九江二手房“带押过户”，你了解多少？

近日，九江市推出二手房“带押过户”，以下为通知原文及十个常见问答：

一、适用范围

带押过户主要是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，为实现登记和金融有效衔接，避免过桥资金和防范交易风险，买卖双方在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续的情形。

“带押过户”主要适用于在银行业金融机构或公积金中心存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。涉及公积金贷款的目前仅限“纯公积金贷款”，组合贷款业务待后续系统及流程完善后再有序开展。根据《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号），不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定，或者《民法典》实施前已经办理抵押登记的，由当事人协商一致再行办理。

二、办理流程

（一）买卖双方贷款抵押权人为同一银行或公积金中心（以下简称贷款机构）

1.买卖双方达成交易意向并签订房屋买卖合同后，卖方向其贷款机构申请办理“带押过户”，买方在同一贷款机构申请贷款；

2.贷款机构对卖方带押过户申请及买方贷款资格进行审核，审核通过后签订新借款抵押合同，买方支付首付款或买卖双方可自愿向公证机构申请办理首付款的提存公证；

3.买卖双方及贷款机构三方线上提交申请材料共同申请不动产转移及旧抵押权注销和新抵押权设立登记，不动产登记机构按照三个业务组合办、同时办的原则完成一窗综合受理、审核、发证工作，并将不动产登记证明推送至买方贷款机构；

4.买方贷款机构按约定从买方房屋贷款中自行划转结清卖方贷款，剩余部分划转至卖方个人银行账户。选择首付款提存公证的，由公证机构将首付款划至卖方个人银行账户。

（二）买卖双方贷款抵押权人为不同贷款机构

1.买卖双方达成交易意向签订房屋买卖合同，并向公证机构申请办理合同公证、委托公证、提存公证后，买卖双方分别凭借经公证的合同等向各自贷款机构申请办理“带押过户”；

2.卖方贷款机构审核卖方“带押过户”申请通过后，买方贷款机构对买方贷款资格进行审核，审核通过后签订新借款抵押合同；

3.买方将首付款打入公证机构提存账户，公证机构出具提存公证证明，买方贷款机构依据提存公证证明发放贷款至公证机构的提存账户；

4.买卖双方及双方贷款机构共同委托公证机构线上提交申请材料办理不动产转移及旧抵押权注销和新抵押权设立登记，不动产登记机构按照三个业务组合办、同时办的原则完成一窗综合受理、审核、发证工作，并将不动产登记证明推送至买方贷款机构；

5.公证机构确认交易完成后向买卖双方及卖方贷款机构确认卖方未结清贷款应划转金额后，将提存资金划转至卖方贷款还款账户，剩余款项划至卖（买）方个人银行账户。

对于买方使用自有资金购房，无需贷款的情况，可参照以上部分流程进行操作。

三、工作要求

（一）强化部门协同。市自然资源局负责统筹协调各有关部门共同推进不动产“带押过户”政策，市行政审批局、九江银保监分局、市住房和城乡建设局、市司法局、市住房公积金管理中心要深化协同、各司其职、担当履职，要畅通部门会商协调渠道，定期交流沟通，及时协调解决存在的问题、规范业务运行、强化风险管控，推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展，推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，确保惠民措施落到实处。

（二）完善工作机制。银保监部门要组织各金融机构积极开展“带押过户”业务，各金融机构应积极响应，围绕“带押过户”贷款业务新特点，加快贷款业务流程改造，制定操作规程或业务指南，稳妥有序推进不动产“带押过户”服务。住房公积金管理中心要调整公积金贷款放款流程，进一步提高公积金贷款发放和使用效率。司法行政部门要加强监督指导，督导公证机构按规收费，优化、完善公证提存工作程序，确保提存账户安全合法。公证机构要积极发挥职能作用，建立风险防控机制，保障交易安全，要积极开展不动产登记联办延伸服务和线上服务，提供更便捷高效的办证方式。

（三）优化业务流程。不动产登记机构要优化登记流程，缩短业务办理时间，提高登记服务效率，提供常态化“带押过户”登记服务。不动产登记机构、银行等金融机构、公证机构等各方应加强数据共享、业务协同，运用数字化手段，共同推进“带押过户”全流程线上办理，实现“一件事一次办”。

（四）加强宣传推广。各有关主管部门要通过多种形式，充分利用政务窗口、新闻媒体等多渠道做好“带押过户”模式政策解读、服务指引，让企业、群众知晓并充分了解“带押过户”登记和金融服务举措，增进企业、群众对不动产登记改革工作的了解和支持。各机构要形成便利化规范操作，做好人员业务培训和客户宣讲等工作，为不动产“带押过户”办理营造良好氛围。

【专家解读】十个问题带你了解九江市二手房“带押过户”

问题一：什么是二手房“带押过户”？

答：二手房“带押过户”是指存在抵押的房产不用提前还贷就能完成过户,办理新的抵押,发放新的贷款。

问题二：二手房“带押过户”政策依据是什么？

答：依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定。

问题三：买方与卖方贷款银行不一致或者买卖双方涉及公积金贷款的可以进行“带押过户”吗？

答：可以，但涉及公积金贷款的目前仅限“纯公积金贷款”，组合贷款业务待后续系统及流程完善后，再有序开展。

问题四：房产存在二押或三押的情况，是否可以办理“带押过户”？

答：存在两个或以上抵押权的房产暂不能办理“带押过户”。

问题五：二手房“带押过户”怎样保障交易资金安全？

答：若买卖双方贷款银行相同，买方贷款在相关不动产登记办理完成后由银行内部自行划转结清卖方贷款，剩余部分划转至卖方个人银行账户，关于首付款的资金安全问题，买卖双方可自愿选择公证机构的提存公证进行资金保障；

若买卖双方贷款银行不同（同一银行不同支行也属于此情形），买卖双方通过公证机构的提存公证保障首付款及买方贷款资金，在相关不动产登记办理完成后由公证机构进行资金分发。

问题六：二手房“带押过户”中提存公证可以起到什么作用？

答：二手房“带押过户”中提存公证是指买方和买方贷款银行按照交易各方约定的条件将购房款或者购房贷款提交至公证机构的提存账户进行监督、保管，并在交易条件成就时交付给卖方贷款银行和卖方。提存公证具有保证债务履行和替代其他担保形式的法律效力，可以有效防范在银行贷款未归还的情况下注销抵押登记带来的风险，有利于保障银行债权不受损，也有利于买卖双方交易资金安全，降低房屋交易风险和成本。

问题七：二手房“带押过户”办理流程是怎样的？

答：办理流程分为两种情况，一种是买卖双方贷款银行相同，一种是买卖双方贷款银行不同。

其中买卖双方贷款银行相同的办理流程是买卖双方签订房屋买卖合同后在贷款银行或者公积金管理中心申请带押过户和新贷款，审核通过后，买卖双方及贷款银行共同向不动产登记机构申请办理不动产转移及旧抵押权注销和新抵押权设立登记，登记机构合并办理、同步审核、同时记载于不动产登记簿。

另一种情况的办理流程是买卖双方达成交易意向并向公证机构申请办理合同公证、委托公证和提存公证后，各自向贷款银行或公积金管理中心申请带押过户和新贷款，审核通过后，买卖双方及买卖双方贷款银行四方委托公证机构线上向不动产登记机构申请办理不动产转移及旧抵押权注销和新抵押权设立登记，登记机构合并办理、同步审核、同时记载于不动产登记簿。

对于买方使用自有资金购房，无需贷款的情况，可参照以上部分流程进行操作。

问题八：申请办理“带押过户”相关登记业务的申请材料有哪些？

答：不动产登记申请书、申请人身份证明（买卖双方及贷款银行）、不动产权属证书、不动产登记证明（可共享获取的免于提交）、房屋买卖合同、主债权合同及抵押合同、抵押权人同意转让抵押不动产及注销原抵押权的材料。

不动产登记申请书  （带押过户）

抵押权人同意转让抵押不动产及注销原抵押权的材料参考模板

问题九：二手房“带押过户”相关登记业务多久可以办结?

答：不动产登记机构受理完成后当日即可办结。

问题十：“带押过户”业务是仅九江市区实施，还是整个九江市都实施了？具体可以到哪里去办？

答：《关于推行不动产“带押过户”便民利企服务的通知（试行）》已印发至各县（市、区），各地收到文件之后正在积极协调各单位进行业务流程改造等工作，由于带押过户涉及部门较多，推行难度较大，目前主要在市不动产登记中心试点运行，九江各县（市、区）具体是否可以办理，建议先电话咨询属地不动产登记中心。