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规避法拍房“雷区”才能捡漏

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 记者 董添

“如果不了解这个小区,不了解这套房源,再便宜我也不敢买。”一位刚刚参与法拍房拍卖的购房者日前对中国证券报记者表示,“一般来说,法拍房一拍价格是市场价的80%,如果了解房源后觉得没有问题,以起拍价成交确实是捡到了便宜。但如果不了解法拍房的风险点,遇到有财产纠纷、产权不明的情况,资金安全性是得不到保障的。”

从机构发布的法拍房成交量看,近期随着信贷边际放松,北京等地区的法拍房成交量出现明显回暖。同时,限购地区法拍房的折扣力度相对较大。

低价有原因

“我拍下的房子就在我现在房子的对面小区。参拍之前,我既看了拍卖平台披露的内容,也到小区实地看了房子,还找邻居、中介了解了一番,才敢参拍。”成功参与法拍房拍卖的王平(化名)对中国证券报记者表示。

据王平介绍,自己之所以参与法拍房竞拍,一方面是自己有购房需求,另一方面是看到法拍房确实比市场价便宜。“买第二套房子是给父母养老住的,这套房子主要是离家近。我是在了解了法拍房的特殊点及可能存在的风险后决定参拍的。由于房子关注的人较少,实际成交价就是起拍价——市场价的8折。”

“一般来说,法拍程序是最快的成交渠道,正常买卖程序变现速度比不上法拍程序。通过法拍流程,成交价格比较低,获得流动性的概率更大。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对中国证券报记者表示,“还有一种情况是被执行人存在侥幸心理,认为房产不会被强制执行,来不及变现还债,被强制拍卖。按照拍卖理论,递增叫价拍卖是可以最大化达成房屋的成交,法拍是可以最快达到理想成交价的方式。”

针对法拍房价格通常低于市场价的原因,盘和林表示,一是法拍房的起拍价较低,这是为了吸引买方,尽快促成交易,但竞价往往会让法拍房更加贴近市场价格;二是部分法拍房存在产权瑕疵,比如房屋质量问题、规划用地限制等。三是敢于参与法拍房的买家非常有限,房屋有地域属性,法拍房可能在某些区域缺乏买房人,从而多次流拍降价。而一些热点地区的法拍房,实际成交价并不一定便宜。

多方面避“雷区”

针对参与法拍房可能存在的风险点,北京金诉律师事务所主任王玉臣对中国证券报记者表示,法拍房存在较多的潜在风险,一方面,房产的占有使用等可能有问题,比如虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权,但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或者家人掌握,不配合交房,导致买了房子却无法实际使用。另一方面,有的法拍房产权可能有问题。为了尽快变现,拍卖方可能不会对房子的产权进行周密调查或详细要求,而产权本身有问题的房子,买主拿到以后可能面临无法办理产权变更的风险。

“对于多重查封、抵押的房产,尤其是不同法院、不同地域的法院实施的,可能有协同不一致问题。拍卖后如果有的查封或抵押没有解除,也无法办理产权证。有的可能拖欠大量的税费,比如房产相关的税费、使用过程中产生的暖气费物业费水电费等,会产生新的麻烦和成本。有的房屋质量或结构有问题,如果没有提前看房,不能及时发现房屋存在的问题,将来交房后会产生不必要的麻烦,且难以追究责任。有的房子有户口挂在上面,成交后可能面临户口无法迁出的问题,即使后面打官司也很难迁走。尤其是学区房,更要注意。”王玉臣对中国证券报记者表示。

针对上述风险,王玉臣特别提醒,对挂牌的房产信息一定要仔细查看,千万不要只关注位置和房价,尤其是要关注“特别提醒”的内容。此外,购房者还要和负责拍卖的法官和人员充分沟通,尽可能多了解房子的相关信息,包括但不限于产权、抵押、查封等情况,必要的时候还要去产权登记部门核实一下。一定要现场查看房子的现状,看周边的物业情况,看房屋是否存在质量问题,是否有人居住,是否是凶宅等。同时,务必关注房屋的使用缴费等问题,比如找物业公司核实暖气费、水电费等缴纳情况。

对于户口问题,要到当地派出所核实是否有户口挂在上面。有些学区房是和户口密切相关的,如果买房是为了投资,有户口和没户口价格差别较大。

成交量环比上涨

“特别要注意当地的限购政策,看自己是否具有购房资格。”王玉臣对中国证券报记者表示。

日前,最高法发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》,自2022年1月1日起施行。根据规定,人民法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许。

中国证券报记者了解到,由于存量房体量大、交易流程较为成熟,一线城市法拍房成交量整体位于高位。

瀚海法拍网数据显示,上周(12月13日至12月19日),全国重点监测城市法拍房成交量环比上涨24.36%,套均5.2人参拍,成交折扣为7.8折,连续18周在8折以下。

“法拍房一般比正常的商品房便宜,因为一拍的起拍价往往是市场价的八折,有的还可能更低。但法院也会规定折扣下限,因为法拍房也要走正常缴税程序,征税标准不可以过低。过于低的折扣,可能走的不是法院流程。”多位法拍房参与者对中国证券报记者表示。

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