,现有土地也可以支撑较长时间的新房供应。相比之下,中小型房企土储本身较有限,新增拿地直接影响下一年短期供应量。

一家小型房企土地拓展项目总监对中国证券报记者表示,对于普通房企来说,下半年不拿地,明年上半年就很难有新项目入市。

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