土地市场分化加剧的三点思考

来源：证券日报 王丽新

截至4月底，上海、广州等多地已完成首轮集中供地，全国多个主要地级市土地出让平均溢价率持续上行，部分优质地块遭房企疯抢，伴有溢价率相对较低或底价成交地块出现。整体而言，“分化”仍旧是土拍市场的关键词，且有进一步加剧的趋势，这一现象值得深思。

从供应端而言，城市分化、区域分化加剧，即便是集中供地城市，热度同样迥异。以广州土拍为例，由5宗土地组成的长隆“超级地块”引得多家竞拍主体参与，其中两宗宅地经过50轮竞价后进入摇号环节，可谓是名副其实的“真香”地块。但同一场拍卖，位于郊区或者出让条件中商业占比较高地块则鲜有人问津，多是以底价由本地企业或城投公司竞得。

这说明，坚持量入为出，聚焦核心城市、核心区域进行差异化投资，已成房企共识。在这些房企掌舵人眼中，非理性扩张时代已过，宁可集中精力投资确定性更高、韧性更强的优质地块，也好过花时间和成本去培育远郊区域市场。毕竟，周转更快、去化率更高的地块才能保证房企的现金池蓄水良好。

从需求端而言，拿地房企出现分化现象，头部房企仍是拿地主力军，但民营房企投资积极性在复苏。以今年首轮上海土拍为例，参拍的50余家企业中有近20家民企。从结果而言，民营房企回归拿地也确实取得了一些战绩。比如，4月份，龙湖集团在上海、杭州、长沙以41亿元拿下3宗地，碧桂园通过摇号以28.3亿元竞得杭州滨江浦沿地块。值得关注的是，本土民营房企正紧抓“捡漏”机遇参与到摇号中，且多家民企在大本营城市均有所斩获。

不难看出，拿地主力军仍是规模化央企、品质地方国企和优质民企组成的“老面孔”，“新鲜血液”并不多，但优质民营房企以及区域民营房企开始启动弹性扩表投资战略，这将形成新的市场格局。从当下多数城市的土拍规则来看，在优质地块价格触顶后，要靠运气“摇号”中签，这将致使部分过去难在土拍市场中分得一杯羹的本土民营房企迎来发展机遇，从开年到现在的成交结果来看，过去不显山不露水的区域性民营房企正迎来自己的“高光时刻”。同时，这也意味着未来的房地产市场中，这些“新面孔”将迎来规模扩张阶段，企业端竞争格局将进一步分化。

从市场端来看，在优质地块“僧多粥少”的情况下，土地市场竞争仍将进一步加剧，带动市场整体热度提升。当下，楼市交易端稳步恢复，房企补仓情绪增加。不过，一、二线热点城市仍是房企扎堆投资的“高地”，这从流拍率中就可窥见一二。

据诸葛数据研究中心信息显示，在流拍率方面，4月份一线城市继续保持高效的出让姿态，仍无流拍地块；二线城市流拍率虽然4月份较上月上升1.22个百分点，但整体仍处于相对较低水平，低于去年同期6.61个百分点；三、四线城市流拍率仍居高位，环比下降0.92个百分点，较去年同期上升2.28个百分点。不过，笔者相信，随着市场竞争不断提升，有补仓能力的房企会逐渐改变投资策略，比如从仅关注核心区域、核心地块延展向城市外围区域，届时，市场将迎来整体回温。

当前土地市场热度延续性好于新房市场，虽然呈现城市分化、区域分化以及拿地房企分化的格局，但却为提振市场信心起到实质性推动作用，加快投资-销售-回款-投资的传导过程，将进一步有助于夯实房地产市场企稳回升，促进行业平稳健康发展。