重磅！九江制定出台中心城区新建商品房预售资金监管新办法

近日，根据有关法律、法规和文件，结合我市房地产市场发展实际，市住建局经征求人民银行九江市分行、国家金融监督管理总局九江监管分局同意，重新制定了《九江市中心城区新建商品房预售资金监管办法》（九住建办字〔2023〕163号）（简称新办法），该办法自2024年1月1日起施行，同时废止《九江市中心城区商品房预售资金监管办法》（简称老办法）。

新办法与废止的老办法相比，有较大的变化，主要区别在以下8个方面：

一是预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》之日起，至该预售项目已完成新建物业承接查验及不动产首次登记为止。

二是预售资金监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金，重点监管资金的额度为该监管项目楼栋总预售款的20％，其余为非重点监管资金。

三是签订预售资金监管三方合作协议时，总预售款以办理预售许可证时申报的楼栋销售价格进行核定。

四是监管银行采取招标方式，监管部门通过聘请第三方招标代理机构或自主公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力等各种因素，综合确定承接预售资金监管业务的监管银行，并通过门户网站予以公告，开发企业选择合作银行时，必须选择公示的招标银行。

五是监管资金实行“点对点”支付管理，除税费、开发企业员工工资外，所有资金都从监管账户直接拨付至开发企业签约的施工、设备供应、材料供应、监理等第三方账户上。

六是强化重点监管资金使用，增加申请使用频次，控制项目工程各进度节点重点监管资金最低余额，如：建设工程主体结构达到1／3时，重点监管资金余额（以下称余额）不低于总重点监管额度的90％；主体结构达至2／3时，余额不低于总重点监管额度的80％；主体结构封顶时，余额不低于总重点监管额度的70％；完成五方主体验收合格时，余额不低于总重点监管额度的50％；完成规划验收时，余额不低于总重点监管额度的20％等。

七是允许开发企业在监管账户开设之初监管资金未达到重点监管资金额度时，只要应入账商品房预售资金全部收存监管账户，可按新收存监管账户资金最高50％的比例，申请拨付重点监管资金用于项目建设，直至累计达到重点监管资金额度，但其中提前使用的工程建设支出应计入重点监管资金额度节点使用总额度内。

八是明确了可不纳入监管范畴的项目，如：土地出让合同中明确用于征收安置的新建商品房预售房源；单位整栋购买的，且购买人同意不纳入监管的非住宅类新建商品房预售项目；其他政策规定可不纳入监管的项目或房源。

新办法的出台，将进一步规范我市商品房预售资金的监管，保障房地产项目竣工交付，有效防范房地产市场风险，切实维护购房人合法权益，有利于维护社会稳定。

具体原文如下：

九住建办字〔2023〕163号

关于印发《九江市中心城区新建商品房预售资金

监管办法》的通知

各商业银行，各房地产开发企业，各勘察、设计、施工、监理单位：

现将《九江市中心城区新建商品房预售资金监管办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

2023年12月9日

(此件主动公开)

九江市中心城区新建商品房预售资金监管办法

第一章 总则

第一条 为进一步规范商品房预售资金的监督管理，保障房地产项目竣工交付，有效防范房地产市场风险，切实维护购房人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）等法律、法规和文件规定，经人民银行九江市分行、国家金融监督管理总局九江监管分局同意，结合我市房地产市场实际情况，制定本办法。

第二条 凡在九江市中心城区（浔阳区、濂溪区、经开区、八里湖新区，下同）内经批准预售的新建商品房项目，其预售款的归集、使用及监督管理工作，适用本办法。

第三条 本办法所称新建商品房预售资金（以下简称预售资金），是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将其开发的新建商品房进行预售，由购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和扣除按揭保证金后的银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

第四条 九江市住房和城乡建设局是本市中心城区预售资金监管的监管部门(以下简称监管部门)，负责本办法的组织实施,统筹新建商品房预售资金监管信息系统(以下简称监管系统)建设、招标确定监管银行并签订合作协议、组织对监管银行的考评、处理违规违约行为的开发企业和银行等具体实施工作。

第五条 监管银行是监管部门按照本办法有关规定确定的商业银行，负责本行及下属分支机构预售资金监管业务的协调统筹、指导工作，具体包括签订并落实合作协议的约定，组织并监督本行及下属分支机构资金拨付、按揭贷款发放、监管账户资金来源和类别核实等业务工作，落实监管账户账务、开发贷款、开发企业信用信息等数据共享，确保监管账户数据准确及时、资金安全，并对经办银行违规违约行为负责。

经办银行是监管银行确定的开展预售资金监管业务的分支机构，负责接受监管银行的工作指导，落实本办法的有关规定，签订和履行三方协议的约定，负责开户、账务管理、资金使用、每月定期与监管部门对账及开发企业违规违约行为的上报等工作。

第二章 一般规定

第六条 监管部门通过聘请第三方招标代理机构或自主公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平、网点开设、住建领域信贷规模、资金监管系统对接等因素，综合确定承接预售资金监管业务的监管银行，并通过门户网站予以公告。招标确定的监管银行（以下简称监管银行）数量原则上不少于市中心城区商业银行总数的三分之二。

第七条 监管银行招标服务期为2年，监管部门先与监管银行签订1年期合作协议，每年对监管银行的预售资金监管工作进行综合评判，符合要求的，服务期内可按年度续签合作协议。

监管银行在合作协议约定期限内应向监管部门提供承办预售资金监管业务的经办银行（以下简称经办银行）名录库，并对外公示。原则上经办银行名录库在服务期内不得调整。

经办银行须具备预售资金监管安全规范所需的金融管理业务能力及网络技术条件，并与监管系统联网，实现预售资金入账、划转以及按揭贷款的受理、审批、发放、拒贷、结清等信息数据的即时传输。

第八条 预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》之日起，至该预售项目已完成新建物业承接查验及不动产首次登记为止。

第三章 监管账户

第九条 开发企业在申请商品房预售许可前，应按照一个商品房预售许可对应申请一个账户，在银行名录库中选择经办银行开立新建商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户）。监管账户印鉴应留存开发企业行政公章、企业财务专用章、企业法定代表人签名章，不得留存债权人、股东等其他任何单位或个人的公章和私章。

第十条 开发企业开立监管账户后，应向监管部门申请签订三方协议。监管部门应会同经办银行，在受理开发企业签约申请之日起3个工作日内完成三方协议签订。

三方协议应明确项目工程建设进度、项目用款计划、监管账户名称和账号、监管资金收存及使用方式、监管额度、违约责任等内容，具体由监管部门会同经办银行共同制定并公布。其主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在商品房买卖合同中予以体现。

预售范围、装修标准、监管账户、监管额度发生变化时，开发企业应重新签订三方协议。

第十一条 经办银行不得对监管账户捆绑设定任何自动划账功能，不得在与监管部门参与签订的三方协议以外的任何协议、合同中对监管账户及资金进行任何形式的监管、约束。开通网上银行的监管账户，仅可办理查询业务，不得开通企业网上转账等业务，确保专款专用。

开发企业和施工企业不得对监管账户和用于支付工程款、材料款账户的款项设定担保责任，也不得在其他协议、合同、合约中以任何形式对监管账户的资金使用进行约束。

第十二条 监管账户名称、账号信息应在商品房预售许可证、商品房买卖合同上载明，在商品房销售现场显著位置公示，并随商品房预售许可证在监管部门门户网站中公示。

第十三条 商品房项目现售备案后，销售款可不进入监管账户。商品房项目完成房屋所有权首次登记并已完成新建物业承接查验后，开发企业可持相关证明材料向监管部门申请解除预售资金监管，经监管部门审核符合解除监管条件的，通过经办银行及监管系统解除账户监管。

第四章 资金收存

第十四条 开发企业应当将监管账户作为预售资金收款账户提供给购房人，不得向购房人提供非监管账户作为收款账户。

购房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭贷款、公积金贷款等预售资金应当全部直接交存至监管账户。开发企业不得代收代缴预售资金，经办银行不得配合相关违规行为，并应确保购房款由购房人直接缴入监管账户。

第十五条 购房人应在商品房买卖合同签订时，将首付款或一次性购房款等通过预售资金监管专用POS机或银行网点转账等方式直接存入监管账户，经办银行将入账信息即时传输至监管系统。系统确认商品房买卖合同约定的首付款或一次性购房款足额到账后，监管部门方可完成商品房买卖合同网签备案。

购房人可通过“九江住建e服务”微信公众号查询本人房价款入账及合同备案等相关情况。

第十六条 以商业按揭贷款或住房公积金贷款方式购房的，开发企业应在商品房买卖合同中注记有“贷款金额直接划入本项目预售资金监管账户”的相应内容。按揭银行、公积金中心应依据商品房买卖合同备案信息，将按揭贷款或公积金贷款直接发放至监管账户，并积极配合经办银行做好预售资金的收存、对账等工作，经办银行即时将监管账户变动数据传输至监管系统。

第十七条 开发企业无正当理由，已到账预售资金总额与应到账预售资金总额的比例不足85%时，监管部门停止受理该项目预售资金使用申请。开发企业以购房人未能及时交付购房款，或贷款银行未能及时释放按揭款等原因要求暂时核减应到账预售资金总额的，应提供证明上述情况的材料报监管部门审核。

第五章 监管使用

第十八条 预售资金监管模式为全额监管，分为重点监管资金和非重点监管资金，重点监管资金的额度为该监管项目楼栋总预售款的20%，其余为非重点监管资金。总预售款以办理预售许可证时申报的楼栋销售价格进行核定。

进入监管账户的预售资金，不同于开发企业自有资金，应专款专用，优先用于本项目建设支出。其中重点监管资金应只能用于本项目工程建设必需的材料款、设备款、施工进度款、监理费等相关工程支出，不得用于支付借（贷）款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及开发企业员工工资等。

第十九条 开发企业申请使用重点监管资金时，监管部门应以监管项目楼栋形象进度节点为依据，控制重点监管资金余额，同时也可根据项目建设的实际情况，增加申请使用频次，项目各进度节点重点监管资金最低余额要求为：

1．主体结构达到1/3时，重点监管资金余额不低于总重点监管额度的90%；

2．主体结构达至2/3时，重点监管资金余额不低于总重点监管额度的80%；

3．主体结构封顶时，重点监管资金余额不低于总重点监管额度的70%；

4．完成五方主体验收合格时，重点监管资金余额不低于总重点监管额度的50%；

5．施工升降式人货两用电梯拆除后，重点监管资金余额不低于总重点监管额度的40%；

6．供电、供水、天燃气、电梯、消防、人防、市政园林等配套设施中的每一项工程完成验收，重点监管资金余额按总重点监管额度的1%核减；

7．完成规划验收时，重点监管资金余额不低于总重点监管额度的20%；

8．完成建设工程竣工验收备案的，重点监管账户余额不低于总重点监管额度的1%；

9．完成房屋所有权首次登记或完成新建物业承接查验中任何一项的，重点监管资金余额按总重点监管额度的0.5%核减；

10．完成房屋所有权首次登记并已完成新建物业承接查验的，开发企业可申请取消预售资金监管。

如水、电、气等施工合同及材料采购合同有明确资金支付时间约定的，可根据合同约定申请使用监管资金，但原则上不得超过工程节点最低监管额度。

第二十条 监管部门在受理开发企业的用款申请后，应在3个工作日内办结，对符合使用条件的，通过监管系统将同意使用的电子信息传送至经办银行。有下列情况之一的，驳回使用申请，并说明理由：

1．未按照规定将预售资金全部存入监管账户的；

2．申请资金超出用款额度的；

3．该项目之前用款未按要求使用的；

4．实际用途、收款单位与合同约定不符的；

5．其它不符合使用规定的情形。

第二十一条 监管资金实行“点对点”支付管理，应从监管账户直接拨付至开发企业签约的施工、设备供应、材料供应、监理等第三方账户，但税费、开发企业员工工资等确需拨至开发企业一般户的除外。监管部门应在开发企业下次请款时，对前次拨至开发企业一般户的资金使用情况进行核实。

第二十二条 经办银行应严格按照三方协议，依据监管部门发送的同意资金使用的电子批准信息，在2个工作日内将资金拨付给电子信息载明的相关单位。

经办银行不得以任何理由拒拨或缓拨预售资金，同时做好监管账户监控工作，发现开发企业存在违规挪用监管资金的，应立即停止拨付，实时通过监管系统告知监管部门，并上传证明资料，监管部门要及时约谈开发企业核实情况，并根据实际情况依法依规处置。

第二十三条 允许开发企业在监管账户开设之初监管资金未达到重点监管资金额度时，在按规定将该监管项目楼栋应入账商品房预售资金全部收存监管账户，按新收存监管账户资金最高50%的比例，由开发企业向监管部门申请拨付重点监管资金用于项目建设，直至累计达到重点监管资金额度，但其中提前使用的工程建设支出应计入重点监管资金额度节点使用总额度内。

第二十四条 核准使用的每笔总包施工款中，必须有不低于提取额25%的监管资金直接划入本项目农民工工资专用账户，确保用于支付农民工工资，但已按要求支付农民工工资的除外。

第二十五条 非重点监管资金中核准用于支付法定税费的总额度，不应超过监管项目楼栋已收存预售资金总额的10%，工程建设进展顺利、监管账户资金充裕的项目，也应控制在15%以内。项目前期按本办法第23条已在重点监管额度资金内提取的税费数额合并计算。

第二十六条 工程进度未达到使用节点，但项目所在区人民政府书面来函提出需要提前支付监管额度内预售资金支付农民工工资的，监管部门可予以支持，支付到该项目施工企业农民工工资专户。开发企业后续销售回款应补足预支部分。

第二十七条 允许监管账户内资金进账达到监管额度标准、且无停工、逾期交付等信用信誉优秀的开发企业，严格按《中国银保监会办公厅住房和城乡建设部办公厅中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）要求，用商业银行出具的见索即付性现金保函等额置换预售监管资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

第二十八条 开发企业与购房人解除商品房买卖合同，达成退房协议的，原则上应使用非重点监管资金进行支付。非重点监管资金不足的，或是监管账户内预售资金未达到重点监管额度的，开发企业可申请使用重点监管资金进行支付，但之后收取的预售资金应优先补足重点监管资金额度。

第二十九条 根据国家政策、建筑设计规范、房地产市场变化等情况，监管部门可对预售资金使用节点和相应监管额度进行调整。

第六章 违规处理

第三十条 开发企业有下列行为之一的，监管部门责令限期整改，整改期间可按照三方协议的约定暂停其监管额度内预售资金使用。逾期不整改的，监管部门可视情况依法依规处理。监管部门可采取暂停商品房预售、信用扣分、记入房地产开发企业信用档案向社会公示、行政处罚等方式进行处理：

1．未按照规定将商品房预售资金全部直接存入监管账户的；

2．未按照规定使用监管资金的；

3．未按照规定提供真实的申请资料办理新建商品房预售资

金监管相关手续的；

4．监管额度内预售资金被集团公司抽调的。

第三十一条 经办银行存在以下行为之一的，由所属监管银行责令改正，追回款项;无法追回的，依法承担经济、法律责任。对违反本规定的经办银行,监管部门可以按照三方协议约定视情况暂停、取消其新增监管账户开户权限，并将其违规违约行为以及处理情况通报金融监管部门和监管银行。监管银行应当根据监管部门处理结果及时在本行经办银行名录库中对具体承接预售资金监管业务的分支机构予以注记或者删除，五年内在本市不能承担商品房预售资金监管业务。

1．未按照本规定及时将按揭贷款发放至监管账户的；

2．未及时拨付监管资金的；

3．擅自扣划监管账户内监管额度内预售资金的；

4．通过加设印章、增设其他机构的审批流程擅自限制开发企业使用监管资金的。

第三十二条 监管银行存在以下行为之一的，监管部门约谈涉事监管银行、责令限期整改，并视整改情况将其违规违约线索移交金融监管部门，由金融监管部门依法依规处理。监管银行完成整改之前，监管部门应暂停该行新增监管账户开户权限；监管银行未完成整改的或多次发生以下情形的，监管部门可按照合作协议约定在一定时间内取消合作关系，五年内在本市不能承担商品房预售资金监管业务。

1．未按照本规定或者协议约定及时达到信息系统共享标准的，或共享数据不准确、不及时、不全面的；

2．未按照本规定或者合作协议的约定，履行对经办银行的监督管理职责的；

3．要求经办银行不按要求拨付监管资金，或擅自扣划监管账户内预售资金的；

取消合作关系的商业银行应按照已签订的合作协议、三方协议的约定，对监管中的监管账户履行相关责任。

第三十三条 监管部门的工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规予以处理。

第三十四条 开发企业作为商品房项目建设主体,应当承担由于盲目投资、非法集资、违法违规经营、挪用预售资金引发的工程项目烂尾、违规交房、逾期交房等产生的经济、法律责任。项目勘察、设计、施工、监理，以及材料、设备供应等有关单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规套取使用监管资金，应承担相应经济及法律责任，并由行业主管部门依法依规严肃处理。

第三十五条 按揭贷款银行不按本办法规定，未直接将按揭贷款划转到项目楼栋预售资金监管账户的，由监管部门约谈涉事银行、责令限期整改，并视整改情况将其违规违约线索移交金融监管部门，由金融监管部门依法依规处理。如按揭银行是预售资金监管入围银行的，监管部门将解除监管协议或暂停、取消其经办银行资格。

第三十六条 对存在违规行为的开发企业的法定代表人、主要负责人、财务负责人，由监管部门依据国办发〔2020〕49号文和《全国公共信用信息目录》有关规定，归集相关公共信用信息并向市信用平台推送，记入相关主体的信用记录。

第七章 附则

第三十七条 本办法实施前已办理预售许可证并签订三方协议的，监管办法按原三方协议执行。

第三十八条 工程进度异常、延期交房问题楼盘项目的预售资金监管，按“一案一策”方式，实行专门管理。

第三十九条 符合以下情形的，可不纳入监管范畴：

1．土地出让合同中明确用于征收安置的新建商品房预售房源。

2．单位整栋购买的，且购买人同意不纳入监管的非住宅类新建商品房预售项目。

3．其他政策规定可不纳入监管的项目或房源。

第四十条 本办法由九江市住房和城乡建设局负责解释。各县（市）新建商品房预售资金监管可参照本办法执行。

第四十一条 本办法自2024年1月1日起施行，《九江市中心城区商品房预售资金监管办法》废止。

九江市住房和城乡建设局办公室2023年12月9日印发

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